【正文】 +標(biāo)準(zhǔn)三室組合） 114 平的經(jīng)濟(jì)型小三室，保證了客廳以及主臥室和一個(gè)多功能間都在陽面，其他項(xiàng)目同等面積只是設(shè)計(jì)成為兩室。雨水處理系統(tǒng)將樓房排水管截?cái)?，用管道連接，將雨水引進(jìn)集水箱。所以，高品質(zhì)房產(chǎn) ,必須在不開窗的同時(shí)，又能解決通風(fēng)換氣問題。 立 足 天津潛心研究 本 土特色唯我最知 九河下梢、三岔河口孕育出天津衛(wèi)的悠久歷史。秀谷陽光住宅不到兩月的清盤速度用事實(shí)證明了該地區(qū)的發(fā)展?jié)摿桶l(fā)展勢頭。商業(yè)地產(chǎn)博大精深，業(yè)態(tài)組合、運(yùn)作模式、區(qū)位選址、品牌整合各有不同。商業(yè)地產(chǎn)中心在多年的運(yùn)作中承擔(dān)著顧問咨詢、業(yè)態(tài)整合的角色。河?xùn)|區(qū)發(fā)展?jié)摿o限，河西區(qū)人文底蘊(yùn)深厚，和平區(qū)商賈往來經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，北辰區(qū)、紅橋區(qū)大有后來居上的勢頭，濱海新區(qū)前途不可 估量，山東、河北與津毗鄰優(yōu)勢明顯，各區(qū)域不同的發(fā)展?fàn)顩r構(gòu)建起 房地產(chǎn)市場的總體狀況；不同項(xiàng)目的操作經(jīng)驗(yàn)匯聚成聯(lián)合地產(chǎn)強(qiáng)大的專業(yè)能力。 文 化 塑企厚積薄發(fā) 專 業(yè)先導(dǎo)創(chuàng)造價(jià)值 聯(lián)合地產(chǎn)始終秉承“專業(yè)創(chuàng)造價(jià)值”的經(jīng)營理念，堅(jiān)持以“ TOP”理念即強(qiáng)調(diào)以團(tuán)隊(duì)（ Team）、開放（ Open）、專業(yè)（ Professional）為核心，把 做最具專業(yè)水準(zhǔn)和影響 力的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)作為企業(yè)發(fā)展的終極目標(biāo)， 匯聚眾多秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 46 地產(chǎn)精英、整合各種優(yōu)勢資源，以獨(dú)立的專業(yè)視角，把握和滿足客戶的深層需求，為客戶解決專業(yè)問題，創(chuàng)造增值價(jià)值。由于樓層較高，考慮開窗產(chǎn)生大的氣流、風(fēng)速、噪音等影響居住，又因潮濕的空氣也時(shí)刻侵蝕著墻體材料和家具，造成極大的浪費(fèi)。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 43 建筑配套建議 （ 1） 中水系統(tǒng) ? 建筑中水（ Reclaimed Water System for Building）由于中水系統(tǒng)建立的范圍不同又有不同的稱謂，建筑物中水是在一棟或幾棟建筑物內(nèi)建立的中水系統(tǒng)； 小區(qū) 中水是在小區(qū)內(nèi)建立的中水系 統(tǒng) ； ? 由于中水原水多采用優(yōu)質(zhì)雜排水，含有較低的有機(jī)污染濃度，宜采用以生物接觸氧化法為主的快速一段生物處理工藝：原水 → 格柵 → 調(diào)節(jié)池 → 生物接觸氧化 → 沉淀 →過濾 → 消毒 → 中水 。出房率高是因?yàn)楫a(chǎn)品設(shè)計(jì)既符合高層建筑規(guī)范要求，又充分考慮控制公攤部分的面積。該區(qū)域的高端樓盤 渤?；始?（ 僅 一棟樓）采用新古典的建筑風(fēng)格，樹立起獨(dú)特的高端形象，這也說明該地對新的建筑風(fēng)格接受度也較強(qiáng)。 尊崇生活區(qū)的建筑藝術(shù)表現(xiàn) 從園林、配套、雕塑等方面增加尊崇的項(xiàng)目語匯，體現(xiàn)本案精英貴族化的建筑語言。 隱性頂層 財(cái)富頂層 上層（穩(wěn)定資產(chǎn)層） 中上層（新資產(chǎn)層） 中產(chǎn)穩(wěn)定層 中產(chǎn)初層 小資階層 市民階層 底層 該區(qū)間是本案的主力消費(fèi)人群之一。 