【正文】 邢臺(tái)市雖然與鄰近的石家莊市同處于華北平原，但是不具備石家莊市的地區(qū)中心城市和交通樞紐的地位，所以大型投資型專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需求量要小得多。 （ 1） 2021年邢臺(tái)房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)新趨勢(shì) 據(jù)邢臺(tái)市城調(diào)局調(diào)查顯示， 2021年三季度我市房地產(chǎn)價(jià)格水平漲幅明顯，商品房銷售價(jià)格特別是高檔公寓、高層住宅售價(jià)，同比上升明顯。 （ 3）處于置業(yè)考慮的初級(jí)階段 目前我市的置業(yè)消費(fèi)者仍處于成熟置業(yè)的初級(jí)階段：對(duì)于項(xiàng)目本身品質(zhì)、戶型等有一定的要求，剛剛開始考慮周邊環(huán)境、規(guī)劃手法、綠化景觀等項(xiàng)目因素，暫時(shí)較少考慮項(xiàng)目的文化及概念包裝。 （ 3） 2021年市場發(fā)展趨勢(shì)總體樂觀，預(yù)計(jì)明年上半年市場表現(xiàn)將比較活躍，同時(shí)競爭也日趨激烈。如果轉(zhuǎn)手，應(yīng)該不會(huì)太難。 （ 2）市中商圈地帶的精裝修緊湊戶型優(yōu)勢(shì)明顯，但市場空缺 今年不少樓盤以大戶型為主打，而在其他一些城市小戶型更是 火爆熱銷，但明年都不被市場看好，小戶型不適合像邢臺(tái)這種中型城市的發(fā)展需求，大戶型的需求是金字塔頂?shù)目蛻?，市場消化量不大? （ 1） 近幾年我市商品房價(jià)格呈上揚(yáng)之勢(shì)，多數(shù)居民認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)偏高。 我市目前大多數(shù)居民月收入低于 1000元，由此可見，對(duì)于廣大居民而言，當(dāng)前 2021元左右的房價(jià)還是很高的。房價(jià)的升高，也激發(fā)的居民的購房需求。這類 人群屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量，他們對(duì)于其他普通市民的影響不言而喻，直接引起了邢臺(tái)對(duì)于高層住宅的關(guān)注。 高層主要特征及供求分析 （ 1）主要特征 A、節(jié)約用地，尺度適宜 同多層住宅相比，具有節(jié)約用地的明顯效果。 提高了生活質(zhì)量。 （ 2）、選擇理由（開發(fā)商角度） A、投資小，見效快。 主力戶型：多層 101 平米 157 平米， 257（躍層），小高層 127 平米 —165 平米 執(zhí)行價(jià)格：多層均價(jià) 2350 元 /平米，小高層均價(jià) 2400 元 /平米 樓盤現(xiàn)狀：剛開始銷售，一期銷售約 30% 項(xiàng)目名稱：維也納花園 項(xiàng)目地址：中華 西大街、鋼鐵路交口 開發(fā)商：大都房地產(chǎn) 設(shè)計(jì)單位：邢臺(tái)市設(shè)計(jì)院 總體規(guī)劃： 58 畝，總建筑約 80000 平米；共開發(fā) 97 套聯(lián)排別墅，臨街部分高層 社區(qū)規(guī)劃：邢臺(tái)第一個(gè)低密度住宅項(xiàng)目，三層沒有設(shè)地下室，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃、配套一般北側(cè)臨街設(shè)計(jì)為小高層，東側(cè)臨街部分規(guī)劃也為小高層（規(guī)劃一直沒有通過，待定）。第二部分自主開發(fā)，尚未啟動(dòng)，規(guī)模待定。 樓盤現(xiàn)狀：目前銷售以定向開發(fā)為主，別墅在二期可以單獨(dú)定做?？v觀各個(gè)項(xiàng)目，可以看出，邢臺(tái)房地產(chǎn)市場特別是住宅市場發(fā)展迅猛，成交活躍。經(jīng)過一年的開發(fā)，大多項(xiàng)目到了二期，產(chǎn)品更加成熟，同質(zhì)化更加嚴(yán)重，競爭正是白熱化的階段。 橋東七里河板塊與橋西達(dá)活泉板塊的比較： 達(dá)活泉板塊，由于公園、市政建設(shè)發(fā)展、城市職能部門重心遷移等因素，成為近年來邢臺(tái)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)地塊。 