【正文】 ……….34 第九章 財(cái)務(wù)分析 …………………………………………….35 一、資金平衡分析 ………………………………………..35 二、現(xiàn)金流量分析 ……………………………………….35 三、不確定性分析 ……………………………………….35 (一 )成本的不確定性 …………………………………….35 政策變動(dòng) 造成的不確定性 …………………………… 35 雙方協(xié)商的不確定性 ………………………………….35 (二 )收益不確定性 ………………………………………… 35 出讓價(jià)格的不確定性 ………………………………….36 規(guī)劃的不確定 ………………………………………….36 財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性 ………………………………….36 第四部分 結(jié)論 ……………………………………………..37 第十章 項(xiàng)目結(jié)論 …………………………………………….37 第十一章 建議 ……………………………………………….37 圖 表 目 錄 表 1 云陽(yáng)縣城總體規(guī)劃（ 2020—2020）用地平衡表 ……….17 表 2 城市總體規(guī)劃用地匯總表 ……………………………….18 表 3 待儲(chǔ)備地塊用地平衡表 ………………………………..19 表 4 云陽(yáng)土地出讓交易情況 ………………………………….23 表 5 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 …………………….25 表 6 待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算 ………………………….27 表 7 待儲(chǔ)備地塊地上基礎(chǔ)設(shè)施情況及補(bǔ)償費(fèi)用 …………….28 表 8 假 設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 ………………………..33 表 9 云陽(yáng)縣 2020—2020年土地出讓情況 ………………..34 表 10 待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果 …………………..34 表 11 資金平衡分析 ………………………………………….35 表 12 現(xiàn)金流量表 ……………………………………………..36 重慶市水利投資（集團(tuán)）公司 云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 概述 第一章 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介 項(xiàng)目名稱(chēng) 重慶市云陽(yáng)縣土地儲(chǔ)備項(xiàng)目可行性研究 項(xiàng)目范圍 云陽(yáng)縣 待儲(chǔ)備地塊共計(jì) 1520畝，位于雙洞子城市副中心，是小江片區(qū)內(nèi)上青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域，是集商貿(mào)、行政、文化為一體的城市副中心。 2020 年，根據(jù)重慶市人民政府《關(guān)于重點(diǎn)水利工程土地儲(chǔ)備有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（渝府[2020]70 號(hào)）文件精神，重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng) “土地儲(chǔ)備整治公司 ”）正式掛牌成立。待儲(chǔ)備地塊的最終投資成本以勘界結(jié)果為準(zhǔn)。無(wú)詳規(guī)。東領(lǐng)奉節(jié)縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區(qū)，北接開(kāi)縣、巫溪縣。26180。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥 1809米，最低 95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為 “七山一水二分田 ”。固定資產(chǎn)投資 123億元，相當(dāng)于 “九五 ”的 3倍，年均增長(zhǎng) 24%，高出計(jì)劃 。 四、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 在農(nóng)村，落實(shí)最嚴(yán)格的 耕地保護(hù)政策，實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡，開(kāi)發(fā)整理土地 畝。城鎮(zhèn)就業(yè)人員達(dá)到 ,比九五 ”末增加 萬(wàn)人。新縣城距萬(wàn)州五橋機(jī)場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站 48公里，僅 40分鐘車(chē)程。硬化公路由 65公里增加到 301公里，縣鄉(xiāng)公路油化硬化率達(dá)到 31%。小江片區(qū)位于彭溪河?xùn)|岸、龍脊山脈西北，是以居住、商業(yè)、文化、旅游服務(wù)等為主的新型城市綜合區(qū)， 包括松樹(shù)包組團(tuán)、烏雞洞溝組團(tuán)、苦竹溪組團(tuán)、雙洞子組團(tuán)、紫金溝組團(tuán)和干灣包組團(tuán)。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著力構(gòu)筑 “一心兩翼 ”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客 250 萬(wàn)人次，張飛廟成 功搬遷， 2020 年 7 月 19 日正式開(kāi)館，被評(píng)定為國(guó)家 AAAA級(jí)景區(qū)，成功申報(bào)龍缸國(guó)家級(jí)地質(zhì)公園。 （二）待儲(chǔ)備地塊規(guī)劃情況 根據(jù)城市用地規(guī)劃，總面積 2130畝，擬儲(chǔ)備地塊中不可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的土地面積（道路廣場(chǎng)、市政公用設(shè)施、綠化用地）為 213畝，可以通過(guò)劃撥或協(xié)議方式回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地面積（行政辦公、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、教育科研用地） 147畝，高投司儲(chǔ)備 200畝，鹽廠儲(chǔ)備 50畝。據(jù)調(diào)查，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間潛力大。 20202020年，一期工程樓盤(pán)占地 26680平方米（ 150畝），建筑面積 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 萬(wàn)平方米。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的在售樓盤(pán)是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。其產(chǎn)品中購(gòu)買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。 地塊面積大，成規(guī)模。按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》（云陽(yáng)府發(fā) [2020]97 號(hào)）規(guī)定，云陽(yáng)統(tǒng)一年產(chǎn)值為 1500元 /畝。 