【正文】 公營住宅法》、 1995 年制定了《日本住宅公團(tuán)法》。對最低收入階層，政府 負(fù)責(zé)以非常合理的租金提供公共住房 。新加坡現(xiàn)在已相繼完成了五個“五年建屋計劃”，共建成住宅 萬套 (不包括由建屋發(fā)展局接管的1927 一 1959 年由新加坡良信托局建造的 .23萬套住宅 )，政府組屋居民的人均居住面積已達(dá)到巧平方米左右，居住條件和環(huán)境有很大程度的改善。在微觀上，公積金會員不僅可以用公積金養(yǎng)老，而且可武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 15 以用于購買廉租屋，進(jìn)行醫(yī)療保險，甚至進(jìn)行教育投資和證券股票投資，使會員得到許多實惠，在宏觀上，這一制度減少了社會貧富差異、增強了社會保險能力、解決了居民住房問題，并可以通過這筆資金進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，有利于社會、經(jīng)濟(jì)和政治的穩(wěn)定 。這種監(jiān)督可以是定期的也可以是不定期的、隨機的，筆者更傾向于倆者結(jié)合，既保證常規(guī)性檢查以求規(guī)范，又可以利用突擊性檢查增強檢查的有效性。 模式二中，房地產(chǎn)企業(yè)所肩負(fù)的責(zé)任更大，面臨的問題也更加復(fù)雜，各方面武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 16 的挑 戰(zhàn)對房地產(chǎn)企業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)。非營利性組織的資金來源，除了從政府得到一定的資助，還可以利用房產(chǎn)抵押貸款、融資 等方式，當(dāng)然在政府允許的比例范圍內(nèi)可以開發(fā)小數(shù)量商品房，多渠道增加資金來源。 公租房經(jīng)營管理模式比較 前面提出了 公租房的四種經(jīng)營管理模式，我們在這一節(jié)中將對其特點一一進(jìn)行總結(jié)，從而使讀者能對這幾種經(jīng)營管理模式有一個更加詳細(xì)準(zhǔn)確的了解。這里的建設(shè)并不是傳統(tǒng)意義上的施工建造，這里相當(dāng)于一個總承包企業(yè)，對項目的前期到交付運營都負(fù)有相關(guān)的責(zé)任。在選擇中應(yīng)以實際為基礎(chǔ)，慎重選擇。由于公租房建設(shè)的特殊性，這種模式也面臨著一般工程不會有的困難和問題。在后期運營中的失敗，不僅是房地產(chǎn)公司需要付出慘重的代價，而且政府公租房政策的實施也會受阻，進(jìn)一步影響受用人群的切身利益。 模式 四 是與目前我國現(xiàn)行的住房運作模式最相似的，相比之下它還有許多的創(chuàng)新點：一是政府對開發(fā)商的開發(fā)比例進(jìn)行了限定，滿足了各個階層對住房的需求；二是中小戶型住房和公 租 房都完全由政府負(fù)責(zé)驗收和分配，改變過去由開發(fā)武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 20 商負(fù)責(zé)住房分配的情況；三是 公租房住戶可以 獲得減息優(yōu)惠，使住房保障政策惠及“夾心層”；四是 公租房不是 終身擁有制， 而是 不完全產(chǎn)權(quán)房，完善了經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入和退出機制。層次分析法比較適合于具有分層交錯評價指標(biāo)的目標(biāo)系統(tǒng)，而且目標(biāo)值又難于定量描述的決策問題。 構(gòu)造判斷矩陣的方法是：每一個具有向下隸屬關(guān)系的元素（被稱作準(zhǔn)則）作為判斷矩陣的第一個元素（位于左上角），隸屬于它的各個元素依次排列在其后的第一行和第一列。相對而言，模式三的政府投入就比較多了，它為更好地管理公租房專門成立了一個代理機構(gòu)，負(fù)責(zé)公租房的有關(guān)事宜。 表中數(shù)據(jù)顯示模式三在房屋分 配公正性上處于優(yōu)勢地位。 7 結(jié)論與展望 與住房市場化改革相適應(yīng)的住房保障制度建設(shè)進(jìn)展緩慢，中國的 公 租房制度還處于起步階段，在許多城市， 公 租房仍沒列入政府的議事日程。