由于國道、鐵路的原因，歷史上，這里形成了邢臺(tái)一個(gè)物流中心，邢臺(tái)金屬公司、物資公司、蔬菜公司、糖酒公司、木材公司等多在些，大型物流聚散使這里從空氣環(huán)境、人文環(huán)境等方面受到了較大的影響。距離城市中心 廣場――新世紀(jì)廣場僅 1500 米。 ? 項(xiàng)目所在地目前人文環(huán)境、市政建設(shè)環(huán)境不夠理想。目前熱點(diǎn)板塊地區(qū)的地塊拿地價(jià)格達(dá)到了 80 萬元每畝，并且容積率的要求比較苛刻， 2021 年 高層住宅、高端住宅的市場供應(yīng)量增加較多。 需要注意的是，這種機(jī)會(huì)點(diǎn)多于自身優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目對(duì)于操作水平的要求比較高，必須由各專業(yè)的高水平團(tuán)隊(duì)共同參與，才能夠保證項(xiàng)目的成功。這種項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)比較大，但是成功的機(jī)會(huì)也比較大。 ? 市政道路的修建將大大提升項(xiàng)目的品質(zhì)。 ? 開發(fā)商――家樂園公司品牌形象較好。目的是列舉項(xiàng)目各主要元素，確定今后市場調(diào)研的主要內(nèi)容和方向。市政設(shè)施較好、道路交通條件較好。南部目前處于邢臺(tái)市市區(qū)南部邊緣地帶。 另外，中高檔樓盤的競爭更加激烈， 2021 年開始，城市西北板塊以冶金北路和公 園東街為軸相繼開發(fā)了多家高檔樓盤。 E 市府對(duì)西北板塊的市政建設(shè)投入力度較大。 執(zhí)行價(jià)格：目前以定向開發(fā)為主大約 1300 元 /平方米。 樓盤現(xiàn)狀： 一期銷售 70%左右，二期準(zhǔn)備開始銷售 項(xiàng)目名稱：錦繡中華 項(xiàng)目地址：中華西大街與鋼鐵路西南側(cè) 開發(fā)商：城鄉(xiāng)建設(shè)綜合開發(fā)公司 設(shè)計(jì)單位：北京華城國際 總體規(guī)劃：占地 213 畝，總建筑面積 22 萬平米，分二期開發(fā)，一期由 2 棟小高層和 15 棟多層組成 636 戶，約14 萬平米。 陽光國際 SOHO 曲線樓 項(xiàng)目名稱：凱旋城 項(xiàng)目地址：橋西區(qū)團(tuán)結(jié)西大街 27 號(hào) 開發(fā)商：金后盾房地產(chǎn)（河北燕都） 設(shè)計(jì)單位：北方綠野建筑設(shè)計(jì)有限公司 總體規(guī)劃：占地 105 畝，總建筑 11 萬平米，分二期開發(fā)，一期 10 棟樓，共 20 棟樓， 634 戶。 高層市場選擇理由及客戶特征分析 （ 1）選擇理由（市場角度） 比多層更具舒適性。 以觀賞角度看，比較接近自然，不太壓抑。 （ 4） 2021 年，凱旋城 、陽光國際 SOHO 曲線樓的開盤銷售，又一次將邢臺(tái)高層住宅的開發(fā)水平上升到一定的階段，邢臺(tái)居民對(duì)高層住宅的接受度正在一步步地從認(rèn)可到成熟。 （七）高層市場透視 邢臺(tái)高層市場發(fā)展概況 （ 1）高層開發(fā)起步較晚，邢臺(tái)市第一批高層住宅的出現(xiàn)是因?yàn)槭幸恍﹩挝坏母＠址俊？释纳谱约旱纳?，與周邊親朋好友鄰居等開始出現(xiàn)居住環(huán)境的比較，當(dāng)其他人都住上了新房，原來沒有打算換舊房的居民也被影響。 2021年歲末，邢臺(tái)放地的速度進(jìn)一步加快， 2021年進(jìn)入市場的房地產(chǎn)項(xiàng)目將更多，競爭將更為激烈。書香園、濱河青青家園、陽光國際，項(xiàng)目本身環(huán)境好、戶型舒適、離城區(qū)距離適中、價(jià)格合理，提升了我市的居住品質(zhì)。 另如：黃河小區(qū)開盤時(shí)，居民買房需要“批條”“找門”等；而其后的陽光園開盤，三個(gè)月銷售一空。 另外，購買項(xiàng)目頂層住房的幾乎都是清一色的年輕夫婦，而且大多數(shù)人的想法是若干年后想再購置新 的住房，現(xiàn)有的住房僅僅是一個(gè)過渡，屬于第一次置業(yè)。