北京、天津、唐山等周邊城鎮(zhèn)的購買力量：秦皇島臨海區(qū)域的項(xiàng)目 50%以上的項(xiàng)目消費(fèi)力量來自周邊其他城市，主要以休閑度假以及投資為主，但項(xiàng)目距離休閑資源越遠(yuǎn)，對區(qū)外人口的吸引力越弱。包括 教育配套、大規(guī)模生活社區(qū)建設(shè) 等，未來三到五年內(nèi)周邊新建社區(qū)規(guī)模達(dá)到 150200 萬平米，能有效地扭轉(zhuǎn)目前的區(qū)域地位。 位置圖： 突出 102 國道與海陽路交口 （ 2）面積 ：項(xiàng)目占地面積 407 畝 。 ? 銷售賣點(diǎn)集中在 地段、 環(huán)境、 內(nèi)外配套、價(jià)格 等幾個(gè)方面。在建設(shè)大街規(guī)劃有三層的金龍中央商街。 ? 建筑配套較為一般 。主力 4060一室、 8595兩室 / 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 7 華盾鳳凰城 一梯三戶 69132平米 三室面積出現(xiàn) 112雙陽臥戶型 / 廣順現(xiàn)代城 兩 梯 34戶 56130平米 110平米緊湊 三室，兩室陰廳較多 / 金龍分為社區(qū)主景觀、樓間綠地、秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 5 特殊景觀區(qū)域 華盾鳳凰城 基本排列 7棟“ 6+1”多層 、 2棟 9層小高層、 1棟 18層高層 現(xiàn)代風(fēng)格 / 廣順現(xiàn)代城 建筑群體借景而不奪景，以巧妙的空間混搭形成各種流動(dòng)的活性空間 13棟 18層高層 現(xiàn)代風(fēng)格 引入小湯河水系（未定） 金龍中央勝境 建設(shè)大街（人民廣場對面） 海港中心區(qū)域 44萬 高品質(zhì)中心樓盤 渤海明珠 河北大街四道橋汽車站旁 海港中心區(qū)域 353547平米 2520戶 普通住宅 樓盤 天洋新城 迎賓路 城北火車站區(qū)域 普通住宅樓盤 海港第一城 東港路與燕山大街東段的黃金 交匯處 城東環(huán)城區(qū)域 30萬 20個(gè)樓座 城西高品質(zhì)大盤 綜合說明： ? 本次調(diào)研主要跟蹤該區(qū)域有代表性的 13 個(gè)樓盤，涉及 臨海區(qū)域 4 個(gè)、海港中心區(qū)域 2 個(gè)、海港城西區(qū)域 5 個(gè)、城北以及城東各 1 個(gè) ，涉及 不同的板塊、產(chǎn)品形式及項(xiàng)目檔次 ； ? 秦皇島房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域： 海濱、中心區(qū)、城市周邊邊緣區(qū)域 ； ? 開發(fā)體量：以上主要在售項(xiàng)目 總建筑面積 470 萬平米 ， 項(xiàng)目體量普遍較大，總體規(guī)模在 30 萬以上的項(xiàng)目 6 個(gè)，其中不乏 100萬以上的 大盤。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 4 2 、 項(xiàng)目 規(guī)劃及 建筑風(fēng)格 物業(yè)名稱 規(guī)劃理念 建筑形式 外檐風(fēng)格 園林設(shè)計(jì) 陽光海岸 以波浪建筑曲線配合美麗的海岸線動(dòng)感流暢 ；高層精裝、19層毛坯。 ? 在建筑立面風(fēng)格上以 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 為主，強(qiáng)調(diào)簡單線條以及淺色系； 渤?；始?項(xiàng)目采用現(xiàn)代與 歐式風(fēng)格 的結(jié)合，氣質(zhì)典雅品質(zhì)感較秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 6 強(qiáng) ；另外，在該區(qū)出現(xiàn)三個(gè) 德式現(xiàn)代風(fēng)格 的建筑，分別是 在水一方、中央勝境以及海港第一城， 建筑風(fēng)格也在逐漸過渡，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)感。同時(shí)，該種組合也使戶型的進(jìn)深加大、面寬減少（一般進(jìn)深在 14 米以上 ，在通風(fēng)、采光以及內(nèi)部功能布置上都有缺憾 ，出現(xiàn)諸多陰面廳、雙陰面室等戶型。