模式 三 吸納了非營利性組織這一新元素，可以大規(guī)模提供公 租 房，緩解公共住房供不應(yīng)求的局面。 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 25 參考文獻(xiàn) [1] 楊陽 .住房保障財政支出特點研究 [J]. 北 方經(jīng)濟(jì)， 2020， (5)： 6365. [2] 唐黎標(biāo) . 如何健全我國社會保障性住房制度之我見 [J].中國房地產(chǎn)金。這些典型問題指出了我國住房保障制度的不足，更為我們?nèi)蘸笞鞒龈淖冎该髁伺Φ姆较颉?傳統(tǒng)的建造模式下的由專業(yè)的物業(yè)公司來管理，由于長期以來的經(jīng)驗積累比較充分，更能較快較好地解決出現(xiàn)的物業(yè)問題。這里的 結(jié)論也是與實際相互印證的，從一個角度體現(xiàn)了數(shù)據(jù)的有效性。 表 4 四類模式關(guān)于政府投入（ B1）的判斷矩陣 B1 C1 C2 C3 C4 W1 W2 C1 1 1/3 3 1/5 C2 3 1 5 1/3 C3 1/3 1/5 1 1/7 C4 5 3 7 1 表 4 中描述了四類模式關(guān)于政府 投入（ B1）的相互比例關(guān)系。下面我們開始建立相應(yīng)矩陣。 層次分析法是將決策問題按總目標(biāo)、各層子目標(biāo)、評價準(zhǔn)則直至具體的備投方案的順序分解為不同的層次結(jié)構(gòu)，然后得用求解判斷矩陣特征向量的辦法，求得每一層次的各元素對上一層次某元素的優(yōu)先權(quán)重，最后再加權(quán)和的方法遞階歸并各備擇方案對總目標(biāo)的最終權(quán)重，此最終權(quán)重最大者即為最優(yōu)方案。但是，這種模式目前在我國還沒有制度和法律保障，需 要法律約束三者的行為，防止相互監(jiān)督關(guān)系的變質(zhì)。模式二中由房地產(chǎn)公司繼續(xù)接管后期的運營維護(hù)等工作，這會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來負(fù)擔(dān)。這種傳統(tǒng)的模式的一大特點就是中規(guī)中矩。后期 運營可以交給專業(yè)的物業(yè)公司來做，或者建設(shè)方自己建立自有部門來管理。政府出資、社會融資、銀行貸款、開發(fā)商負(fù)擔(dān)等 等，這些都是一些常用的資金來源渠道。應(yīng)該注意的是，這里的 公租房 是不完全產(chǎn)權(quán)房，當(dāng)住房者擁有購房經(jīng)濟(jì)條件以后，政府會 將公租房予以收回 ， 然后經(jīng)過一定修葺后分配給其他需要的人群。并委托非政府性的代理機構(gòu)對公 租 房基金進(jìn)行管理和運行， 分配各個公租房的使用情況， 同時，政府與代理機構(gòu)存在相互反饋的關(guān)系，代理機構(gòu)的行為必須受到政府的監(jiān)督和法律的制約，政府相關(guān)政策的制定要考慮代理機構(gòu)的反饋意見，保證住房保障制度有效運行。但是在模式二中當(dāng)公租房建設(shè)完成后，房地產(chǎn)商并不把公租房移交給專業(yè)的機構(gòu)或物業(yè)公司來運營管理，而是自己成立專門的部門來進(jìn)行后期的維護(hù)、管理等工作。當(dāng)然這是倆種不同的東西，這里提出只是為了使讀者能更好的理解這 里的模式一。 值得一提的是新加坡的公積金制度。為此，政府于 1960 年 2 月成立了建屋發(fā)展局，制定了“五年建屋計劃”，以廉租屋的形式向居民提供了大量的政府組屋。四是組織公團(tuán)進(jìn)行住宅開發(fā)。住房保險在其社會保障中占有十分突出的地位 。 1999 年，德國住宅投資占 GDP 的 .72%，其中住宅儲蓄占整個住宅信貸的 22%。房租補貼的資金由聯(lián)邦政府和州政府各承擔(dān) 50%。此外，還有退租方面的規(guī)定，凡收入超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的應(yīng)退出福利住宅，否則將收取市場租金。 1951 一 1956 年，住宅建設(shè)法規(guī)定建造住宅 180 萬套， 1953 年修訂為 200 萬套，而實際建成住宅 310 萬套，其中公共住宅為 180 萬套。