【正文】 棟總部商務(wù)別墅% 3840 11520 12 960 320雙拼商務(wù)會所 % 1800 5400 10 540 180訂制商務(wù)別墅 % 3600 9000 6 12001500 600LOFT 辦公樓 %8000（寫字樓部分 4800 ）96000 1 自由組合 4000 酒店式公寓 %4000（公寓部分1800）39000 1 4000展示交易區(qū) % 127700 255400約 2128120 60產(chǎn)業(yè)博覽中心 %20210（塔樓4800，雙子座）152021（裙樓約 80000㎡）1 20210酒店 %4000（酒店部分2400）48000 1 4000合計 616320指標(biāo) 45% 建筑密度 45% 容積率 、交通系統(tǒng)建議（1）入口：由于考慮到未來展示性問題，入口 處理建議采用大尺度空間的方式。建議車位數(shù)量按照 50㎡一部車的容量進(jìn)行考慮，停車位置在辦公樓結(jié)合的地下、半地下車位，另外考慮一定數(shù)量的地面車位。? 配套服務(wù)區(qū)的停車方式，分為多功能辦公和商務(wù)會所兩種，商務(wù)會所類停 車方式按照每戶 45 輛的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計；多功能辦公類的停車方式按照車位比例 1：1 設(shè)計；獨棟類停車方式，按照車輛入戶的方式；多功能辦公及酒店類的停車方式采取地下車庫的停車方式。方案一物業(yè)配比表產(chǎn)品類型 占地比例總占地面積（平米）總建筑面積套(棟) 數(shù)單套建筑面積單套( 棟)基底面積（平米）獨棟總部商務(wù)別墅% 38401152012960320雙拼商務(wù)會所 % 1800540010540180訂制商務(wù)別墅 % 36009000612001500600LOFT 辦公樓 %4000 （塔樓2400）48000（裙樓約 7200㎡）1自由組合4000 酒店式公寓 %2021 （塔樓1200）24000（裙樓約 3600㎡）1 2021展示交易區(qū) % 127700255400約 212812060產(chǎn)業(yè)博覽中心 %20210 （塔樓3200，雙子座）108000（裙樓約 60000㎡）1 20210酒店 %4000 （塔樓2400）48000（裙樓約 7200㎡）1 4000合計 166950 509320指標(biāo) 45% 建筑密度 45% 容積率 方案二：容積率 ，該方案土地利用強(qiáng)度極高，但不可售或者難銷售物業(yè)較多，資金沉淀相對極大。、功能及 產(chǎn)品建議功能 目標(biāo)客戶 產(chǎn)品類型 經(jīng)營模式 建筑形 態(tài)品牌企業(yè)管理總部 獨棟商務(wù)別墅 產(chǎn)權(quán)銷售/定制開 發(fā)地上 4 層（可考慮地下 1 層）/ 地上 3 層（可考慮地下 1 層），1 層層高 米，其余各 層 米品牌產(chǎn)品區(qū)域營銷中心獨棟商務(wù)別墅/ 雙拼商務(wù)會所產(chǎn)權(quán)銷售/定制開 發(fā)地上 3 層（可考慮地下 1 層），1 層層高 米，其余各 層 米4S 店定制獨棟商業(yè)別墅產(chǎn)權(quán)銷售/定制開 發(fā) 訂制，根據(jù)企 業(yè)要求總部經(jīng)濟(jì)區(qū)總部辦公區(qū) LOFT 辦公樓 產(chǎn)權(quán)銷售（投資型產(chǎn)品） 層高 或 米，建議撥 高企業(yè)(中小型規(guī) 模為主)品牌總 部( 兼商貿(mào)功能)聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪( 群)產(chǎn)權(quán)銷售（投資及經(jīng)營性物業(yè)）地上 2 層(1 層展示,2 層辦公洽談區(qū),夾層可以做辦公或中轉(zhuǎn)倉庫)，1 層層高 米，2 層層高 米，開間 米，進(jìn)深 米，交易采購產(chǎn)業(yè)博覽中心展示中心(規(guī)劃在酒店底層及旁邊區(qū)域，形成集中商產(chǎn)權(quán)持有/出租層高 米或 9 米（用于品牌企業(yè)展示，大型機(jī)械裝 備展示等） 業(yè)展廳)質(zhì)檢、教育、培訓(xùn)等檢測政府相關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)等）標(biāo)準(zhǔn)寫字樓/LOFT 辦公樓產(chǎn)權(quán)銷售或租賃（部分政府服務(wù)機(jī)構(gòu)可免租進(jìn)駐）塔樓（底層集中商業(yè)，底商一層 可做展示中心，層高 米，二三層層高 ，作為一期配套商業(yè)存在），LFOT 寫字間按照 米層高設(shè)計，整體 11 層即可。