【正文】 有桃花源、壺瓶山、 — 柳葉湖等。專家們早已預(yù)測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節(jié)假日的的家庭式度假和情侶式度假已經(jīng)在形成一種趨勢。只有發(fā)展高星級旅游住宿接待設(shè)施才能滿足人們的需求。 第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優(yōu)良的傳統(tǒng)。 通過對以上項目列表說明之后，總的來說常德市的 KTV 包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。不論裝修、產(chǎn)品、還是服務(wù)上都沒有形成自己的風(fēng)格。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創(chuàng)建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務(wù)質(zhì)量與個性服務(wù)的休閑娛樂場所，就必定能顯現(xiàn)整體效應(yīng)，樹立企業(yè)品牌。同樣以常德市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經(jīng)過這今年的發(fā)展已經(jīng)成為常德市休 閑市場的一個新熱點。 另外根據(jù)前面對常德是旅游市場分析 :常德市本地客源的增加和臨近地市（主要是常德）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來常德并不是來旅游觀光而是來休閑度假；常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。長沙市人口 170 萬人，擁有日營業(yè)額過 5 萬的餐飲企業(yè)十多家，而常德餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業(yè)收入過 5 萬，由此可見，常德市民消費能力還有很大的增長空間。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成各種功能網(wǎng)狀交叉，相互滲透 , 資源共享，相互依存的整體結(jié)構(gòu)。 總平面布局及酒店綜合體方案 總平面布局 24 設(shè)計方案用一條強有力的景觀軸線及視覺通廊將用地劃分為兩塊，西側(cè)作為向自然山體過渡的緩沖帶，東側(cè)臨江面為主要的建設(shè)用地，獲得了較為規(guī)整的建設(shè)地塊的同時也為建筑獲得了最好的江景觀賞面。結(jié)合當(dāng)?shù)蒯烎~臺的傳說，利用 地形的自然高差，設(shè)置了大面積的觀江平臺，配以設(shè)置的古文物，作為臨江親水休閑區(qū)的終結(jié)與高潮，是整個區(qū)域最佳的江景觀賞點。 技術(shù)設(shè)計 給水系統(tǒng)（包括室內(nèi)外給水系統(tǒng)） 1) 水源：從市政給水管網(wǎng)管段上引入兩路 DN200 給水水管，在紅線以內(nèi)開成環(huán)網(wǎng)，供酒店的生活和消防用水，環(huán)狀管 網(wǎng)上按規(guī)范要求布置室外消防栓和消防接合器以確保本酒店的室外消防用水。 3) 生活熱水系統(tǒng)。 高低壓供配電系統(tǒng)。公用部位采用高效節(jié)能燈源。 本工程采用 TNS系統(tǒng)，設(shè)置總等位聯(lián)接，在衛(wèi)生間某處設(shè)置局部等電位聯(lián)接。 智能弱電系統(tǒng) 智能弱電系統(tǒng)以計算機智能化信息處理、寬帶交互式多媒體網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為核心。 至內(nèi)消火栓系統(tǒng) 賓館、商場、公共場所及車庫均設(shè)置室內(nèi)消火栓，消火栓的布置保證同層的兩支水槍充實水柱同時到達室內(nèi)任何部位。 ． 2 火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)。 2020 年 112月建筑主體工程完工。 按現(xiàn)行規(guī)定，工程在完成投資額的 25%后開始銷售工作，預(yù)計從 2020年開始預(yù)售起 3年內(nèi)可全部 銷售完畢。試營業(yè)按 60%計算。（見附表 3） 從成本構(gòu)成來看按平均年總成本費用計算，水、電及物料消耗費用所占比例為 20%，因此在生產(chǎn) 中，加強科學(xué)管理，節(jié)約物料消耗是降低成本的重要途徑。 （ 10） 財務(wù)盈利能力分析 通過財務(wù)現(xiàn)金流量計算（見附表 5），按此計算的各項評價指標(biāo)為： 指標(biāo)項目名稱 所得說前 所得稅后 內(nèi)部收益率（ %） 因本方案采用產(chǎn)權(quán)出售，反租經(jīng)營，資金流動與傳統(tǒng)投資不同，故不能用內(nèi)部收益率來判斷項目是否可行。 可以預(yù)計，本項目的實施，將為常德市的酒店服務(wù)業(yè)起到很好的領(lǐng)路作用，并為常德市的城市品位和城市綜合競爭力將有大大的提升作用。 根據(jù)經(jīng)濟因子變化，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零，故從敏感性分析項目是可行的。 （ 9） 利潤 在經(jīng)營期內(nèi)，各年度利潤總額也不是一個常數(shù)，利潤總額為 萬元，按此計算的投資利潤率為 %，投資 利稅率 %。 （ 5） 經(jīng)營費用按經(jīng)營收入的 5%計算。