【正文】 XX 市河?xùn)|區(qū)地處臨郯蒼平原北部，為沂河沖積平原，海拔 50～ 80m，自然坡降為 1‰左右。境內(nèi)河道縱橫交差，碧水如練。戶型結(jié)構(gòu)以 四臥二廳二衛(wèi)一書一廚 、三臥二廳二衛(wèi)一書一廚、 三臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳二衛(wèi)一書一廚 、兩臥二廳一衛(wèi)一書一廚、兩臥二廳一衛(wèi)一 廚、一臥一廳一衛(wèi)一廚等多 種結(jié)構(gòu)為主。共 837戶 。 市政規(guī)劃配套能否及早完成，周邊的環(huán)境何時得到改善，這也對項目的價值提升至關(guān)重要。 項目建設(shè)時重點完善配套服務(wù)設(shè)施，以彌補這方面的不足。這些率先富裕起來的客戶對住宅的要求已經(jīng)開始由 “安置型 ”、 “實用型 ”轉(zhuǎn)向 “舒適型 ”以至 “豪華型 ”，寬敞、舒適、清雅、安逸的山景房、水景房反映了人們對自然居住環(huán)境的向往，成 為房地產(chǎn)業(yè)的寵兒，依山傍水、優(yōu)美舒適的居住環(huán)境將成為這類客戶首選的目標(biāo)。 經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)的影響 擴大內(nèi)需，刺激消費，促進國民經(jīng)濟增長，是 中 國的一項重要經(jīng)濟政策，也是 維持中國經(jīng)濟長期發(fā)展的不竭動力與保證 。 XX 房地產(chǎn)市場一直處于健康發(fā)展的勢頭，據(jù)調(diào)查，近兩年 XX 市場上的買房客戶主要以自住為主，投資或投機的現(xiàn)象在 XX 市場上所占比例很小，這樣對 XX 房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有極大的促進作用。 需求量增大。房價的變化首先提及的是市場的供求關(guān)系，目前 XX 整體住宅的開發(fā)量并不能滿足市場的需求，也就是建的少，買的多，商品房的銷售面積大于同期竣工面積，顯現(xiàn)出強勁的消化能力。 15 嘉銳大廈 總建筑面積 ， 位于市區(qū)中南部，平均售價達到 4000元 /平方米以上。 從價格上來看， 市內(nèi)核心地區(qū)由于地理及商業(yè) 優(yōu)勢，價格相對較高，市場行情在 3600－ 4800 元 /m2，西部的樓盤位置相對較差，價格相對低，市場行情在 3000－ 3600 元 /m2，兩區(qū)域的行情差價在 600 元左右。 坐落于羅莊區(qū)，東 XX 河，西靠小清河， 2020 年開發(fā)建設(shè)， 開發(fā)總面積 12 萬 平方米 ，其中聯(lián)排別墅 40 棟， 房型面積 為168400 平方米 。 銷售情況 自 2020 年以來， XX市寫字樓銷售形勢良好。 銷售情況 自 2020 年以來， XX市商品房銷售形勢良好。房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 %。本項目的建設(shè)將為 XX中心城市居民營造一個特別的、環(huán)境優(yōu)美的 辦公、生活 居住區(qū)。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，我國已有各種類型的科技企業(yè)孵化器 100多家，轉(zhuǎn)化和消化吸收科技成果近數(shù)萬項，孵化企業(yè)的成活率是創(chuàng)業(yè)企業(yè)自行發(fā)展的數(shù)倍。 社會事業(yè)全面進步。截至目前，累計簽訂項目入園合同 260個，合同投資額近 600億元，其中投資過億元項目 165 個，累計開工項目 212 個 ,計劃總投資 368 7 億元，其中工業(yè)項目計劃投資 237億元，竣工投產(chǎn)或投入運營的項目130 個，入園項目累計完成固定投資 118 億元， 開發(fā)區(qū)固定資產(chǎn)投資完成數(shù)額和過億元項目個數(shù)均居全市前列 。開發(fā)區(qū)發(fā) 展建設(shè) 五 年以來，始終堅持“以提高吸收外資質(zhì)量為主，以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主，以優(yōu)化出口結(jié)構(gòu)為主，致力于發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，致力于發(fā)展高附加值服務(wù)業(yè)”的辦園方針，緊緊圍繞建設(shè)“生態(tài)新城區(qū)、現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”的戰(zhàn)略目標(biāo)，突出基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和招商安商兩大工作重點，打破常規(guī)搞建設(shè)，強化服務(wù)抓招商，園區(qū) 建設(shè)和經(jīng)濟發(fā)展日新月異，發(fā)展環(huán)境不斷優(yōu)化，社會事業(yè)全面進步，人民生活水平不斷提高，各項工作步入了良性發(fā)展的快車道。