因此，我 們建議川潤項目采用四位一體的開發(fā)模式：政府政策支持，川潤資金支持，開發(fā)商專業(yè)開發(fā)支持，運(yùn) 營管理商全案支持。高爾夫運(yùn)動休閑公園”在所處區(qū)域具有唯一性、排他性和權(quán)威性。會所包括商務(wù)休閑設(shè)施（高檔飯店、洽 談室、咖啡 廳、KTV 、酒吧等）、休閑運(yùn) 動設(shè)施（保齡球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室內(nèi)游泳 館、壁球、乒乓球、羽毛球等）和休閑娛樂設(shè)施（影視廳、歌舞廳、游戲廳等）。① 商務(wù)服務(wù)組團(tuán)（復(fù)合在前面各個組團(tuán)之間）休閑商務(wù)服務(wù)組團(tuán)包括商務(wù)港、高 爾夫會所、高爾夫運(yùn)動公園和文化公園等。4S 店集群：本項目是 XX 國際產(chǎn)業(yè)博覽城的主 題交易市場之一，是以汽車專賣為主題的商品交易中心，主要入駐的是汽車生產(chǎn)型企業(yè)、 銷售型企業(yè)或品牌代理商。① 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)博覽組團(tuán)（ 畝） 五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)博覽組團(tuán)主要包括 4S 集群、品牌五金機(jī)電展示中心（聯(lián)排獨立產(chǎn)權(quán)商鋪）、博覽中心（集中商 業(yè)）、底商（酒店、寫字樓首 層）及酒店、寫字樓、配套公寓及餐飲娛樂配套等組成。本軸將串起三大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)區(qū)：軸線北端是以五金機(jī)電產(chǎn)業(yè)為主的國際機(jī)械博覽城；軸線中部是以汽摩產(chǎn)業(yè)及后市場為主體的國際汽摩產(chǎn)業(yè)博覽城；軸線南端是配套功能區(qū)及照明電器、廚 衛(wèi)五金產(chǎn)業(yè)博覽城，建 設(shè)博覽中心、商 貿(mào)配套酒店、酒店式公寓、電子商 務(wù)配套服務(wù)設(shè)施，成 為 XX 國際產(chǎn)業(yè)博覽城后勤支持服務(wù)功能的核心區(qū)。功能：這個區(qū)域承載著 XX 國際產(chǎn)業(yè)博覽城商 業(yè)（專業(yè)市場）、 產(chǎn)業(yè)服務(wù)、會議會展、酒店、辦公、商 業(yè)步行街、物流配送、配套服務(wù)設(shè)施、餐 飲、 娛樂、旅游等核心功能。、政府支持，完善市場配套，提升市 場整體競爭力。在有形市場的基礎(chǔ)上，XX 國際機(jī)械裝備博覽城出巨資打造國際機(jī)械（機(jī)電）網(wǎng)上交易平臺，入駐商家免 費獲得網(wǎng)上鋪位，享受全球化網(wǎng) 絡(luò)貿(mào)易機(jī)會，更大范圍地擴(kuò)大產(chǎn)品銷售渠道。、以 XX 國際機(jī)械裝 備博覽城為龍頭，全力打造中國新材料 產(chǎn)業(yè)之都。保證市場和經(jīng)營戶合理的收益， 實現(xiàn)雙贏；通過市場整體機(jī)能的完善，提升市場品牌形象，使市場經(jīng)營 者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報。（2）每年一度的及機(jī)械裝備博覽會，促 進(jìn)產(chǎn)業(yè)交流，提升市場形象。、成立川 潤匯攜手商家共同成長，為 商家提供全國多元化的發(fā)展空間；采購商的資源拓展及量身訂造管理服務(wù)，為商家拓展商機(jī)；成立 戰(zhàn)略聯(lián)盟組織， 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手整合各方資源，提升 項目影響力；與維持商家長期良好的合作關(guān)系，有利于 對開發(fā)商品牌的口碑傳播，也有利于項目 營運(yùn)工作的推進(jìn)；川潤業(yè)務(wù)廣泛，遍布全國，可以提 供給商家全國發(fā)展的空間與配套支持，為以后項目的銷售/租賃培養(yǎng)一批忠實 的客戶；利用川潤的影響，為入駐商家提供全國性的信譽(yù)擔(dān)保；拓展相關(guān)行 業(yè)經(jīng)營渠道，建立有效的各地域、各級別 