【正文】 某某縣 政府等有關(guān)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)組成。按 照近期城市發(fā)展規(guī)劃線(xiàn)作為定級(jí)范圍，結(jié)合 某某縣 城市發(fā)展現(xiàn)狀，面積最終確定為 。 城鎮(zhèn)土地定級(jí)的目的是為全面掌握城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，提高土地使用效率，為國(guó)家和各級(jí)政府制定各項(xiàng)土地政策和調(diào)控措施、為土地估價(jià)、土地稅費(fèi)征收和城鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃、計(jì)劃制訂提供科學(xué)依據(jù)。省道 S316 線(xiàn)穿境而過(guò)，橫跨特克斯河的哈拉布拉大橋于橫跨伊犁河的雅瑪圖大橋東西呼應(yīng)， 連通了鞏留和四鄰各縣，使鞏留成為伊犁地區(qū)東五縣的交通要道。取暖期空氣污染嚴(yán)重，還影響城區(qū)景觀(guān)。全縣境內(nèi)對(duì)外公路有 公里（不含鄉(xiāng)村道路），其中省道 90 公里，縣、鄉(xiāng)（場(chǎng)）主干道長(zhǎng) 公里，還有縣道龍口 — 莫公路、恰西林區(qū)公路、小莫乎爾林區(qū)公路、大莫 乎爾林區(qū)公路、庫(kù)爾德寧林區(qū)公路、東買(mǎi)里大道、瑪亞克大道和鄉(xiāng)道、牧道若干。 全縣總播種面積 ，比上年增加 ，其中：糧食作物播種面積 ，比上年增加 ；經(jīng)濟(jì)作物播種面積 ，比上年減少 。西部四季分明，冬春長(zhǎng)而夏秋短，年降水量少，東部溫涼濕潤(rùn)，降水豐富，冬暖夏涼，年均氣溫 攝氏度，年均降水 256 毫米。有哈薩克、漢、維吾爾、回、錫伯等 23 個(gè)民族。 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》（ GB/T 18507—2021）、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（ GB/T 18508—2021）進(jìn)行，既注意堅(jiān)持土地定級(jí)估價(jià)的基本原則和作業(yè)規(guī)范，又緊密結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，吸收借鑒了外地經(jīng)驗(yàn)，制定科學(xué)可行的技術(shù)方案，以馬克思地租地價(jià)理論、區(qū)位理論為指導(dǎo)思想，遵循綜合分析、主導(dǎo)因素、地域分異、土地收益差異、定量與定性分析結(jié)合等基本原則， 充分利用計(jì)算機(jī)手段，采用量化為主，定性與定量相結(jié)合的方法，采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行了綜合定級(jí)。 為保障國(guó)家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)以及利用經(jīng)濟(jì)手段強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理；促進(jìn)土地使用制度改革，有償出讓、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，加強(qiáng)國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的管理，促進(jìn)正常交易；全面、科學(xué)、合理地使用城鎮(zhèn)土地提供依據(jù)，城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新成果是地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要資料，地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，地產(chǎn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育不斷增值，其價(jià)格水平不斷提高。課題組歷時(shí) 4個(gè)月，完成了多幅土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)圖件，編寫(xiě)了《 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告和技術(shù)報(bào)告》?？h政府駐鞏留鎮(zhèn)，距烏魯木齊市公路里程 816 千米。名勝古跡有庫(kù)勒德寧、恰西、大莫乎爾、小莫乎爾、塔里木吉爾尕郞、伊犁河濱河風(fēng)景區(qū)、庫(kù)勒德寧雪嶺云杉自然保護(hù)區(qū)、江嘎德薩依野核桃自然保護(hù)區(qū)，斯木塔斯石碑、鐵爾木圖巖文、阿吾利也古洞、布爾汗山敖包、薩爾布群圣泉、特克斯塔柳莊遺址、特古斯塔柳城堡遺址，以及別斯薩拉、達(dá)爾特、 伊勒格代、塔斯托別、喇嘛昭等處古村落和寺院遺址等。 全縣基礎(chǔ)設(shè)施教育不斷加強(qiáng)，義務(wù)教育及程度繼續(xù)提高，教育事業(yè)繼續(xù)發(fā)展。此線(xiàn)在縣境內(nèi)長(zhǎng)約 65 公里，縣域大部分鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、場(chǎng)都在這條東西向交通干道上。全縣現(xiàn)有水廠(chǎng) 6 個(gè)，綜合生產(chǎn)能力 萬(wàn)立方米 /日。從戰(zhàn)略上看，鞏留因周邊鄰縣和出入境通道較多，具有重要的戰(zhàn)略意義。 