森林逸城 及產(chǎn)權(quán)式公寓、商業(yè)、幼兒園、小學(xué)、 會所為一體的大型濱海社區(qū) 車位 5770個(gè) ,地上4100個(gè) ,半地下1670個(gè) ； 車位能實(shí)現(xiàn) 1： 1 南側(cè)緊臨百畝原生態(tài)森林，與大海的直線距離為 600米，西南為世界四大觀鳥濕地之一 —— 北戴河觀鳥濕地，東臨 2020年奧運(yùn)會分賽場，北靠河北大街，西外環(huán)路、濱海大道對項(xiàng)目呈合圍之勢，可便捷抵達(dá)市中心 面朝大海，緊依萬畝森林； 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 9 在水一方 社區(qū)居民活動(dòng)中心 ，規(guī)劃了圖書閱覽室、素質(zhì)教育及延續(xù)教育等設(shè)施，臺球、乒乓球、棋牌室、健身房等。 位置處于一流黃金地段 天洋新城 一座會所 和超市 / 交通便捷，雖緊臨火車站、公路但小區(qū)內(nèi)部較為安靜，總體感覺較為舒適。中央勝境 40004600；均價(jià) 4200 公寓產(chǎn)品 4500 2020年 9月 普通住宅接近清盤 渤海明珠 均價(jià) 4600 2020年 9月 尾盤 天洋新城 一期均價(jià) 3900 一期 2020年下半年 二期尚未開盤 一期清盤 海港第一城 起價(jià) 3080 尚未開盤 9個(gè)樓已團(tuán)購，其余 11個(gè)樓對外售卡 綜合說明： ? 三重價(jià)格梯次：臨海區(qū)域較貴，集中在 5000 元 /平米上下（金海岸項(xiàng)目大盤新開高層 均價(jià) 4100 元 /平米）；中心區(qū)域項(xiàng)目在42004500 元 /平米（中央勝境、渤海明珠為代表）；邊緣區(qū)域代表項(xiàng)目均價(jià) 4000 元 /平米以下，維持在 37003900 元 /平米。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 14 （ 5）性質(zhì) ：國有土地開發(fā)用地。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 18 二、項(xiàng)目市場定位 —— 基于市場判斷的開發(fā) 方向 （一）市場定位 秦皇島北部門戶 秦皇島首屈一指的尊崇生活區(qū) ? 借助本案臨近的交通網(wǎng)絡(luò)，打造秦皇島市區(qū)域標(biāo)桿，從而與周邊競爭項(xiàng)目建立差異，并且樹立起項(xiàng)目獨(dú)一無二的區(qū)域認(rèn)知。 以下為基本的客戶階層分析： 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 21 本案周邊潛在消費(fèi)群體的顯著特點(diǎn) ? 價(jià)值導(dǎo)向 —— 當(dāng)?shù)叵M(fèi)這經(jīng)過市場的培育，以形成對商品房的逐漸認(rèn)識。 在林林總總的風(fēng)格流派中，古典風(fēng)格在文化品位、視覺沖擊力和價(jià)值感等方面均有其自身獨(dú)特的優(yōu)勢，能充分滿足大眾消費(fèi)層的需求和口味。 ? 樓體擺位利用地塊特點(diǎn)， 加大部分樓座的間距， 釋放部分公共活動(dòng)及綠化共享空間。 整個(gè)園林貫穿 凡爾賽景觀設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)，創(chuàng)造微縮版凡爾賽皇家園林。在保證居住舒適度的前提下設(shè)計(jì)成小三室，同樣的面積和房款，多出了一個(gè)房間。景觀水池仍保留原有的自來水進(jìn)水裝置，以保證旱季景觀水的更新。 ? 在高檔住宅引用一種全新風(fēng)概念（ VENTILATION SYSTEMS），使用戶在不開窗戶的前提下 ,也能享到受新鮮空氣，避免由于使用空調(diào)而產(chǎn)生的 “空調(diào)病 ”及由于室內(nèi)空氣潮濕而產(chǎn)生的霉變，同時(shí)也避免開窗所帶來的灰塵、噪音、飛蟲等弊端，使它成為一套會呼吸的房間 。聯(lián)合地產(chǎn)植根天津，在本土的舞臺上鍛造專業(yè)利器、拓展專業(yè)領(lǐng)地。 