【正文】 舉買地，至于之后的經(jīng)營(yíng)管理都是一方全包，而對(duì)于其中的門道又知之甚少。于是，前者構(gòu)成了商鋪的出售市場(chǎng)，后者構(gòu)成了住宅樓的出售市場(chǎng)。 ②人員流動(dòng)量大，易擴(kuò)大知名度。 第二階段：建立品牌，在立足于本地客源的基礎(chǔ)上，拓展客源面，創(chuàng)造相對(duì)較高的利潤(rùn)。 （四）促銷策略 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 直銷 直銷方式：電 話拜訪，登門拜訪，單張派發(fā)。 廢水 生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。 技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》，水土保持工程防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到建設(shè)工程的防洪標(biāo)準(zhǔn)。 （ 3） 環(huán)境保護(hù)、水土保持方案實(shí)施時(shí)間 建設(shè)項(xiàng)目中的水土保持設(shè)施，按照《中華人民共和國(guó)水土保持法》第十九條規(guī)定，必須與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投產(chǎn)使用。 建筑設(shè)計(jì)采用簡(jiǎn)潔的幾何造型，減少外立面不必要的凹凸變化，以較小表面積達(dá)到節(jié)能的目的。 （二）節(jié)電 道路路燈均選用節(jié)能光源，照明系統(tǒng)采用日照啟閉和夜晚 12點(diǎn)后關(guān)燈制。 商業(yè)住宅 住宅平面、立面規(guī)則，座 北朝南，南北面窗墻比盡可能滿足規(guī)定性指標(biāo)，選其中最不利住宅作初步建筑節(jié)能計(jì)算分析后，住宅保溫材料用：屋面 40mm 擠塑聚苯板，外墻外保溫（由內(nèi)至外）： 240 厚多孔粘土磚， 40 厚膠粉聚苯顆粒保溫漿料， 5m 聚合物抗裂砂漿。主要是項(xiàng)目施工過程中的安全隱患，主要有施工場(chǎng)所的安全防護(hù)措施不當(dāng)、施工機(jī)械違章操作和施工過程中發(fā)生的觸電、碰傷、砸傷等安全事故。 （二）勞動(dòng)安全危害因素 本項(xiàng)目為房屋建筑項(xiàng)目。 （三） 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能 室內(nèi)熱環(huán)境和建筑節(jié)能設(shè)計(jì)指標(biāo) 冬季采暖室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度區(qū) 16℃～ 18℃，夏季空調(diào)室內(nèi)熱環(huán)境設(shè)計(jì)溫度取 26℃～ 28℃，換氣均為 次 /h。 加強(qiáng)對(duì)居民的思想教育，提高市民的節(jié)水意識(shí)，做到防止跑、冒、滴、漏，以降低水資源的損耗。建筑節(jié)能應(yīng)參照《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)安徽省實(shí)施細(xì)則》、《安徽省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見》。 （ 2） 棄土、渣場(chǎng)主要采取種草和擋土、護(hù)坡等生物與工程措施相結(jié)合的綜合防治。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 41 （一） 水土流失防治方案 目的 在建設(shè)過程中對(duì)可能造成的水土流失提出相應(yīng)的預(yù)防對(duì)策和治理措施，把不利影響減少到最低限度，在進(jìn)行工程建設(shè)的同時(shí)，使生態(tài)環(huán)境得到有效保護(hù)和 改善。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建 設(shè)過程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。隨著人們住房觀念的日益成熟，在住房環(huán)境方面，人們已越來越注重選擇一個(gè)具有良好 “ 人文氣息 ” 的住房環(huán)境。在此階段應(yīng)注意前期的價(jià)格制定 ,要求與整體結(jié)合，為中、后期的操作做好鋪墊。 售樓處選址： 售樓處面向主干道附近，在人民路附近建設(shè)、裝飾帶有樓盤特色和文化的豪華售樓處。要充分發(fā)揮發(fā) 揮安徽 XX 建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)勢(shì)、良好信譽(yù)以及與幾千家企業(yè)的穩(wěn)定關(guān)系，大力招商，把 省 外內(nèi)的名牌企業(yè)、名牌產(chǎn)品引進(jìn)來；把知名營(yíng)銷商聚集到 該工業(yè)品批發(fā) 市場(chǎng) ，交通過他們以商促商，迅速提升商業(yè)氛圍和物業(yè)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目的功能就是要幫助商戶去創(chuàng)造收入，簡(jiǎn)而言之，就是提高每一平方米商業(yè)面積的賺錢能力。 （ 2）活動(dòng) (事件 ) 招商及營(yíng)銷 本項(xiàng)目借助一系列的大中型主題公關(guān)活動(dòng)，來達(dá)到提升本項(xiàng)目知名度，并配合各個(gè)營(yíng)銷期的營(yíng)銷活動(dòng)，促進(jìn)活動(dòng)招商及營(yíng)銷與賣場(chǎng)招商及營(yíng)銷緊密結(jié)合。 這種方法的關(guān)鍵是調(diào)價(jià)的技巧，是對(duì)調(diào)價(jià)間隔和調(diào)價(jià)幅度進(jìn)行合理動(dòng)用，總體原則是：調(diào)價(jià)幅度要小，調(diào)價(jià)頻率要高，調(diào)價(jià)后要加大對(duì)已經(jīng)購(gòu)買業(yè)主的宣傳，讓其知曉所購(gòu)物業(yè)已經(jīng)升值，充分發(fā)揮口碑宣傳的效用。 沿東西方向設(shè)污水主管道，污水經(jīng)化糞池處理后排入黃泥路污水蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 管道，最終排入城鎮(zhèn)下水管道。室外給水系統(tǒng)管網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外生活、消防共用一套管網(wǎng)，管徑 DN200，所有建筑物室內(nèi)生活給水系統(tǒng)用水就近從室外給水管接入。 規(guī)劃區(qū)設(shè)電信機(jī)房，電信電纜采用 HYV2 型，敷設(shè)方式為電纜穿 PVC 保護(hù)管地下直埋方式敷設(shè)。電纜、電線敷設(shè)根據(jù)具體情況，采用沿電纜橋架、線槽、穿管暗敷等方式進(jìn)行。這樣供電穩(wěn)定、可靠，能滿足整個(gè)小區(qū)用電需求。缺點(diǎn)是要求地下管線盡可能一次到位。在按照規(guī)劃控制標(biāo)高的前提下，綜合考慮以上控制因素，本次道路縱斷面設(shè)計(jì)標(biāo)高基本與現(xiàn)狀自然地面標(biāo)高接近。 結(jié)構(gòu) （ 1）采用的主要規(guī)范 《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 》（ GB500092021） 2021 年版 《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5001020215） 《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112021） 《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500032021） （ 2） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)基本數(shù)據(jù) （ 1） 基本風(fēng)壓： ，基本雪壓： ， n=50年，地震動(dòng)峰值加速度為 ，地基動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 。街北商鋪 60 間，以布匹、輕紡、 服裝、鞋帽 、床上用品批發(fā)銷售為主 本項(xiàng)目 二街區(qū) ,街面寛 15 米，長(zhǎng) 200 米，二面安排商 鋪，一層為商業(yè)門面，二層為商戶住宿。即堅(jiān)持以人為本原則，注意滿足不同階層人群多層次需求，尤其突出市場(chǎng)特色與環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 第 五 章 建 筑 方案 一、 總體規(guī)劃 （一）規(guī)劃依據(jù) 中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； 安徽 省《城市規(guī)劃法》實(shí)施辦法； 國(guó)家建設(shè)部頒布的《城市規(guī)劃編制辦法》； 《工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)條文》（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）； 國(guó)家、省有關(guān)城市規(guī)劃的法律、法規(guī)、規(guī)范。街南商鋪 60 間，以五金、家電批發(fā)銷售為主 。這為城市內(nèi)外顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 項(xiàng)目發(fā)展商實(shí)力雄厚，具有良好的資金和市場(chǎng)運(yùn)作實(shí)力，擁有 200 多家合作廠商。目前，進(jìn)鎮(zhèn)經(jīng)商的經(jīng)營(yíng)戶有 1000 余戶，河南、淮北 等地 10 余 家經(jīng)營(yíng)戶落戶于此。 鎮(zhèn)政府始終把發(fā)展放在頭等重要的位置，思發(fā)展、謀發(fā)展、千方百計(jì)抓發(fā)展、調(diào)動(dòng)一切力量促發(fā)展。全鎮(zhèn)總面積 80 平方公里， 轄 10 個(gè)行政村， 99 個(gè)村民小組，人口 47060 人，耕地面積 51852 畝，主要以農(nóng)業(yè)為主。公元 9 年，出現(xiàn)鑄造銀、銅質(zhì)錢幣的造錢工廠；北宋年間，開始出現(xiàn)陶瓷生產(chǎn)，神宗元豐年間，開始出現(xiàn)小煤窯，蘇東坡曾作《石炭歌》贊之。