【正文】 錄當(dāng)天確切的交接時(shí)間。如果報(bào)告處理后不接班，以無故和借故不上班論處。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。 檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由主任出具整改通知書，限期整改。 每月對(duì)消防泵進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)。 車輛停放后，司機(jī)須配合車管員做好車輛的檢查記錄，并鎖好車門窗，帶走貴重物品。 嚴(yán)格執(zhí)行 “ 二票三制 ” 規(guī)定，防止違章操作和錯(cuò)誤操作，以確保人身安全及設(shè)備安全。 每周至少進(jìn)行一次熄燈巡視檢查，發(fā)現(xiàn)漏電、跳火現(xiàn)象及時(shí)處理。 工作人員如發(fā)現(xiàn)多獎(jiǎng)系統(tǒng)有異?，F(xiàn)象時(shí)，必須立即報(bào)告管理處，有管理處負(fù)責(zé)派人進(jìn)行維修確保系統(tǒng)正常運(yùn)行。 噴水池、水（魚）池每天至少清理一次，確保水面無漂浮物、蟲子，無明顯沉淀；應(yīng)定期更換池水，確 保池水不變色、不產(chǎn)生異味。 1雕飾每月清潔一次，確保無污漬、明顯積灰、亂張貼； 1雨蓬、落水溝每兩個(gè)月清掃一次，特殊情況（如臺(tái)風(fēng)、梅雨季節(jié)）可另行增加，確保無雜物、垃圾、污垢、排水暢通。 應(yīng)做好愛花工作 ，如有損壞的現(xiàn)象應(yīng)責(zé)成其照價(jià)賠償。 草坪上嚴(yán)禁車輛停放和嬉戲打鬧。 管理處應(yīng)每月一次檢查小區(qū)內(nèi)植物病蟲害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相應(yīng)評(píng)價(jià)，見《病蟲害防治檢查表》。 。 對(duì)園林植物病蟲害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲來源，選用抗蟲性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等； 綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長衣、長褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說明書規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)藥 必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。 通過人工除草和除草器除草，定期對(duì)草坪進(jìn)行除蟲，使整塊草坪沒有明顯的雜草。 對(duì)花應(yīng)每年施肥 34 次，肥料由綠化工定。 1公共通道、樓道燈具、開關(guān)每月清抹一次，確保無積塵、透 明度好。 公共衛(wèi)生間務(wù)必每天清潔，確保無污漬、積灰、雜物、無嚴(yán)重臭味，地面無積水。 物業(yè)工作人員操作本系統(tǒng)時(shí)，應(yīng)態(tài)度和藹、禮貌問答；按壓數(shù)字鍵動(dòng)作要輕，勿用力過猛，否則將致使按鍵無法復(fù)位或復(fù)位錯(cuò)誤，影響系統(tǒng)的 正常操作。巡視中要密切注意各種儀表讀數(shù)的變化，從中掌握、了解用電情況，電量變化。 進(jìn)場車輛如不服從車管員指揮，造成本身車輛受損時(shí)，后果自負(fù)。車輛號(hào)碼應(yīng)與行駛證相符，待辦車輛應(yīng)與待辦證明相符。 做好巡視、保養(yǎng)、維修各項(xiàng)記錄。 發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理 a 立即趕赴現(xiàn)場，切斷電源； b 在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開； c 立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。 使用規(guī)定 使用對(duì)講機(jī)要本著 “ 愛護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作 ” 的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)； 持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī)，禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中； 發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈，持機(jī)人 應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由隊(duì)長檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修； 嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（平常使用 頻道，停電時(shí)使用 頻道）； 嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果； 交接班時(shí)，交機(jī)人要講明對(duì)講機(jī)當(dāng)班使用狀況，接機(jī)者當(dāng)場檢查，發(fā)現(xiàn)損壞或通訊失靈，立即報(bào)告班長。 所有事情交接清楚后，交接后必須分別在登記表上記錄清楚真實(shí)的上下班時(shí)間并簽名，然后交班保安員方可離開崗位下班休息。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報(bào)、亂打電話和聽收、錄音機(jī)等； 值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天； 巡邏中無情況處理時(shí)不得進(jìn)入住戶樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽收、錄音機(jī)，不得與無關(guān)人員閑聊； 上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早 退，不得擅自離開崗位； 不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗； 不得睡覺； 對(duì)住戶要有禮有節(jié)，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對(duì)住戶提出的問題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記， 三、日常管理 不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏； 認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記； 嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定； 做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關(guān)的物品； 門崗值班室不得會(huì)客。實(shí)在無法避免時(shí)，應(yīng)事先向房間主人打招呼。發(fā)現(xiàn)問題，能處理的應(yīng)及時(shí)處理，對(duì)重大問題和不能處理的事項(xiàng)應(yīng)向主任匯報(bào)。 