【正文】 。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式二的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 一般出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可銷(xiāo)售或出租，公寓收益受寫(xiě)字樓租售情況的影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫(xiě)字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 案例 ——上海商城 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財(cái)富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競(jìng)爭(zhēng)。 案例（ 1/2） ——深圳華潤(rùn)中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫(xiě)字樓 +中區(qū)購(gòu)物及娛樂(lè)中心，總建筑面積達(dá) 23萬(wàn)平方米，提供約 1000個(gè)車(chē)位 寫(xiě)字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國(guó)際時(shí)裝旗艦店， 4層為開(kāi)放式屋頂花園， 528層為寫(xiě)字樓，頂層為多功能廳。 Associates .Inc 幕墻設(shè)計(jì)顧問(wèn) Curtain Wall Design amp。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運(yùn)河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 設(shè)計(jì)思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個(gè)原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個(gè)更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)： 全部出租，發(fā)展商只獲取長(zhǎng)期利潤(rùn)，不進(jìn)行銷(xiāo)售。 模式四的收益方式特征 功能類(lèi)別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營(yíng) 寫(xiě)字樓 銷(xiāo)售 /出租 商場(chǎng) 自行經(jīng)營(yíng) /出租 公寓 銷(xiāo)售 /出租 特征 各功能可自營(yíng)、銷(xiāo)售、出租，且互不依賴(lài)和影響 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 經(jīng)營(yíng)管理 ——專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)和完善計(jì)劃 專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)： 開(kāi)發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計(jì)組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計(jì)部門(mén)。 無(wú)論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無(wú)比的。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運(yùn)河城 運(yùn)河城市中心包括 2個(gè)飯店、 1個(gè)大型購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所和 1棟辦公樓。 Design 燈光設(shè)計(jì)顧問(wèn) Kaplan Partners Architectural Lighting 機(jī)電設(shè)計(jì)顧問(wèn) Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計(jì)顧問(wèn) Rolf Jensen amp。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國(guó)際二、三線品牌及國(guó)內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 華潤(rùn)中心項(xiàng)目分北、中、南三個(gè)部分，涵蓋了不同功能特點(diǎn)的寫(xiě)字樓、購(gòu)物及娛樂(lè)中心、五星級(jí)酒店以及服務(wù)式公寓。 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級(jí)酒店、頂級(jí)商場(chǎng)及高檔娛樂(lè)中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟(jì)和會(huì)展經(jīng)濟(jì)的氛圍。公寓只租不賣(mài)，租金較辦公樓略高。 案例 ——上海商城 定位為 上海頂級(jí)國(guó)際化綜合體 city within a city 五星級(jí)酒店 +豪華公寓 +寫(xiě)字樓 +商場(chǎng) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 寫(xiě)字樓部分平面圖 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬(wàn)㎡以上 強(qiáng)制性的視覺(jué)沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì) ——各功能共融不互擾 功能化體系 五星級(jí)酒店 甲級(jí)寫(xiě)字樓 頂級(jí)酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購(gòu)物中心 專(zhuān)業(yè)的管理團(tuán)隊(duì) ——物業(yè)管理 /經(jīng)營(yíng)管理 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 展示中心 電力科技展示中心是國(guó)家級(jí)的電力科普教育基地。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長(zhǎng)安街國(guó)貿(mào)以東 900米處，是東長(zhǎng)安街上繼國(guó)貿(mào)中心和東方廣場(chǎng)之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬(wàn)平米超大規(guī)模建筑集群。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 商場(chǎng)共分為五個(gè)獨(dú)立而又統(tǒng)一的購(gòu)物區(qū)，它們分別名為 “ 繽紛新天地 ” 、 “ 都市新天地 ” 、 “ 庭苑新天地 ” 、 “ 寰宇新天地 ” 和 “ 活力新天地 ” 。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 五星級(jí)酒店 ——東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過(guò) 1600平方米的會(huì)議及宴會(huì)設(shè)施。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)公寓部分 柏舍 ?共 243個(gè)單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個(gè)單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬(wàn)豪酒店提供的 24小時(shí)房間餐飲服務(wù) ?可使用萬(wàn)豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 商場(chǎng)業(yè)態(tài)特點(diǎn)及布局： 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 太古廣場(chǎng)二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級(jí)商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 案例研究?jī)?nèi)容 ? 背景資料 ? 項(xiàng)目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營(yíng)方式 ? 項(xiàng)目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)因素 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 本報(bào)告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問(wèn)（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場(chǎng) 頂級(jí)購(gòu)物中心部分 太古廣場(chǎng)購(gòu)物中心共分四層，建筑在一個(gè)有五百個(gè)車(chē)位的停車(chē)場(chǎng)之上，提供樓面面積七十一萬(wàn)平方呎，場(chǎng)內(nèi)提供超過(guò)一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個(gè)展覽場(chǎng)地 。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 通過(guò)國(guó)際五星級(jí)酒店及國(guó)際品牌商場(chǎng)建構(gòu)綜合體價(jià)值標(biāo)桿： 萬(wàn)豪酒店、太古購(gòu)物廣場(chǎng)國(guó)際頂級(jí)品牌百貨店及國(guó)際品牌專(zhuān)賣(mài)店奠定綜合體的展示 價(jià)值， 即消費(fèi)者的感知價(jià)值得到最大化挖掘。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場(chǎng) 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬(wàn)㎡； 包括購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等功能。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場(chǎng) 各功能客戶(hù)構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購(gòu)物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。目前已推出 3期。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類(lèi)最多的美食廣場(chǎng)，提供中國(guó)各地及亞洲不同國(guó)家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專(zhuān)為 “ 家庭 ” 服務(wù)的主題餐廳。 這五個(gè)區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。 案例（ 3/3） ——北京