【正文】 某某縣 政府等有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)組成。按 照近期城市發(fā)展規(guī)劃線作為定級范圍，結(jié)合 某某縣 城市發(fā)展現(xiàn)狀，面積最終確定為 。 城鎮(zhèn)土地定級的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施、為土地估價、土地稅費征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計劃制訂提供科學(xué)依據(jù)。省道 S316 線穿境而過，橫跨特克斯河的哈拉布拉大橋于橫跨伊犁河的雅瑪圖大橋東西呼應(yīng)， 連通了鞏留和四鄰各縣，使鞏留成為伊犁地區(qū)東五縣的交通要道。取暖期空氣污染嚴(yán)重，還影響城區(qū)景觀。全縣境內(nèi)對外公路有 公里（不含鄉(xiāng)村道路），其中省道 90 公里，縣、鄉(xiāng)（場）主干道長 公里，還有縣道龍口 — 莫公路、恰西林區(qū)公路、小莫乎爾林區(qū)公路、大莫 乎爾林區(qū)公路、庫爾德寧林區(qū)公路、東買里大道、瑪亞克大道和鄉(xiāng)道、牧道若干。 全縣總播種面積 ，比上年增加 ，其中：糧食作物播種面積 ，比上年增加 ；經(jīng)濟(jì)作物播種面積 ，比上年減少 。西部四季分明，冬春長而夏秋短，年降水量少，東部溫涼濕潤，降水豐富，冬暖夏涼，年均氣溫 攝氏度，年均降水 256 毫米。有哈薩克、漢、維吾爾、回、錫伯等 23 個民族。 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》（ GB/T 18507—2021）、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（ GB/T 18508—2021）進(jìn)行，既注意堅持土地定級估價的基本原則和作業(yè)規(guī)范，又緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，吸收借鑒了外地經(jīng)驗，制定科學(xué)可行的技術(shù)方案，以馬克思地租地價理論、區(qū)位理論為指導(dǎo)思想，遵循綜合分析、主導(dǎo)因素、地域分異、土地收益差異、定量與定性分析結(jié)合等基本原則， 充分利用計算機(jī)手段，采用量化為主，定性與定量相結(jié)合的方法，采用多因素綜合評價法進(jìn)行了綜合定級。 為保障國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國家對土地市場的管理，促進(jìn)正常交易；全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)，城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新成果是地產(chǎn)市場管理的重要資料，地產(chǎn)市場是一個動態(tài)市場，地產(chǎn)隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地產(chǎn)市場的發(fā)育不斷增值，其價格水平不斷提高。課題組歷時 4個月，完成了多幅土地定級與基準(zhǔn)地價圖件，編寫了《 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作報告和技術(shù)報告》?？h政府駐鞏留鎮(zhèn)，距烏魯木齊市公路里程 816 千米。名勝古跡有庫勒德寧、恰西、大莫乎爾、小莫乎爾、塔里木吉爾尕郞、伊犁河濱河風(fēng)景區(qū)、庫勒德寧雪嶺云杉自然保護(hù)區(qū)、江嘎德薩依野核桃自然保護(hù)區(qū)，斯木塔斯石碑、鐵爾木圖巖文、阿吾利也古洞、布爾汗山敖包、薩爾布群圣泉、特克斯塔柳莊遺址、特古斯塔柳城堡遺址，以及別斯薩拉、達(dá)爾特、 伊勒格代、塔斯托別、喇嘛昭等處古村落和寺院遺址等。 全縣基礎(chǔ)設(shè)施教育不斷加強(qiáng)，義務(wù)教育及程度繼續(xù)提高，教育事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。此線在縣境內(nèi)長約 65 公里，縣域大部分鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場都在這條東西向交通干道上。全縣現(xiàn)有水廠 6 個，綜合生產(chǎn)能力 萬立方米 /日。從戰(zhàn)略上看，鞏留因周邊鄰縣和出入境通道較多，具有重要的戰(zhàn)略意義。 某某縣 城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，各項基礎(chǔ)、服務(wù)設(shè)施日益完善，土地投資交易活動頻繁，原有的地價體系不能滿足土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓的要求，為防止國有資產(chǎn) 的流失， 某某縣 人民政府下發(fā) 和 政辦發(fā) [2021]200號文件，決定進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作。 （ 3）編制 1： 1000比例尺城鎮(zhèn)土地級別與基準(zhǔn)地價圖； （ 4）撰寫 土地定級與基準(zhǔn)地價更新 技術(shù)報告、工作報告。具體包括編寫 “某某縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新任務(wù)書 ”。 （四）資料整理、分析與計算階段（ 2021 年 7 月至 2021 年 9 月） 對收集到的資料進(jìn)行詳細(xì)的整理、分析，利用有效樣本采用計算機(jī)系統(tǒng)技術(shù)確定土地級別，測算基準(zhǔn)地價。 依據(jù)土地級別、基準(zhǔn)地價及影響因素間的關(guān)系，編制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表及影響因素指標(biāo)說明表，建立商業(yè)用地、居住用地、工業(yè) 用地基準(zhǔn)地價修正體系。 某某縣 城鎮(zhèn)公用設(shè)施完備度作用分等值線圖。 七、工作體會 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作自 2021年 5月開始， 2021年 11月完成初步成果，該項工作能在 6個月的時間里順利完成，課題組有以下深刻體會： （一）領(lǐng)導(dǎo)重視、部門配合，是做好更新工作的關(guān)鍵 自治區(qū)國土資源廳、 伊犁州 以及 某某縣 人民政府高度重視，從任務(wù)書、技術(shù)方案的擬定、人員的組織與培訓(xùn)到技術(shù)問題的解決都及時給予了積極的幫助和指鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 14 導(dǎo)。