【正文】 其最關(guān)注的是樓盤(pán)的性價(jià)比，最具升值潛力的樓盤(pán)就是其購(gòu)買(mǎi)欲望最強(qiáng)烈的樓盤(pán)。近幾年來(lái)隨著千燈鎮(zhèn)的旅游產(chǎn)業(yè)以及鎮(zhèn)上外資企業(yè)的發(fā)展，千燈鎮(zhèn)的商業(yè)發(fā)展非常迅速。但是由于目前區(qū)域人氣不足，很難形成商業(yè)氛圍。 四、商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格分析 通過(guò)我司對(duì)千燈鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，得出目前新鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格情況，具體情況如下表所示： 樓盤(pán)名稱 區(qū)域 檔次 價(jià)格 中興廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 42005200 秦峰廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 40005300 美田廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 45005500 人和家園 新鎮(zhèn) 中檔 42005200 剛峰商業(yè)街 老鎮(zhèn) 中檔 46005000 分析： 從上表我們看到目前新鎮(zhèn)商業(yè)的價(jià)格在 42005200元 /平方米，而老鎮(zhèn)商業(yè)的價(jià)格與新鎮(zhèn)相比相差不大，為 46005000元 /平方米。因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的客源中會(huì)有一定量 千燈鎮(zhèn)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的客源，這部分客源大部分為拆遷戶和私營(yíng)業(yè) 主，而所有客源以投資為主要目的。 ? 其租賃客源以本鎮(zhèn)人為主，并有部分外 來(lái)租賃客，其余商業(yè)街租賃客源基本是本地人。 ? 周邊環(huán)境優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 ? 規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)： 本項(xiàng)目周邊有居住區(qū)以及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，使得本項(xiàng)目周邊有一定的人氣。 36 三、項(xiàng)目定 位 項(xiàng)目檔次定位 我司對(duì)本項(xiàng)目的檔次定位為以中高的商業(yè)為主，輔以少量高檔商業(yè)。 ? 鎮(zhèn)上個(gè)體戶，這部分客源為鎮(zhèn)上的個(gè)體小老板，并且大部分仍是在租來(lái)的店面中 37 經(jīng)營(yíng)，因此他們對(duì)于擁有自己的商鋪有種莫名的向往，這部分客源會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇商鋪。根據(jù)本案的產(chǎn)品情況，我司認(rèn)為： ? 在本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位中，本項(xiàng)目定位為中高檔商業(yè)，因此本項(xiàng)目的消費(fèi)客源中勢(shì)必有本鎮(zhèn)上的有錢(qián)人以及企業(yè)高層管理人員。 價(jià)格總定位： 一層價(jià)格： 6600元 /平方米 二層價(jià)格： 3500元 /平方米 三層價(jià)格： 2500元 /平方米 均價(jià)： 4180元 /平方米 通過(guò)我司對(duì)千燈各樓盤(pán)價(jià)格的調(diào)查分析，得出目前各樓盤(pán)的價(jià)格，具體情況如下表所示： 41 樓盤(pán)名稱 區(qū)域 檔次 樓層 價(jià)格 中興廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 秦峰廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 40005300 美田廣場(chǎng) 新鎮(zhèn) 中檔 三層 45005500 人和家園 新鎮(zhèn) 中檔 三層 42005200 剛峰商業(yè)街 老鎮(zhèn) 中檔 二層 46005000 根據(jù)本案的地理位置以及區(qū)域各樓盤(pán)的價(jià)格，我司認(rèn)為： ? 本案和上表中各樓盤(pán)多為三層商鋪，因此上表中的各 樓盤(pán)對(duì)于本案來(lái)說(shuō)有一定的參考價(jià)值。 因此本案所以采用倒推法，假設(shè)本項(xiàng)目底層商鋪?zhàn)饨鹈吭旅科椒矫?38 元，稅后的投資回報(bào)率為 7%。因此我司對(duì)本項(xiàng)目的租賃客源定位為： 千燈鎮(zhèn) 本地居民為主，約占 75%；少量外地經(jīng)商客，約占 25%。 ? 鎮(zhèn)上的拆遷戶，這部分客源為鎮(zhèn)上老民房區(qū)里 的居民。本項(xiàng)目的規(guī)劃環(huán)境以及本項(xiàng)目周邊商業(yè)街的市場(chǎng)環(huán)境是本項(xiàng)目的主要優(yōu)勢(shì)。因此本 35 項(xiàng)目可以利用千燈鎮(zhèn)商業(yè)的高回報(bào)率以吸引客源投資。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S）： ? 項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)： ? 項(xiàng)目為準(zhǔn)現(xiàn)房，并且即將交房，對(duì)于商鋪來(lái)說(shuō)，越早交房就代表越早能夠得到投資回報(bào)，因此準(zhǔn)現(xiàn)房是本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。 ? 而從項(xiàng)目周邊環(huán)境來(lái)看，本項(xiàng)目靠近別墅區(qū)，因此預(yù)計(jì)本項(xiàng)目將成為附近別墅居民的商業(yè)配套?？梢钥闯觯翩?zhèn)的商鋪以租賃為主，部分租賃客對(duì)商鋪有一定的需求，因此該部分客源為本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)客源之一。 小 結(jié) 通過(guò)對(duì)千燈商業(yè)市場(chǎng)的需求分析發(fā)現(xiàn)，目前千燈各商業(yè)樓盤(pán)銷售情況都非常良好，區(qū)域商業(yè)氣氛都較為濃厚，客戶對(duì)投資商鋪有著非常大的興趣，因此這對(duì)于本案來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好消息。 小 結(jié) 從本項(xiàng)目周邊商業(yè)街的商業(yè)供給量來(lái)看，目前本項(xiàng)目周邊商業(yè)街總的商業(yè)供應(yīng)量為55000平方米，主要集中在千燈鎮(zhèn)的鎮(zhèn)秦峰路附近，商業(yè)供應(yīng)量較少，且都為中檔商業(yè)，中高檔商業(yè)較少。而本項(xiàng)目所處的環(huán)境正與其相似，因此我司在此提出“價(jià)格漩渦”的策略，以保證本項(xiàng) 目能夠成功搶得市場(chǎng)先機(jī)。 ? 通過(guò)上文中對(duì)本案前期客源的分析，發(fā)現(xiàn)目前本案前期客源大多為上?？蛻?，雖然近一 26 年來(lái)，由于政策和市場(chǎng)的變化，上?？蛻粼谥饾u減少，但是上?？蛻暨€ 是有著一定量的別墅需求的，因此我司認(rèn)為只要本案在營(yíng)銷手法上有所突破，相信本項(xiàng)目必能成功。 24 四、項(xiàng)目定位 本案客源定位 、一、二期客源分析 首先我們對(duì)本案一期和二期別墅的客源做簡(jiǎn)要分析。從千燈已有項(xiàng)目成交的客源情況，我們發(fā)現(xiàn)青浦、嘉定的客源為區(qū)域的最主要客源。以上是主動(dòng)積極的解決辦法，也可以用鼓勵(lì)和增加客戶信心的方法來(lái)掩蓋目前環(huán)境差的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，讓其展望將來(lái)。從市場(chǎng)情況分析得出，價(jià)格低的產(chǎn)品能在當(dāng)前市場(chǎng)情況下受到客戶的青睞，我們可以以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格去迎合本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。 21 劣勢(shì) ? 目前環(huán)境劣勢(shì) :目前項(xiàng)目所處地段比較偏僻，人流少，只有少數(shù)的農(nóng)宅。項(xiàng)目地理位置較偏，生活較為不方便，但是目前該項(xiàng)目有自己的商業(yè)配套。 據(jù)上圖，該區(qū)域是以上?？蛻魹榻^對(duì)的主體，相對(duì)而言，花橋則更是如此，基本完全是上海客戶。 17 五、昆山別墅市場(chǎng)價(jià)格分析 通過(guò)我司對(duì)昆山別墅市場(chǎng)的調(diào)查分析，得出目前各板塊獨(dú)棟別墅的價(jià)格，具體情況如下表所示： 區(qū)域名稱 獨(dú)棟均價(jià)（元 /平方米） 東部板塊 47005500 市區(qū)板塊 75008000 陽(yáng)澄湖板塊 60007000 南部板塊 50006000 從上表我們看到目前昆山別墅市場(chǎng)中市區(qū)板塊別墅價(jià)格最高，為 70008000 元 /平方米，其次為陽(yáng)澄湖板塊和南部板塊，價(jià)格最低的為東部板塊 ，為 50005500 元 /平方米。 城區(qū)板塊由于土地價(jià)值高，位置好，較為節(jié)省土地使用，多開(kāi)發(fā)為密度較高的聯(lián)體型別墅，而且不少樓盤(pán)開(kāi)發(fā)較早別墅品質(zhì)普遍不高，而新開(kāi)發(fā)別墅也多半只是在外立面、戶型等內(nèi)部功能上有所提高。 