湖州房地產(chǎn)項(xiàng)目研究企劃書(存儲版)
【正文】 進(jìn)行市場定位需要認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場本身狀況、樓盤地段和住宅素質(zhì)情況及消費(fèi)者情況 。 何種情況下采用何種定價(jià)方法，以及在銷售過程中如何調(diào)整價(jià)格，直接關(guān)系到開發(fā)商的營銷結(jié)果與投資效益，因此定價(jià)策略是市場營銷鐘的重要策略。 因而制定價(jià)格時(shí)預(yù)期利潤也就成了“虛擬利潤”。 分析 推廣階段 20xx年 20xx 年 月份 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 預(yù)熱期 開盤亮相期 第一強(qiáng)售期 穩(wěn)定銷售期 第二強(qiáng)售期 （ 1） 各階段不同的營銷計(jì)劃 ①預(yù)熱期為第一階段，將以樹立品牌形象為主。 “日月城”項(xiàng)目 將樓盤的目標(biāo)客戶 基本 定位為都市中精英一族，所以廣告將以鮮明的都市風(fēng)格和精彩的都市生活，樹立起“新城市中心升起的一顆璀璨新星，精致都會生活的一顆新星”的鮮明形象。 《 湖州 晚報(bào) 》： 家庭讀者為主，和咸寧日報(bào)配合可以形成極佳的廣告效果。 綜上所述，房地產(chǎn)營銷是一個(gè)漫長的過程，是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，大體上可分 3個(gè)階段。 參考文獻(xiàn)： 1.《湖州市房產(chǎn)市場分析報(bào)告》， 20xx（ 9） 2.《湖州市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃報(bào)告》， 20xx（ 5） ， 《 房地產(chǎn)營銷策劃 》 [ M].北京 :機(jī)械工業(yè)山版社， 20xx(4) ,《 淺談房地產(chǎn)營銷策略 》 [J].沈陽干部學(xué)刊 ,20xx(6). ，《房地產(chǎn)隱性營銷策略初探》 [ J ]. 現(xiàn)代財(cái)經(jīng) , 20xx（ 8） ，《 試論房地產(chǎn)營銷策略 》 [J].中國科技信息 ,20xx(4). ，《 淺析房地產(chǎn)價(jià)格營銷策略 》 [J].廣西城鎮(zhèn)建設(shè) ,20xx(11). [鍵入文字 ] ，《 淺析房地產(chǎn)營銷策劃的問題及對策 》 [J].現(xiàn)代商業(yè) ,20xx(6). ，《 城市房地產(chǎn)市場吸引力評價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建及應(yīng)用 》 [J].天津商業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào) ,20xx(3). 10．高炳華 ，《 房地產(chǎn)市場營銷 》， 華中科技人學(xué)出版社， 20xx（ 9） 11．劉廷華 ，《 房地產(chǎn)營銷創(chuàng)新策略研究 》， 商場現(xiàn)代化， 20xx（ 1） 12．李成玉 ，《 房地產(chǎn)營銷策劃現(xiàn)存問題與發(fā)展方向 》， 房地產(chǎn)中介， 20xx（ 1） 。 報(bào)紙 ： 《 湖州日報(bào) 》、《 湖州 晚報(bào)》 電視 ： 以 市頻道 —— “房產(chǎn)最前線”欄目為主要宣傳點(diǎn) 可以采取低開高走的營銷策略吸引更多的客戶，擴(kuò)大銷量。 ③其后的第三個(gè)階段將著力配合銷售的高潮期進(jìn)行促銷活動。房地產(chǎn)產(chǎn)品與一般的商品不同，其產(chǎn)品自身，較為特殊，尤其是住宅物業(yè)，消費(fèi)者使用周期長，投入金額大，消費(fèi)頻率少，其購買決策中是更為理性的，這就需要有更高的產(chǎn)品、識別度及滿足消費(fèi)者更多的情感需求。 [鍵入文字 ] 根據(jù)上圖，可以采取低開高走的定價(jià)策略，在開盤前期，定價(jià)為： 8000— 10000 元。但這是典型的 “ 產(chǎn)品主導(dǎo)型”策略，是不符合市場發(fā)展趨勢的，因?yàn)樗N(yùn)涵著兩方面的風(fēng)險(xiǎn)首先是定價(jià)過高產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。 ③區(qū)域居民的子輩 分析：這批人在當(dāng)?shù)厣钶^長時(shí)間，生活圈子幾乎固定在此，對該區(qū)感情深厚，而現(xiàn)有條件已難以滿足其生活需要，想買大屋改善環(huán)境，同時(shí)出于孝敬老人的前提下，在同區(qū)就近購房，既 能更好照顧老人，又能享受獨(dú)立居住的自由便利?？蛻羧后w投資理念尚不夠成熟，對于投資選擇仍然熱衷于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)文化中心區(qū)域。外來人員 相對較多 多， 衍生的 治安問題 相對較 多， 可能會 影響買家心理 。營造一種市中心繁華、高雅的氣氛和相對安靜、方便的居住環(huán)境。優(yōu)勢和劣勢是內(nèi)在要素，機(jī)會與威脅則是外在要素。 項(xiàng)目名稱 報(bào)價(jià) （元 /平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 銷售周期 (月 ) 銷售速度 總簽約率 總銷售套數(shù) 套 /月 日月城 9600 10140 4 480 120 74% 山水華庭 12640 14200 11 1200 110 59% 紫云仙居 8400 9900 4 220 55 37% [鍵入文字 ] 表 五 區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目綠化率分析 該區(qū)域的項(xiàng)目在綠化率上差異較大， 日月城 幾乎只占 25%，而 山水華庭大約占到了 45%。 表三 區(qū)域各項(xiàng)目銷售情況分析 結(jié)合樓盤售價(jià)與銷售速度以及簽約率等的比較，日月城項(xiàng)目銷售的前景仍是相當(dāng)可觀的。 日月城內(nèi)配有約 3000平方米的幼兒園將努力 打造 成為浙江省示 范性幼兒園給孩子創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)越的學(xué)習(xí)、生活環(huán)境。新國十條已經(jīng)為未來三十年中國的房地產(chǎn)發(fā)展構(gòu)造了理性的礦架，所以借此的判斷： 中國的房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場不僅不會衰敗和消亡，反而會更加繁榮與活躍。 三 ．“ 湖州日月城 ”房地產(chǎn)項(xiàng)目 外部因素 分析 市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 湖州市地處 太湖 南岸，東鄰 上海 ，南接 杭州 ，西依 宣城 ，北瀕 太湖 ，與 無錫 、 蘇州 隔湖相望，是環(huán)太湖地區(qū)唯一因湖而得名的城市。隨著社會進(jìn)步與生活水平的提高，消費(fèi)者對居住條件的需求層次日益明顯， 房地
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