2020年初聯(lián)合地產(chǎn)成立濱海策劃部，對塘沽、漢沽、大港等區(qū)域市場進(jìn)行長期跟蹤和系統(tǒng)研究并形成了階段性的市場分析報(bào)告，為后期把握市場奠定基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)中心注重研究積累， 1000 余家的品牌商戶，寫字樓、酒店、超市、商場不同業(yè)態(tài)屬性的系統(tǒng)研究，各個(gè)商圈的動(dòng)態(tài)監(jiān)控，商業(yè)用地的信息分析??諸多的研究領(lǐng)域?qū)湍议_商業(yè)地產(chǎn)的神秘面紗。商業(yè)地產(chǎn)以其巨大的投資回報(bào)吸引著眾多的商家，卻又以難以估量的投資風(fēng)險(xiǎn)讓人望而卻步。眾多的代理項(xiàng)目是聯(lián)合地產(chǎn)專業(yè)實(shí)力的完美體現(xiàn)，更是聯(lián)合地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與能力提升的高效途徑。多年的專業(yè)積累和能力鍛造形成了聯(lián)合地產(chǎn)獨(dú)特的專業(yè)氣質(zhì)以及無可復(fù)制的競爭優(yōu)勢。 （ 4） 新風(fēng)系統(tǒng) ? 隨著高層建筑的現(xiàn)代化，利用空調(diào)系統(tǒng)調(diào)節(jié)室內(nèi)環(huán)境的封閉型辦公場所或居室常使不少工作人員出現(xiàn)眼干、鼻塞、頭痛、胸悶、嗜睡等癥狀，有關(guān)專家稱之為 “大樓綜合癥 ”。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 41 ? 戶型組合分布 小 戶 型 集中區(qū) 大戶型集中區(qū) 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 42 戶型組合 (戶型組合具體應(yīng)用到各個(gè)樓棟中 ) 北一列 1 2 3 4 5 6 7 組合 Ⅳ Ⅳ / Ⅳ Ⅳ / Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅰ Ⅰ / Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅰ 北二列 8＃ 9 10 / 11 / 12 組合 Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅰ Ⅰ 北三列 13＃ 14 15 16 17 組合 Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅲ Ⅰ Ⅰ 北四列 18＃ 19 20 21 22 23 24 Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ / Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅰ Ⅰ / Ⅲ Ⅱ Ⅰ Ⅱ Ⅰ Ⅰ 戶型配比 （戶均面積 88 平米 ，按照 11 層調(diào)整到 18 層計(jì)算 ） 戶型 一室 兩室 三室 合計(jì) 面積 6570 9096 114 135（可以適當(dāng)考慮大面積樓王等） 套數(shù) 1122 1908 180 180 3390 套數(shù)比例 % % % % 1 面積 77418 177444 20520 24300 299682 面積比例 % % % % 1 商業(yè)： 臨海陽路約 250 米，按照進(jìn)深 16 米計(jì)算，三層合計(jì) 萬；南側(cè)約 260 米，按照進(jìn)深 16 米計(jì)算，兩層合計(jì)約 8 千余平米。見下圖： A 中間一室： 69 平米 B 兩室： 91 平米 B 反： 96 平米 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 38 Ⅱ 組合： 2+2 組合（兩室 +兩室組合） 公攤只有 2022%。 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 28 立體規(guī)劃設(shè)計(jì)示意： 24 層 不變 11 層 調(diào)整 會所及售樓處 中間樓座 首層架空 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1 29 架空層處理示意： 秦皇島項(xiàng)目前期定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議