管理處走（回）訪制度 為加強(qiáng)物業(yè)管理處與廣大業(yè)主（住戶）的 聯(lián)系，使管理處各項(xiàng)工作置身于業(yè)主（住戶）監(jiān)督之中，從而集思廣益，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，不斷改進(jìn)管理工作，提高服務(wù)質(zhì)量，特制定對(duì)住戶走（回）訪制度。 每一位員工都有責(zé)任收集來自業(yè)主（住戶）關(guān)于小區(qū)管理的看法、建議、意見等。 回訪的記錄由辦公室 統(tǒng)一進(jìn)行存檔、管理。 針對(duì)住戶較嚴(yán)重的投訴，管理處應(yīng)向主任匯報(bào)，由主任組織相關(guān)人員進(jìn)行處理、落實(shí)解決措施及責(zé)任人，限期進(jìn)行處理，并報(bào)總經(jīng)理。 維修員 接到《維修單》后及時(shí)填寫接單時(shí)間。 提出辦理撤消租用設(shè)備、設(shè)施以及包括分租車位等服務(wù)合約（若有）的書面申請(qǐng)。 （ 8）制定 下年工作計(jì)劃。 （ 6）整理房地產(chǎn)信息并寫出書面報(bào)告。 （ 4）整理房屋管理資料、檔案，對(duì)發(fā)生異動(dòng)的（包括：房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng)）作出修改。 一周工作： （ 1）走訪住戶（內(nèi)容：與住戶交換小區(qū)管理意見，了解住戶在住房方面的困難和需要；掌握住戶家庭基本情況，包 括：戶主、年齡、職業(yè)、工作單位和住家電話，家庭人口以及人口結(jié)構(gòu)，掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更、租金的變化，住房的戶型、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、保養(yǎng)和維修狀況）。 基礎(chǔ)設(shè)施是否完整，道路有無損壞，室外上下水道是否滲漏，路口護(hù)欄栓、路障是否完好，娛樂設(shè)施有無損壞。 對(duì)花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對(duì)新栽的花草樹木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá) 90％以上。 對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除。 保潔員崗位職責(zé) 遵守公司制定的各類規(guī)章制度。 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時(shí)通知值班保安，出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)，立即核查信號(hào)真?zhèn)吻闆r。 負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象； 檢查保安人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品； 負(fù)責(zé)記錄保安人員獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況； 按照保安隊(duì)制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞 好組織實(shí)施工作，定期召開班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。 了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車輛交通工作全面實(shí) 施管理。工作前在維修范圍內(nèi)擺放適當(dāng)?shù)木媾?，完工后立即將警告牌撤離現(xiàn)場。 做好保險(xiǎn)箱密碼的保密工作和鑰匙的保管工作，不得委托他人代辦。 每月對(duì)出納的銀行對(duì)帳單進(jìn)行核對(duì)，做到帳帳、帳實(shí)相符。 嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律和會(huì)計(jì)制度，認(rèn)真辦理稅收事務(wù)，及 時(shí)交納稅金。 全面掌握小區(qū)房屋使用情況，建立住戶檔案。 建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，檢查督促崗位責(zé)任制的執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度； 安排和調(diào)整各部門人員工作，制訂并監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本管理處的年度計(jì)劃及執(zhí)行情況，按月向經(jīng)理室上報(bào)工作計(jì)劃和工作總結(jié)，并組織編寫管理報(bào)告和各種通知、公函； 負(fù)責(zé)傳達(dá)公司文件、通知及會(huì)議精神； 檢查監(jiān)督本轄區(qū)工程維修、保安清潔衛(wèi)生人員以及管理員工作情況并進(jìn)行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理； 熟悉國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責(zé)任區(qū)管理的實(shí)際操作； 隨時(shí)掌握租金、管理費(fèi)、水電費(fèi)等交納情況，及時(shí) 做好物業(yè)管理費(fèi)催交的組織工作，并組織解決好有關(guān)投訴，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量； 加強(qiáng)部門間的團(tuán)結(jié)合作，樹立整體思想，密切與各部門的聯(lián)系，互相溝通、協(xié)調(diào)；主持日常和定期工作會(huì)議，研 究擬定下一步工作計(jì)劃； 負(fù)責(zé)小區(qū)的治安消防工作，落實(shí)對(duì)保安隊(duì)員的思想和業(yè)務(wù)的培訓(xùn)工作，提高保安隊(duì)員的素質(zhì)。 ③ 待業(yè)主如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。 二、嚴(yán)格執(zhí)行公司的規(guī)章管理制度。 物業(yè)管理內(nèi)部制度匯編 為加強(qiáng) 本公司 正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門員工應(yīng)根據(jù)本部門工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。 工作作風(fēng) ： 老老實(shí)實(shí)做人 ， 踏踏實(shí)實(shí)工作 ！ 全心全意服務(wù) ， 文明禮貌用語 ！ 消防應(yīng)急有數(shù) ， 樸素節(jié)約有方 ！ 想業(yè)主所想 ， 急業(yè)主所急 ！ 員工手則 遵紀(jì)守法 堅(jiān)持原則 衣著整潔 儀表端莊 文明語言 禮貌待人 業(yè) 務(wù)熟練 工作勤奮 真誠服務(wù) 愛崗敬業(yè) 行為規(guī)范 一、遵守黨和國家的政策、法令。 ② 刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。 第一部分 崗位職責(zé) 管理處主任崗位職責(zé) 在總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)管理處的日常事務(wù)和管理工作。 熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的基本情況； 建立收費(fèi)臺(tái)帳，掌握收費(fèi)動(dòng)態(tài)，及時(shí)收取、催交各項(xiàng)應(yīng)收費(fèi)用