重慶市花園洋房市場研究報告(存儲版)
【正文】 企業(yè)家等各 個行業(yè)的精英。正是他們的存在，引導(dǎo)了高端需求，催化了花園洋房的誕生和進(jìn)化。作為房地產(chǎn)市場的新銳業(yè)態(tài)，花園洋房也日趨走向成熟，其潛力可以 從三個方面分析： 從居住氛圍看：花園洋房的居住氛圍非常符合中國國情，其社區(qū)環(huán)境優(yōu)美，建筑特點(diǎn)突出，文化氛圍濃郁，鄰里關(guān)系親近，足夠大的樓間距，一流治安等都 與中國的傳統(tǒng)文化和風(fēng)俗習(xí)慣相吻合，而且堪比別墅品質(zhì)的花園洋房卻有著僅僅略高于普通住房的價格，不論從感性還是理性上都強(qiáng)烈吸引著廣大消費(fèi)者的注意，單從這一點(diǎn)上就可以看出花園洋房具有極大的競爭潛力。據(jù)相關(guān)媒體報道，目前重慶實際建設(shè)用地幾乎用完了 2020 年的規(guī)劃指標(biāo)，可見目前重慶的土地形勢是非常嚴(yán)峻的；其次，城市中產(chǎn)階級多，但更多的是準(zhǔn)中產(chǎn)階級，為了迎合他們的居住需要而建造低品質(zhì)的花園洋房勢必會擾亂正常的市場秩序，孰不可取。比如南湖大社區(qū)的中天 創(chuàng)新的余地很大，比如產(chǎn)品的空間布局、建筑形態(tài)、景觀營造等都有很大的發(fā)揮空間。天湖美鎮(zhèn) 05626 80000 43% 376 高品質(zhì)的大型社區(qū) 4700 一 , 二期已交房 , 三期主體完工 已售40%(三期 ) 奧林匹克 花園 05627 96000 55% 690 品牌力 3900 主體建設(shè)中 已售45% 中央美地 05626 30000 35% 500 首家英式風(fēng)格小區(qū) 4200 封頂 已售50% 建工 優(yōu) 點(diǎn)：靠近嘉陵江，景觀優(yōu)美 戶型設(shè)計合理，采光、通風(fēng)效果佳 超大陽臺別具一格 景觀建設(shè)投入大 建 筑質(zhì)量佳 缺 點(diǎn)：交通極其不便，出行不方便；從住區(qū)出行到路邊一段路長而單調(diào)。 優(yōu) 點(diǎn)： 環(huán)境優(yōu)美，空間的層次感強(qiáng)烈，步移景異，質(zhì)樸親切 地理位置靠近步行街，在如今郊野遍布的洋房中獨(dú)具位置優(yōu)勢 200畝地居住 732戶，靠路邊有一條綠化隔離帶，小區(qū)雖處鬧市卻清靜典雅 缺 點(diǎn)： 運(yùn)動設(shè)施較少 沒有小農(nóng)貿(mào)超市等買菜不方便 靠向南山的高層建筑，阻擋了一期業(yè)主的視線。 廣告訴求：已無廣告，以前廣告推廣由深圳博思堂擔(dān)當(dāng)，主要為銷售訴求、生活理念 。陽光美地 0541 28000 % 200 離鬧市不遠(yuǎn)的花園洋房 3600 封頂 已售60% 崇文小區(qū) 2期南山郡 0541 18540 40% 206 位于南山風(fēng)景區(qū)，空氣景色佳，價格優(yōu)勢 2500 封頂 已售70% 光華 ，科技將成為突破口 消費(fèi)者對住宅消費(fèi)從滿足基本居住到追求舒適和奢侈消費(fèi)的消費(fèi)心理變化 ，是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然結(jié)果，消費(fèi)者會越來越挑剔，任何時候都可能存在不買賬的時候??等等一切都刺激和鞭策著商品的制造者們。但花園洋房稀缺和便利的雙重特質(zhì)決定了上述原則并非是一成不變的。 綜上所述，花園洋房潛力極大。業(yè)主們的意見多與規(guī)劃設(shè)計有關(guān)，若給予滿足，則開發(fā)商損失不小，所以業(yè)主們的抗議往往只是隔靴撓癢，起不到什么大作用?？梢哉f，正是開發(fā)商為了迎合他未成熟的高端購買力和盲目跟風(fēng)而建造出了品質(zhì)一般的花園洋房，也直接導(dǎo)致了低端花園洋房的畸形誕生。 