【正文】 律文本協(xié)議的簽定。 每月強力促銷 。公元國際前沿營銷理念，提高金港 6. 化糞池的清淘、水管網(wǎng)、下水道疏通 化糞池按規(guī)定每年清 淘，水管網(wǎng)、下水道定期檢查，保證完好暢通 定時巡檢，清 淘 記錄、保證正常使用 7. 保潔 消殺工作 營業(yè)時間內(nèi)公共區(qū)域巡回保潔，清理雜物、垃圾；定期開展消殺工作 樓面管理人員巡回檢查，隨時督促保潔工作 8. 商戶報修 維修人員 24 小時值守，隨時待命。其中包含中央空調(diào)系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)等等。作為一個公共場所，“金港 18. 經(jīng)營業(yè)務(wù)代管 強化管理，保證良好的經(jīng)營秩序 在業(yè)主委員會授權(quán)范圍內(nèi)執(zhí)行，按照合同約定進行 19. 招商代理 及時補商，確保經(jīng)營穩(wěn)定 儲備客戶資源，在業(yè)主授權(quán)的范圍內(nèi)執(zhí)行 20. 說明 1 1 1 19 項不屬于基本服務(wù)范圍，其項目開展須在業(yè)主委員會授權(quán)下，并撥付專項資金的前提下實施。公元國際商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo) 序號 管理服務(wù)項目 目標(biāo) 保障措施 1. 商場物業(yè) 管理規(guī)章制度的建立完善 完善商場物業(yè)管理各項規(guī)章制度，包括消防治安、公共衛(wèi)生、廣告發(fā)布、裝修、公共設(shè)施設(shè)備使用，公共區(qū)域等各項管理制度及行為規(guī)范 形成系統(tǒng)的完善的管理體系，無管理空白，實行一對一的宣傳解釋，確保廣大業(yè)主商戶對各項管理制度的理解與支持。 整合目前商業(yè)項目內(nèi)的商品源，與目前主流成熟的網(wǎng)上購物商城（淘寶、易趣等）合作，開避一個名為“金港 □ 營銷推廣思路 整合現(xiàn)有資源，創(chuàng)新思維，以實效活動營銷為主線，采取分眾媒介策略，三線（批發(fā)商、零售商、普通消費者）出擊，提升項目人氣，扶持商戶經(jīng)營，穩(wěn)定客戶群體，推進商廈經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化。 確定招商目標(biāo)客群，擬定調(diào)整招商建議政策（租金體系、協(xié)議時間、免租裝修期限、入駐商家資格 標(biāo)準(zhǔn)??）報業(yè)主委員會審批。 建立商場信譽體系，營造誠信經(jīng)營、放心消費環(huán)境。公元國際 物業(yè)管理檔案、資料的管理辦法 檔案、資料建立及管理運作流程圖 第六章 金港 根據(jù)調(diào)查結(jié)果與投訴的業(yè)主 /客戶商議處理方案，并匯報上級，根據(jù)相關(guān)情況進行協(xié)商解決。 2)標(biāo)準(zhǔn)保證：物管處落實 各項工作標(biāo)準(zhǔn)，及接受業(yè)主投訴防范體系，通過 ISO9000： 2021質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)的有效運作把隱患問題和矛盾消滅在萌芽狀態(tài)。公元國際 樓盤銷售資料 參與工程進度和工程質(zhì)量監(jiān)督、跟蹤 參加隱蔽工程的施工監(jiān)督和驗收 協(xié)助配套設(shè)施、生活網(wǎng)點的規(guī)劃及建筑工地已完工的公用設(shè)施的保護 協(xié)助小區(qū)物資、人員出入管理、協(xié)助施工現(xiàn)場文明管理 參與消防、機電設(shè)備安裝調(diào)試、培訓(xùn)、驗收 籌備、組建 金港物業(yè) 管理服務(wù)機構(gòu) (注冊金港物業(yè)管理公司 ) 1招聘、培訓(xùn)、考核、錄用員工 1各類原始資料接收、建檔 1建筑物本體驗收交接 1公共配套設(shè)施驗收交接 1道路、機電設(shè)備標(biāo)牌、 標(biāo)識策劃、實施 1建立外部聯(lián)系 (居委會、派出所、郵電局、電話公司、消防局、醫(yī)院及供電、供水、供氣等單位 )并配合開發(fā)商現(xiàn)場促銷活動 1物資裝備采購 1編制物業(yè)管理方案，并配合小區(qū)開發(fā)進度，編制階段性物業(yè)管理實施計劃，并有效組織實施。 ◆管理處每月 (日 )檢查，通過總結(jié)評比來獲取反饋信息。 □ 督導(dǎo)管理 在 金港公元國際停車場管理規(guī)定（略） 第二節(jié) 崗位職責(zé) 管理處經(jīng)理崗位職責(zé)（略） 保安主管崗位職責(zé) (略 ) 工程主管崗位職責(zé)（略） 保潔主管崗位職責(zé)（略） 物業(yè)助理崗位職責(zé)（略） 保安班長崗位職責(zé)（略） 物料管理員崗位職責(zé)（略） 財務(wù)主管崗位職責(zé)（略） 財會人員崗位職責(zé)（略） 維修工崗位職責(zé) （略） 1保安員崗位職責(zé)（略） 1義務(wù)消防員崗位職責(zé)（略） 1保潔班長崗位職責(zé)（略） 1綠化工崗位職責(zé)（略） 1樓內(nèi)保潔員崗位職責(zé)（略） 1樓外保潔員崗位職責(zé)（略） 第三節(jié) 管理運作制度 員工行為規(guī)范（略） 物業(yè)交付程序（略） 物業(yè)交用程序（略） 供水管理程序（略） 裝修控制程序（略） 收費運作程序（略） 綠化管理程序（略） 道路管理程序（略） 清潔衛(wèi)生管理程序（略） 治安管理程序（略） 1值班管理程序（略） 1公用設(shè)施改造及維護維修工作程序（略） 1社區(qū)文化管理程序（略） 1業(yè)主違例事件處理程序（略） 1訪問客戶工作程序（略） 1財務(wù)核算程序（略） 1檔案管理程序（略） 1業(yè)戶請求處理程序（略） 1出租房屋控制程序（略） 商鋪控制程序（略） 第四節(jié) 員工考核制度 員工工作考核及獎懲制度（略） 員工崗位年考核表（略） 勞務(wù)工崗位年考核表（略） 員工、勞務(wù)工崗位月考核成績匯總表（略） 員工月度考核表（略） 保安員考核表（略） 保潔員 月考核表（略） 維修工月考核表（略） 第四章 金港公元國際煤氣使用管理規(guī)定（略） 金港 竣工驗收合格后，由運作管理部驗收人員在《裝修申請審批表》上驗收欄內(nèi)簽名。 管道供氣設(shè)施和燃氣用具（必須符合國家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須持有專業(yè)資格證書的單位施工，上報相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 在業(yè)戶提交裝修方案一周內(nèi)，物業(yè)經(jīng)理會同工程經(jīng)理對方案進行嚴(yán)格的審核。公元國際的實際情況，現(xiàn)對小區(qū)房屋裝修的有關(guān)事宜規(guī)定如下： 為了更好地配合管理處對裝修的管理，從業(yè)戶和管理處雙方利益出發(fā)，建議業(yè)戶裝修，盡量選擇運作管理部推薦的施工隊。 為了使物業(yè)區(qū)域內(nèi)經(jīng)常保持整潔優(yōu)美的環(huán)境，住戶應(yīng)遵守公共道德 。 一、業(yè)戶當(dāng)遵守下列規(guī)定 ： 未經(jīng)房管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途 ； 1）業(yè)戶如對 室內(nèi)進行裝修，應(yīng)嚴(yán)格遵守關(guān)于裝修管理的一切規(guī)定，不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓、板、陽臺、天臺、屋面防水隔熱層和通道進行違章鑿、拆占、建及封堵通風(fēng)口，用鋁合金、鐵皮、板、鋼網(wǎng)等封閉主陽臺，違者按有關(guān)規(guī)定處理。 愛護公共財物，維護水電、通訊、消防等公共設(shè)施，愛護花草樹林，節(jié)約用水、用電，共同創(chuàng)造一個環(huán)境優(yōu)美、秩序良好，安全、舒適的生活環(huán)境。 物業(yè)管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)（見住戶手冊）。 服從保安員及其他值勤人員的管理，不從事有害社會秩序的活動。 四、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的權(quán)利和義務(wù) 依法享有對房屋的所有權(quán)或使用權(quán)。 