別墅類型： 居住型第一居所（以高密度聯(lián)排別墅為主） 客 源： 主要為設(shè)在昆山外資企業(yè)主和外資企業(yè)中上層管理人員，其次為昆山本地人員。因此我司認(rèn)為本案應(yīng)從營(yíng)銷和企化方面尋找突破口，賦予產(chǎn)品新的概念，打開(kāi)市場(chǎng)，才能在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中占得一席之地?？偟膩?lái)看，該區(qū)域項(xiàng)目由于上海房市的火爆去化都相當(dāng)快，吸引了大量投資客購(gòu)房。目前我司將昆山別墅市場(chǎng)劃分為四大板塊：陽(yáng)澄湖板塊、市區(qū)板塊（城西、城北、新區(qū)）、東部板塊（千燈、花橋）和南部板塊（錦溪、周莊、張浦、淀山湖）。國(guó)際家園 1202100 總計(jì) 3746000 分析： 以上是目前昆山別墅的推盤(pán)量體情況， 從上表我們 看到目前整個(gè)昆山別墅供應(yīng)量體為 3746000平方米，量體較大，整個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈， 據(jù)土地資料統(tǒng)計(jì)，目前千燈鎮(zhèn)已出讓的土地中，好有一定量體的別墅將對(duì)外推出， 這對(duì)于本案是個(gè)較大的威脅。 第二篇：別墅市場(chǎng)篇 一、昆山別墅市場(chǎng)概述 近幾年，昆山經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，隨之房地產(chǎn)也發(fā)展迅速，特別是別墅產(chǎn)品，依靠其優(yōu)越的環(huán)境資源，發(fā)展非常迅速，經(jīng)我司對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查分析，目前該區(qū)域市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn)： ? 目前昆山市場(chǎng)別墅分布區(qū)域較廣，基本各個(gè)區(qū)域都有別墅供應(yīng)。 正在向外向型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。全程需時(shí) 50分鐘左右。 古鎮(zhèn) 區(qū)至今保留著“水陸并行、河街相鄰”的棋盤(pán)式格局和小橋流水、庭院深深的江南古樸風(fēng)貌。 好望角觀點(diǎn)： 從地理位置來(lái)看，千燈鎮(zhèn)位于昆山沿滬產(chǎn)業(yè)帶的中心位置，是規(guī)劃 中的生態(tài)居住核心區(qū)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好。 中部生態(tài)產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)區(qū) 包括 千燈、石浦原有產(chǎn)業(yè)園區(qū) 、金浦民營(yíng)區(qū)、電子區(qū)、中小企業(yè)區(qū)、歐美區(qū)、物流區(qū)、生態(tài)科技園區(qū)和臺(tái)資區(qū)。它基于優(yōu)質(zhì)的吳淞江水域的居住環(huán)境和沿滬產(chǎn)業(yè)帶。 5 、規(guī)劃要點(diǎn) 、整體規(guī)劃 昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶被吳淞江等自然河流和原有行政界線劃分為三大區(qū)域，同時(shí)吳淞江和滬蘇高速公路貫穿東西。這一戰(zhàn)略要求昆山進(jìn)一步提升發(fā)展的優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)集約緊湊的市域一體發(fā)展，充分發(fā)揮各城鎮(zhèn)的優(yōu)勢(shì)，做大做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提供城鎮(zhèn)建設(shè)水平。 、規(guī)劃范圍 昆山市沿滬產(chǎn)業(yè)帶區(qū)位于昆山市的東南部， 東距 上海約 50公里，西鄰蘇州約 37公里 。 ? 四片 —— 國(guó)際商貿(mào)區(qū)、吳凇江兩岸居住 新城、中部生態(tài)產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)區(qū)、南部淀山湖生 態(tài)旅游休閑區(qū)。 ? 南部居住生活中心： 南部居住生活中心以淀山湖鎮(zhèn)區(qū)為依托。 好望角觀點(diǎn)： ? 昆山沿滬產(chǎn)業(yè)帶直接受到上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射，交通便利，實(shí)現(xiàn)了與上海無(wú)縫結(jié)合，大大加快了產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的后期發(fā)展奠定了基礎(chǔ)； ? 項(xiàng)目所在地 —— 千燈鎮(zhèn)將規(guī)劃為觀光農(nóng)業(yè)區(qū)和自身古建筑保護(hù)區(qū)的一個(gè)旅游服務(wù)中心。