第三部分 重慶花園洋房市場需求簡析 一、花園洋房目標(biāo)客戶群分析 隨著人們物質(zhì)需求的提高，大多數(shù)中產(chǎn)階級成為了花園洋房的消費(fèi)主力軍。對花園洋房沖擊最大的是高層及小高層產(chǎn)品，這部分產(chǎn)品在重慶這種土地實用面積相對表較少的地域來說更具有優(yōu)勢。就目前的花園洋房而言，多為容積率較低、多綠化，大戶型且采取錯躍式的建筑等特點(diǎn)。所以說對于花園洋房和別墅這種高端產(chǎn)品來說文化內(nèi)涵已經(jīng)形成了決定其核心價值的標(biāo)志。 綜合華策對重慶房地產(chǎn)市場花園洋房的調(diào)研結(jié)果，得出華策自己對花園洋房的定義和界定范圍，姑且稱之為“華策定義”： ? 擁有獨(dú)特的社區(qū)文化或生活主題，別墅享受，多層價格； ? 低密度，一般容積率不超過 ，建筑密度較高，居住人口密度??； ? 產(chǎn)品形式為五層左右，戶戶擁有花園或大景觀露臺，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國風(fēng)格為主； ? 全大戶型設(shè)計、戶型寬敞、分區(qū)合理，崇尚舒適度及生活品位； ? 強(qiáng)調(diào)景觀和稀缺資源，擁有功能齊全的各種生活配套； ? 小區(qū)園林規(guī)劃 張弛有道、層次分明、風(fēng)格明 顯 ，綠化率較高（一般在 50%左右）； 針對目前重慶花園洋房市場良莠不齊的局面，我們根據(jù)定義將其界定為三個檔次： 高端：滿足 5條以上，符合中產(chǎn)階級的對品位和品質(zhì)的需求 中端：達(dá)到 3至 4條，符合即需品位又無高端消費(fèi)力的人群 低端：不足 2條，符合經(jīng)濟(jì)條件不高卻又有一定感性追求的消費(fèi)者 經(jīng)歷 4年的快速發(fā)展，重慶的花園洋房已經(jīng)取得了長足的進(jìn)步，設(shè)計風(fēng)格、開發(fā)環(huán)節(jié)等都在不斷的進(jìn)步和完善當(dāng)中，市場上先后涌現(xiàn)出了金科 ◆大戶型占絕大部分，小戶型數(shù)量有限。這些項目大都與江、湖、水掛邊，而且呈低容積率、少硬化、大綠化、多配套等特點(diǎn)?？磥肀婇_發(fā)商對下半年十分看好，紛紛選擇同一時間集中上市。另外，江北區(qū)占有 6%，高新區(qū)占有 5%，沙坪壩區(qū)占有 3%。溯源居 南岸 115666 50% 3900 融僑半島風(fēng)臨洲 南岸 50000 60% 3400 金科中華坊 渝北 79900 40% 4800 金科天籟城另外，高級石材、別墅用 PVC外墻掛板等高級用材的運(yùn)用更顯示出其尊貴的一面，已然成為花園洋房的全新標(biāo)桿。隨后，重慶的花園洋房開始風(fēng)生水起，更多的開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)軍花園洋房，把中產(chǎn)階級作為花園洋房目標(biāo)客戶的定位也逐漸明晰。 、重慶政府救市政策的出臺，眾多利好因素會直接刺激眾商家加速其產(chǎn)品入市的速度，市場將集中放量，供給量加大。 。作為金科的第一代花園洋房，美社的產(chǎn)品形態(tài)逐漸成為人們評判花園洋房是否純粹的一個重要標(biāo)志 ，并具有為重慶花園洋房“正名”的意義。 04 年年底，中原地產(chǎn)推出其拳頭產(chǎn)品 —— 中央美地，該項目聘請世界頂級設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計，溫馨浪漫英倫風(fēng)情首開文化牌先河，奇妙地融水景、園林、生態(tài)、峽谷于一體，把景觀做到了一個新的高度。 已入住項目列表 項目名稱 區(qū)域 體量（ m2） 容
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