對物業(yè)區(qū)域各種車輛進行管理。 一、 物業(yè)管理公司是本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的綜合管理機構(gòu)，依照有關(guān)法律、法規(guī)政策對本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施、居住秩序、環(huán)境等事務(wù)行使管理權(quán)，制訂相關(guān)規(guī)定，全體物業(yè)使用人及有關(guān)人員均應(yīng)服從管理，支持、配合物業(yè)管理公司的工作。一個企業(yè)管理水平的高低，可以從它是否具有健全的規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行上來評判 。國際論壇”，讓客戶與客戶、與物業(yè)管理公司在網(wǎng)上進行溝通交流，拉近距離，增強社區(qū)凝聚力。所有業(yè)主的投訴都由物業(yè)客戶服務(wù)中心集中受理。 3） “統(tǒng)一招商管理 ”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。這種管理也是一種被動管理，超越自身，實現(xiàn)從被動管理向主動管理的徹底轉(zhuǎn)變。 ◆實現(xiàn)物業(yè)管理的五大突破 我們在做好基礎(chǔ)性管理工作及日常管理服務(wù)工作的同時，將在 依法管理、主動管理、社區(qū)文化的塑造、個性化服務(wù)和增加管理服務(wù)的技術(shù)含量 等方面有所突破，創(chuàng)造獨具 品牌特色的物業(yè)管理模式 。具體講，物業(yè)管理品牌中最具生命力的物質(zhì)為： （一） 良好的企業(yè)機制凝聚大批優(yōu)秀人才 “ 以人 為本 ”為核心的企業(yè)機制和企業(yè)文化產(chǎn)生了強大的凝聚力和向心力， 我們將 大批優(yōu)秀人才匯聚到企業(yè)麾下。 □ 管理目標(biāo)定位： ◆ 在管理期內(nèi)，運作“客戶服務(wù)中心”物業(yè)管理模式，使金港公元重視制度頒布之后的宣傳教育、培訓(xùn)、檢查和考核。 ◆ 配備專職制度建設(shè)人員 為了對公司的制度建設(shè)進行統(tǒng)一的管理和規(guī)范，做到有計劃、系統(tǒng)地推進公司的制度建設(shè)，公司 將設(shè) 專職的制度建設(shè)崗位，負責(zé)制度建設(shè)的規(guī)劃、制度的統(tǒng)一審核、修改、傳遞、 送批、頒發(fā)、宣傳、培訓(xùn)、檢查與考核。 ◆ 計劃與檢查考核相結(jié)合 推行了嚴(yán)格、完整的計劃管理流程，對目標(biāo)的預(yù)測、計劃的編制、審批、執(zhí)行、檢查、跟蹤、反饋、總結(jié)考核、獎罰等實施全過程、制度化的控制，從根本上消除了形式主義的計劃管理。 □ 打分制 員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。因此，物業(yè)在管理的社區(qū)內(nèi)根據(jù)各類客戶的不同需求，提供不同層次、不同類型的個性化社區(qū)服務(wù)內(nèi)容 。 在興化 市第一家運作“ 客戶服務(wù)中心 ”的管理模式，在管理和服務(wù)過程中集中受理和處理客戶的關(guān)于房地產(chǎn)和物業(yè)管理方面的投訴，從而減輕房地產(chǎn)公司的客戶投訴壓力 。作為行業(yè)資深管理者的一員，我們有責(zé)任率先推行 社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式 ，凝聚一批 技術(shù)全面、訓(xùn)練有素 、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 的員工。 站 在發(fā)展商和客戶的角度，確定了公元公元國際物業(yè)管理前期工作開展必備條件 .............................................. 