某某縣 城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展迅速，各項(xiàng)基礎(chǔ)、服務(wù)設(shè)施日益完善，土地投資交易活動(dòng)頻繁，原有的地價(jià)體系不能滿(mǎn)足土地有償出讓、轉(zhuǎn)讓的要求，為防止國(guó)有資產(chǎn) 的流失， 某某縣 人民政府下發(fā) 和 政辦發(fā) [2021]200號(hào)文件，決定進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作。 （ 3）編制 1： 1000比例尺城鎮(zhèn)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖； （ 4）撰寫(xiě) 土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新 技術(shù)報(bào)告、工作報(bào)告。具體包括編寫(xiě) “某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新任務(wù)書(shū) ”。 （四）資料整理、分析與計(jì)算階段（ 2021 年 7 月至 2021 年 9 月） 對(duì)收集到的資料進(jìn)行詳細(xì)的整理、分析，利用有效樣本采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)技術(shù)確定土地級(jí)別，測(cè)算基準(zhǔn)地價(jià)。 依據(jù)土地級(jí)別、基準(zhǔn)地價(jià)及影響因素間的關(guān)系，編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表及影響因素指標(biāo)說(shuō)明表，建立商業(yè)用地、居住用地、工業(yè) 用地基準(zhǔn)地價(jià)修正體系。 某某縣 城鎮(zhèn)公用設(shè)施完備度作用分等值線(xiàn)圖。 七、工作體會(huì) 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作自 2021年 5月開(kāi)始， 2021年 11月完成初步成果，該項(xiàng)工作能在 6個(gè)月的時(shí)間里順利完成，課題組有以下深刻體會(huì)： （一）領(lǐng)導(dǎo)重視、部門(mén)配合，是做好更新工作的關(guān)鍵 自治區(qū)國(guó)土資源廳、 伊犁州 以及 某某縣 人民政府高度重視，從任務(wù)書(shū)、技術(shù)方案的擬定、人員的組織與培訓(xùn)到技術(shù)問(wèn)題的解決都及時(shí)給予了積極的幫助和指鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 14 導(dǎo)。分類(lèi)定級(jí)指分別對(duì)影響城鎮(zhèn)某類(lèi)型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然因素進(jìn)行分析，按分類(lèi)評(píng)價(jià)值的差異劃分土地級(jí)；分類(lèi)定級(jí)包含商業(yè)用地定級(jí)、居住用地定級(jí)、工業(yè)用地定級(jí)等。其主要優(yōu)點(diǎn)是綜合考慮了影響土地的多種因素，定級(jí)的結(jié)果能全面地反映土地的性狀，綜合顯示土地的質(zhì)量。 土地收益差異原則 城鎮(zhèn)土地級(jí)的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn) 內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律。 廣布性與差異性原則 所選的因子有較廣的地域覆蓋性并且有較大區(qū)域差異性。另外，一些反映城鎮(zhèn)環(huán)境質(zhì)量、自然條件狀況、規(guī)劃的因子也難以量化。課題組根據(jù)專(zhuān)家意見(jiàn)制定了〖 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)專(zhuān)家意見(jiàn)征詢(xún)表〗，經(jīng)過(guò)專(zhuān)家兩輪咨詢(xún)論證；在依據(jù)定級(jí)因素選取原則的基礎(chǔ)上，結(jié)合 某某縣 特點(diǎn)和采用的計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)圖件的處理手段，確定了六類(lèi)與土地質(zhì)量、使用價(jià)值有關(guān)的自然與經(jīng)濟(jì)條件， 作為影響綜合定級(jí)的影響因素。 公用設(shè)施完備度 公用設(shè)施完備度也是衡量投入土地的社會(huì)物化勞 動(dòng)量的指標(biāo)之一，主要指與日常生活密切相關(guān)的中小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院 等生活服務(wù)設(shè)施的完備程度，公用設(shè)施完備，可以使人們順利地進(jìn)行社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和日常生活。 實(shí)施要求： a）專(zhuān)家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專(zhuān)家以及高層次決策者，專(zhuān)家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為 10～ 40人； b）專(zhuān)家打分應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景材料和打分說(shuō)明進(jìn)行，并在不協(xié)商的情況下按表獨(dú)立打分； c）從第二輪打分起，打分必須參考上一輪打分的結(jié)果進(jìn)行； d）打分輪次為 2～ 3輪。 