【正文】 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 2號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 30 周邊景觀 15 0 0 噪聲 20 4 建筑面積適宜程度 20 0 0 總 計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 3號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 3 噪聲 20 2 建筑面積適宜程度 20 2 總計 100 總計得分： 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 4號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重（ %） 打分 得分（ %） =權(quán)重打分 朝向 45 周邊景觀 15 噪聲 20 2 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 31 建筑面積適宜程度 20 2 總計 100 總計得分： 2 比較價格 =均價（ 1+合計得分） 表 5號樓調(diào)整因素分析表 調(diào)整因素 權(quán)重。具體情況如下： 基本情況與項目修正情況 為評價普灣新區(qū) 楓丹麗舍在 2020 年 6 月的正常的市場價格，今在同一地區(qū)或相鄰地區(qū)搜集了三宗類似房地產(chǎn)作為比較案例，估價對象與三宗比較案例房地產(chǎn)的基本情況及有關(guān)情況見表 。 開發(fā)商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)管理公司 :大連英邦物業(yè)管理 物業(yè)顧問公司 :大連英邦物業(yè)管理 建筑單位 :大 連萬祥建設(shè)集團 代理商 :北京國邦地產(chǎn) 景觀設(shè)計單位 :大連風(fēng)云設(shè)計有限公司 建筑設(shè)計單位 :大連市建筑設(shè)計研究院 ,大連理工大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院 整合推廣公司 :大連森和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 按揭銀行 :中國工商銀行 ,中國建設(shè)銀行 ,交通銀行 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 23 圖 項目目標(biāo)市場定位 周邊區(qū)域有許多大型企業(yè)、單位，如帕克嵐德、地拓重工、本德、固特異等，其中的人員素質(zhì)、收入均較高，且多數(shù)是外來人口。他們平時這樣休閑：旅游、讀書、聽音樂、看影碟、會朋友、體育健身；多數(shù)人已不是第一次置業(yè)，再次買房是為了提高生活的質(zhì)量；有比較固定的媒體接觸，如《三聯(lián)生活周刊》、互聯(lián)網(wǎng)、鳳凰衛(wèi)視等 消費者問卷調(diào)查設(shè)計 ？ 房交會期間 一個月內(nèi) 半年內(nèi) 一年內(nèi) 等等看情況 ？ 改善居住 結(jié)婚購房 拆遷購房 投資置業(yè) 其他 ，主要考慮哪些方面？ 房價 戶型 地理位置 社區(qū)環(huán)境 配套設(shè)施 ？ 普通住宅 高檔公寓 別墅 商鋪寫字樓 ： 3000 元以下 3000~3500 元 3501~4000 元 4001~5000元 5000 元以上 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 20 一居室 二居室（ 90 平米和以下） 三居室（ 90 至 130 平米） 四居室及以上（ 130 平米以上） ，您覺得什么建筑形態(tài)比較合適呢？（多選不限） 別墅（獨棟、聯(lián)排） 花園洋房 高層 小高層 多層 其他 、錯層還是躍層、復(fù)式樓呢？ 平層 錯層（房間內(nèi)大約有 1 米以下的臺階） 躍層（每戶上下兩層，其中客廳上部中空設(shè)計） 復(fù)式樓（每戶上下兩層，但是客廳上部沒有中空設(shè)計） ？ 持續(xù)上漲 持續(xù)下跌 先漲再跌 先跌再漲 ？ 房交會 報紙 朋友介紹 電視 雜志 其它 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 21 4 項目產(chǎn)品定位 項目詳細資料 案 名： 楓丹麗舍 項目 售樓地址 ： 普蘭店市光明街 229號（盛磷商廈 5號門旁） 。這一目標(biāo)人群的定位將對本案的銷售造成一定的影響，將會對本案小戶型的銷售造成沖擊。 購物場所：體育場早市，旺客隆超市。區(qū)內(nèi)設(shè)有 “ 音樂、運動、休閑 ” 三大主題的海灣壹號主題會所。嵩森平安里 努力打造普蘭店市時尚、現(xiàn)代兼具的綜合性地標(biāo)性建筑，引領(lǐng)新式年輕、活力的住宅理念，娛樂、休閑為一體的前衛(wèi)居住概念。醫(yī)療：普蘭店市中心醫(yī)院、老年病醫(yī)院等綜合、專業(yè)型醫(yī)院也在步行 15 分鐘左右。 ? 優(yōu)美人居環(huán)境 新區(qū)將打造三大景觀區(qū)域 規(guī)劃充分尊重現(xiàn)狀整體自然風(fēng)貌特征， 強化 “ 水、山、林、路 ” 四大要素，開拓濱海公共空間，豐富綠色開敞空間，維護海灣和其它支流水系的 “ 滲透 ” ，塑造 “ 山水連城、城擁山水 ” 的開敞型山水城市的特色 ,打造 “ 山水親和型都市 ” 。 ? 便捷交通網(wǎng)絡(luò)將建 4 座跨海大橋 2座海上步行橋 構(gòu)建與普灣新區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、 運輸組織合理、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善、高效便捷和可持續(xù)發(fā)展的交通體系。主地產(chǎn)開發(fā)實現(xiàn)利用外資 354 億元，假日酒店、希爾頓、沃爾瑪?shù)葒H知名企業(yè)紛紛落戶大連， 8年通過招商引資大連市共出讓土地千余幅，城市人居環(huán)境的改善，也使城市價值得以整體提升，建成區(qū)地價在 8年里提高了 5 倍，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用效能也日漸顯現(xiàn)，去年在全市 GDP 的增長份額中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻份額就占 ％。遼東半島指的就是這里。 2020 年，大連經(jīng)濟完成固定資產(chǎn)投資 1440 億元，增長 30％。年平均氣溫 攝氏度，年降水量 550950 毫米，全年日照總時數(shù)為 25002800 小時。 房地產(chǎn)業(yè)可能因貨幣政策微調(diào)迎來喘息之機，但房地產(chǎn)信貸規(guī)模仍將偏緊： 2020 年 11 月 30日央行公布將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率 個百分點，將釋放近 4千億元資金，雖然主要用來抵御外匯占款的下降，但也可能為已經(jīng)枯竭的房地產(chǎn)信貸市場注入稍許活力。