全縣水果掛果面積 50 萬(wàn)畝，主要有葡萄、蘋果、梨、黃白桃、巴斗杏、柿子、櫻桃、山楂等。層厚不詳。 XX 縣區(qū)域大地構(gòu)造屬中淮地臺(tái)魯西隆起區(qū)南極，區(qū)境范圍內(nèi)除寒武系、奧陶系有部分裸露外，其余均為第四系掩蓋，低山 殘匠占全部總面積的 ％。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 13 土壤為潮土類、褐土類、石灰 土類、棕壤土類、砂疆黑土類，以淤土、兩合土、沙土、鹽堿土、土淤土為主，其中淤土平均有機(jī)質(zhì)%、堿解氮含量為 70mg/kg、速效磷含量 15mg/kg、速效鉀含量120mg/kg、 PH 值為 ，兩合土平均有機(jī)含量 %、堿解氮含量60mg/kg、速效磷含量 、速效鉀含量 100mg/kg、 PH 值為 ，沙土平均有機(jī)質(zhì)含量 %、堿解氮含量為 50mg/kg、速效磷含量8mg/kg、速效鉀含量 75 mg/kg、 PH 值為 。 歷年極端最低氣溫為 ℃，歷年極端最高氣溫為 ℃，年均氣溫 ℃；歷年平均降水量為 毫米，年平均無(wú)霜期 天，年平均相對(duì)濕度為 70%，年平均蒸發(fā)量為 毫米，年平均日照時(shí)數(shù)為 22202480 小時(shí)。目前 XX 鎮(zhèn)城商貿(mào)業(yè)還處于初級(jí)階段，整體形象和層次都比較差，沒有經(jīng)過科學(xué)的培育發(fā)展，如果不進(jìn)行整體戰(zhàn)略規(guī)劃并有序引導(dǎo)其發(fā)展壯大，而任由其自發(fā)發(fā)展，從現(xiàn)代快速經(jīng)貿(mào)經(jīng)驗(yàn)看，將不能滿足人們?nèi)找嫔?jí)的文化生活需求。 （二） 構(gòu)建和諧 社會(huì)，提供就業(yè)與小額創(chuàng)業(yè)的雙平臺(tái) 我們也清醒地看到， XX 鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在較多困難和問題，其中，農(nóng)民安穩(wěn)致富一直是迫切需要解決的社會(huì)問題，主要原因是：新形勢(shì)下產(chǎn)業(yè)空虛問題突出，鎮(zhèn)內(nèi)企業(yè)就業(yè)容量有限，城鎮(zhèn)居民自主創(chuàng)業(yè)能力不足，增收致富渠道不多；加之遺留問題紛繁復(fù)雜，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的壓力較大。 （四）項(xiàng)目的選址、性質(zhì)、功能符合項(xiàng)目所在地的城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃，得到了所在地有關(guān)部門及當(dāng)?shù)鼐用竦拇罅χС?，因而是可行的? C、提高資金的使用效率的同時(shí)，亦要保持整個(gè)開發(fā)理念的延續(xù)性。 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項(xiàng)目有較好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，資源供給及外部協(xié)作條件滿足建設(shè)要求。分公司現(xiàn)有在冊(cè)職工 24 人，其中：中級(jí)職稱 14 人，初級(jí)職稱 8 人，公司主要負(fù)責(zé)人多年從事建筑設(shè)計(jì)、工程施工、經(jīng)營(yíng)蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6 管理和市場(chǎng)營(yíng)銷，有豐富的經(jīng)驗(yàn)。項(xiàng)目總投資 1500 萬(wàn)元。 編制范圍 本項(xiàng)目可研報(bào)告的研究范圍包括： （ 1）項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)的必要性 （ 2）項(xiàng)目選址與建設(shè)環(huán)境條件 （ 3）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與主要建設(shè)內(nèi)容 （ 4）項(xiàng)目總體布局方案 （ 5）工程技術(shù)方案 （ 6）環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 （ 7）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和實(shí)施計(jì)劃 （ 8）投資估算與資金籌措 （ 9）效益分析 （ 10）項(xiàng)目結(jié)論與建議 二、項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介 安徽 XX建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 是 2021年成立的房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任制企業(yè)，公司注冊(cè)資金為 3000 萬(wàn)元人民幣，開發(fā)資質(zhì)為 一 級(jí)資質(zhì)。該項(xiàng)目正常年份年耗水 萬(wàn)噸、耗電 萬(wàn)度、耗汽 萬(wàn)噸。 