【正文】 理搭配，形成真正的中心花園，讓參觀的客戶產(chǎn)生美麗的震撼感覺。 城 市發(fā)展戰(zhàn)略 —— “我到哪里去？” 搭建城市的發(fā)展平臺，培育城市的綜合競爭力和核心競爭力，制定城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，用市場化的眼光找到經(jīng)營城市的突破口。 ２． 從南京的歷史與現(xiàn)實(shí)出發(fā)，重點(diǎn)從產(chǎn)業(yè)融合角度 ，研究南京與江寧產(chǎn)業(yè)鏈，站在南京新城的高度重新認(rèn)識江寧開發(fā)區(qū)，提煉江寧新城的靈魂理念。 — 南京城市形象需要標(biāo)志性的區(qū)域和振興文化的舞臺，需 要深入人心的名片！ — 重塑南京的精神文化理念需要一個(gè)全新載體，不能簡單停留在空喊口號上！ 南京要解放老城，重塑老城，強(qiáng)化中心城市功能，需要新空間！ 南京欲重躋身中國科技、旅游強(qiáng)市第一陣營，讓科技、旅游業(yè)這兩個(gè)輪子協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)起來，需要新平臺！ 南京的優(yōu)勢資源要釋放能量，成為南京每年 GDP 增長的拉動力，需要新場所！ 南京城市中心功能的補(bǔ)位和強(qiáng)化，需要新空間！ 南京新的城市形象，需要新舞臺！ 這個(gè) ——————— 江寧開發(fā)區(qū)浮出水面 江 寧開發(fā)區(qū)是南京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的希望所在，她的嶄新城市功能需要完善，城市形象需要包裝推廣， 3１７平方公里的土地需要大手筆的招商推廣。 江寧新城是南京休閑綠洲，科技文化綠洲。三個(gè)小區(qū)之間的幾何中心位置設(shè)中小花園，北區(qū)和東區(qū)之間和東區(qū)和西區(qū)之間的結(jié)合部為學(xué)校和托幼用地所隔開。 ②真正的建筑給人們的感覺應(yīng)當(dāng)是一個(gè)個(gè)在當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境和人文環(huán)境里生長出來的自然物，而不應(yīng)當(dāng)是在某個(gè)大師脫離實(shí)際環(huán)境的“創(chuàng)造靈感”，也不應(yīng)當(dāng)是上帝從他的家鄉(xiāng)販運(yùn)過來的過時(shí)貨。 如設(shè)置健康檢測中心、個(gè)性化 SPA— 活水保養(yǎng)中心、健康養(yǎng)生花卉種植園 、中醫(yī)減肥美容中心、營養(yǎng)配餐與食療中心、數(shù)字化圖書館與文化交流中心、特色釣魚中心等創(chuàng)新項(xiàng)目。形成極大的傳播支撐力。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。 （ 4）結(jié)合地域文化制定本地化營銷戰(zhàn)略 統(tǒng)一品牌經(jīng)營與本地化營銷密切結(jié)合，需要精心研究地域文化，把握當(dāng)?shù)叵M(fèi)者偏好，采用實(shí)事求是的方針，制定正確的本土化營銷戰(zhàn)略?？茖W(xué)出版社已于 2021 年出版其專著 [分布式虛擬現(xiàn)實(shí)專著 ]一部，房地產(chǎn)知識創(chuàng)新經(jīng)營及其實(shí)踐 ]專著即將由企業(yè)管理出版社出版。因此目標(biāo)客戶應(yīng)該以首次成熟置業(yè)、投資客為主，二次置業(yè)為輔，所以在價(jià)格定位方面，適合以低價(jià)入市，降低置業(yè)門檻，吸引市場，聚集人氣。因?yàn)樗械馁u點(diǎn)需要銷售人員去解釋，而客戶也恰恰是需要被引導(dǎo)的，故現(xiàn)場銷售人員的整體專業(yè)素質(zhì)對銷售的最終結(jié)果必然有非常重要的影響。 對于客戶提出的其他有關(guān)價(jià)格要求，須及時(shí)請示發(fā)展商主管副總，得到書面批準(zhǔn)后方可給出意見。 