【正文】 項(xiàng)目最大戶型為 186 平方米 ,華遠(yuǎn)君城位于西安大明宮國家遺址公園東側(cè)，太元路 (原馬旗寨路 )與景東路交匯處，東距康復(fù)路商圈 8 分鐘路程，南臨西安城內(nèi)商圈，西倚大明宮遺址保護(hù)區(qū)和未央路 CBD，北可直達(dá)二環(huán)，是二環(huán)內(nèi)最大的高尚住宅社區(qū)，目前也是大明宮遺址區(qū)域內(nèi)唯一的大盤項(xiàng)目。帝景灣，該項(xiàng)目 2020年 6月開盤到目前銷 售率為 50%，而位于新城區(qū)含元路 61號的鉑廷到 2020年 4月才正式開盤，前期的銷售率已經(jīng)達(dá)到 40%，從銷售率來看，雖然正值地產(chǎn)寒冬各個(gè)樓盤銷售狀況仍然良好，可見市場需求還是比較旺盛的。 （ 2）重點(diǎn)樓盤分析 ① 東岸陽光 項(xiàng)目名稱 ： 東岸陽光 項(xiàng)目地址 ： 新城區(qū)東元西路甲字 1號 開發(fā)商 ： 陜西石家街城中村項(xiàng)目改造公司 建設(shè)單位 ： 江蘇建新建工集團(tuán)陜西分公司 項(xiàng)目占地面積 ： 185 畝 綠化率 ： 36% 均價(jià) ： 5950 元 /平米 建筑面積： 40 萬平方米 容積率 ： 最高價(jià) ： 6250 元 /平米 規(guī)劃用途： 住宅 規(guī)劃幢數(shù)： 8（ 1 期） 土地年限： 70 公攤率： 21% 朝向差： 200 規(guī)劃戶數(shù) ： 2020 銷售率： 30% 層差： 10 第 26 頁 第 26 頁 建筑結(jié)構(gòu)： 框架剪力墻 交付日期： 2020 年底 商鋪價(jià)格： 未定 工程進(jìn)度： 10 層 物業(yè)費(fèi)： 未定 付款方式： 全付或按揭或分期 戶型區(qū)間 ： 60— 127 平米 主力戶型 1： 84 平米 開盤日期： 預(yù)期 2020 年 3 月 主力戶型 2 127 平米 入住日期： 2020 年底 具體分析： 該樓盤為一城中村該造項(xiàng)目，雖然離開盤還有一年，正規(guī)的售 樓員和和銷售材料都沒有，可人家已經(jīng)聲稱銷售率達(dá)到了 30%，這應(yīng)該是安置房和部分內(nèi)部認(rèn)購。 4） 其他參數(shù) 第 25 頁 第 25 頁 車位：本次調(diào)查中所有樓盤都有車位，但各個(gè)樓盤樓盤的市場定位不同他們的車位比也不一樣，比較小的，如幸福美地只有 1:，比較大的如位于 西安市長樂路浐河?xùn)|岸 的水岸東方為 1:. 朝向差：由于各個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)不同因此其朝向差也不一樣，同層房子有朝向差為 0 的也有朝向差為 200 元的，如位于新城區(qū)東元西路甲字 1 號的東岸陽光項(xiàng)目。該項(xiàng)目已出東三環(huán)，離市中心較遠(yuǎn)，地鐵還沒修好，還存在大量城中村，環(huán)境較差，因此價(jià)格上不去，由此可見容積率只是影響房價(jià)的一個(gè)因素 ，大的容積率也未必一定比小容積率的樓盤買的單價(jià)低，其中還有樓盤自身的開發(fā)水平，以及后期的物業(yè)管理和周邊的各種配第 24 頁 第 24 頁 套等，本項(xiàng)目容積率雖然為 ，但仍有希望賣出較高的單價(jià)，因?yàn)樵擁?xiàng)目為與東二環(huán)與北二環(huán)的交叉處，且緊鄰浐灞生態(tài)區(qū)，有較大的升值空間 。海藍(lán) 城，該項(xiàng)目最大戶型為 240 平方米，但這種戶型過大，市場需求并不大，而 120 到 150 平第 23 頁 第 23 頁 方米的三室銷售火熱。 2020年 3月 14日全市各城區(qū)商品房交易數(shù)據(jù) 區(qū)域 成交套數(shù) 成交面積（㎡） 環(huán)比 可售套數(shù) 可售面積（㎡） 城東 294 %↑ 24769 2248675 城南 82 %↑ 38051 4710420 城西 27 %↑ 16675 1751241 城北 76 %↓ 30172 3436652 城內(nèi) 1 — 5175 高新 35 %↓ 26275 3161755 全市 515 %↑ 141117 15838936 預(yù)測： 隨著政府北遷，浐灞生態(tài)區(qū)的建設(shè)，大明宮公園的進(jìn)一步完善以及地鐵第 20 頁 第 20 頁 3號線的建成，該片區(qū)無論是投資性購房還是居住性購房都將會成為大家關(guān)注的熱點(diǎn)。政府多次明確表態(tài) 2020 年繼續(xù) 房地產(chǎn) 調(diào)控政策不放松， 2020 年的樓市愈發(fā)顯得不明朗，從供應(yīng)來看， 2020 年最后一個(gè)季度各項(xiàng)指標(biāo)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。韓國總領(lǐng)事館、泰國駐西安領(lǐng)事辦公室相繼設(shè)立，國際友好城市達(dá)到 20個(gè)。完成新一輪市、區(qū)縣政府機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)機(jī)構(gòu)改革工作，市政府機(jī)構(gòu)精簡至 41 個(gè)，事業(yè)單位分類改革穩(wěn)步推進(jìn)，教育、衛(wèi)生等公益服務(wù)事業(yè)機(jī)構(gòu)得到加強(qiáng) 。 建成 8 個(gè)區(qū)縣文化館、 6 個(gè)區(qū)縣圖書館和79個(gè)街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)文化服務(wù)站，完成 1696 個(gè)村的“廣播電視村村通”工程，基本形成覆蓋全市城鄉(xiāng)的公共文化服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。