【正文】 ）項(xiàng)目問(wèn)題點(diǎn) 發(fā)展商尚未有較高知名度 現(xiàn)時(shí)貴陽(yáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了規(guī)模和品牌的競(jìng)爭(zhēng)階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度 建議：需要和實(shí)力較強(qiáng)的代理公司、設(shè)計(jì)公司、物業(yè)管理公司合作，共同創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營(yíng)造和樹(shù)立發(fā)展商和項(xiàng)目的品牌。按市場(chǎng)物以稀為貴的原則，土地稀缺的必然結(jié)果是磚的價(jià)格應(yīng)較高，住宅產(chǎn)業(yè)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯(cuò)誤。面對(duì)這一市場(chǎng)局面，開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試。自國(guó)家實(shí)施房改政策以后，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛， 98 年后市場(chǎng)出現(xiàn)前所未有的良好狀態(tài)。 從目前市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品特性來(lái)看具有以下特點(diǎn)： 絕大多 數(shù)新建樓盤都在“環(huán)境”上做文章，賣點(diǎn)不突出，太單一。 （六）項(xiàng)目市場(chǎng)切入點(diǎn)分析 提供有效供給 從上面的供需狀況分析可看出市場(chǎng)的現(xiàn)狀供需極不平衡，供給已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了需求。因此，針對(duì)同檔次甚至偏高檔次的樓盤，尋找差異性，將其貫穿于項(xiàng)目前期規(guī)劃及推廣的過(guò)程中，將成為我們的主導(dǎo)思想。價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，預(yù)計(jì)將成為貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)三年競(jìng)爭(zhēng)的主旋律。 由于該項(xiàng)目是目前區(qū)域同檔次物業(yè)中較有風(fēng)格的高檔盤，具有引領(lǐng)當(dāng)前樓市的 潮流優(yōu)勢(shì)，同時(shí)借用比較前衛(wèi)的數(shù)字生活作為物業(yè)概念，因此，景藤堡可以說(shuō)是目前貴陽(yáng)市新一代建筑設(shè)計(jì)的標(biāo)志樓盤。 （ 2）景藤堡目標(biāo)客戶群定位 ①向往智能化生活的人士 ②事業(yè)較成功的高收入人士 ③崇尚潮流生活模式，思想 前衛(wèi)的高薪白領(lǐng)階層 ④在周邊生活的部分經(jīng)商一族 （ 3）推廣策略 采取多戶型產(chǎn)品策略。毗鄰神奇假日酒店和貴開(kāi)立交橋，與刑偵大樓相望，距貴州日?qǐng)?bào)社僅 150 米。 （ 1） 貴新苑在推出市場(chǎng)時(shí)的形象 貴新苑我的家 ① 總體規(guī)劃 貴新苑由于占地只有 3000 多平米，屬規(guī)模較小的樓盤，因而開(kāi)發(fā)商將本盤的樓宇質(zhì)素放在首位，由 4 棟多層住宅組合而成，外立面色彩明快，白色條磚貼面，底層增設(shè)門面出售。 （ 3）推廣策略 項(xiàng)目處于城市副中心，人流物流較集中的路段，因此它沒(méi)有通過(guò)媒體進(jìn)行大規(guī)模的推廣，但周邊成熟的社區(qū)環(huán)境與樓盤自身的優(yōu)勢(shì)相結(jié)合。 ②配套設(shè)施 a、 文化配套 本項(xiàng)目地處社區(qū)成熟，人流聚集的大營(yíng)坡，文化設(shè)施較為成熟，實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、貴陽(yáng)第 23 中學(xué)、貴陽(yáng)財(cái)政學(xué)校近在咫尺，營(yíng)造了一個(gè)良好的人文環(huán)境，使孩子得以健康成長(zhǎng)。 （二）針對(duì)本項(xiàng)目的分析 項(xiàng)目周邊部分樓盤分析簡(jiǎn)表 物 業(yè)名 稱 位 置 規(guī) 模 建筑風(fēng)格 工 程 狀 況 層高 起價(jià) （元 /m2 ） 主銷戶型m2 宣 傳 方 式 銷售預(yù)測(cè) 景 藤 堡 貴開(kāi)路側(cè) 占地 20 余畝，建筑面積 26000 平方米 歐式，荷蘭鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)風(fēng)格 2020年10月完工 3 m 2200 90—130 電臺(tái)、電視、房交會(huì)、報(bào)紙 共計(jì) 120 套，通過(guò)推廣最少已售出 40 套，在年前，銷售應(yīng)在 50% 萬(wàn) 東小 區(qū) 筑新路原化工原料廠舊址 占地面積 2萬(wàn)平米，建筑面積 6 萬(wàn)平米 歐陸式 2020年12月底（一期） 預(yù)估1900 120—160 房交會(huì) 沒(méi)有開(kāi)盤 新 聯(lián)小 區(qū) 大營(yíng)坡17 路車站 普通商住樓 現(xiàn)房 1450 60—120 小版面報(bào)紙廣告 由于是較早的推盤，抓住了推盤好時(shí)機(jī)，估計(jì)銷售率應(yīng)在 80% 貴 新 苑 大營(yíng)坡立交橋旁 建筑面積約 3000 平米 中西結(jié)合式 現(xiàn)房 1700 94—120 小版面報(bào)紙廣告 80% 星 竹 筑新路筑新巷建筑面積 萬(wàn)平米 歐陸式 2020年8 月完 1750 60—120 房交會(huì)、報(bào)房交會(huì)期間銷售較好，但由園 內(nèi) 工 紙 于手續(xù)問(wèn)題，后期銷售一般，預(yù)計(jì)年前銷售 60% 筑 新 苑 大營(yíng)坡北郊巷1 號(hào) 建筑面積約 1 萬(wàn)平米 普通住宅小區(qū) 2020年7 月底完工 1800 110—135 由于宣傳較少，知道者不多，一期共計(jì)80 余套房估計(jì)售出 10 套左右 整體分析 從以上分析數(shù)據(jù)我們不難看出，大營(yíng)坡片區(qū)的地產(chǎn)正處于萌芽階段，這一時(shí)期的在建住宅，具有以下特點(diǎn)： （ 1） 整體質(zhì)素參差不齊； （ 2） 除個(gè)別外其余皆不具規(guī)模； （ 3） 主銷戶型面積集中在 60— 120m2； （ 4） 推廣手法單 一、陳舊； （ 5） 建筑風(fēng)格普通、無(wú)差異性； （ 6） 除景藤堡外其余各盤的綜合實(shí)力皆較弱。 而價(jià)位在 2020 元 / m2— 2500 元 / m2的樓盤，市場(chǎng)購(gòu)買力相對(duì)稍弱，且集中體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房。在樓盤的內(nèi)部環(huán)境中，發(fā)展商們開(kāi)始重視綠化率的提高及園林的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，如景藤堡 2600m2 的中庭花園，動(dòng)靜結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的 生活方式。它的答案依賴于市場(chǎng)分析，在本案的市場(chǎng)定位過(guò)程中，我們從不同的角度來(lái)確認(rèn)差異 、剖析項(xiàng)目的最大價(jià)值： a. 區(qū)位 —— 地點(diǎn)，環(huán)境等 項(xiàng)目的地 理位置緊靠環(huán)市線上 , 周邊設(shè)施齊全 , 有較成熟的社區(qū)環(huán)境。因此，本項(xiàng)目務(wù)必要把握好各個(gè)環(huán)節(jié)的質(zhì)量與技術(shù)，塑造品牌，為公司今后的發(fā)展做好鋪墊。 （ 4） 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款 4 萬(wàn)元 — 15 萬(wàn)元。 建筑特區(qū) 什么樣的餌釣什 么樣的魚，我們的目標(biāo)是要對(duì)準(zhǔn)“池塘” 里“最餓的”，而且數(shù)量最多的那一批。建筑 特區(qū) 是我們手里的“同花順” ， 想贏牌，一張都不能少。 (三 )服務(wù)特區(qū)： 面對(duì)收入不高的目標(biāo)客戶群，要想打好服務(wù)這張牌，并非要投入大量的資金營(yíng)造享受型的服務(wù)項(xiàng)目，而是要在對(duì)目標(biāo)客戶充分研究和分析的基礎(chǔ)上設(shè)立專項(xiàng)服務(wù)，才能做到物超所值，急人之所急。 24小時(shí)不間斷親情服務(wù)中心。 1設(shè)置雙層防攀爬圍墻。 1豐富多彩的特區(qū)文化生活 （七）建筑特區(qū)： 區(qū)域范圍內(nèi)建筑較為陳舊，多為學(xué)校宿舍，單位宿舍，而且私房也較多。 