建立鼓勵(lì)優(yōu)秀員工的機(jī)制 ,在精神和物質(zhì)上給予獎(jiǎng)勵(lì) ,但這一標(biāo)準(zhǔn)是可 以通過努力達(dá)到的 ,但有是個(gè)別的 ,而非普遍的。 對于日常工作流程必須清晰表達(dá) ,各個(gè)環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容必須完整無誤 ,并對出現(xiàn)錯(cuò)誤給予相對明確的處罰標(biāo)準(zhǔn)。 五、價(jià)格實(shí)施保證體系 由于我們在進(jìn)行價(jià)格試算時(shí)是按照較為嚴(yán)格的折扣系數(shù)來進(jìn)行考慮的 ,而當(dāng)銷售一旦實(shí)施以后 ,現(xiàn)場面臨的問題是較為復(fù)雜的 ,當(dāng)各種各樣的客戶來到現(xiàn)場 ,對價(jià)格的把握就會成為決策者必須面臨的問題。調(diào)價(jià)時(shí)配以適當(dāng)折扣策略，穩(wěn)固拉升均價(jià)，最終按時(shí)達(dá)到均價(jià)￥ 2,6003,200/㎡的既定銷售目標(biāo)。因此周邊生活配套、人行交通等方面還較為不成熟 。主持完成武漢商業(yè)城企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、深圳萬眾城家居廣場總體營銷策劃，撫順恒昌百貨公司商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略管理咨詢。 （ 2）部分執(zhí)行人才本地化 我公司吸引了從南京工作后在深圳從事房地產(chǎn)或商業(yè)項(xiàng)目營銷策劃的專業(yè)人才多名，同時(shí)本項(xiàng)目中標(biāo)后我們將在南京本地召集一些優(yōu)秀銷售人材，按照深圳成功的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行嚴(yán)格的培訓(xùn)即采用研究生課程培訓(xùn)與營銷實(shí)踐方式，培訓(xùn)合格人材根據(jù)需要充實(shí)到本項(xiàng)目之中 去。sup2。sup2。sup2。sup2。sup2。而且能夠作為一個(gè)創(chuàng)新的模式進(jìn)行品牌輸出，為開發(fā)商帶來取之不 盡的項(xiàng)目后價(jià)值?；ǔ恰背蔀樗募净ㄩ_、健康休閑、時(shí)尚的第一居所 。服務(wù)對象為業(yè)顧客，社區(qū)居民，完善商業(yè)與住宅區(qū)功能?；▓@的設(shè)計(jì)吸收部分江南園林的精神。 概念規(guī)劃 （ 1）、品牌定性 隱含江南民居神韻的現(xiàn)代生態(tài)生活社區(qū)。我們認(rèn)為：江寧開發(fā)區(qū)絕不是一個(gè)簡單的高科技工業(yè) 區(qū)、旅游度假區(qū)和超級社區(qū)，而是一座繼往開來、撬動南京城市發(fā)展的江寧新城。 3 國內(nèi)的蘇州和國外的巴黎、羅馬等都是實(shí)行新舊分治的成功例子，在發(fā)展新城的同時(shí)做好老城的保護(hù)。 鑒于南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究實(shí)力較強(qiáng)，我們將與南京區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究機(jī)構(gòu)合作，對江寧城市運(yùn)營提出詳細(xì)的策劃方案。 對于南京江寧區(qū)城市策劃，我們將遵循如下思路： 城市定位： —— “我是誰？” 充分挖掘城市各種資源，按照唯一性、排他性和權(quán)威性的原則，找到城市的個(gè)性、靈魂與理念 ，找到城市的自我。 小高層（金領(lǐng)系列）：戶型三室二廳、復(fù)式樓及少量四室二廳，面積控制在 120 ㎡ 240 ㎡，其中三室二廳、復(fù)式樓比例占 80%。預(yù)計(jì)解決普通員工就業(yè)人數(shù)５００人。 銷售收入計(jì)算：一層鋪位銷售價(jià)格 萬元，二層鋪位價(jià)格 萬元。