【正文】 策劃組 二○○二年二月四日 13 天津市戶型需求比例分析60%5% 5%30%二居 三居 四居 其他 首先按照天津市場對 戶型需求 來判斷、在加以對目標(biāo)消費群體的 經(jīng)濟(jì)承受力 的分析，最后通過我們經(jīng)驗值的判斷，天奧的價格細(xì)分為如下： 總價 首期款 月供款 相當(dāng)年收入 所占比例 備注 25 萬以下 8 萬 1200 5 萬 15% 相當(dāng)年收入是按照年供款總額占全年收入 1/3比例計算 3035萬 910 萬 1500 萬 45% 4045萬 1213 萬 2021 8 萬 30% 4550萬 15 萬 2500 10 萬 7% 50 萬 70 萬 20 萬 3000 15 萬 3% 針對天津購房消費群對單價的接受度，我們擬定單價細(xì)分為如下四個檔次。奧園開發(fā)理念 活動內(nèi)容 ：成立天奧 “ 天津奧林匹克花園健康運動協(xié)會 ”?? 天奧健康運動協(xié)會 —— 等同于項目準(zhǔn)業(yè)主協(xié)會，創(chuàng)辦《新生活業(yè)主通訊》，用更新鮮、更感性的名詞取替被同質(zhì)化的 “ 業(yè)主 ” ，同時在項目未擁有業(yè)主前，組織部分準(zhǔn)業(yè)主、或目標(biāo)消費群可加入此協(xié)會，成為榮譽會員，令其更具優(yōu)越感，同時為項目提 供針對性更強的客戶資源。 活動內(nèi)容 ： 奧運冠軍在公眾面前 簽定 認(rèn)購天 奧的協(xié)議 書 ，強調(diào)明星對品牌的信心。社區(qū)文化 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報告（ 20210204） 共 25 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 天奧項 目策劃組 二○○二年二月四日 25 ? 秋季房交會【奧園】魅力展現(xiàn)周 利用秋季房交會，通過全面展現(xiàn)項目 綜合 優(yōu)勢，將項目的核心競爭力推向市場，并以最高的項目形象推動銷售。 活動內(nèi)容 ：三方簽約、新聞發(fā)布會 ? 全國奧園資源共享體系新聞發(fā)布會及天津奧林匹克“示范工程”掛牌 奧園旗下的奧林匹克花園的總經(jīng)理云集天津， 簽定奧園體系資源共享協(xié)議，全國奧園會所共享，并不同城市的奧園業(yè)主，可進(jìn)行房屋置換 ，強調(diào)奧園全國性品牌的不可替代的品牌差異性 。 15 公開承諾意義》 《奧園將為瑞景新城打開歷史性的一幕》 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報告（ 20210204） 共 25 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 天奧項 目策劃組 二○○二年二月四日 19 時期： 2021 年 4 月 —— 6 月 第一次升溫階段 推廣要點： ⒈擴大傳播面、及針對性，提高市場對項目的關(guān)注度； ⒉開始引入 項目的概念 ，初步教育市場； ⒊利用項目核心競爭力中，最親和力的一面，令市場對項目有感性的認(rèn)識； 4． 成立“ 天奧健康運動協(xié)會 ” ， 創(chuàng)立 《新生活業(yè)主通訊》 會刊，將一批準(zhǔn)客戶聯(lián)系起來，通過“ 奧園名星足球友誼賽 ”，增強天奧凝聚力。 15 消費者權(quán)益承諾日】 新聞發(fā)布會，正式向市場宣布天奧即將推出信息，以阻擊市場； 3． 聯(lián)合同板塊的房地產(chǎn)商進(jìn)行板塊炒作并取得政府支持，發(fā)揮 板塊聯(lián)動效應(yīng) ,制造瑞景新城板塊的市場焦點。 同時我們考慮到天奧產(chǎn)品的品牌價值、產(chǎn)品優(yōu)勢、及豪華裝修的價值所在，天津市的目標(biāo)市場中也會將部分追捧者，但要進(jìn)行總價及戶型的細(xì)分。健康管理】的【陽光健身工程社區(qū)】 延續(xù)奧園一貫的品牌核心，令項目擁有極強的項目主題概念競爭力，滿足 消費者對身心康體的要求。 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報告（ 20210204） 共 25 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 天奧項 目策劃組 二○○二年二月四日 7 ㈢梅江生態(tài)居住區(qū)分析 位于河西區(qū)西南部，是一個完全商業(yè)化運作的大型項目，基本沒有安居工程，由于政府的號召力，及產(chǎn)品的創(chuàng)新令該區(qū)深受消費者關(guān)注；但目前市政配套尚未到位。 ㈠改善型住房將成為消費者的需求對象； ㈡全國性品牌欠缺，缺乏市場的主導(dǎo)者； ㈢市場保守，營銷推廣落后； ㈣同質(zhì)化嚴(yán)重，產(chǎn)品缺乏亮點； 有鑒于此 ，作為全國性的奧園品牌、〖科學(xué)運動在此，謹(jǐn)祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！ 就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)，就項目的實際情況，結(jié)合最新的市場動態(tài)，力求為本項目找到最佳的策 劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。本報告： 力求對天奧理念全面整體地理解； 在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細(xì)分、延伸、深化和整合； 盡量著眼于具有一定高度 和扎實深度，并具有較強可實施及可操作性； 本報告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴(yán)密依據(jù)、整體突破，具較強可實施操作性。 二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性 線 索 ? 商品房市場銷售重心不斷調(diào)整轉(zhuǎn)移，河?xùn)|區(qū)及紅橋區(qū)的發(fā)展較為突出 分析： 河?xùn)|區(qū)聚集了大量的工薪階層的中端產(chǎn)品及麗苑安居工程； 而紅橋區(qū)則因為它近年成為了天津最大的危改拆遷行政區(qū)。 一 天奧產(chǎn)品競爭力分析 ? 市場欠缺的是 ? 天津需要一個主導(dǎo)市場潮流的全國性品牌 ? 天津需要一個標(biāo)志性的社區(qū)去刺激市場的動力 ? 天津需要一個有差異性的亮點產(chǎn)品 ? 天津需要一個具有高度的主題概念 ? 他們需求的社區(qū)是 ? 一個優(yōu)質(zhì)的長期居住環(huán)境，獲得高檔的生活氛圍 ? 擁有高質(zhì)素的教育場所，令子女有良好的學(xué)習(xí)環(huán)境 ? 便捷的交通、完善的配套，解決居家生活的繁瑣 ? 高品質(zhì)的生活質(zhì)素，能獲得健康的身心 ? 獲得寬敞 的居住空間，改善他們的生活品質(zhì) ? 需要人性化的智能化設(shè)施及物管為他們服務(wù) 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報告（ 20210204） 共 25 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 天奧項 目策劃組 二○○二年二月四日 10 ? 天奧能做到的是 ? 提供出先進(jìn)、適度超前的產(chǎn)品 在擬定的戶型設(shè)計可以觀察到，天奧的產(chǎn)品秉承奧園的一貫傳統(tǒng)—— 主導(dǎo)產(chǎn)品潮流，同時產(chǎn)品具有高實用率、適合需求的戶型面積比…… ? 提供優(yōu)質(zhì)、完備的裝修標(biāo)準(zhǔn) 奧園的一貫開發(fā)理念是提供房地產(chǎn)的成品產(chǎn)品，高標(biāo)準(zhǔn)高性價比的裝標(biāo)，對于天津市場現(xiàn)時倡導(dǎo)房地產(chǎn)成品的大趨勢而言，奧園將成為這一理念的主導(dǎo)者。 ? 全國性奧園房屋置換體系 是全國性奧園會所互動共享體系的延伸，同時深化了奧園全國性品牌的深遠(yuǎn)意義。 價格檔次 25002800 28013200 32013500 35013800 所占比例 20% 30% 40% 10% 各價格檔次所占比例20%30%40%10%25002800 28013200 32013500 35013800 合富輝煌房地產(chǎn) HOPEFLUENT PROPERTIES LTD. 天津奧林匹克花園營銷主題策劃報告（ 20210204） 共 25 頁 合富輝煌房地產(chǎn) 天奧項 目策劃組 二○○二年二月四日 14 第三部分 讓他們選擇天奧的載體 一 天奧主題廣告語分析 奧園品牌宣揚的是一種嶄新的居住生活模式 —— 在運動中享受健康生活，在運動中感 受 奧運文化 而〖奧運文化〗是什么？我們將它理解成為： ? 是一種歷史 —— 奧林匹克就是人類輝煌歷史的象征 ? 不斷創(chuàng)新、不斷進(jìn)步的象征