1以招標(biāo)方式吸引知名幼兒園（中英文教學(xué)）加盟，為子女入托帶來(lái)無(wú)限便捷 六、 銷售的組織與實(shí)施 (一 )個(gè)案代理銷售組織架構(gòu) 項(xiàng)目經(jīng)理 各部門主要功能 項(xiàng)目經(jīng)理： 項(xiàng)目經(jīng)理人需由高層主管或資深人員擔(dān)任，負(fù)責(zé)全案銷售的成敗，其下劃分為數(shù)個(gè)單位或部門。在進(jìn)入后期銷售階段，主要為提供市場(chǎng)情報(bào)，尤其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的種種動(dòng)態(tài)，以讓項(xiàng)目經(jīng)理及策劃部門作出營(yíng)銷策略的調(diào)整。 財(cái)務(wù)部： 此處的財(cái)務(wù)部系指以收取房 款及辦理銀行按揭（跑銀行）為主的工作。 籌備期： 通過(guò)營(yíng)銷推廣策劃，明確營(yíng)銷推廣的總體思路和策略，對(duì)營(yíng)銷推廣組織實(shí)施，作出初步安排和計(jì)劃，通過(guò)售樓中心和工 地現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)包裝，樹(shù)立樓盤初步信息，反饋市場(chǎng)信息，完成銷售前的各種準(zhǔn)備工作。主要有售樓部、樣板房、售樓工具、工地圍墻、橫幅、彩旗、指示牌、戶外大型看板制作、設(shè)置及日后維護(hù)等后勤工作。廣告文案及平面設(shè)計(jì)則負(fù)責(zé)各項(xiàng)媒體之設(shè)計(jì)建議并與專業(yè)的廣告公司配合共同完稿。 1同區(qū)內(nèi)別具一格的特色建筑小區(qū) 上述提煉的各項(xiàng)賣點(diǎn)對(duì)我們的“首席中產(chǎn)階級(jí)特區(qū)”的主題定位有著強(qiáng)大的支持作用。敝司建議引導(dǎo)客戶追求一種新的生活方式，提倡怡情怡性，坦誠(chéng)交流的高尚社區(qū)文化。 小區(qū)保安定點(diǎn)、定時(shí)巡邏。 完善的超值小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。中心可以特聘醫(yī)學(xué)院著名醫(yī)師、教授，進(jìn)行預(yù)約上門醫(yī)療保健服務(wù)，并為每個(gè)家庭特設(shè)“醫(yī)療保健卡”及“療程專用表”，悉心照料每一位住戶，令住戶在專業(yè)保健醫(yī)療人員的指導(dǎo)下，生活得更健康，更有朝氣。園林 特區(qū) 特 區(qū) 就是要在區(qū)域內(nèi)開(kāi)出一片另類的天空， 讓人們向往、追求。原住在城郊或地縣，感覺(jué)不方便，想遷至市區(qū)周圍的 依據(jù)以上分析結(jié)果，確定本 項(xiàng)目購(gòu)買者以工薪階級(jí)為主，因而我們采用強(qiáng)化效果化效果突出差異性，將項(xiàng)目定位為： 首席“中產(chǎn)階級(jí)”特區(qū) 我們通過(guò)對(duì)差異性的確定，為本項(xiàng)目提煉出七點(diǎn)可加以推廣的的特性： （ 2） 家庭總收入狀況（月收入）： 1500— 4000 元。 從市場(chǎng)的分析中我們知道，區(qū)域內(nèi)置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力均不強(qiáng)，因此，價(jià)格將會(huì)是我們的籌碼。本項(xiàng)目必須正確的把握住入市時(shí)機(jī)，通過(guò)自身差異性的推廣，有效的抓住目標(biāo)客戶群，方可制“敵”取 “勝”。不難看出，大戶型對(duì)于一般購(gòu)房者來(lái)說(shuō)門檻稍高。以下，就讓我們從不同的角度來(lái)分析本案所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 ②價(jià)格策略 本項(xiàng)目采用低價(jià)入市的原則，以達(dá)到吸引目標(biāo)客戶群注意的目的，同時(shí)又可根據(jù)市場(chǎng)變化反應(yīng)出的情況，采用低開(kāi)高走的調(diào)價(jià)原則。 （ 1）星竹園推出的市場(chǎng)形象 物超所值 —— 尋常人家的逸靜雅居 針對(duì)本項(xiàng)目的形象定位，發(fā)展商通過(guò)幾個(gè)方面作了充分的準(zhǔn)備工作： ① 建筑設(shè)計(jì) a、 建筑風(fēng)格采用的是流行于世并經(jīng)久不衰的歐陸風(fēng)格為主，通過(guò)合理布局，精心設(shè)計(jì)，融入現(xiàn)代手法，使古典的歐陸風(fēng)情與現(xiàn)代的建筑韻律相結(jié)合，簡(jiǎn)潔淡雅，物超所值。 ② 周邊生活多年較為富有的人家 。與新聯(lián)小區(qū)隔立交橋相望，總建筑面積 3000 多平米。 ④以“決不 放棄”，“遠(yuǎn)離寂寞”，“拒絕平凡”，“分享生活”等語(yǔ)調(diào)強(qiáng)調(diào)推廣樓盤的高質(zhì)量形象，與其“數(shù)字化小區(qū)”的定位相配合。 c、休閑配套 2700M2 的小區(qū)中庭主題園景，完全屬于業(yè)主的天地，漫步庭院，怡然自得，享受生活的自由、閑適、寫意。處于貴陽(yáng)市社區(qū)條件中較好的北區(qū)，有便利快捷的城市交通體系和健全完善的公共市政配套設(shè)施。 第二、 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng) 由于目前市場(chǎng)上近 800 萬(wàn)平方米供應(yīng)量的商品房，基本 上是同質(zhì)產(chǎn)品，相互間差異不大，下一步價(jià)格將成為競(jìng)爭(zhēng)的主要焦點(diǎn)。且在建筑風(fēng)格方面大都以歐陸風(fēng)格為主，同質(zhì)化較為嚴(yán)重。另外公房上市、房屋置換這兩項(xiàng)政策大大提高了換房率，增加了大量的二次置業(yè)者，使得市場(chǎng)需求量快速上升。而據(jù)統(tǒng)計(jì)局信息，貴陽(yáng)市年商品房消耗量也不過(guò) 90 多萬(wàn)方。同時(shí)，筑城郊區(qū)住宅的文化環(huán)境也在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來(lái)越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設(shè)施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為，關(guān)鍵是您怎樣去做。 （三）貴陽(yáng)市房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢(shì) 隨著貴陽(yáng)市兩城區(qū)舊城改造的基本完成，市中心區(qū)土地資源越來(lái)越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的確批租，使市中心土地供應(yīng)更趨緊張?，F(xiàn)在交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會(huì)有更多的市 民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個(gè)角度上看，2020 年以后的筑城樓市將會(huì)出現(xiàn)新的發(fā)展勢(shì)頭。隨著人們生活水平的提高，對(duì)居住質(zhì)量的要求也在不斷擴(kuò)大，面向他們而建的講求整體規(guī)劃，理念設(shè)計(jì)，功能配套較完善的高尚住宅小區(qū)，將有一個(gè)持續(xù)成長(zhǎng)的市場(chǎng)空間。 項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 用地面積： 32738m2 會(huì)所： 1200m2 總建筑面積： 51860m2 幼兒園： 650m2 建筑密度： % 停車場(chǎng)： 4700 m2 容積率： 綠化率： 35% 周邊設(shè)施 學(xué)校： 緊鄰北郊小學(xué)及二十三中，距實(shí)驗(yàn)小學(xué)、貴陽(yáng)六中、 財(cái)校、醫(yī)學(xué)院僅 5 分鐘車程 菜場(chǎng)： 百花山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、貴烏農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 醫(yī)院： 距市五醫(yī) 200 米、距醫(yī)學(xué)院 700 米 酒店： 神奇假日酒店、神奇星島酒店 超市： 距思君超市約 800 米 銀行： 中國(guó)銀行及中國(guó)建設(shè)銀行皆鄰近本項(xiàng)目 郵局： 貴烏北郵局距項(xiàng)目 200 米 交通： 7 路、 9 路、 64 路、 67 路、 70 路、 73 路、 76 路、 82 路 區(qū)域綜析 項(xiàng)目地理位置緊 鄰?fù)猸h(huán)線，屬城鄉(xiāng)結(jié)合部，周圍無(wú)重工業(yè)，無(wú)污染源，空氣質(zhì)量上乘。植被適合四季。園林 文化可聯(lián)系環(huán)?；蚴切蓍e。 注：以上是根據(jù)目前市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論及項(xiàng)目初步定位