二、定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒? 定級(jí)單元的劃分方法有主導(dǎo)因素判定法、疊置法、動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法、網(wǎng)格法等方法。 若因素對(duì)土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對(duì)距離有關(guān)，稱(chēng)之為點(diǎn)、線(xiàn)狀因素。 三、繁華程度資料整理 （ 1）商服中心劃分 按照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的規(guī)定，各級(jí)城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級(jí)別數(shù)目見(jiàn)表 38， 某某縣 為小城鎮(zhèn)，并結(jié)合 某某縣 商服實(shí)際情況，確定商服中心的級(jí)別數(shù)為 2級(jí)。 二、作用分衰減模型 表 37 定級(jí)因子作用分值計(jì)算方法及說(shuō)明 因子類(lèi)型 因子名稱(chēng) 衰減模型 影響方式 點(diǎn)狀因子 商服繁華影響度 指數(shù)衰減 內(nèi)部均勻分布，外部以設(shè)施邊界為基礎(chǔ) 在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 幼兒園 線(xiàn)性衰減 以中心為基礎(chǔ)在服務(wù)半徑內(nèi)向外衰減 小學(xué) 線(xiàn)性衰減 中學(xué) 線(xiàn)性衰減 醫(yī)院 線(xiàn)性衰減 客運(yùn)站 線(xiàn)性衰減 線(xiàn)狀因子 道路通達(dá)度 指數(shù)衰減 沿線(xiàn)狀目標(biāo)在服務(wù)半徑內(nèi)向外 衰減 面狀因子 供水 無(wú)衰減 在面狀因素影響區(qū)域內(nèi)均勻分布 排水 無(wú)衰減 供熱 無(wú)衰減 綠地覆蓋度 無(wú)衰減 計(jì)算作用分衰減的模型通常有兩種方式： 指數(shù)模型 eij=(fi)1r 線(xiàn)性模型 eij = fi (1r) 上式中： eij——i定級(jí)因子對(duì) j點(diǎn)的作用分； fi——i定級(jí)因子的功能分； r ——j點(diǎn)到 i定級(jí)因子的相對(duì)距離。若因素對(duì)土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱(chēng)之為面狀因素。 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 22 表 32 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因素權(quán)重值測(cè)定表 (第一輪 ) 序號(hào) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 23 表 33 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因子權(quán)重值測(cè)定表 (第一輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計(jì) 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 24 表 34 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因素權(quán)重值測(cè)定表 (第二輪 ) 序號(hào) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備 度 綠地覆蓋度 合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 25 表 35 某某縣 城鎮(zhèn) 土地定級(jí)因子權(quán)重值測(cè)定表 (第二輪 ) 因子 供水 排水 供熱 小計(jì) 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 小計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 均值 1 1 方差 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 26 表 36 某某縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子權(quán)重計(jì)算結(jié)果表 定級(jí)因素 商服繁華程度 交通條件 基本設(shè)施狀況 環(huán)境條件 合計(jì) 商服繁華影響度 道路通達(dá)度 對(duì)外交通便利度 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 公用設(shè)施完備度 綠地覆蓋度 權(quán)重 因子 供水 排水 供熱 幼兒園 小學(xué) 中學(xué) 醫(yī)院 權(quán)重 鞏留縣 城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告 27 第三