【正文】 50%傳統(tǒng)供暖43%房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 公司性質(zhì) 本市公司占 45％，本省其它地區(qū)公司占 26％，外地公司占 20％，港澳臺(tái)及國(guó)外公司各占 2％和 7％。 本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為： 高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等為主，吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度，進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。由于不同公司的策略不同，為能夠成功吸引此類客戶入住，應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式，以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。 同時(shí)由于公寓式酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足，故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。 ? 他們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。 位置： 2630 軸、 BG 軸圍合的空間。 位置： 2226 軸、 BG 軸圍合空間，及 1719 軸、 EG 軸的原辦公室； 面積：約 1100 平方米 功能： 會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn) 品發(fā)布等。 ? 咖啡酒吧 在南大堂設(shè)高檔咖啡酒吧，即滿足寫字樓配套的需求，同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。 目標(biāo)客戶；寫字樓的員工為主。 ? 西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展，各種類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng)，實(shí)力不斷增強(qiáng)，因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可，他們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員，在其交際范圍內(nèi)，最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶，對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，促進(jìn)銷售有利。在此背景下形成了新 財(cái)富階層，他們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家，公司的高層決策人士，具有較高的社會(huì)地位，屬于當(dāng)今的成功人士，是人群中的少數(shù)，而擁有多數(shù)的財(cái)富。 水晶石將 為會(huì)員及其家人提供專屬的高檔商務(wù) 、會(huì)議、交流、休閑、健身、娛樂(lè)、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。如健身、臺(tái)球等，安排在水晶石的底層，而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層，在二層布置較為安靜的功能，如特色酒吧、閱覽室，原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過(guò)度到寧?kù)o。 面積： 210 功能： VIP 臺(tái)球室 5 間 氧吧 位置： 1/15 軸 —— 1/16 軸、 1C 軸 —— 1F 軸圍合區(qū)域。 面積： 220 平方米 功能：含 3 個(gè)會(huì)議室，可通過(guò)裝修形成三種不同的風(fēng)格，如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。 目標(biāo)客戶：俱樂(lè)。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū)，地上一層安排會(huì)議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個(gè)性化的會(huì)議室、咖啡廳、兒童活動(dòng)室。 面積： 250 平方米 功能：更衣淋浴、體操房、器械室。 功能布局 根據(jù)定位原則和依據(jù)，考慮市場(chǎng)情況，結(jié)合水晶石整體 通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn)，在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會(huì)議和西式餐飲，而占用面積較大、最高檔的中式餐廳，因?yàn)樾枰拿娣e較大，建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。他們理性地追求享樂(lè)，追求個(gè)性化的享受。 根據(jù)我行對(duì)于北京同類型高檔俱樂(lè)部的調(diào)查，其總規(guī)模均在 5000 平方米以上；作為高檔俱樂(lè)部，水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小，故建議在寫字樓靠近水晶石的位置，分離出一部分面積，作為水晶石的補(bǔ)充，以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)、最佳收益，最終提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的目的。其次，此俱樂(lè)部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品，一旦經(jīng)營(yíng)成功，將形成全市范圍的影響力，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 名度，提升品質(zhì) 有較大幫助。西安經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大為增 強(qiáng)，隨著西部大開(kāi)發(fā)的步伐加快，西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的，為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動(dòng)力。 ? 員工餐廳 在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間，共有 9 個(gè)停車位，為此 9 個(gè)車位特別設(shè)置了寬 8 米多、總長(zhǎng)度 30 多米的車道，且為單側(cè) 停車，較為浪費(fèi)面積；而且此處靠近北電梯廳，方便樓上員工到達(dá)；建議將 1617 軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至 D 軸處，取消其余的 6 個(gè)車位，將空出的面積作為員工餐廳；同時(shí)在電梯廳 19 軸的墻面開(kāi)設(shè)門洞，方便員工出入。 目標(biāo)客戶：水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司，公寓式酒店的客戶，兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。 根據(jù)需要可靈活分割或合并，組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂，便于聯(lián)系和使用；而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系，設(shè)在交通便 利、停車方便的位置。 ? 公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。 寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。而分公司和辦事處 由于地點(diǎn)變遷頻繁，因此偏重于選擇租賃的方式。 高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖 2. 目標(biāo)客戶定位 根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位，寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能，是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)，在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈，產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下，必 須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢(shì)和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)。 購(gòu)房者對(duì)裝修的選擇 需要77%不需要7%無(wú)所謂16% 菜單式裝修46%精裝修27%廚衛(wèi)精裝修4%毛坯房23%房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好 以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的， 而且通過(guò)我們對(duì)西安客戶的調(diào)查，也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求，因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。 （五）其他細(xì)化定位建議 通過(guò)以上分析，投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型，對(duì)總體項(xiàng)目有益，與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。 目標(biāo)客戶 ：投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。如桌球、乒乓等；與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn)，結(jié)合空間現(xiàn)狀，將二者合設(shè)，減少對(duì)于其它空間的影響。 面積 ：約 80 平方米 功能 ：主要擺放健身器械，用于器械健身，使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善，提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。以健身娛樂(lè)為主要功能，主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書(shū)室，完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證，和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。 ? 藥店、鮮花店 如定位依據(jù)所述，針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客戶，他們的需求更偏重與生活化的日常需求，藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求，同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套，美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。 面積： 240 平方米 功能：咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的客戶，可以兼顧周邊的消費(fèi)人群（包括水晶島寫字樓）。 位置：原有大堂位置 面積： 240 平方米 功能：為接待、問(wèn)訊、交通空間。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。 