【正文】 控室設(shè)備運(yùn)行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 （ 1） 中控室維修工負(fù)責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 （ 2） 工程人員負(fù)責(zé)消防設(shè)備運(yùn)行。負(fù)責(zé)對設(shè)備設(shè)施進(jìn)行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （ 3） 保安經(jīng)理 /隊長負(fù)責(zé)檢查和考評 ３、保安員軍事培訓(xùn) 通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀(jì)律嚴(yán)明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。 （ 4） 嚴(yán)格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 （ 5） 隊長負(fù)責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作提出改進(jìn)方法及注意事項(xiàng)。 （六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實(shí)行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。 ④ 13： 00－ 17： 30 清運(yùn)各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉(zhuǎn)站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區(qū)進(jìn)行保潔，每小時循環(huán)一遍。具體管理方式如下： 車輛進(jìn)崗： （ 1）當(dāng)發(fā)現(xiàn)有車輛需進(jìn)入住宅區(qū)時，駛近道口擋車器（道閘）時，應(yīng)立即走近車輛，向司機(jī)立正行舉手禮。 （ 3）若后面有車緊跟，應(yīng)立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規(guī) 定處理下一輛車的放行。 房管服務(wù)內(nèi)容： （ 1）跟蹤監(jiān)督：日常 3 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 2）巡視：日常 2 遍 /天，入伙期間 8 小時 /天 （ 3）走訪： 3 次 /月， 1 遍 /月 房管日檢項(xiàng)目： （ 1）裝修巡視 （ 2）投訴接待 （ 3）違章檢查 （ 4）車輛管理 （ 5）治安 （ 6）清潔 （ 7）綠化 （ 8）維修 （ 9）機(jī)電設(shè)備 （ 10）社區(qū)活動（ 11）員工宿舍 （ 12）內(nèi)容巡視 房管日檢處理方法： （ 1）記錄巡視發(fā)現(xiàn)問題，搜集業(yè)戶的反饋意見。 第五部分 物業(yè)管理制度（目錄） 為保證對小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地執(zhí)行以下規(guī)章制度。 經(jīng)理擔(dān)任抽檢小組組長，負(fù)責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。15： 30－ 16： 30 巡視 。如果是臨時保管卡，核查進(jìn)場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)收取停車費(fèi)，隨手給發(fā)票，收費(fèi)手續(xù)完畢后開啟道閘放行。 （ 6）殺蟲： 1 遍 /周，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅 （八）車輛管理 對小區(qū)業(yè)主、車輛及外來車輛管理由小區(qū)出入口值班崗負(fù)責(zé)。 ②上午 8： 30 將垃圾拖運(yùn)到垃圾中轉(zhuǎn)站，并清洗中轉(zhuǎn)臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉(zhuǎn)站及周圍地面消殺噴藥。 （ 5） 保障消防電話的暢通。 （ 3） 維持轄區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。 （ 2） 維護(hù)轄區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （ 1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 維修組： 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施，設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄 。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期演練對迅速撲滅火災(zāi)，保證業(yè)戶生命財產(chǎn)安全。 中控室保安員負(fù)責(zé)中控室機(jī)電設(shè)備操作。 給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 （二）給排水設(shè)備及水景管理 給排水設(shè)備及水景運(yùn)行管理 確保給排水設(shè)備保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水、水景用水的需求。 （ 3） 管理處其他部 門員工有責(zé)任配合社區(qū)文化活動的順利開展。 （ 1） 管理處為用戶提供有償維修服務(wù)收費(fèi)及每月管理費(fèi)、水電費(fèi)的收取。 （ 1） 管理處負(fù)責(zé)記錄報修，并傳達(dá)至工程部。業(yè)戶物品的搬入（出）須向與業(yè)戶確認(rèn)后，管理處開據(jù)物品出門條；保安員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動實(shí)際登記放行手續(xù)。 （四） 入住期治安管理 保安隊伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。 （ 3） 行政手段。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)，維護(hù)好智能設(shè)施管線、公共管線，杜絕違規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 裝修審批重點(diǎn)如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 （ 2） 提前與供電局、自來水公司、電信部門、有線電視簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù) ，方便業(yè)戶，減少麻煩。 簽訂移交書面手續(xù)，做好遺留工程備案 簽訂物業(yè)保修方案 辦理入住手續(xù)流程 業(yè)主接房 物業(yè)處向業(yè)主發(fā)放文件資料 業(yè)戶填寫、簽訂相關(guān)表單、文件 業(yè)戶交納相關(guān)費(fèi)用 與業(yè)戶進(jìn)行房屋驗(yàn)收交接 鑰匙交接、建檔 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅持八字方針： 熱情、周到、高效、便利 。