廉租房建設(shè)進(jìn)程加快，累計(jì)保障家庭20207 戶。 城市居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均純收入分別達(dá)到 22244 元和 7750 元，年均增 長 %和 %，分別是“十五”末的 倍和 倍。 大力推進(jìn)城中村和棚戶區(qū)改造工程，完成 120 個(gè)城中村整村拆除工作，和 30個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，安置房開工面積約 4000 萬平方米，已回遷居民 萬人。 城市日供水能力達(dá)到 萬噸，城市未來發(fā)展第 15 頁 第 15 頁 用水保障能力明顯增強(qiáng)，燃?xì)馄占奥蔬_(dá)到 95%，污水處理率由 40%提高到 90%，生活垃圾無害化處理率達(dá)到 %，供電能力日最大負(fù)荷達(dá)到 萬千瓦，比2020 年增加 萬千瓦。 開發(fā)新區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占全市的比重持續(xù)上升，規(guī)模以上工業(yè)增加值、實(shí)際利用外資分別占到全市的 35%和 %，成為全市推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化和城市化的重要載體。人均 GDP 達(dá)到 5790 美元，是 2020 年的 倍。這是多年來政府首次放棄 GDP 增速保八，可見政府的發(fā)展觀念從單一的追求經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展轉(zhuǎn)到了追求經(jīng)濟(jì)增長的質(zhì)量上，從這點(diǎn)看以看出政府在建設(shè)方面的投資可能會有所減少。藍(lán)皮書指出， 2020 年，中國城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒊^ 50%，這意味著中國城市化水平首次超過 50%。綜合來看，全球經(jīng)濟(jì)的下行風(fēng)險(xiǎn)正在顯著加大，雖然不至于導(dǎo)致美國、歐洲經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)類似 2020 年的衰退，但也給復(fù)蘇中的世界經(jīng)濟(jì)踩了一次剎車。另外，今年以來由于經(jīng)受自然災(zāi)害的日本經(jīng)濟(jì)處于恢復(fù)期，需要大量進(jìn)口，使我國對日本的出口一直保持較快增長，但是隨著日本經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)，進(jìn)口將有所下降。過度依賴投第 11 頁 第 11 頁 資，不僅影響消費(fèi)，也存在生產(chǎn)能力過剩和閑置，加大金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患；依賴出口，國際貿(mào)易長期失衡，不僅具有較大的風(fēng)險(xiǎn)，也導(dǎo)致貿(mào)易磨擦加劇。隨著后京都議定書時(shí)代的到來，發(fā)達(dá)國家會從各方面施壓，要求我國承擔(dān)減排責(zé)任，而且國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的資源環(huán)境硬約束也會增 大，對我國轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式提出了更高要求。 （ 4）日本經(jīng)濟(jì)逐漸呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象 ,但仍未走出通貨緊縮。 （ 2）美國經(jīng)濟(jì)增速下降。經(jīng)濟(jì)回落降低通脹壓力、輸入性通脹逆轉(zhuǎn)以及國內(nèi)食品價(jià)格進(jìn)入 回落周期促使我國通脹回落，預(yù)計(jì) 2020 年 CPI 在 %左右。在這一轉(zhuǎn)型進(jìn)程中，一批出口型企業(yè)、高能耗型以及部分高成本房地產(chǎn)企業(yè)，將會遭遇倒閉、重組、 兼并和收購的命運(yùn)；一批節(jié)能環(huán)保、綠色制造、生物醫(yī)療和新一代 IT 等新興產(chǎn)業(yè)將會呈現(xiàn)新的盈利機(jī)會。 （ 3）十二五”期間我國將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)，將不斷加強(qiáng)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化建設(shè)濟(jì)發(fā)展的主要驅(qū)動力。 （二）國內(nèi)方面 （ 1）我國 經(jīng)濟(jì)仍處于增長“長周期” 我國經(jīng)濟(jì)仍處于增長“長周期”從短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)和制造業(yè)仍是拉動經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α? （ 5）新興經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)增速將保持較快增長。從以上信息可以看出，第 7 頁 第 7 頁 美國經(jīng)濟(jì)再次陷入衰退的可能性很小，如果這些好轉(zhuǎn)能夠持續(xù)下去，美國經(jīng)濟(jì)將有所改善。包括 20 國集團(tuán)在內(nèi)的多種對話機(jī)制的形成將為我國廣泛參與全球經(jīng)濟(jì)金融事務(wù)提供了更多的國際舞臺； 世界經(jīng)濟(jì)格局變化還將推動國際經(jīng)濟(jì)秩序朝著更加公正合理的方向轉(zhuǎn)變。 ③ 本項(xiàng)目工期緊，且樓棟數(shù)多，故要求詳細(xì)的施工組織，要加強(qiáng)對進(jìn)度、質(zhì)量方面的控制。項(xiàng)目所處位置交通便利，離市中心較近，且具有很好 的自然環(huán)境和發(fā)展前景，浐灞生態(tài)區(qū)的進(jìn)一步完善將更加提升該項(xiàng)目的市場前景。 2020 年 3 月 5 日溫家寶在第十一屆全國人民代表大會第五次會議上指出今年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長 %；再加上本年是國家領(lǐng)導(dǎo)人換屆之際，預(yù)計(jì)宏觀調(diào)控政策一年內(nèi)不會有大的改變。主力戶型為 80— 100 的兩室，以及 110— 135 的三室。 金地集團(tuán)堅(jiān)守 “科學(xué)筑家 ”的使命，在企業(yè)經(jīng) 營中體現(xiàn)專業(yè)和科學(xué)的特質(zhì)，為客戶提供高品質(zhì)的產(chǎn)品，已經(jīng)成為中國地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)極富特色與競爭力的全國化品牌公司。 Abstract The purpose of this Feasibility study is to offer a scientific method of taking technoeconomy analysis and demonstration to construct projects before investment decisionmaking before the project decisionmaking , synthetically research the advance and practicability in technology, rationality in economy and the possibility and feasibility of the project, thereout make sure whether and how to invest and some other likely conclusion, offer credible and scientific gist to decisionmaking department to make final decision, and take which as the bases for next work. Real estate is a integrating economy activity, invested greatly, constructed long and involved widely. To achieve the anticipative economy effects of the project, first of all, feasibility study must be well done, in this way, many important technoeconomy principles and basic materials of real estate projects can be settled and carried out. Finally, bring forward conclusion, make the developer make decisions on the bases of science. This paper is posed according to a real project of xin jia miao lands Ltd named “ Feeling of nature” . Firstly, according to the conceive of the developer to the project and the project’s basic plexion, on the bases of plete market research, make the primary positioning for the project。 9. 答辯準(zhǔn)備與答辯階段 將正式論文提交給指導(dǎo)教師，同時(shí)準(zhǔn)備答辯所需的提綱、掛圖、表等各種資料，做好答辯提綱，準(zhǔn)備答辯。 4. 技術(shù)研究階段 根據(jù)第三個(gè)階段的研究成果，以及項(xiàng)目用地狀況、開發(fā)商設(shè)想和有關(guān)城市規(guī)劃的要求等，提出項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想、原則和方案。調(diào)查方案要切實(shí)可行，且能達(dá)到獲取所需核心信息的目的。 6. 經(jīng)濟(jì)研究階段 在完成以上階段的基礎(chǔ)上，進(jìn)行項(xiàng)目的投資估算和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算，安排項(xiàng)目建設(shè)資金的籌措和使用計(jì)劃，編制有關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)；對項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析。 自 2020 年 2月 27 日起 ，至 2020 年 6 月 8 日止。 finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, finally make sure that this project is feasible, moreover, make some opinions and suggestions to the developer. 【 Key words】 :Feasibility studies