邢臺(tái)市居住類物業(yè)的市場價(jià)格整體表現(xiàn)趨升，特定區(qū)域內(nèi)特定產(chǎn)品的價(jià)位更具有很大的上升空間。 居住條件大大改觀。但從調(diào)控來看，控制虛高房價(jià)、控制固定資產(chǎn)投資過熱也不斷有新的動(dòng)作。邢臺(tái)市屬于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的 3 類城市，人民收入水平有限，房地產(chǎn)產(chǎn)品需求以改善居住條件的需求為主，形象一點(diǎn)說是由經(jīng)濟(jì)型向舒適型轉(zhuǎn)化為基本推動(dòng)力。 賣方的成熟是消費(fèi)者的成熟造成的。 通過市政府招商引資的扎實(shí)工作，邢臺(tái)的房地市場開始有了外來資本介入，更加促進(jìn)了本土企業(yè)自身的發(fā)展和提高。 成長 邢臺(tái)市的房地產(chǎn)市場的最近 3 年，是不斷成長壯大的 3 年。陽光園三個(gè)月銷售完畢的良好業(yè)績，除了市場、價(jià)位的因素外，廣告起到了推波助瀾的作用。 此時(shí)，消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)的要求，尚處于居者有其屋的階段，對(duì)房屋的要求多數(shù)處于對(duì)戶型的關(guān)注上，對(duì)于配套、環(huán)境、物業(yè)尚沒有概念，就戶型而言，動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、容積率、進(jìn)深等方面也沒有過多的理性的要求。這種事實(shí)上的不平等催生了市民對(duì)于商品房的市場需求。在批文的輾轉(zhuǎn)和無制度規(guī)范的樓花炒作中迅速膨脹。在購房者中，以投資為目的的比重在 25%以上。臨近車站，引導(dǎo)交通便利的居家、辦公之便；臨近河，從健康角度引導(dǎo)“好環(huán)境是好生活的標(biāo)準(zhǔn)”；臨近公園，引導(dǎo)休閑是生活必要的一部分；北京的“非常男女”，引導(dǎo)一種時(shí)尚男女、年青購房族自由開放便捷的生活觀；更前衛(wèi)的要 引導(dǎo)“像 BOBO 族一樣生活”；郊外的樓盤，引導(dǎo)度假式居家；針對(duì)老年人的小區(qū)，則引導(dǎo)“銀發(fā)社區(qū)的領(lǐng)跑者”等等。接納新鮮事物邢臺(tái)要晚于北京、上海等城市 3 年至 6 年的時(shí)間，而且具有本土色彩及界定標(biāo)準(zhǔn)的差異。 （ 2）單一、濃厚的區(qū)域情結(jié) 在廣州，針對(duì)購房者存在的區(qū)域情結(jié)，某房地產(chǎn)公司針對(duì)天河區(qū)居民打出 “ 住慣天河 ” 的口號(hào)。我市 “ 六橫七縱 ” 等主干道，在 現(xiàn)有綠化基礎(chǔ)上，對(duì)行道樹重點(diǎn)進(jìn)行整型修剪，改造現(xiàn)有綠地，消 滅隔離帶綠化不到頭現(xiàn)象。 由于房地產(chǎn)行業(yè)受國家政策改變影響較大，故政策研究也是我們需要認(rèn)真進(jìn)行的項(xiàng)目研究。投資渠道狹窄影響了邢臺(tái)居民的消費(fèi)增長。 （ 2） 與上一年相比， 2021年邢臺(tái)市居民消費(fèi)價(jià)格總水平有所下降。 新城市中心正在形成。 2021 年以后，邢臺(tái)市不斷進(jìn)行重點(diǎn)區(qū)域的重點(diǎn)改造和治理，包括郭守敬路等在內(nèi)的市區(qū)重點(diǎn)地段都得到了有效的開發(fā)和維護(hù)，整個(gè)城市進(jìn)入城建的高速發(fā)展階段。 邢臺(tái)市同時(shí)是一個(gè)以農(nóng)業(yè)發(fā)展為主的城市，農(nóng)用地面積共計(jì) 公頃，占全市土地部面積的 %。 導(dǎo) 切 據(jù)悉，邢臺(tái)目前正在申請(qǐng)歷史文化名城。預(yù)計(jì) 2020 年，邢臺(tái)市基本綠化率將達(dá)到 42%，人均公共綠地 11 平方米，形成“一湖兩泉、三環(huán)兩組一芯、二契七帶、星羅棋步”的空間綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)。 各項(xiàng)國