47 結(jié) 束 語 ..................................................................................................................... 49 前 言 金港 目 錄 前 言 ........................................................................................................................... 1 第一章 金港公元公元國際商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標(biāo) .............................................. 44 第五節(jié)、商業(yè)項目的重點及難點分析 ....................................................................... 46 第七章 金港公元國際物業(yè)管理工作表現(xiàn)出高度重視和負責(zé) 。 我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。 □ 客戶服務(wù)中心物業(yè)管理模式 客戶服務(wù)中心運作模式是源自星級酒店客戶服務(wù)的一種管理模式，以客戶服務(wù)中心前臺為輻射，負責(zé) 收集、接待、匯總客戶的投訴、建議和服務(wù)需求，并協(xié)調(diào)和指揮職能和相關(guān)部門來處理和完成客戶需求的一種模式。 □ 個性化服務(wù) 作為服務(wù)性企業(yè)，物業(yè)在服務(wù)創(chuàng)新上做文章，即從過去的著眼于滿足客戶的群體需求、一般需求，提高到在滿足客戶上述需求的基礎(chǔ)上，最大可能地滿足客戶個性需求、特殊需求的高度，盡可能多地為客戶提供關(guān)懷心靈、關(guān)注人性的深層次的服務(wù)。 □ “管理報告”制度 我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當(dāng)不當(dāng)？物業(yè)管理公司都做了哪些工作？ 我們將 推出的“ 管理報告 ”制度，每季度向業(yè)主公示物業(yè)管理收支帳目、公共水電費的分?jǐn)偳闆r、物業(yè)管理工作的開展情況和工作計劃，讓業(yè)主監(jiān)督和知曉物業(yè)管理公司的工作， 讓業(yè)主明明白白消費 。 ◆ 目標(biāo)與措施相結(jié)合 在要求下級編制計劃時，必須做到既有明確的目標(biāo)又有強有力的措施，以保計劃的可行性和有效性。將 形成比較完整的制度體系和規(guī)范化的制度運作機制。 ◆ 重視制度的宣傳 、培訓(xùn)、檢查和考核 良好的制度如果沒有對制度執(zhí)行運作情況的系統(tǒng)跟蹤管理，其效果將會大打折扣。同時結(jié)合物業(yè)管理市場的發(fā)展戰(zhàn)略考慮，我們確立如下物業(yè)管理目標(biāo)定位和整體構(gòu)想。全面分析闡述了“ 物業(yè)管理人與客戶之間關(guān)系 ”，提出了“ 現(xiàn)代物業(yè)管理的人性化趨勢 ”和“ 物業(yè)管理品牌化 ”理論，創(chuàng)造“ 社區(qū)環(huán)境文化 ”和“ 個性服務(wù) ”概念并悉心實踐，探索出一套行之有效的做法。國際全情塑造先進的物業(yè)管理模式，并使這一物業(yè)管理模式同興化的人文特征完美地結(jié)合起來，締造一個令行業(yè)為之一振的物業(yè) 管理奇葩。管理運行缺乏科學(xué)的、合理的定位，其管理水平僅僅停留在維修、養(yǎng)護等單項性管理服務(wù) 上。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。 （二）、實施“以客戶服務(wù)為中心”的服務(wù)體系，提供快捷、周到的客戶服務(wù) 我們將在物業(yè)管理過程中，運作“客戶服務(wù)中心”的管理模式，集中受理和處理客戶的關(guān)于房地產(chǎn)和物 業(yè)管理方面的投訴，從而減輕房地產(chǎn)公司的壓力。國際物業(yè)管理網(wǎng)”建立“網(wǎng)上社區(qū) ” 客戶可以在網(wǎng)上關(guān)注物業(yè)