【正文】 。 公寓的單元面積由 113至 237平方米不等，適合不同人士的需求。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 模式二的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 寫字樓 銷售 /出租 商場 一般出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可銷售或出租，公寓收益受寫字樓租售情況的影響 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 ?功能配比： 酒店：公寓：寫字樓：商業(yè) 約為 45%： 30%：15%： 10%。 案例 ——上海商城 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 區(qū)域歷史背景 ： 羅湖已形成的金融中心和財富圈層，但成熟后區(qū)域的發(fā)展空間受到限制以及新區(qū)競爭。 案例（ 1/2） ——深圳華潤中心 首期規(guī)劃 北區(qū)寫字樓 +中區(qū)購物及娛樂中心，總建筑面積達 23萬平方米，提供約 1000個車位 寫字樓 ——，高度為 139米，其中 13層為高檔國際時裝旗艦店， 4層為開放式屋頂花園， 528層為寫字樓，頂層為多功能廳。 Associates .Inc 幕墻設(shè)計顧問 Curtain Wall Design amp。 商業(yè)有突出的旅游形象，以建筑中的人工運河、造型奇特的噴泉和夜間彩燈而得名。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 設(shè)計思路 ——觀光與商業(yè)結(jié)合 建筑師把為人創(chuàng)造空間放在第一位 ,其次才是商業(yè) 1）將三個原有步行街區(qū)結(jié)合成為一個更大的統(tǒng)一體中，在室內(nèi)創(chuàng)造室外化的互通內(nèi)街。 項目運營： 全部出租，發(fā)展商只獲取長期利潤，不進行銷售。 模式四的收益方式特征 功能類別 收益方式 酒店 外包經(jīng)營 寫字樓 銷售 /出租 商場 自行經(jīng)營 /出租 公寓 銷售 /出租 特征 各功能可自營、銷售、出租，且互不依賴和影響 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 經(jīng)營管理 ——專業(yè)團隊和完善計劃 專業(yè)團隊： 開發(fā)商和建筑師組織了陣容龐大的設(shè)計組 ,包括景園、環(huán)境、水體、燈光設(shè)計部門。 無論內(nèi)容還是規(guī)模都是空前無比的。 案例（ 2/2） ——日本福岡博多運河城 運河城市中心包括 2個飯店、 1個大型購物娛樂場所和 1棟辦公樓。 Design 燈光設(shè)計顧問 Kaplan Partners Architectural Lighting 機電設(shè)計顧問 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防與安全設(shè)計顧問 Rolf Jensen amp。30%的亞洲一線品牌 ,20%的國際二、三線品牌及國內(nèi)一線品牌 . ?全部只租不售，長期經(jīng)營。 華潤中心項目分北、中、南三個部分，涵蓋了不同功能特點的寫字樓、購物及娛樂中心、五星級酒店以及服務(wù)式公寓。 案例 ——上海商城 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ? 處在 CBD區(qū)邊緣，以五星級酒店、頂級商場及高檔娛樂中心使綜合體在南京西路上形成地標(biāo)和中心化區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ? 區(qū)域內(nèi)已形成酒店經(jīng)濟和會展經(jīng)濟的氛圍。公寓只租不賣，租金較辦公樓略高。 案例 ——上海商城 定位為 上海頂級國際化綜合體 city within a city 五星級酒店 +豪華公寓 +寫字樓 +商場 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/2） ——廣州中信廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，廣州市新發(fā)展的金融商務(wù)區(qū)中心； ?受益于城市東移，區(qū)域具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?IT業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的興起，在區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)族群。 