【正文】 北部，豫、魯、冀三省交界處，東臨山東省莘縣，西連河北省魏縣，南依清豐縣，北與河北省大名縣接壤。地下水埋深在12——35m。二為楊村斷層，屬原壓性正斷層，走向北北東，傾向北北西，從清豐縣高堡東部入境，經(jīng)楊村東部，長(zhǎng)30公里。占地面積：（），其中：規(guī)劃道路占用面積：66360平方米（），居住用地面積：87640平方米（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于30%；商業(yè)用地面積：66863平方米（），容積率：—，建筑密度：25%—35%，綠化率大于20%。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。參照周邊其他小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)，本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位如下：①高層住宅每平方米平均價(jià)為3580元；小高層住宅每平方米平均價(jià)為3380元；多層住宅每平方米平均價(jià)為2980元。：充分挖掘項(xiàng)目土地價(jià)值，發(fā)揮臨街商業(yè)優(yōu)勢(shì)；實(shí)現(xiàn)人車分流，車輛不進(jìn)入小區(qū)，保證項(xiàng)目成為鬧市區(qū)的一塊凈土；在規(guī)劃上充分考慮住戶的消費(fèi)意識(shí)，將科學(xué)風(fēng)水觀融入項(xiàng)目規(guī)劃。土地是不可再生資源，在我國(guó)目前人多地少的情況下，節(jié)約用地意義尤為重大。⑻環(huán)境保護(hù)原則，堅(jiān)持開(kāi)發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實(shí)施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)。：戶型設(shè)計(jì)要朝向合理、動(dòng)靜分離、干濕分離、功能要超前，不同面積的戶型要提供和完善不同的功能，真正實(shí)現(xiàn)生活層次和生活模式上得飛躍。：低開(kāi)高走。●因地制宜合理布局●保證物流人流有良好的運(yùn)輸和通行條件●場(chǎng)地排水暢通，考慮建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度根據(jù)不同的拆除對(duì)象，拆除施工應(yīng)當(dāng)采取不同的拆除方法和拆除順序，但應(yīng)遵守“先上后下、先非承重結(jié)構(gòu)后承重結(jié)構(gòu)”的基本原則。拆除方法：人工與機(jī)械配合，人工剔鑿，用機(jī)械將樓板、梁板構(gòu)件吊下去，人工拆磚墻、用機(jī)械吊運(yùn)磚。著重是對(duì)承包人進(jìn)行安全教育，使承包人對(duì)安全生產(chǎn)引起足夠重視，并督促承包人對(duì)工人進(jìn)行安全知識(shí)教育，掌握生產(chǎn)規(guī)則要領(lǐng)。，方案如下：（1）鋼筋混凝土擋土墻取地基承載力200KN/㎡，土的摩擦角30176。以規(guī)劃綠地面積計(jì)算。確定優(yōu)良的綠化環(huán)境品質(zhì)，做到綠化達(dá)標(biāo)，滿足小區(qū)居住環(huán)境優(yōu)雅的需要。居住用地面積：（），擬建設(shè)住宅建筑面積68萬(wàn)平方米，%，綠地面積108000平方米，%；商業(yè)用地面積：（），建筑密度30%，綠地面積33000平方米，%。④使得“戶戶有景”：通過(guò)“借景”、“造景”方式，提高優(yōu)質(zhì)景觀戶數(shù)比例。②排水工程規(guī)劃采用雨污分流的排水體制。室外熱網(wǎng)應(yīng)每隔60米設(shè)一個(gè)檢查井，并在分支管連接管道上設(shè)置閥門(mén)、排水、放氣和裝有套管的伸縮器，便于檢查和維修。③網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)包括電信通信、網(wǎng)上服務(wù)、公共信息等，該系統(tǒng)可結(jié)合電信網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，建立小區(qū)信息通訊網(wǎng)絡(luò)(Homernet)，利用小區(qū)智能化系統(tǒng)中心平臺(tái)對(duì)該網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行集中有效地管理，并通過(guò)小區(qū)平臺(tái)及相應(yīng)交換設(shè)備與公網(wǎng)(PSTN)相接，并通過(guò)平臺(tái)訪問(wèn)Internet等骨干網(wǎng)及其互聯(lián)網(wǎng)，收發(fā)電子郵件等，通過(guò)平臺(tái)在網(wǎng)上接受教育輔導(dǎo)，,進(jìn)行網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上交易、網(wǎng)上娛樂(lè)。