工業(yè)規(guī)模壯大、 素質(zhì)提升，預(yù)計工業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重達到 %，提高 個百分點；全市規(guī)模以上企業(yè)達到 2080 家 ,增加 1351 家， 2020 年完成增加值 億元，實現(xiàn)利稅、利潤為 118 億元和 75 億元，年均分別增長 %和 %；銷售收入過 10億元的企業(yè)由 2 家增加到 23家 ,其中過 100億元的有 2 家；利稅過億元的企業(yè)達到 16家，增加 11家。與世界上 100多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)和文化合作關(guān)系。 公司在立足 房地產(chǎn)投資 主業(yè)的同時，發(fā)揚 “ 團結(jié)、務(wù)實、敬業(yè)、創(chuàng)新 ” 的企業(yè)精神，堅持 “ 立足浙江、面向全國、走向國際 ” 的發(fā)展戰(zhàn)略，先后涉足 房地產(chǎn) 開發(fā)、建材貿(mào)易、市政路橋、園林綠化、旅游服務(wù) 、科 技開發(fā) 等諸多領(lǐng)域，逐步進入多元化經(jīng)營，跨區(qū)域發(fā)展的新時期。目前公司擁有總資產(chǎn) 3 億多元，年 開發(fā) 施工面積 50 萬平方米，年施工產(chǎn)值達 8 億元，并且保持快速增長勢態(tài) 。 建院來，中國科技開發(fā)院威海分院 已發(fā)展成為擁有總資產(chǎn) 6500 萬 元，凈資產(chǎn) 4800 萬元 元，專門從事高新科技成果的開發(fā)、轉(zhuǎn)化、孵化和產(chǎn)業(yè)化的大型綜合科技開發(fā)機構(gòu)。其建設(shè)規(guī)模分為地上 2 21 3 層， 地下相應(yīng)為一到兩層， 總 建筑面積 平方米，其中：地上 建筑面積 ，地下 建筑面積 30329平方米。在初步擬定項目選址和建設(shè)方案后，有針對性地進行了調(diào)研，同時邀請了市規(guī)劃局和有關(guān)專家察看建設(shè)場址，就建設(shè)方案的可行性進行咨詢指導(dǎo)。 二、 建設(shè)規(guī)模 3 該項目擬建于 XX 經(jīng)濟 開發(fā)區(qū)內(nèi)，位于 濱河大道 東側(cè)， 濱河大道是 XX市區(qū)景觀大道，根據(jù) XX市城市規(guī)劃意見，擬建設(shè)的 某某 X 科技苑 項目 選址位于市區(qū) 濱河大道 東側(cè)，在該位置建設(shè) 某某 X科技苑 項目 ，層數(shù)不少于 16 層，根據(jù)單體建設(shè)規(guī)劃方案，該項目總建設(shè)規(guī)模 平方米 （以規(guī)劃局核準數(shù)據(jù)為準） 。 五、 投資概算 及資金籌措 4 該 項目概算總投資 萬元， 其中：土地費用 4610 萬元，前期工程費 萬元，建安工程費 萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費 萬元，公共設(shè)施配套費 萬元，開發(fā)期間費用 萬元，基本預(yù)備費 萬元，管理費用 萬元，營銷費用 萬元。 其主要 業(yè)務(wù) 為： 組織、參與國家重點高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和項目的開發(fā)； 興辦高新技術(shù)成果孵化基地和 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實體； 從事高新技術(shù)及其產(chǎn)品的進出口貿(mào)易； 科技信息咨詢與中介服務(wù)； 開展國內(nèi)外科技交流與合作； 2 其它與科技開發(fā)工作有關(guān)的技術(shù)與商務(wù)活動 。其中高級職稱 16 人，中級職稱近 100人，一級項目經(jīng)理達 17人。 原 XX市為地區(qū)轄縣級市， 1994 年 XX撤銷地區(qū)設(shè)立地級市，縣級市原轄區(qū)內(nèi)設(shè)置了蘭山、羅莊、河?xùn)|三個縣級行政區(qū)。 5 2020 年，全市生產(chǎn)總值 億元，年均增長 %；人均生產(chǎn)總值按現(xiàn)匯計算達到 1480 美元，比 2020 年增加 790 美元。 