【正文】 第 33 頁(yè) 共 88 頁(yè) 33 綜合商場(chǎng) 在涪陵區(qū)，綜合的整體經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)就只有新大興、愛(ài)家 超市及山城超市，其實(shí)其他的分零經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效益明顯不好，主要原因是：其一，經(jīng)營(yíng)混亂，沒(méi)有鮮明的業(yè)態(tài)定位；其二，管理混亂，許多分零經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)管理都是采用最原始的安保管理，對(duì)于物業(yè)的推廣和商業(yè)氛圍的營(yíng)造都沒(méi)有明顯手段和合理措施，更缺乏品質(zhì)控制和售后服務(wù)。 該路段是涪陵區(qū)的通訊街區(qū)，各類通訊產(chǎn)品在該路段占據(jù)了主要地位，其中在比例為 %的家電類中，通訊產(chǎn)品占了 90%以上，這里更確切 地講是涪陵區(qū)的通訊市場(chǎng)，這里的的通訊門面在整個(gè)涪陵區(qū)也占了絕大多數(shù)。這條街的商品主要以皮革為主，其次是服裝，而作為高收益的家電則幾乎 涪陵博宇帝都策劃案 第 39 頁(yè) 共 88 頁(yè) 39 沒(méi)有，其比例僅占 %。這樣，這里恢復(fù)以前的雄風(fēng)已指日可待，這里的發(fā)展也必將帶動(dòng)相鄰 的人民西路及廣場(chǎng)路段的發(fā)展。 決定本案商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的不僅僅是近期上市的商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，還受到著本案所處的次商圈在涪陵商圈中的地位的影響。 上個(gè)世紀(jì) 90 年代以來(lái)，中國(guó)零售業(yè)在高速發(fā)展中經(jīng)歷著一場(chǎng)深刻的變革。（可考慮步行街的威脅和影響） 涪陵博宇帝都策劃案 第 47 頁(yè) 共 88 頁(yè) 47 優(yōu)勝劣汰，適者生存的市場(chǎng)法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、走向合理化。 商品種類更多 ，特色經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，是在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中零售業(yè)有效占有市場(chǎng)份額的途徑。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認(rèn)識(shí)買方市場(chǎng)，根據(jù)消費(fèi)變化，加強(qiáng)內(nèi)部組織管理，增加管理技術(shù)含量，在營(yíng)銷方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。從這個(gè)規(guī)劃思路及目前的建設(shè)步伐可以看出：涪陵老城區(qū)將會(huì)建設(shè)成政治、經(jīng)濟(jì)、金融和商貿(mào)業(yè)中心，而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場(chǎng)將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)成為重點(diǎn)建設(shè)的對(duì)象，假以時(shí)日，這里將會(huì)成為涪陵的文化中心 和商商圈核心。其二，若商場(chǎng)投入使用后，銷售還在進(jìn)行中，仍有很多鋪位無(wú)商家入駐經(jīng)營(yíng)，商業(yè)氛圍難以形成，商業(yè)價(jià)值亦難以提高，投資者或經(jīng)營(yíng)者就越是持觀望態(tài)度或產(chǎn)生抗性，因而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，也就更加拒絕投資或經(jīng)營(yíng)。在博宇后加上帝都，意為天宇主宰者居住的城市， 延伸為高貴豪華之所。 （ 3）周邊區(qū)縣投資者（約占 10%） 涪陵博宇帝都策劃案 第 57 頁(yè) 共 88 頁(yè) 57 這類投資者比較看好涪陵區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長(zhǎng)，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭(zhēng)取的。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時(shí)也得到回報(bào)的希望?？茖W(xué)合理的商區(qū)劃分將會(huì)使“博宇帝都”的形象更為鮮明，層次更為豐富，同時(shí)也將會(huì)使消費(fèi)者的消費(fèi)過(guò)程顯得更加自然順暢和輕松愉快，能使經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)得以充分體現(xiàn)。（ B1A 負(fù) 2 若引進(jìn)超市，則其電動(dòng)扶梯的設(shè)計(jì)還要重新考慮） （ 3）休閑設(shè)施 涪陵博宇帝都策劃案 第 62 頁(yè) 共 88 頁(yè) 62 在各樓層設(shè)立若干休閑椅，同時(shí)在 B 棟 3 層和 4 層、 A 棟 2 層設(shè)計(jì)休閑長(zhǎng)廊，便于顧客的休憩、有效增加顧客的停留時(shí)間，同時(shí)也有利于積聚人氣。我們可借用本案地塊特點(diǎn)，自然而然地將商場(chǎng)的三層皆設(shè)計(jì)成臨街商鋪，并通過(guò)內(nèi)設(shè)電動(dòng)扶梯和與街道相連的開放式扶梯，使商場(chǎng)的內(nèi)部交通和外部交通更加順暢自然。 3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以下賣點(diǎn) （ 1） SHOPPING MALL 概念： 引入 SHOPPING MALL 理念，實(shí)現(xiàn)一站式休閑購(gòu)物； （ 2） 品牌主力店： 設(shè)立主力店，拉動(dòng)人流深入，聚集商氣； （ 4） 情景式主題商場(chǎng)： 建立情景式主題商場(chǎng)，注意業(yè)態(tài)功能的合理分布，使整個(gè)商業(yè)城條理清晰、特色鮮明； （ 5） 人流動(dòng)線順暢： 根據(jù) 地勢(shì)特點(diǎn)，設(shè)計(jì)成三層平街商鋪，還有對(duì)外開放扶梯的設(shè)計(jì)，形成良好的人流動(dòng)線，使消涪陵博宇帝都策劃案 第 64 頁(yè) 共 88 頁(yè) 64 費(fèi)者輕松、順暢、愉悅的購(gòu)物；； （ 6） 休閑娛樂(lè)設(shè)施： 注意休閑和康體功能。 