德國的租金管制制度建立于戰(zhàn)后住房短缺時期，由于住房出租價格大幅度上升，廣大居民無力支付所承租住房的費用。 90 年代中期之前，各地有眾多的住房信貸合作社，為參加住房信貸儲蓄的居民提供貸款 (目前，己改為住房信貸銀行，可以從事多種銀行業(yè)務(wù) )。居住兩年后，每超過一年再減房價的 1%，住 30 年公房的房客則可以60%的優(yōu)惠折扣購房，但優(yōu)惠折扣最大不超過房價的 60%。政府建房極大地促進(jìn)了英國的住房供應(yīng)，對于解決當(dāng)時的住房短缺問題，解決低收入居民住房支付能力較低問題都起到了重要作用，受到了居民的普遍歡迎。主要目標(biāo)是保持一個暢通、方便的住房交易市場，以及滿足居民購房的要求。 (1)分層次的住房政策 從英國政府介入住房領(lǐng) 域的部門及其職能可以看出英國住房政策的基本特 點。建設(shè)合格的低收入住房的投資者，可在 10年 每年享受聯(lián)邦所得稅的抵扣。三是提供低息貸款建房。這就需要將信息系統(tǒng)中個人信息中的工資狀況同當(dāng) 時房租市場價相比，從而得出是否應(yīng)該或者可以退出的結(jié)論。退出機制涉及的問題其實就是怎樣讓不再符合條件的人群將公租房讓出給符合要求的人群。當(dāng)然這也同公租房資金回收周期長、盈利低、維護(hù)費用高等缺點有一定的聯(lián)系的。定期開展有關(guān)公租房管理的交流座談，界內(nèi)人士互通有無、交流經(jīng)驗、互相學(xué)習(xí)，當(dāng)然如果有什么難題也 可以共同探討解決。相比較而言，重慶、上海、北京、深圳四個中心城市對于公租房的應(yīng)用還是走在我國的前列的。公租房施行的先驅(qū)在我國主要是重慶、上海、深圳、北京四大城市。因此，政府應(yīng)該根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定一套相對全面有效的評價標(biāo)準(zhǔn)。限價商品房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于 3050%。因此，一些 地方政府 在建設(shè)保障性住房的過程中，將保障性住房建在了位置偏遠(yuǎn)房源不好的地方。其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入家庭的住房困難。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的經(jīng)濟(jì)適用住房，也包括在一些林區(qū)、墾區(qū)、煤礦職工的棚戶區(qū)（危舊房）改造、游牧民定居工程。不可否認(rèn)的是，操作性的方案的缺乏并不影響該文章對現(xiàn)在公租房發(fā)展的深刻見解，為人們深入了解公租房提供了很好的素材。非營利性組織是國家公共住房的直接提供者，他直接受到政府代理機構(gòu)的管制 。 東南大學(xué)黃安永教授以及朱新貴助教在《我國保障性住房管理機制的研究與 分析》中指出商品住宅市場的過快發(fā)展凸顯出我國保障性住房建設(shè)與管理的落后，而這種現(xiàn)象產(chǎn)生原因是多方面的。二是制度建設(shè)滯后，社會保障體系不健全 。 但是在公租房施行與運營過程中，不管是政府還是開發(fā)商、運營商，都面臨著這樣和那樣的問題。公共租賃住房不是歸個人所有，而是由政府或公共機構(gòu)所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。并從資金、建設(shè)方、管理方這三方面對這四種模式進(jìn)行了比較，指出了各種模式的優(yōu)缺點，最終得出了 “模式三較為適合當(dāng)前的公租房經(jīng)營管理，我們應(yīng)該將不同模式的優(yōu)秀因素相互糅合 ，從而得出一個更加優(yōu)秀的管理經(jīng)營模式” 這一結(jié)論。 最后，本文提出了四種 現(xiàn)今運用比較多或者比較有參考價值的管理模式，并用圖形對四種模式分別進(jìn)行了直觀的表述。 housing safeguard system 武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 3 研究目的和意義 公共租賃房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個產(chǎn)品。