寫字樓部分平面圖 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 模式一的 KPI體系（關(guān)鍵績效指標(biāo)體系） KPI體系 外因 內(nèi)因 優(yōu)越的地理位置 ——CBD/城市中心 便利的交通條件 ——主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 ——建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 ——超高層 /建筑群 高水準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計 ——各功能共融不互擾 功能化體系 五星級酒店 甲級寫字樓 頂級酒店式 /服務(wù)式公寓 高檔 /中高檔購物中心 專業(yè)的管理團隊 ——物業(yè)管理 /經(jīng)營管理 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 展示中心 電力科技展示中心是國家級的電力科普教育基地。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 3/3） ——北京華貿(mào)中心 北京華貿(mào)中心坐落于東長安街國貿(mào)以東 900米處，是東長安街上繼國貿(mào)中心和東方廣場之后，具有地標(biāo)性質(zhì)的百萬平米超大規(guī)模建筑集群。 ? 教育 ：第三層部分租給 EMBA作為教室 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 商場共分為五個獨立而又統(tǒng)一的購物區(qū)，它們分別名為 “ 繽紛新天地 ” 、 “ 都市新天地 ” 、 “ 庭苑新天地 ” 、 “ 寰宇新天地 ” 和 “ 活力新天地 ” 。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 五星級酒店 ——東方君悅大酒店 擁有 531間豪華舒適的客房和超過 1600平方米的會議及宴會設(shè)施。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 關(guān)鍵驅(qū)動因素 外因： ?優(yōu)越的地理位置，依托于港島 CBD，位于商業(yè)區(qū)核心區(qū)； ?良好的交通環(huán)境，位于地鐵上蓋。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級公寓部分 柏舍 ?共 243個單位 ?套房面積由 1,220平方呎至 2,650平方呎 ?位于港麗酒店的 11樓至 37樓 ?由港麗酒店提供 24小時房間餐飲服務(wù) 、 洗衣服務(wù)及可使用港麗酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 曦暹軒 ?共 136個單位 ?房間及套房面積由 606平方呎至 3,388平方呎 ?海景 、 中央冷氣調(diào)節(jié) ， 以及由萬豪酒店提供的 24小時房間餐飲服務(wù) ?可使用萬豪酒店的游泳池 、 健體中心及商務(wù)中心 ?備有自助洗衣服務(wù) 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 商場業(yè)態(tài)特點及布局： 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 太古廣場二座： 建筑面積 700,000平方呎、樓高 27層的甲級商廈，每層面積由 21,000平方呎至 22,000平方呎。 案例研究內(nèi)容 ? 背景資料 ? 項目定位 ? 功能構(gòu)成 ? 經(jīng)營方式 ? 項目特色 ? 關(guān)鍵驅(qū)動因素 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)房地產(chǎn)顧問（上海）有限公司。 案例（ 1/3） ——香港太古廣場 頂級購物中心部分 太古廣場購物中心共分四層，建筑在一個有五百個車位的停車場之上，提供樓面面積七十一萬平方呎，場內(nèi)提供超過一百三十間零售店鋪及食肆，并提供多個展覽場地 。 ?一至三層： ?商業(yè)主體，內(nèi)街式分布。 通過國際五星級酒店及國際品牌商場建構(gòu)綜合體價值標(biāo)桿： 萬豪酒店、太古購物廣場國際頂級品牌百貨店及國際品牌專賣店奠定綜合體的展示 價值， 即消費者的感知價值得到最大化挖掘。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 位于北京 CBD核心位置； 總占地 10萬㎡； 包括購物中心、寫字樓、酒店、公寓等功能。 案例（ 2/3） ——北京東方廣場 各功能客戶構(gòu)成 東方新天地 由于其規(guī)模，定位為中高檔購物中心，商品檔次涵蓋高檔至中高檔。目前已推出 3期。 ? 餐飲： 東方新天地的環(huán)球美食坊是目前京城商店中最大也是種類最多的美食廣場，提供中國各地及亞洲不同國家的風(fēng)味食品，此外店內(nèi)還有一組專為 “ 家庭 ” 服務(wù)的主題餐廳。 這五個區(qū)域各具特色，裝飾風(fēng)格耳目一新，與各自主題相映成輝。 案例（ 3/3） ——北京