2020 年，農(nóng)民人均純收入 3601 元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 9129 元，年均增長 %和 %；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別降低為 %、 %；城鄉(xiāng)居民人均住房使用面積分別達到 平方米和 平方米。先后 投入建設(shè)資金近 15 億元，建成 六縱八橫近 100 公里， 硬化面積達 260 萬平方米的 14 條主次干道 ， 完成道路綠化面積 400多萬平方米，移栽梨樹、山松等各類大樹 3 萬余棵，安裝高檔路燈 2020 余盞，開發(fā)區(qū)道路 綠化、美化、亮化工程初具規(guī)模 。 五 年多的快速發(fā)展，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集和“洼地”效應(yīng)凸現(xiàn)，初步形成了七大特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以中化肥業(yè)、施可豐復(fù)合肥為龍頭的化工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以臨工機械為龍頭的機械加工產(chǎn)業(yè)區(qū)；以翔宇制藥為龍頭的食品藥品產(chǎn)業(yè)區(qū)；以迪尚服裝、國人西服為龍頭的服裝紡織產(chǎn)業(yè)區(qū)；以匯海隆、東維木業(yè)為龍頭的高檔木業(yè)及家具產(chǎn)業(yè)區(qū)；以德力西循環(huán)經(jīng)濟示范基地、潔宇科技為龍頭的再生資源產(chǎn)業(yè)區(qū)；以魯信物流、立晨物流為龍頭的現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)區(qū)。 三、 項目提出背景 城市規(guī)模的擴張是一個地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。在 XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)建立 科技大廈，將有效地促進小型科技型企業(yè)的創(chuàng)立和培育，進一步推動高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 10 第 四 章 市場分析預(yù)測 市場分析 一、 XX 市房地產(chǎn)市場基本情況 (一 )投資情況 近幾年來， 在國家啟動內(nèi)需、促進住房消費等相關(guān)政策的推動下，全市房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)發(fā)展勢頭良好，房地產(chǎn)開發(fā)和年度新開工面積保持穩(wěn)健增長態(tài)勢，投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)改善，開發(fā)到位資金比較充足，商品房價穩(wěn)中趨升，市場銷售形勢平穩(wěn)，市場處于健康發(fā)展階段。 (二 )商品房供銷情況 供應(yīng)情況 總體上看，商品房供應(yīng)量穩(wěn)步增長。 2020年銷售面積 萬平方米，較上年增長 %。 2020 年銷售面積 萬平方米，較上年增長%。 2020 年底開始銷售 ，銷售均價為 3000 元 /平方米， 2020 年平均售價為 4000 元 /平方米，最高售價為 4800 元 /平方米，房型面積為 300－ 600 平方米。目前平均價格為 4200 元 /平方米，空房所剩無幾。但據(jù)調(diào)研和 XX 省統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明 ， XX 市的商品房和寫字樓 價格 仍保持較大 漲幅。近年來， XX 16 城市規(guī)模方案正在修編，城市土地一直處于被控制狀態(tài)，幾 年來土地供應(yīng)量一直不是很充足，因此房地產(chǎn)市場的開發(fā)得到一定的限制。 （三）成本的 下降 ，促使房價 下降 。 按照市委、市政府近期確定的城市化發(fā)展目標(biāo)，到 2020年，全市城市化水平要達到 50%以上，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)業(yè)人口 140萬人。同時，住宅行業(yè)每吸納 100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè) 200人就業(yè)，對解決剩余勞動力也具有重要作用的。 擬建場址 西鄰沂河， 自然環(huán)境良好，遠離喧鬧的市區(qū)，空氣清新，是良好的居住 、辦公 場所。 