地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi) =15001520=2280000元 土地征用成本 =59280000+1839200+3801000+2280000=67202000元 （二）房屋拆遷及安置成本 地上建筑物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其擬儲(chǔ)備的 1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，地上房屋面積共計(jì) ，需補(bǔ)償費(fèi)用 。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況，采用面積投影方法折算 。 地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi) =501520=76000元 規(guī)劃編制費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府第 55號(hào)令規(guī)定，按照 /平方 米計(jì)收。綜上所述，地塊的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用 按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。根據(jù)待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格，以住宅 2500元 /平方米，商業(yè) 6200元 /平方米的銷(xiāo)售價(jià)格估算，由假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì) 81244萬(wàn)元 ,合 /畝。 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為 萬(wàn)元 /畝 ,可回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地面積為 1520 畝 ,占總用地的 %。 規(guī)劃的不確定 由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出 讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 雙方協(xié)商的不確定性 與移民局的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目的一大不確定因素。 表 10 待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果 預(yù)估出讓地價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 市場(chǎng)比較法 平均值 出讓收入（萬(wàn)元） 雙洞子城市副中心地塊 四、土地開(kāi)發(fā)成本回收 待儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃土地利用類(lèi)型中，除可用于經(jīng)營(yíng)的居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地外，其他用地兼具經(jīng)營(yíng)和公益屬性，一般通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等方式，在使用者繳納土地開(kāi)發(fā)投資成本后，將土地交付使用者供其使用。 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià) 1．出讓地價(jià)預(yù)估 待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為 ,商業(yè)用地 (包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地 )容各率為 。 2．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備整治工程管理費(fèi)按比例提取。云陽(yáng)縣為 10000元 /畝計(jì)收。 水土保持費(fèi) 根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=11001267=1393700元 紅磚廠補(bǔ)償 綜上所述 ,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為 。 ”在此按照 3000元 /戶(hù)進(jìn)行估算。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（ 20202020）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，云陽(yáng)縣城目前人均純耕地在 — 畝之間 ,在實(shí)際中 1畝土地安置人口在 — ,本報(bào)告按照 /畝計(jì)算 ,待儲(chǔ)備地塊 1520畝需安置人員 3800人 ,1267戶(hù)。 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。購(gòu)房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全， 07年預(yù)銷(xiāo)售很樂(lè)觀； 福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為 145平方米、 183平方米面積各占 10%。住宅部分起售價(jià)為 1750元 /平方米，最高價(jià)達(dá)到 3000元 /平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為 6600元 /平方米，住宅部分起售價(jià)為 1500元 /平方米 ，最高價(jià)達(dá)到 2200元 /平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。 第六章 市場(chǎng)分析 一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況 （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢(shì) 云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為 “一城四區(qū) ”，已成長(zhǎng)江片區(qū)僅剩下濱江花園 200畝左右。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地合文化娛樂(lè)用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)緢?bào)告中將按照總體規(guī)劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲(chǔ)備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現(xiàn)，成為渝東城市群中的重要城市。長(zhǎng)江片區(qū)位于龍脊山脈以南，以現(xiàn)狀建成區(qū)為主體，并向薛家溝和張家灣延伸，形成以居住、行政、商貿(mào)金融、文化娛樂(lè)為主體的城市綜合區(qū)，包括現(xiàn)狀中心區(qū)、張家壩組團(tuán)、薛家溝組團(tuán)、張家灣組團(tuán)、復(fù)興場(chǎng)組團(tuán)。相繼完成渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農(nóng)壩段相繼開(kāi)口。全縣通車(chē)?yán)锍?1480公里。農(nóng)網(wǎng)改造完成投資 ， 249個(gè)村全面完成村網(wǎng)改造。城鎮(zhèn)化率