實(shí)行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實(shí)行獎勵與懲罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實(shí)施嚴(yán)密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 15 違章發(fā)生率 與處理率 1%以下 90%以上 0 100% 建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝 修戶的監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 2 房屋零修、急修 及時率 100% 100% 接到維修信息，維 修人員在 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制度，做好回訪記錄。 14）維持業(yè) 主的合法權(quán)益 (業(yè)主公約載明業(yè)戶的權(quán)利和義務(wù) )，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)戶排憂解難。 小區(qū)的管理實(shí)行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線 — 職能制管理方式。這樣 不但有利于管理，方便業(yè)戶，而且有利于主任集中精力做好各種工作，有時間深入到工作現(xiàn)場抓落實(shí)。 ⑵ 法規(guī)管理 ：遵循既訂的規(guī)章制度和工作程序來規(guī)范員工的言行，提高工作效率和工作質(zhì)量。 （五） 車輛管理： 對小區(qū)內(nèi)機(jī)動車輛、非 機(jī)動車輛實(shí)施安全管理，疏導(dǎo)與管理車輛進(jìn)出和停放，維持小區(qū)良好的交通秩序。在裝修審批上嚴(yán)格把關(guān)，并明確雙方的契約關(guān)系。 （三）接管驗(yàn)收：對主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施、道路、場地和環(huán)境綠化。 第二部分 管理服務(wù)理念、方針、內(nèi)容、運(yùn)作機(jī)制及管理措施 一、服務(wù)理念 堅持“以人為 本”“專業(yè)服務(wù)、用心管理”的理念，聆聽客戶的需求，提供創(chuàng)新及符合用戶需求的專業(yè)服務(wù)。 公 司 以“ ”為方針，奉行“誠信、高效、求實(shí)、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，樹立“全心全意全為您”的服務(wù)理念。 二、方針 實(shí)現(xiàn)“有效經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧”的方針，開展“服務(wù)為主，多種經(jīng)營”，從管理服務(wù)轉(zhuǎn)換經(jīng)營管理機(jī)制，求得自身的生存與發(fā)展。 （二） 房屋設(shè)備維修管理：對供排水、供電、市政公用設(shè)施、安防、消防系統(tǒng)等設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。 （四） 綠化管理： 小區(qū)的綠化日常的養(yǎng)護(hù)，提供良好的生態(tài)環(huán)境，并創(chuàng)造條件建立小型花圃，既美化小區(qū)環(huán)境，又可滿足業(yè)戶的需要。因此，對于社區(qū)文化建設(shè)，憑借多年以來的管理經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)以社區(qū)成員為中心，尊重業(yè)戶，相信業(yè)戶，依靠業(yè)戶，充分調(diào)動業(yè)戶的積極性，通過富教于樂，循序漸進(jìn)的 社區(qū)文化建設(shè)，培育社區(qū)精神，提高居民的文化素質(zhì)，整合共享價值觀念，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力和向心力，使物業(yè)管理收到事半功倍的功效。 （三）全面質(zhì)量管理。 7． 清潔保潔是小區(qū)管理的一個重要環(huán)節(jié)，我們制定完善的保潔細(xì)則及部門崗位責(zé)任制，實(shí)行劃分區(qū)域，定期清洗梯位及公共 通道，保持小區(qū)整 潔，垃圾日產(chǎn)日清，做到路無樹葉影，過道無煙頭雜物。 「 」管理處 （總物業(yè)經(jīng)理） 客 戶 部 工 程 部 保 安 部 人事財務(wù)部 管理處職責(zé)范圍： 1） 負(fù)責(zé)對小區(qū)實(shí)施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、保安部 等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督； 董事長 總經(jīng)理 物業(yè)部 保安部 工程部 財務(wù)部 經(jīng)營部 行政人事部 管理處 1 管理處 2 2） 貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實(shí)施管理； 3） 完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)； 4） 管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作； 5） 制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實(shí)施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。 客戶部職責(zé)范圍： 處理業(yè)戶投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。 5 綠化完好率 95% 98%以上 建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、 除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。 18 維修服務(wù)回訪率 95%以上 100% 對有償服務(wù)進(jìn)行回訪制度，征詢業(yè)主意見，對業(yè)主不滿 意的問題進(jìn)行整改。對「 」的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環(huán)境方案等。 1. 《交房通知單》； 2. 產(chǎn)權(quán)人身份證或其他有效證件復(fù)印件 2份，核對原件； 3. 若為代理人接房，需提供產(chǎn)權(quán)人《接房委托書》及委托代理人身份證或其他有效證件復(fù)印件 2份，核對原件。 （三） 裝修管理，確保無違章裝修 為維護(hù)「 」外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，為打好「 」裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由項(xiàng)目經(jīng)理親自抓裝修管理，著重“裝修宣傳 —— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 —— 違章裝修即時處理 —— 裝修全程驗(yàn)收”五個環(huán)節(jié)的工 作，力爭“ 服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線 ”。審核重點(diǎn)：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、空調(diào)安裝及管線走向。 處理違章裝修的四個手段 （ 1） 說服手段。 （ 4） 法律手段。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。