購(gòu)房者對(duì)生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求 作為投資型服務(wù)公寓的長(zhǎng)期居住者，他們的特點(diǎn)是長(zhǎng)期居住，因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主，與公寓式酒店客戶相比，更注重實(shí)惠、便捷，盡可能兼顧舒適。 位置： 45 軸、 PQ 軸圍合空間。 ? 美容美發(fā) 公寓式酒店同酒店，對(duì)于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求，屬于基本生活配套。 目標(biāo)客戶：公寓式酒店的住客。 ? 接待前臺(tái)、行李寄存 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 由于大堂北側(cè)的空間相對(duì)較大，距離電 梯廳相對(duì)較遠(yuǎn)，故將此處作為咖啡茶吧的位置，而選擇南側(cè)的前臺(tái)作為公寓的前臺(tái)及管理辦公、行李寄存。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?，且多為因公商?wù)往來(lái)，需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì)，注重服務(wù)的水準(zhǔn)，對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。 ? 建議將公寓式酒店設(shè)在 公寓樓的西半部分，投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。位于公寓式 酒店內(nèi)的已售戶型，需通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等方式，將此部分已售房間納入房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 公寓式酒店客房?jī)?nèi)，實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，可望通過(guò)將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主，實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。 電梯數(shù)量 根據(jù)我行多年對(duì)于酒店市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店，存在一定的客觀規(guī)律，即需要一定的規(guī)模效應(yīng)，其基本盈利的規(guī)模大致在 300 個(gè)客房，才能取得合理的收益。 ? 洗衣房等設(shè)施位于西部，便于公寓式酒店使用。 分區(qū)方式 采用豎向分割的形式，有二種分割方式可供選擇，其一為根據(jù)東大堂 面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn)，將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用，而西半部分仍作為投資性公寓；其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 電梯和大堂的使用 從整個(gè)大樓的安全性角度，二種物業(yè)雖然都是公寓，但公寓式酒店為短期租戶，而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主，所以電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。 總平面布局及出入 口 商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究，服務(wù)式公寓也是基本功能之一，對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也可以起到支持作用，對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。 ? 如果僅承諾較短期限的回報(bào)，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。 ? 根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查，他們對(duì)戶型的需求也多為 23 居，以滿足辦公的需要，而本項(xiàng)目公寓戶型無(wú)法滿足商住的要求。 （二）公寓類型定位 對(duì)于本項(xiàng)目的公寓而言，除了設(shè)置酒店功能以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的公寓類型。 ? 符合目前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。 ? 為達(dá)到酒店的品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商在前期必須要增大投資成本，使項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。 ? 通過(guò)獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能，對(duì)于綜合建筑體總體功能 的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。 此類產(chǎn)品的基本操作模式是： （ 1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司，將項(xiàng)目包裝成高端產(chǎn)品 —— 四、五星級(jí)酒店，從而使投資者感覺(jué)到項(xiàng)目未來(lái)的保值增值能力，吸引投資者注意； （ 2）通過(guò)長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式，促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資，并且實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的 投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，酒店管理公司可以獲得長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)酒店的功能。 ? 西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū)，不是旅游區(qū)，對(duì)客戶的吸引力比較差。因 此在經(jīng)營(yíng)管理方面，找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理是比較困難的。 1. 純酒店 純酒店是擁有 40 年產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益的酒店類型。 3. 符合貴司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略 貴司作為西安最具實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一，多年來(lái)開(kāi)發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè)，都在市場(chǎng)中產(chǎn)生了較大的影響力，貴司一直是市場(chǎng)的引領(lǐng)者和開(kāi)拓者。 （一） 酒店 功能定位 一）酒店功能存在的必要性分析 1. 市場(chǎng)需要高檔酒店 西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域，入住企業(yè)達(dá)到近 5000 家，其中不乏世界 500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。 目前需要細(xì)化的問(wèn)題主要包括： ? 公寓的詳細(xì)定位，以及相 應(yīng)的細(xì)化定位問(wèn)題，如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營(yíng)管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問(wèn)題等； ? 公寓底商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 寫字樓低商定位，包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等； ? 水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理模式等； 作為綜合建筑體，上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的，特別是作為項(xiàng)目主要功能的房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 公寓的定位更是關(guān)鍵。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、 檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究，以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律，作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。在前一階段，我行通過(guò)對(duì)西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查，把握了西安目前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展走勢(shì)，明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。由于時(shí)間緊迫，而且定位工作的深化也需要階段性深入，在第一階段報(bào)告中，定位的細(xì)化程度還不足，因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問(wèn)題，對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化，以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。因此，我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定，在據(jù)此考慮其他功能的設(shè)置。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在 50%左右，如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能，其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 酒店與公寓的規(guī)模比例。 下面我們對(duì)三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析，選擇較為適合本項(xiàng)目的酒店功能類型。 ? 根據(jù)項(xiàng)目目前的現(xiàn)狀條件，已經(jīng)無(wú)法作成純酒店，而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去，使后期進(jìn)行酒店式管理的難度很大。 從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素： ? 有龐大的客戶群 ? 位于自然景觀、娛樂(lè)休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū) ? 專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng) 對(duì)于本項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案，存在以下制房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 約問(wèn)題： ? 產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是 40 年，也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng)定才能保證品質(zhì)，吸引投資者，因此需要加大前期的成本投入。 此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性，購(gòu)買者可以滿足其自用與投資的多重需求，