C、做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 第二章 項(xiàng)目的可行性和必要性 一、項(xiàng)目的可行性 （一）鎮(zhèn)政府對(duì) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) 的建設(shè)十分重視。這在本報(bào)告的第十 三 章將得到充分的論證。 （三）解決現(xiàn)有存量商業(yè)的空置，發(fā)揮物業(yè)的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)意義 消化現(xiàn)有存量空置物業(yè)是一項(xiàng)重要的舉措。人口 130 萬(wàn)，轄 18 鎮(zhèn)5 鄉(xiāng) 708 個(gè)行政村。近年來，城區(qū)及近郊區(qū)地下水位大幅度下降，給水能力逐年減少，呈現(xiàn)超采現(xiàn)象，應(yīng)該予以防范。山丘平行延伸兩側(cè)，其余均為平原，海撥一般為 米，地勢(shì)由東南向西北傾斜，坡度為萬(wàn)分之一。地下水位升降隨季節(jié) (降水量 )變化，地下水對(duì)混凝土無(wú)侵蝕作用。南接淮北 29 公里，西距河南商丘市 150 公里，北連山東濟(jì)寧 130 公里，縣城距合肥、南京、濟(jì)南、鄭州 4 省會(huì)均為 3 小時(shí)路程，距徐州觀音機(jī)場(chǎng) 40 公里，連云港出?？?260 公里。 XX 縣為全國(guó) 100 個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)煤縣之一，已探明煤炭?jī)?chǔ)量 億噸，現(xiàn)有 17 對(duì)礦井，年產(chǎn)能力 120萬(wàn)噸；探明石油儲(chǔ)量 7 億噸，煤層氣儲(chǔ)量 1000 億立方米，石灰?guī)r儲(chǔ)量 30 億噸；鐵礦石、瓷石、高嶺土等儲(chǔ)量可觀。經(jīng)省政府批準(zhǔn)，在連霍、合蕭縣祖樓鎮(zhèn)工業(yè)品批發(fā)生產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 徐兩條高速公路交匯處設(shè)立的占地 500 余畝的工業(yè)園區(qū)，是 XX 縣對(duì)外開放的窗口、體制改革的實(shí)驗(yàn)區(qū)，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)外客商投資的熱土，是 XX 縣工業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn)。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)以吳樓橋集為中心，孫樓、劉其、 XX 三集環(huán)抱，全鎮(zhèn)個(gè)體工商戶 700 多戶，個(gè)體企業(yè) 30 多家。 XX 縣 XX 鎮(zhèn) 在 “ 小城鎮(zhèn)，大戰(zhàn)略 ” 方針的指引下，堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高質(zhì)量運(yùn)作的發(fā)展模式，完善機(jī)制，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入和公共設(shè)施建設(shè)，不斷改善和提高城鎮(zhèn)功能，城鎮(zhèn)建設(shè)日新月異，取得了良好的社會(huì)效益。 小城鎮(zhèn)功能進(jìn)一步優(yōu)化。 本項(xiàng)目由 安徽 XX 建設(shè)項(xiàng)目管理有限公司 投資建設(shè)，投資開發(fā)商具有良好的企業(yè)信譽(yù)和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展商具有較強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)作和招商管理，在縣內(nèi)乃至全省批發(fā)服裝及小商品具有良好社會(huì)信譽(yù)將有助于提高項(xiàng)目的品質(zhì)形象。 從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：城市中心即將有知名度較高大賣場(chǎng)正在籌備。 掌握 “ 引導(dǎo)市場(chǎng) ” 的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多個(gè)角度研究問題。 功能明確，布局合理 規(guī)劃功能區(qū)明確，布局合理，盡量符合市場(chǎng)的功能布局，滿足人流、物流、車流的需求，環(huán)境安靜優(yōu)美，創(chuàng)造濃郁的市場(chǎng)文化氣氛。 （四）規(guī)劃結(jié)構(gòu)及功能分區(qū) 考慮到規(guī)劃地塊呈長(zhǎng)方形狀，且地塊三面均是城市支路，從市場(chǎng)性質(zhì)來講， XX 鎮(zhèn) 工業(yè)品批發(fā)市場(chǎng) ，服務(wù)人口達(dá)數(shù)萬(wàn)人，因此，市場(chǎng)一旦建成，將帶來大量的人流與物流，隨著人們生活水 平的提高，私家車越來越普及，作為市場(chǎng)，停車亦成為影響市場(chǎng)環(huán)境與效益的重要原因，因此，在本次規(guī)劃中，停車作為一個(gè)重點(diǎn)來布置。 市場(chǎng)共規(guī)劃有 4 個(gè)機(jī)動(dòng)車出入口， 8 個(gè)人行出入口，其中，主入