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會、自然因素進(jìn)行分析，按分類評價值的差異劃分土地級；分類定級包含商業(yè)用地定級、居住用地定級、工業(yè)用地定級等。其主要優(yōu)點是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級的結(jié)果能全面地反映土地的性狀，綜合顯示土地的質(zhì)量。 土地收益差異原則 城鎮(zhèn)土地級的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn) 內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律。 廣布性與差異性原則 所選的因子有較廣的地域覆蓋性并且有較大區(qū)域差異性。另外，一些反映城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量、自然條件狀況、規(guī)劃的因子也難以量化。課題組根據(jù)專家意見制定了〖 城鎮(zhèn) 土地定級專家意見征詢表〗，經(jīng)過專家兩輪咨詢論證；在依據(jù)定級因素選取原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合 某某縣 特點和采用的計算機(jī)數(shù)據(jù)圖件的處理手段，確定了六類與土地質(zhì)量、使用價值有關(guān)的自然與經(jīng)濟(jì)條件， 作為影響綜合定級的影響因素。 公用設(shè)施完備度 公用設(shè)施完備度也是衡量投入土地的社會物化勞 動量的指標(biāo)之一，主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院 等生活服務(wù)設(shè)施的完備程度，公用設(shè)施完備，可以使人們順利地進(jìn)行社會經(jīng)濟(jì)活動和日常生活。 實施要求： a）專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10～ 40人； b）專家打分應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景材料和打分說明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表獨立打分； c）從第二輪打分起，打分必須參考上一輪打分的結(jié)果進(jìn)行； d）打分輪次為 2～ 3輪。 二、定級單元劃分方法 定級單元的劃分方法有主導(dǎo)因素判定法、疊置法、動態(tài)網(wǎng)格法、網(wǎng)格法等方法。 若因素對土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，稱之為點、線狀因素。 三、繁華程度資料整理 （ 1）商服中心劃分 按照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的規(guī)定，各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目見表 38， 某某縣 為小城鎮(zhèn)，并結(jié)合 某某縣 商服實際情況，確定商服中心的級別數(shù)為 2級。 二、作用分衰減模型 表 37 定級因子作用分值計算方法及說明 因子類型 因子名稱 衰減模型 影響方式 點狀因子 商服繁華影響度 指數(shù)衰減 內(nèi)部均勻分布，外部以設(shè)施邊界為基礎(chǔ) 在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 幼兒園 線性衰減 以中心為基礎(chǔ)在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 小學(xué) 線性衰減 中學(xué) 線性衰減 醫(yī)院 線性衰減 客運站 線性衰減 線狀因子 道路通達(dá)度 指數(shù)衰減 沿線狀目標(biāo)在服務(wù)半徑內(nèi)向外 衰減 面狀因子 供水 無衰減 在面狀因素影響區(qū)域內(nèi)均勻分布 排水 無衰減 供熱 無衰減 綠地覆蓋度 無衰減 計算作用分衰減的模型通常有兩種方式： 指數(shù)模型 eij=(fi)1r 線性模型 eij = fi (1r) 上式中： eij——i定級因子對 j點的作用分； fi——i定級因子的功能分； r ——j點到 i定級因子的相對距離。若因素對土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱之為面狀因素。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 22 表 32 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級因素權(quán)重值測定表 (第一輪 ) 序號 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 23 表 33 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級因子權(quán)重值測定表 (第一輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 24 表 34 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級因素權(quán)重值測定表 (第二輪 ) 序號 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備 度 綠地覆蓋度 合計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 25 表 35 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級因子權(quán)重值測定表 (第二輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 26 表 36 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級因素因子權(quán)重計算結(jié)果表 定級因素 商服繁華程度 交通條件 基本設(shè)施狀況 環(huán)境條件 合計 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 權(quán)重 因子 供水 排水 供熱 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 權(quán)重 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級與基準(zhǔn)地價更新報告 27 第三