詳見下表： 銷售收入年估算： 2020 年： 160048000*50%=80， 024， 000 元 2020 年： 160048000*30%=48， 014， 400 元 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元 /月） 年租收入（元） 1 餐飲 9715 15 1748700 2 會議中心 3243 3 娛樂中心 8879 30 3196440 4 商業(yè) 3138 20 753120 5 酒店辦公輔助 2880 6 大堂 2758 7 合計 5698260 序號 分項名稱 面積（ m2） 價格（元） 銷售收入（元） 1 客房 40012 4000 160， 048， 000 35 2020 年： 160048000*20%=32， 009， 600 元 正常年出租收入?yún)R總表（試營業(yè)按 60%計算。 包括餐飲 9715平方米 ，會議中心 3243 平方米 ，娛樂中心 8879 平方米 ，商業(yè) 3138 平方米 ，酒店辦公輔助 2880 平方米 ，大堂 2758 平方米 ，客房 40012 平方米 。概念性規(guī)劃和征地拆遷全部完成。（略） 滅火器設(shè)置。 室外消火栓系統(tǒng)： 室外消火栓系統(tǒng)由酒店市政壓力給水管直供。 另本機械通風(fēng)系統(tǒng)還起到防排煙系統(tǒng)的作用。 消防中心、消防泵房、變配電房、空調(diào)機記等重要機房采用專用接地線。 照明系統(tǒng)。 地下室的排水和消防電梯下的積水匯集至水井，經(jīng)潛水泵提升后排出。地下室至三層為低壓由市政管網(wǎng)直接供水，四層至十八層為中區(qū)由設(shè)置地下水泵房的中壓變頻給水設(shè)備供水，十九層以上為高壓由設(shè)置地下水泵房的高壓變頻給水設(shè)備供水。 良好的建筑序列形成了豐富優(yōu)美的建筑天際線，結(jié)合自然地形以及多個高度上的大量休息平臺，創(chuàng)造出了沿沅江逐級后退，層層疊疊的景觀效果 ，并很好的結(jié)合孤峰嶺及孤峰塔，使得自身成為主城區(qū)觀江景觀的一部分。 酒店主體采用獨特的風(fēng)帆狀造型，運用表皮“編織” 的概念，減輕大體量建筑的沉重感，強化了現(xiàn)代性，呼應(yīng)了城市游輪的總體概念，使得客房獲得了最大的觀江面，同時也使得自己成為整個區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 用地西面為一中學(xué)，建筑質(zhì)量不 高，從景觀方面考慮應(yīng)予以遮擋。 建筑定位：建成為常德標(biāo)志性建筑，打造成綜合型服務(wù)酒店品牌。 規(guī)模預(yù)測。年齡在 30— 55歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務(wù)員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業(yè)職員、醫(yī)生等是消費的中堅力量。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經(jīng)濟效益。這一方面與企業(yè)本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關(guān)，另一方面也體現(xiàn)缺乏規(guī)模與特色，很難產(chǎn)生品牌轟動與連帶效應(yīng)有關(guān)。同時目前常德市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，常德市的休閑娛樂市場的潛力巨大。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規(guī)模較小的場所終未受到大眾的青睞。 兩家劇場的規(guī)模也都在千人左右，上座率竟達到了 70%— 80%。 A、常德市的康體娛樂項目的構(gòu)成可分為 三大類： 第一類 娛樂類，其中包括 KTV 包房和演藝劇場。它充分說明了社會需要高質(zhì)量的生活。常德市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設(shè)施，更沒有風(fēng)景如畫的康體、娛樂型度假村。 從發(fā)掘旅游資源上看發(fā)展。 旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展趨勢分析 常德市的旅游旅游住宿接待設(shè)施業(yè)發(fā)展較快，并已具有一定數(shù)量。 出租情況 常德市星級旅游住宿接待設(shè)施的出租情況一般都較好，特別是中、高檔旅游住宿接待設(shè)施的客房出租率一般都在 80%以上。 中、高檔旅游住宿接待設(shè)施只占 40%，在這些旅游住宿接待設(shè)施中較高級別的旅游住宿接待設(shè)施（四星級 ），僅僅只有兩家。 B、對高檔次的旅游住宿接待設(shè)施需求逐漸增大 通過對常德市旅游住宿接待設(shè)施的一個調(diào)查表明，常德市旅游住宿接待設(shè)施業(yè)近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數(shù)量逐漸增大，占了常德市旅游住宿接待設(shè)施開房數(shù)的 30%以上。 2020 年城市人均收入 1078 元 /月，旅游收入 21 億元，已經(jīng)具有發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的市場基礎(chǔ)。其中山區(qū) (山地、丘陵、崗地 )面積 9879． 82 平方公里，占全市總面積的 %；平原面積 平方公里，占全市總面積的 %；水面面積 平方公里，占全 10 市總面積的 %。 