另一方面，中央深知房地產(chǎn)調(diào)控、房價合理對中國經(jīng)濟長遠健康發(fā)展和調(diào)結(jié)構(gòu)的重要意義，在經(jīng)濟增速未有明顯放緩、房地產(chǎn)投資、新開工增速仍在較高水平之時，不會放松剛剛收到成效的房地產(chǎn)調(diào)控政策。 單月來看， 811月降幅均在 40%以上，且降幅呈逐漸擴大趨勢， 8月為 %， 9 月 %， 11 月達到 %，明顯大于同期新房（同比降幅在 30%左右）。從 2020 年全年來看，其他重點城市的銷供比都曾出現(xiàn)過比 2020 年低的情況。其中，武漢和上海分別上漲 26%和 3%；廣州、北京和深圳分別下跌 13%、 9%、 1%。而武漢、天津由于受調(diào)控影響較小，累計成交量分別為 976 萬平方米和 840 萬平方米，與 2020 年相比增幅超過 80%。 近三個月，各類城市成交量均明顯低于去年同期，降幅有所擴大。 1011 月，限購城市累計漲幅出現(xiàn)明顯下降，但非限購城市下降幅度較小。百城和十大城市均價與去年同期相比依然上漲，但是漲幅持續(xù)縮小。 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 5 111 月，十大城市各類土地出讓金總額達 5862 億元，同比下降 %，降幅大于全國水平。 111 月十大城市住宅用地成交樓面均價為 2512 元 /平方米，高于全國平均水平，同比下降 %，降幅大于全國平均水平。 1011 月十大城市住宅用地推出面積降幅擴大。需求方面，土地總成交面積保持增長，但住宅用地成交陷入低迷。 在規(guī)劃上，借鑒了四合院的理念，通過建筑的排布制造出比較大的社區(qū)內(nèi)部空間，通 過樓與樓之間的靈活排布，高低錯落，突破了目前普蘭店大多數(shù)社區(qū)的兵營式、排排樓的規(guī)劃，既提高了社區(qū)的檔次和私密性，保證了社區(qū)內(nèi)部景觀，同時也符合我們傳統(tǒng)的風(fēng)水理念，使社區(qū)規(guī)劃得水藏風(fēng)，使居住在這里的業(yè)主風(fēng)生水起，事業(yè)騰達，家庭幸福。 ABSTRACT ............................................................................................. I 1 項目概述 .............................................................................................. 1 土地位置 ...................................................................... 1 項目規(guī)劃要求 ............................................................... 1 土地用途 ...................................................................... 2 項目概況 ...................................................................... 2 2 市場調(diào)查 .............................................................................................. 3 全國房地產(chǎn)市場分析 ................................................... 3 政策走勢： .............................................................................. 3 市場變化： .............................................................................. 3 前景展望： .............................................................................. 9 大連市房地產(chǎn)市場分析 .............................................. 10 大連概況 ................................................................................ 10 大連市房地產(chǎn)市場整體分析 ................................................ 12 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ................................................. 13 普灣新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 .................................................... 13 區(qū)域房地產(chǎn)項目分析 ................................................. 14 2. 競爭樓盤概況 ....................................................................... 14 競爭樓盤目標(biāo)市場 ................................................................ 17 競爭樓盤價格分析 ................................................................ 18 競爭樓盤銷售情況分析 ........................................................ 18 普灣新區(qū)楓丹麗舍項目 項目策劃報告 IV 3 項目目標(biāo)市場定位 ............................................................................ 19 潛在目標(biāo)市場 ............................................................. 19 消費 者問卷調(diào)查設(shè)計 ................................................. 19 4 項目產(chǎn)品定位 .................................................................................... 21 項目詳細資料 ............................................................. 21 項目目標(biāo)市場定位 ..................................................... 23 客源分析 .................................................................... 23 自用型客源 ..............................................................