通過(guò)綜合分析和計(jì)算，我們擬將商場(chǎng)內(nèi)的主要通道寬度規(guī)劃為 4 米左右，次要通道寬度為 米左右。 建筑物形體要求挺拔清秀；建筑物外立面要求直線與弧形造型結(jié)合，水平方向與垂直方向上的凸出與凹進(jìn)要簡(jiǎn)潔；無(wú)論是平面輪廓線、立面天際線、細(xì)部裝飾線條，還是大面積玻璃門窗、玻璃幕墻等建筑造型盡量體現(xiàn)建筑材料及構(gòu)件本身的邏輯美、材料美，均需富有時(shí)代氣息的現(xiàn)代化風(fēng)格。 主題商場(chǎng)的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （ 1）主題商場(chǎng)能最大程度滿足個(gè)性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營(yíng)銷理念； （ 2）主題商場(chǎng)可以使消費(fèi)者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購(gòu)物時(shí)間； （ 3）主題商場(chǎng)可以誘發(fā)潛在的消費(fèi)，增加銷售收入； （ 4）主題商場(chǎng)可以提升消費(fèi)層次，引導(dǎo)消費(fèi)向縱深發(fā)展，樹立以質(zhì)量消費(fèi)為準(zhǔn)則的消費(fèi)觀念； 涪陵博宇帝都策劃案 第 59 頁(yè) 共 88 頁(yè) 59 （ 5）我們?cè)跇I(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐飲娛樂(lè)主題設(shè)立多個(gè)主題商 場(chǎng)，使“博宇帝都”成為以 主題商場(chǎng)為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心。 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 作為一個(gè)頗具規(guī)模的購(gòu)物中心，若沒(méi)有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價(jià)在 20 萬(wàn)以內(nèi)，多選擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。 因此，本物業(yè)品 質(zhì)檔次的定位是： 涪陵區(qū)最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購(gòu)物中心 5．概念定位 涪陵博宇帝都策劃案 第 55 頁(yè) 共 88 頁(yè) 55 （ 1）項(xiàng)目命名建議 鑒于本案營(yíng)銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)部分，而博宇花園名稱缺乏商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的吉祥、發(fā)達(dá)、恢弘、大氣等特點(diǎn)，只適合于住宅物業(yè)，不易傳達(dá)商場(chǎng)概念，有礙商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，還會(huì)使很多有“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求的經(jīng)商人士產(chǎn)生抗性，也較難給商場(chǎng)的消費(fèi)者明顯的識(shí)別。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、裝飾等上面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購(gòu)物場(chǎng)所，其經(jīng)營(yíng)狀況和商業(yè)價(jià)值一定會(huì)很理想； ⑤ 與重百、新世紀(jì)共同造勢(shì)，打造涪陵高檔商圈，能有效擴(kuò)大該商圈的輻射半徑， 既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； ⑥ 引進(jìn)品牌店，提升本商場(chǎng)物業(yè)形象，打動(dòng)消費(fèi)者，形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫(kù)區(qū)腹心，為重慶市重點(diǎn)建設(shè)的城市之一。 技術(shù)投入大，管理模式更先進(jìn) 。 隨著市場(chǎng)條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤(rùn)的時(shí)代已結(jié)束。有的城市高達(dá) 40%— 50%。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外 資零售業(yè)大舉進(jìn)入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競(jìng)爭(zhēng)白熱化程度不斷加?。涣硪环矫?，具有休閑、購(gòu)物和娛樂(lè)功能的購(gòu)物中心以及商業(yè)步行街由于綜合功能強(qiáng)漸漸受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。另外，他們的進(jìn)入，還給本案帶來(lái)了商機(jī)，因?yàn)檫@樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來(lái)大量的人流，包括周邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎(chǔ)，則市場(chǎng)機(jī)會(huì)就形成了。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢(shì)，但從市政建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢(shì)來(lái)看，這里孕育著巨大的希望。 涪陵博宇帝都策劃案 第 38 頁(yè) 共 88 頁(yè) 38 人民西路各類經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分布比例圖%%%%%%%%%%%%%%%%%%%% 注：該調(diào)查路段主要為南門山至人民銀行段。 