根據(jù)常德統(tǒng)計局工作人員提供的資料，目前常德平均每戶家庭人數(shù)約為 ,平均每戶就業(yè)人數(shù)為 ，就業(yè)負擔(dān)系數(shù)為 。以滿足那些經(jīng)濟條件較好，有較高 消費 要求的 客人 ， 因此本項目的建設(shè)很有必要 。 城市擴展與經(jīng)濟發(fā)展對人口增量的推動力 按照沿海城鎮(zhèn)發(fā)展經(jīng)驗，在城市擴展及經(jīng)濟高速發(fā)展期，其人口的增容膨脹速度較快，雖然目前常德并未出現(xiàn)人口迅速擴增的高潮，但隨著大都市區(qū)定位的出臺及交通網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建，以及常德經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程加快，城市化水平的將不斷提高，在 2020～ 2020 年將出現(xiàn)人口較高的增長期，戶籍人口年增長量達 15000 人 ,到 2020 年，中心區(qū)人口達到 66萬， 2020 年，達到 85100 萬。 鐵路：規(guī)劃擬定三條鐵路專用線：由常德東站引出的鹽關(guān)港區(qū)鐵路專用線；由常德東站引出的貨場鐵路專用線；由德山站引出的地區(qū)糧庫鐵路專用線。構(gòu)筑高科技產(chǎn)業(yè)群；營造都市文化氛圍。 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=12%）（萬元） 動態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期） 投資利潤率（ %） 投資利稅率（ %） 上繳稅金（萬元） 根據(jù)上述指標(biāo)，該項目經(jīng)濟財務(wù)評價可行?；孛娣e94408 平米，容積率 ，建筑密度 30％，綠地率 30％。 地質(zhì)條件 :常德市地處洞庭平原，地層發(fā)育齊全，項目所在地為平原小面積山峰出露，工程 尚未進行地質(zhì)勘探，參考 相關(guān) 地質(zhì)資料 ， 地基土層 很可能 由第四系全新統(tǒng)（ Q4）雜填土，粉質(zhì)粘土、粉土、圓礫 、 卵石組成 。 1 常德市萬馬置業(yè)有限公司 釣魚臺國際飯店及酒店式公寓、住宅 可 行 性 研 究 報 告 第一篇 總論 項目名稱及概況 項目名稱：釣魚臺國際飯店、釣魚臺國際公寓（暫定名） 主辦單位：常德市萬馬置業(yè)有限公司 項目概況 本項目位于湖南常德市德山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)武陵酒廠原址，瀕臨沅江，倚伴德山，毗鄰常德市二中（德山書院舊址），是一個風(fēng)景秀麗、人文氣息濃厚的旅游勝地。 2 交通條件 :德山距省會長沙 150km，離世界級旅游勝地張家界 160km，是長常高速（長沙 —— 常德）、常張高速（常德 —— 張家界）、常吉高速（常德 ——吉 首）、常荊高速（常德 —— 湖北荊州）的交匯處，也是進出常德市區(qū)的必經(jīng)之地，交通便利，地理位置優(yōu)越，勘稱常德門戶。 研究工作的范圍和總體規(guī)劃設(shè)想 本項目可行性研究報告依據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，對項目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、規(guī)劃方案、主要技術(shù)方案、環(huán)保及節(jié)能、配套設(shè)施、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟效益等方面進行分析研究，并提出有關(guān)建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。 關(guān)于德山的區(qū)位：德山目前人氣尚未提升，特別是二橋收費站 阻礙 了其與主城區(qū)的流通，建議政府盡快撤消該收費站。 常德市域城市空間結(jié)構(gòu)布局 新版規(guī)劃中確定常德市城市空間布局為：一市三鎮(zhèn)。（ 3）德山港區(qū)：保留現(xiàn)有泊位 11 個，規(guī)劃建設(shè) 1 個集裝箱專用碼頭和一個有害物資專用碼頭，貨物吞吐能力 200萬噸，是常德港重點發(fā)展的綜合港區(qū)之一，主要承擔(dān)件雜、重件、煤炭等物質(zhì)的進出。 近期建設(shè)重點： 主要是兩園、兩帶、兩路的建設(shè)，兩園即高新技術(shù)工業(yè)園和海德工業(yè)園，兩帶即沅江風(fēng)光帶和防洪工程的建設(shè)和枉水風(fēng)光帶的建設(shè)，其中含 500 噸級集裝箱碼頭、步行街 善卷廣場、善卷祠等，兩路是指樟橋路三產(chǎn)項目如德山火車站、汽車客運站、德山物流中心、機電汽車貿(mào)易城、會展中 心和五一工業(yè)園、五一居民新村、木材交易，還有常張高速連接線的高架與轉(zhuǎn)盤建設(shè)亦等近期重點建設(shè)項目。項目實施將促進該地段的綜合開發(fā)，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，繁榮城市經(jīng)濟，促進城市建設(shè) 、提升城市品位。但是家庭月收入在20206000 的也占了 23%，將近四分之一，表明常德居民還是具有比較強的消費能力。 31 207國道連接 8 條省道輻射周邊，長（沙）常（德）高速公路全線通車，常（德）張（家界）高速公路正式開工（預(yù)計 今 年開通）。旅游的 發(fā)展還大有潛力，并需要加速發(fā)展。 上述情況還表明，開發(fā)建設(shè)上規(guī)模、項目齊備具有吸引力的度假中心，不僅具有良好的市場空間與發(fā)展前景，而且符