超市部分建議放在住宅１ — ２層，靠近將軍路邊１５萬平方米優(yōu)先建設(shè)。 它是深圳商業(yè)房地產(chǎn)投資成功的典范， 2021年經(jīng)營利潤達(dá)到 億元，東門茂業(yè)百貨奠定了茂業(yè)集 團(tuán)百年大業(yè)的根基，實(shí)干務(wù)實(shí)的茂業(yè)人成功探索出商業(yè)與房地產(chǎn)同步發(fā)展 的茂業(yè)新模式，通過房地產(chǎn)為百貨業(yè)連鎖經(jīng)營提供新空間，通過百貨的發(fā)展為公司創(chuàng)造更多現(xiàn)金收益，提升房地產(chǎn)價(jià)值。而在動態(tài)競爭條件下，制定競爭戰(zhàn)略的目的是創(chuàng)造新的競爭優(yōu)勢，特別是善于利用多個(gè)學(xué)科優(yōu)勢，通過知識壁壘加大對手抬高競爭的門欄。 ②生活配套資源明顯不足，人氣不旺，大規(guī)模商業(yè)項(xiàng)目按常規(guī)啟動風(fēng)險(xiǎn)較大，需要豐富的商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行創(chuàng)新。 ⑤商業(yè)先行，通過新型主題 SHOPPING MALL 推出，創(chuàng)造獨(dú)特的消閑商業(yè)街氛圍，購物娛樂休閑一體化，同時(shí)啟動住宅認(rèn)購高潮。如果該項(xiàng)目成為江蘇最具有特色的休閑娛樂與健康服務(wù)中心，那么本項(xiàng)目的成功就有了非常堅(jiān)實(shí)的基石。 ③江寧區(qū)的區(qū)位價(jià)值及發(fā)展方向又具備一個(gè)獨(dú)具特色、以郊區(qū)休閑為基本定位的一站式大型 SHOPPING MALL購物中心產(chǎn)生的條件，未來大學(xué)城的興建、地鐵的貫通等都是有力支撐。 江寧區(qū)目前住宅消費(fèi)以老城區(qū)市民為主，多以投資為目的，并未能將已購住宅作為“第一居所”。 二、江寧區(qū)房地產(chǎn)市場總體分析 江寧區(qū)區(qū)域價(jià)值分析 江寧區(qū)是南京的新設(shè)區(qū)，總面積 1567 平方公里，轄 17 個(gè)鎮(zhèn)，三個(gè)街道辦事處，人口 76 萬。 另據(jù)調(diào)查，目前南京選擇每平方米 3000 元 — 3500 元單價(jià)的購房者約占 32％。 ③老城區(qū)“情結(jié)”較重，但隨著拆遷改造，城市規(guī)劃的發(fā)展，老城區(qū)向東西、南北方向擴(kuò)展加速，人們選擇河西、江寧、城東片區(qū)居住的趨勢明顯增強(qiáng)。南京金融商貿(mào)興盛，初步形成了大商業(yè)、 大流通、大市場的格局。 此案名首先明確了項(xiàng)目的定位及其社會價(jià)值，該項(xiàng)目因?yàn)榫邆錁O大的商業(yè)價(jià)值，應(yīng)成為提升整個(gè)江寧新區(qū)價(jià)值的核心和標(biāo)志，并引導(dǎo)新的消費(fèi)觀念、居住觀念、城區(qū)觀念、空間觀念和審美觀念；其次，該案名區(qū)別于目前江寧及南京所有項(xiàng)目案名歐化及小資傾向，凸顯大氣、高格形象；另外，該案名極富現(xiàn)代感，容 易產(chǎn)生聯(lián)想；簡潔，便于傳播和記憶。 新天地花城 60 萬平方米（ 16 萬平方米商場）超級大盤 摘 要 針對南京江寧開發(fā)區(qū)項(xiàng)目策劃，我們具有如下重大創(chuàng)新： 1. 從城市經(jīng)營角度，首先進(jìn)行城市經(jīng)營策劃，造就江寧開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展萬馬奔騰的大勢，然后將本項(xiàng)目放在城市經(jīng)營的大背景下，運(yùn)作土地的一級半市場，展開大招商，大手筆整合金融、房地產(chǎn)、商業(yè)、物流社會資源，形成江寧投資置業(yè)的熱潮。 2. 