而公租房經(jīng)營與管理過程中面臨著一些其獨特的問題，通過探究公租房的經(jīng)營管理模式，解決相應(yīng)問題，從而運用于實際運營管理之中，有利于更好地將公租房這一利國利民的工程推而廣之，并使之能夠達(dá) 到預(yù)期的效果。其次指出了完善我國住房保障制度要解決的主要問題和難點有三武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 4 方 面，一是部分領(lǐng)導(dǎo)重視不夠，政府職能缺位 。二是將最低收入階層住房保障與國家的社會政策聯(lián)系起來，三是從保障對象、保障方式、保障水平 和資金來源方面完善現(xiàn)行的廉租房政策。 政府將提供公共住房的任務(wù)轉(zhuǎn)交給更為專業(yè)和高效的非營利性組織 ， 并委托非政府性的代理機構(gòu)對公共住房基金進(jìn)行管理和運行，同時，政府與代理機構(gòu)存在相互反饋的關(guān)系，代理機構(gòu)的行為必須受到政府的監(jiān)督和法律的制約，政府相關(guān)政策的制定要考慮代理機構(gòu)的反饋意見，保證住房保障制度有效運行。作者從 動態(tài)跟蹤，制定公租房發(fā)展計劃 、 加強建設(shè)規(guī)劃，避免公租房成為貧民窟 、 保障公平，強化準(zhǔn)入退出管理 這三方面詳細(xì)闡述了自己的觀點，針對現(xiàn)實問題提出了相應(yīng)的解決方案，但是同很多文章一樣， 它缺乏更為詳細(xì)具體、切實可行的具體方案。 2 我國保障性住房體系 保障性住房 ， 是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所 提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會保障性質(zhì)的住房。 經(jīng)濟(jì)適用房指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。 政策性租賃房指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補貼。保障性住房成為 “ 雞肋 ” 的現(xiàn)象，主 要是由于保障性住房無法像商品房那樣有高額的 “ 賣地 ” 款可得，反而要政府倒貼配套資金。其中經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比重應(yīng)該不低于 20%。 中、低收入家庭在我國只是以單一的收入指標(biāo)進(jìn)行界定，而我國居民的私人收入除了以個人所得稅顯示以外，很難進(jìn)行調(diào)查，這使得一些不符合條件的家庭獲得購房資格，出現(xiàn)“福利倒置”的現(xiàn)象。在住房供給方面出現(xiàn)了一種尷尬的怪現(xiàn)象：沒錢的住不上，有錢的不用住，而真正符合資格的人群非常有限，難以照顧到各類需求人群。我國對于公租房的應(yīng)用還處于起步階段，基本上沒有哪個城市敢放言說自己很有經(jīng)驗，摸索出了適合于自己的道路。而且一旦有了標(biāo)準(zhǔn)化的實施辦法，相應(yīng)的效率往往會有一定的提高，形成類似于“流水作業(yè)”的效應(yīng)。 但是其中有一點問題，同龐大的公租房武漢理工大學(xué)畢業(yè)論文 9 受用人群體相比，政府資金的供給數(shù)額還是有點小的。 第五，退出機制較難落實，造成“請神容易送神難”的尷尬局面。例如，剛剛不符合公租房居住條件卻又無法支付當(dāng)時市場平均房租的情況?！蹲》糠ā芬?guī)定，政府必須為低收入者提供較低租金住房，其租金一般不到私有住房租金的一半。需要購房的低收入者可向州和地方政府申請抵押信貸證書，以獲得稅收抵扣，從而提高歸還貸款的能力。英國有關(guān)方面認(rèn)為，目前 70%、 20%和 10%的住房消費格局，是長期以來英國住房政策特別是公有住房政策實施的結(jié)果，與英國居民希望擁有自有住房的傳統(tǒng)觀念也有密切關(guān)系。市場交易政策針對目前80%的居民，即 70%的自有住房者和 10%的租住私人住房者。最高的 1946 一 1951年間，主要城市的政府建房量達(dá)建房總量的 78%。優(yōu)惠折扣起點為房價的 30%。向購房者提