項目與近郊的濱水小區(qū)如沂河花園、清水灣花園等房地產(chǎn)開發(fā)項目相比，距市中心稍遠。建設(shè)內(nèi)容以 綜合性寫字樓科技大廈和配套服務(wù)設(shè)施科技苑 為主， 包括 雙拼高檔 寫字樓 、 高 層 聯(lián)排 、小高 層 普通式 住宅 及配套 公建建筑。 C地塊為 高 層住宅，用地面積 30214平方米，總建筑面積 ， 其中 住宅面積 ，公建面積 平方米 ；地上建筑面 積 ，地下建筑面積 34555平方米 。 二 、 周邊環(huán)境 建設(shè)場地西臨 50米寬的市區(qū)景觀大道 — 濱河大道 ， 濱河大道 為 XX市主干道之一，該路南到 郯城縣城 ，北到 沂水縣城 。 XX市 是地震多發(fā)地帶， XX 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)位于沂河?xùn)|岸，地跨沂沭斷裂帶兩側(cè)，地質(zhì)構(gòu)造條件復(fù)雜，斷層比較發(fā)育，地下侵入巖分布較廣 。 擬建項目廠區(qū)場地勢為東高西低， 地貌為河流沖洪積平原邊緣。 工程場地屬河流沖積平原，地處沂河一級階地，場地的地層屬華北地臺型沉積蓋層，地層主要有下古代寒武系、奧陶系巨厚的碳酸鹽沉積層；上古生界的海陸交互相頁巖及海相灰?guī)r、和火成巖，中生代火山巖。年平均風(fēng)速 ，最大風(fēng)速 24m/s，大于 8 級大風(fēng)年平均日數(shù)為 20天。 河?xùn)|區(qū)西 XX 河， 東臨沭河，區(qū)內(nèi)灌渠縱橫交錯。 引沂入沭河道是沂沭泗河洪水東調(diào)南下骨干工程之一。 三、 市政配 套設(shè)施條件 地理位置與交通 XX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢，膠新鐵路線貫?zāi)媳?，兗石鐵 28 路橫貫東西，西鄰京滬高速，北鄰日東高速， 32 205 國道在開發(fā)區(qū)中心十字交叉，距 XX 機場僅 3 公里， 業(yè)已開通十多條國內(nèi)航線， XX距日照港、嵐山港、連云港不到 100公里，距青島港 200 公里，陸海空交通十分便利。 第 七章 項目 設(shè)計方案 29 設(shè)計目標(biāo) 、指導(dǎo)思想和原則 建設(shè)一個景觀環(huán)境優(yōu)美 、居住品質(zhì)高尚、適應(yīng)多彩生活方式、布局合理、配套服務(wù)設(shè)施齊全、有較多住宅類型可供選擇、富有特色和人文氣息 、文化氣息和科技創(chuàng)新氣息 的綠色生態(tài) 工作、 居住社區(qū) 和科技創(chuàng)新社區(qū) 。注重 辦公、 居住地的生態(tài)環(huán)境和辦公、 居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境 質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。只有多樣化的建筑才能適應(yīng)市場上多層次、多要求的選擇。 商業(yè)設(shè)施，以相對集中為原則，在主入口相對集中設(shè)置，在 C區(qū)西側(cè)形成休閑商業(yè)街。 建筑環(huán)境應(yīng)綜合考慮防火、抗震、防空和防洪等安全措施。門窗材料選擇塑鋼型材。 衛(wèi)生間防水材料采用 SBS或者聚胺脂防水涂膜，防水層做到浴盆上 150毫米，并與樓面防水層形成一體。 合理利用土地和空間，提倡社會化綜合開發(fā)和綜合性建筑。整個空間布置上根據(jù)采光及整體景觀要求，由西向東依次排列，從而形成舒適的居住 環(huán)境及完美的社區(qū)景觀。利用并強化場址的自然生態(tài)特色，尋求與周圍環(huán)境協(xié)同發(fā)展的途徑。 規(guī)劃設(shè)計應(yīng)盡可能降低或控制造價，充分考慮經(jīng)濟效益、社會效益的平衡統(tǒng)一。 供電 項目用電由 XX供電公司 河?xùn)| 供電部供給，供電電源為 10KV。黃白排水溝為人工開挖的排澇泄洪溝渠，同時兼作灌區(qū)使用，最高水體功能為農(nóng)田灌溉，灌溉用水引自于上游沂河地表水。沭河在 XX 境內(nèi)流長，最大流量 7290m3/s（ 1974 年）。最大年降水量為 ，最小年降水量為 （ 1981 年），夏季降水相對集中，約占全年總量的 %， XX 地區(qū)累年 10min 最大降水量為，發(fā)生于 2020年 7 月 16日。 該意見僅用于項目可行性研究論證和該項目立項時使用，不做設(shè)計依據(jù)。地下水對基礎(chǔ)施工無影響。整個地勢東北高西南低，成傾斜狀態(tài)。海拔高度在 ～ 之間。 科技苑 項目建設(shè)有 111平方米、 103平方米 、 101平方米、 89平方米、 85平方米、 83平方米 、 60平方米、 55平方米 、 46平方米多 種