【正文】 地理位置： 武昌區(qū)徐東友誼大道才 茂街路口 成交均價： 均價約 12020元 / ㎡ 開盤時間： 2020年 10月 17日 主力戶型： 65㎡ 一房 /85㎡ 三房 熱銷原因： 保持古樸廠房的會所， 與青山人呼應(yīng)，贈予面積是其最大 賣點，萬科品牌當(dāng)然也是原因。 武漢火車站 ——高鐵站址經(jīng)濟物業(yè)研究 研究背景： 3100米 高鐵站址經(jīng)濟物業(yè)研究 研究方法： GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 信息導(dǎo)讀： “ 現(xiàn)在你去番禺買房最低還有 3000元，明年就 1萬了。 功能：以發(fā)展金融、商業(yè)、貿(mào)易及信息產(chǎn)業(yè)等功能為主。 武鋼體育館將帶來什么？ 國際級、國家級、城市級、區(qū)域級的競技體育賽事影響力； 區(qū)域乃至城市市民日常運動的最高選擇場所； 全市乃至全省的體育行業(yè)的影響力和文藝表演的大眾影響力； 由體育帶來的各類市民、觀眾、記者、官員等高消費的固定客群。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 商業(yè)專題研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 項目商業(yè)發(fā)展分析 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 主題化 影響力 綜合性 預(yù)期感 基本與核心 定向需求 輔助需求 一次性消費 項目客戶消費需求強度與價值力分析 項目客戶與核心圈內(nèi) 高強度零售需求 青山區(qū)內(nèi)對休閑娛樂 餐飲的 頻次強度需求 副中心帶來的商務(wù)、酒店 輻射模式輕度需求 體育館帶來 一次性高流量影響力需求 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項目本體分析 青山人文經(jīng)濟研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 我們希望福星的作品，能承載 —— 一種讓青山從過去走出來，向城區(qū)融合的觀念 —— 一種活力、健康與充滿都市風(fēng)尚的生活方式 。 對于項目物業(yè)形態(tài)：商業(yè)街和公寓是適合本項目的發(fā)展方向 商業(yè)專題研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 項目 6萬多平方商業(yè)，是青山區(qū)域內(nèi)項目商業(yè)配比最大，同時， 從絕對面積上而言，大于建二商業(yè)的核心物業(yè)面積組合。 對本項目的借鑒在： 可以發(fā)展餐飲娛樂休閑來配合體育主題 經(jīng)過地塊的人流量少，上下兩條主干道不能直接看到本地塊 青山區(qū)餐飲娛樂的分散檔次參差不齊 武鋼體育館吸引的人群需求餐飲娛樂的消費 項目自身需要 區(qū)域發(fā)展的機會 需求 武鋼體育館 ——體育場館物業(yè)研究 體育館物業(yè)研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 體育場商業(yè)的價值 體育場商業(yè) 不但要做好比賽日的生意，還要做好其它時間的生意 這需要從兩個方面著手，一是借助一過性人流的消費，集聚一批休閑業(yè)態(tài)，成為目的性休閑消費地，如工體；還有一種做法就是依靠周邊居民的消費力，作配套性商業(yè)，如上海體育場和濟南體育場。 功能： 包括群眾健身集會的廣場，多功能的綜合性訓(xùn)練館、足球場、水上運動區(qū)、 室內(nèi)外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球場、游泳館等。 ?天津西站片區(qū)已規(guī)劃為輻射京津冀和環(huán)渤海地區(qū)，集商務(wù)金融、商業(yè)貿(mào)易、文化休閑居住于一體的，集中展現(xiàn)天津嶄新城市形象的 綜合性城市副中心 。 廣州番禺 —— 中國首個生態(tài)交通 CBD 廣州火車站：位于番禹，將建成中國首個生態(tài)交通 CBD，該地區(qū)將被定位為 “ 都市綜合體 ” 。 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 熱銷原因：該項目地處青山新政府大樓盤，具有一線江景資源，成為青山資源樓盤。依江畔園 7000 6377 江南春城二期 6600 5460 開來九州國際 6400 63 青山世紀(jì)坊 5600 45 區(qū)域外 金域華府 12020 78102 愛家國際華城 7200 7085 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 競爭項目選擇 項目名稱 總體量 (萬方 ) 均價 (元 /㎡ ) 區(qū)域內(nèi) 開來九州國際 6400 青山世紀(jì)坊 4 6600 江南春城二期 30 6600 新奧 〃 依江畔園 15 7000 合計 區(qū)域外 愛家國際華城 70 7200 金域華府 17 12020 合計 87 ? 青山區(qū)內(nèi)在售樓盤：依江畔園、江南春城、青山世紀(jì)坊以及開來九州國際 ? 青山周邊競爭樓盤：愛家國際華城以及金域華府 青山競爭格局研究 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 套均成交總價： 區(qū)域套均成交總價上漲很快，但在武漢市仍處于中等 ? 套均成交總價受價格快速增長，由 06年的 35萬 /套上升至 09的 51萬 /套； ? 