商業(yè)策劃進(jìn)行大手筆創(chuàng)新，運(yùn)用我們豐富的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目地塊策劃南京最具創(chuàng)意的大型shopping mall購物中心，將項(xiàng)目開發(fā)策劃與招商策劃同步進(jìn)行，采用產(chǎn)權(quán)式商場方式幫助發(fā)展商首先回籠 23 億元現(xiàn)金。新天地理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn) 品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo) 商業(yè)部分 整體定位及核心價(jià)值選擇 住宅部分整體定位及核心價(jià)值選擇 整體營銷策略 開發(fā)策略選擇 銷售、成本、收益等財(cái)務(wù)總體目標(biāo) ★項(xiàng) 目 篇 四、項(xiàng)目 SWOT 與動態(tài)競爭分析 項(xiàng)目主要威脅 項(xiàng)目主要機(jī)會點(diǎn) 動態(tài)競爭分析 五、商業(yè)項(xiàng)目構(gòu)思定位初步模擬 商業(yè)主題定位及業(yè)態(tài)選擇 商業(yè)規(guī)劃安排及經(jīng)營、租售方案 商業(yè)部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 六、住宅部分產(chǎn)品定位及規(guī)劃建議 產(chǎn)品主題概念定位 住宅產(chǎn)品類別、比例、分布及開發(fā)建議 戶型、面積、比例 規(guī)劃要點(diǎn)、園林建議 價(jià)格策略 住宅部分財(cái)務(wù)指標(biāo)預(yù)測 ★概念規(guī)劃篇 七、規(guī)劃及獨(dú)特創(chuàng)新概念 ★營銷要點(diǎn)篇 八、營銷要點(diǎn)及項(xiàng)目后價(jià)值評價(jià) （一） 營銷要點(diǎn) （二） 后價(jià)值評價(jià) ★合 作 篇 九、雙贏合作模式介紹 我司內(nèi)部專業(yè)運(yùn)作流程 合作方式選擇 我司異地經(jīng)營模式 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及付款方式 主要專案人員簡介 南京 南京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)健，在長三角大的經(jīng)濟(jì)背景驅(qū)動下，未來 3— 5 年經(jīng)濟(jì)會展現(xiàn)持續(xù)的發(fā)展活力，這也必將會進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展和城市化進(jìn)程的推動。如果每戶購一套 80 平方米的住房，僅此一項(xiàng)需求就達(dá) 240 萬平米，加上占每年購房量 10％， 30 萬平方米的外來人口購房及其它需求，剛性需求就在 250 萬至 300 萬平方米之間，供求基本平衡。開發(fā)商實(shí)力弱，專業(yè)資源不集中，管理水平和創(chuàng)新能力不強(qiáng)為高品質(zhì)房預(yù)留了很多空間。另外，規(guī)劃中的地鐵也將覆蓋該區(qū)，大學(xué)城即將落戶該區(qū)。價(jià)格基本也分兩 個(gè)層次，一類是 2500 元 /平米左右的，一類是3000 元 /平米左右。新天地花城理念創(chuàng)新與構(gòu)思要點(diǎn) 品牌及市場整體效應(yīng)目標(biāo) 企業(yè)品牌 —— 城市運(yùn) 營 商 新造城市運(yùn)動 項(xiàng)目品牌 —— 城 市 名 片 第 一 居 所 ① 樹立江寧區(qū) — 南京新城市名片的新形象，通過城市經(jīng)營策劃，充分挖掘江寧區(qū)的潛在優(yōu)勢，明確先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與支柱產(chǎn)業(yè)，確定江寧區(qū)在南京以及華東經(jīng)濟(jì)圈的地位，調(diào)動國內(nèi)宣傳資源，大造聲勢，讓江寧區(qū)大幅增值。 整體營銷策略 ① 現(xiàn)造勢后做事，首先推廣江寧區(qū)南京新城新形象，