具體租金水平如下圖： 商業(yè)租金水平分布圖250 250220 2101501801605080 70 65 100050100150200250300高筍塘路 興華中路廣場(chǎng)路人民東路 人民西路高筍塘轉(zhuǎn)盤街區(qū)名稱租金水平值系列1系列2 涪陵博宇帝都策劃案 第 35 頁(yè) 共 88 頁(yè) 35 注：興華中路 — 調(diào)查路段起于高筍塘轉(zhuǎn) 盤，止于黎明路轉(zhuǎn)盤 人民東路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于紅豆夜總會(huì) 人民西路 — 調(diào)查路段起于南門山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內(nèi)較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉(zhuǎn)盤、興華中路、廣場(chǎng)路、人民東路、人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉(zhuǎn)盤為中心的新商圈和以南門山轉(zhuǎn)盤為中心的老商圈這兩大商圈。這就給我們一個(gè)啟示，我們是否可以考慮在適當(dāng)?shù)臉菍釉O(shè)置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時(shí)也可以給商業(yè)物業(yè)定位尋找一個(gè)空白點(diǎn)。而作為老商業(yè)中心的廣場(chǎng)路到大東門一帶，卻沒(méi)有多大的比例，說(shuō)明這里的業(yè)態(tài)仍傾向于以高收益的商品為主。而對(duì)于涪陵各街區(qū)來(lái)說(shuō)，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對(duì)地位， %的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場(chǎng)路，該路段占了 %的比例。 通過(guò)實(shí)地調(diào)查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營(yíng)的商品種類，經(jīng)營(yíng)面積以及租金走勢(shì)等多個(gè)層面進(jìn)行了綜合比較和整理。 （ 12）全區(qū)個(gè)體私營(yíng)企業(yè)去年納稅突破六千萬(wàn)元 目前，全區(qū)個(gè)體工商戶累計(jì)已達(dá) 17800 戶，私營(yíng)企業(yè)達(dá) 538 戶，個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員突破 3 萬(wàn)人。 涪陵博宇帝都策劃案 第 13 頁(yè) 共 88 頁(yè) 13 （ 8）涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資完成 35 億元 ，農(nóng)村固定資產(chǎn)投資呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) 涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資受三峽庫(kù)區(qū)和西部大開發(fā)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)給涪陵區(qū)固定資產(chǎn)投資帶來(lái)較好的投資環(huán)境，使涪陵區(qū)今年的固定投資呈穩(wěn)步增長(zhǎng)勢(shì)頭。全區(qū)農(nóng)民收入穩(wěn)中有升。 （ 2）涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)喜人 今年 1 月，涪陵區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)開局良好，工業(yè)、貿(mào)易、郵電和財(cái)政等方面均呈現(xiàn)較快的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)：全區(qū)規(guī)模以上 工業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值完成 億元，增長(zhǎng) %；涪陵區(qū)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品 零售總額 億元，增長(zhǎng) %，實(shí)現(xiàn)外貿(mào)進(jìn)出口總額 408 萬(wàn)美元，增速高達(dá) %，實(shí)現(xiàn)郵電業(yè)務(wù)收入 1873 萬(wàn) 元，增長(zhǎng) ，實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入 9918 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %，其中地方財(cái)政收入 4436 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 涪陵博宇帝都策劃案 第 8 頁(yè) 共 88 頁(yè) 8 我們重慶萬(wàn)博廣告有限公司，榮幸地接受貴公司的委托，為“博宇商住樓”進(jìn)行了策劃論證。涪陵博宇帝都全程策劃方案 第 1 頁(yè) 共 88 頁(yè) antai 涪陵博宇帝都全程策劃方案 策劃?rùn)C(jī)構(gòu)：北京一品風(fēng)格企業(yè)策劃有限公司 涪陵博宇帝都策劃案 第 2 頁(yè) 共 88 頁(yè) 2 目 錄 前言 第一部分 商業(yè)市場(chǎng)分析和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位 一、項(xiàng)目概況 1．項(xiàng)目簡(jiǎn)介 2．經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 二、市場(chǎng)分析 涪陵 — 充滿希望的沃土（區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況簡(jiǎn)析） 商業(yè)市場(chǎng)分析 三、商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位 1．定位原則 涪陵博宇帝都策劃案 第 3 頁(yè) 共 88 頁(yè) 3 2． 業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 3．業(yè)態(tài)定位 4．檔次定位 5．概念定位 6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo) 投資者和經(jīng)營(yíng)者定位 第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū) 1．主力店建設(shè) 2．設(shè)立主題商場(chǎng) 3．樓層功能分區(qū) 二、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 1． 規(guī)劃建議的基本原則 2．規(guī)劃建議 3．通過(guò)合理規(guī)劃可設(shè)計(jì)出以