青山區(qū)套均成交總價位居全市各區(qū)中下水平，主城區(qū)內(nèi)僅高于硚口區(qū)。 區(qū)域成交量： 區(qū)域年成交量約 20萬方，處于全市末位 ? 青山住宅需求量隨市場波動起伏大， 08年因市場因素成交僅有 8萬方； ? 2020年 110月，青山區(qū)成交量位居各區(qū)末位，僅為 ； ? 近年來，青山區(qū)平均成交量為 20萬方 /年，其中 07年最高峰達(dá)到 28萬方。 房地產(chǎn)投資額： 08年土地 08年土地市場斷檔， 09年房地產(chǎn) 開發(fā)投資大幅下滑 ? 2020年青山區(qū)房地產(chǎn)投資 22億元，達(dá)到歷年最高； ? 2020年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期下降了 %。 青山人的人際關(guān)系網(wǎng)比較固化，同時依賴心理強 青山人層級分明，以行政高低形成相應(yīng)階層劃分 以武鋼為例，形成外圍的生意人、武鋼（職工和家屬）兩種，而武鋼內(nèi)部多按行政級別、職級進行階層劃分 —— 普通職工、科級、處級、處級以上幾種；同時由于改革和分流，按業(yè)務(wù)和收入主要劃分為主業(yè)、非主業(yè)兩大群體職工； 青山人對企業(yè)和國家的依賴心理明顯 受計劃體制和福利制度影響較深；對市場資訊敏感度低，認(rèn)同國有企業(yè)感受，但 年輕一代意識初步與市場接軌 ； 社會形態(tài) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 08年區(qū)域 GDP位于全市首位，人均 GDP位于全市二名 經(jīng)濟發(fā)展 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 擴大布局版圖，奠定福星收獲武漢區(qū)域規(guī)模效應(yīng)的基礎(chǔ)，豐富與完善布局 客戶目標(biāo) 作為自國際城、三角村、賀家墩之后的第四個綜合體物業(yè)，本項目理應(yīng)體現(xiàn)福星綜合體發(fā)展經(jīng)驗，化解較大商業(yè)指標(biāo)與區(qū)域消費矛盾、走出綜合體營銷新路 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 限制條件 區(qū)域市場較為封閉，武鋼等大企業(yè)存量房、房改房比例武漢最高，限制了商品房市場的體量。因此，站區(qū)將配套建設(shè)長途客運站、公交、社會停車場、出租車停車場等交通設(shè)施，形成交通換乘綜合體。 城際級的集散中心 比輕軌更快、比客運列車發(fā)車頻率更密 武漢城市圈四條城際鐵路也正在加緊推進中。 配套 —— 潛在配套 ：項目南側(cè)即將修建青山區(qū)標(biāo)識型建筑 – 武鋼體育館 街區(qū)印象 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 位于區(qū)域現(xiàn)狀功能布局的生活區(qū)，但仍受到工業(yè)區(qū)的污染 環(huán)境 —— 位于青山區(qū)的主城區(qū) 街區(qū)印象 項目地塊位置 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項目本體分析 青山人文經(jīng)濟研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。自此除洪山外，其余 6個主城區(qū)都已飄揚福星旗幟！九年遍布 684平方公里主城區(qū)，那是武漢民營房企的最快速度，福星也將成為武漢布局區(qū)域最廣、數(shù)量最多的生活平臺。本項目、漢口賀家墩、漢陽鸚鵡項目、黃家湖項目構(gòu)成了福星武漢版圖的四極。 研究方法與邏輯思路 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) 物業(yè)形態(tài) 產(chǎn)品組合 體量比例 布局優(yōu)化 項目本體分析 青山人文經(jīng)濟研究 青山樓市基本面 青山競爭格局分析 策略思考 高鐵站址物業(yè)研究專題 體育場館物業(yè)研究專題 商業(yè)專題研究 項目定位與物業(yè)建議 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 ” —— 青山區(qū)第十三屆人大常委會 2020 功能： 包括群眾健身集會的廣場，多 功能的綜合性訓(xùn)練館、足球場、水上運 動區(qū)、室內(nèi)外羽毛球場、網(wǎng)球場、籃球 場、游泳館等。武漢銜接起北京、廣州、上海、成都、九江、襄樊等呈 “ 米 ” 字形的 6個線路方向，形成特大型環(huán)形鐵路樞紐。 地鐵 軌道 公路 武漢火車站站區(qū)安排 15條公交線路 。 第二章：核心問題理解 研究定向 限制條件 核心問題界定 客戶目標(biāo) GREAT MASTER CHINA LIMITED All rights reserved 本報告屬大家顧問原創(chuàng)出品，未經(jīng)許可，不得擅用、修改或拷貝其中部分或全部內(nèi)容。 本項目將成為青山片區(qū)最具品牌的項目，還必須為形成與確立福星的產(chǎn)品線作出貢獻 住宅產(chǎn)銷對路，商業(yè)要建設(shè)、要經(jīng)營好，但絕不能成為公司擴大業(yè)務(wù)的拖累，要實現(xiàn)高盈利目標(biāo)。 2020年青山區(qū) GDP位居全市首位達(dá)到 411億元； 2020年青山區(qū)人均可支配收入位居各區(qū)次席，為 17124元。 ? 其他如一冶、石化等 中級