的市場聯(lián)盟及與各類機(jī)構(gòu)的合作，為企業(yè)提供開拓內(nèi)外銷市場的渠道和相關(guān)服務(wù)；為商家提供分門別類的采購商資源，使商家能更有針對性找到適合的采購商客戶，提高成功率；通過集中對采購商進(jìn)行關(guān)系維護(hù)，有利于項目品牌的口碑 傳播，為采購商隊伍的壯大奠定良好的口碑；有利于通過采購商資源整合及分類篩選，為不同 類型企業(yè)提供具有指向性的優(yōu)質(zhì)采購商資源， 為商家尋找更大的 經(jīng)營 空間；拓展采購商資源、商家的客戶資源及推廣途徑所獲取的采購商資源；針對行業(yè)銷售旺季，重點對進(jìn)行輻射區(qū)域范圍內(nèi)的巡展，拓展采購商資源；為實現(xiàn)政府打造“XX 國際產(chǎn)業(yè)博覽城” 成為“國際性產(chǎn)業(yè)博覽平臺” ，帶動川南經(jīng)濟(jì)區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)上下游發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，攜手政府、行 業(yè)協(xié)會、其他具影響力的同類專業(yè)市 場、商務(wù)部指數(shù)、媒體等具影響力機(jī)構(gòu)及商家，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，奠定項目在 業(yè)界的權(quán)威性影響力……加入川潤匯，將可以享受到 優(yōu)先進(jìn)入川潤及其制造產(chǎn)業(yè)利益共同體采購名錄的機(jī)會。根據(jù)以上分析，XX 國 際機(jī)械裝備城商鋪面積可考慮在 20 萬㎡左右的規(guī)模，按照 120㎡一戶的需求計算，吸 納商家 1800 家左右，涵蓋傳統(tǒng)狹義五金機(jī)電、工 程機(jī)械及配件、農(nóng)機(jī)農(nóng) 具、燈 飾燈具等。 因此，我們可以推導(dǎo)出項目的基本定位：國際機(jī)械產(chǎn)業(yè) 博覽平臺中國機(jī)電全產(chǎn)業(yè)鏈集聚園區(qū)和專業(yè) 化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 功能定位博覽+ 交易+物流+孵化+金融服務(wù)+教育培訓(xùn)+電子商務(wù)……? 博覽功能：產(chǎn)品展示、新產(chǎn)品發(fā)布、覆蓋川南的 產(chǎn)業(yè)博覽會? 交易功能：產(chǎn)品交易、期貨交割、采 購? 物流功能：倉儲系統(tǒng)、物流系 統(tǒng)? 孵化功能：中小企業(yè)扶持基金、中小企業(yè)政策支持、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)、技術(shù)成果孵化? 金融服務(wù)：租賃權(quán)抵押、流動資金貸款、天使基金扶持? 教育培訓(xùn)：技術(shù)培訓(xùn)、營銷培訓(xùn)、品牌推廣教育? 電子商務(wù)：網(wǎng)絡(luò)平臺搭建、網(wǎng)上市場、物聯(lián)網(wǎng)建設(shè)、虛擬門店建設(shè)業(yè)態(tài)定位為避開 XX 及周邊省市現(xiàn)有或即將興建的大 規(guī)模以五金機(jī)電產(chǎn)品交易市場為主導(dǎo)的“五金機(jī) 電城” 的正面競爭，同 時結(jié)合國家振興機(jī)械裝備業(yè)的政策措施，實現(xiàn) XX 機(jī)械裝備行業(yè)通過中高端品牌建設(shè) 增強(qiáng)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級的思路，本項 目采用現(xiàn)代交易園區(qū)（參考案例：萬貫五金機(jī)電城、成都國 際五金機(jī)電 城等）+機(jī)械裝備品牌中心（參考案例：成都國際五金機(jī)電城）+博覽中心（參考案例：中國西部五金機(jī)電博覽會），建立現(xiàn)代機(jī)械裝備產(chǎn)業(yè)博覽城的模式。另外，目前 XX 沒有真正意義上的商業(yè)經(jīng)營管理商。第三章 項目定位及運(yùn) 營管理研究 定位基礎(chǔ)行業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型下的機(jī)遇，目前 XX 生資產(chǎn)業(yè)正面臨全方位的轉(zhuǎn)型：? 從產(chǎn)鏈中端代理銷售向發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈前后