擁有 2500年的歷史。 人口與面積 千燈鎮(zhèn)總 面積 ， 其中千燈古鎮(zhèn)區(qū)占地面積 34公頃， 下轄 25 個(gè)行政村、二個(gè)社區(qū)居委會(huì)、一個(gè)街道辦 事處和托管一個(gè)國(guó)家級(jí)農(nóng)業(yè)示范區(qū)。 ? 生活配套： 受千年古鎮(zhèn)旅游資源的帶動(dòng)，區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā) 展較為成熟，生活配套設(shè)施比較 9 完善，超市、銀行、飯店等都比較完善。 好望角觀點(diǎn)： 經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)， 1000 家企業(yè)是千燈鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支柱，尤其是 在新政策之后，在外部客源大量減少的時(shí)候，需要本地客源的強(qiáng)力支撐，才能使區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。 ? 目前昆山市別墅市場(chǎng)去化情況相對(duì)良好，除個(gè)別樓盤(pán)外現(xiàn)售樓盤(pán)去化均較快，未存在大量產(chǎn)品積壓現(xiàn)象，不過(guò)應(yīng)該注意如不少度假區(qū)項(xiàng)目都經(jīng)歷了較長(zhǎng)的銷售周期。但是近兩年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)較為冷淡，致使 目前昆山別墅市場(chǎng)相對(duì)較為冷清，各個(gè)樓盤(pán)銷售情況都不如意。 客 源： 基本為上?？蛻敉顿Y或度假用。如花橋周邊配套都未成熟，地理位置在昆山和上海之間相夾，號(hào)稱“三不管地帶”，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)一直跟不上，促使生活環(huán)境混雜； 千燈別墅也完全沒(méi)有山水之類的自然概念，有的只是價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 板塊狀況： 該板塊是昆山別墅項(xiàng)目最為集中的區(qū)域。 首先是城西馬鞍山路靠市區(qū)段，那里有亭林公園、森林公園的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，坐落在那里的別墅相對(duì)比較集中，像“玉峰山莊”“西城秀墅”、“萬(wàn)方江南”、“楓橋半島”、“玉熙山莊”、“魚(yú)尾獅”等。 客 源： 基本為昆山本地和上?？蛻簟? 據(jù)上圖，度假區(qū)客戶以昆山本地人或外商和上海客戶為主， 占據(jù) 70%左右。 據(jù)上圖，該區(qū)域基本是當(dāng)?shù)鼗蚶ド奖镜睾蜕虾？蛻?，其它區(qū)域來(lái)的投資客戶很少。 二、 S、 W、 O、 T分析 優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì) ：本項(xiàng)目所處區(qū)域位于昆山市、蘇州市、上海市之間，項(xiàng)目位于沿滬產(chǎn)業(yè)帶之間，因此在發(fā)展中該區(qū)域?qū)?huì)受到上海、蘇州等區(qū)域的經(jīng)濟(jì)輻射。 ? 配套劣勢(shì) ：從項(xiàng)目目前情況來(lái)看，周邊沒(méi)有任何的生活配套設(shè)施，最早可能擁有的配套設(shè)施是本案的商業(yè)配套。 ? 投資客源的威脅 ： 從調(diào)查中，我們了解到，千燈、淀山湖、花橋等地的客源大部分來(lái)自上海，而上?？蛻艋旧弦酝顿Y和半投資為主，政策出臺(tái)后，大量投資客戶已經(jīng)推出了住宅投資市場(chǎng)，造成了投資比例失調(diào)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣。本項(xiàng)目的商業(yè)已經(jīng)建成，加大商業(yè)宣傳力度， 是解決配套問(wèn)題的良好途徑。對(duì)于同質(zhì)產(chǎn)品，我們就需要在銷售策略和價(jià)格策略上與之一較高下。 、 客戶購(gòu)房目的分析 客源購(gòu)房目的分析59%25%8%8%投資 自住 換環(huán)境 養(yǎng)老 從上表中我們看到前期客源購(gòu)房目的主要為投資，其次為自住，最少的為換環(huán)境和養(yǎng)老。 本案價(jià)格定位 通過(guò)我司對(duì)區(qū)域別墅市場(chǎng)的調(diào)查，我們將根據(jù)市場(chǎng)的別墅價(jià)格，在考慮本案的情況做出價(jià)格定位。目前千燈老鎮(zhèn)的商業(yè)主要集中在 秦峰路上 ；且隨著新鎮(zhèn)的快速發(fā)展，目前新鎮(zhèn)上也有大量的商業(yè)出現(xiàn)，而其余離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)的商業(yè)暫不考慮在本報(bào)告中。 通過(guò)以上分析