各種管線之間及管線與道路及建筑物之間要保持一定的水平和垂直間距，避免相互干擾，各種管線在垂直交叉時(shí)，應(yīng)遵循如下原則：管線埋深和間距要求嚴(yán)格按規(guī)范執(zhí)行，并遵循高壓讓低壓，有壓讓無(wú)壓，易彎讓難彎的避讓規(guī)則?！吨腥A人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》中要求：強(qiáng)化各級(jí)政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目位置在******城的中心位置，配套設(shè)施齊全，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。，容易引發(fā)社會(huì)事件。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、參建單位的領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人，實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。；以及后續(xù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程。“項(xiàng)目法人制、招投標(biāo)制、施工監(jiān)理制”等原則進(jìn)行管理。作為保民生和促發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，政府一直支持其發(fā)展；同時(shí)，隨著城市化進(jìn)程的加快，居民的住房剛性需求依然旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展依然持續(xù)。所以，通過(guò)城中村改造，可解決片區(qū)農(nóng)民變市民的問(wèn)題，讓廣大市民共享改革發(fā)展的成果，切實(shí)改善老百姓的生活質(zhì)量已經(jīng)迫在眉睫；而新區(qū)建設(shè)啟動(dòng)緩慢，因此造成城市的“新陳代謝”處于近乎停滯的狀態(tài)，城區(qū)發(fā)展速度趨緩，不利于農(nóng)村人口向城區(qū)的集聚和轉(zhuǎn)移。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)要力戒大拆大建。電纜一律下地敷設(shè)，在同一走向的電信管道內(nèi)留一孔作為電視系統(tǒng)專饋線，并與電話通信線一起直埋至每一幢單體建筑內(nèi)。②監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)像監(jiān)控系統(tǒng)——在住宅小區(qū)主要路口、電梯前室、電梯轎箱內(nèi)設(shè)置監(jiān)控?cái)z像機(jī)，在智能中心保安員24小時(shí)監(jiān)視小區(qū)內(nèi)所有攝像機(jī)畫(huà)面，并24小時(shí)錄像存儲(chǔ)。④供熱工程項(xiàng)目熱源為******設(shè)置的兩座集中供熱區(qū)域鍋爐房，其中南二環(huán)與106國(guó)道交叉處西南一座（3x75t）、北環(huán)路與東外環(huán)路交叉處西南一座（2x50t）。給水管網(wǎng)控制點(diǎn)水壓自由水頭不低于28米。②堅(jiān)持“均好性”：充分深入的研究地塊特征，達(dá)到景觀、朝向、通風(fēng)的均好性。，并進(jìn)行土地整理，整理后的土地建設(shè)原住戶安置、商業(yè)和居住區(qū)建設(shè)，其中：，商業(yè)設(shè)施建筑面積12萬(wàn)平方米，擬安排住戶8600戶；。⑷ 確定面向未來(lái)的聚居小區(qū)的特色?？p處塞以瀝青防水層，或嵌入涂以瀝青的木板。檢查時(shí)有記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素或措施不到位，及時(shí)向承包人指出，同時(shí)明確提出應(yīng)該采取的辦法，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，采取措施，消除安全隱患，作為專門(mén)負(fù)責(zé)工地安全的管理人員，每一個(gè)工地從開(kāi)始到全部房拆除完畢，要求做到心中有數(shù)，及時(shí)了解工地安全情況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)地提出具體改正措施。房屋拆除工作不同于一般建筑施工，有它的特殊性和危險(xiǎn)性。拆屋架時(shí)可用簡(jiǎn)單的起重設(shè)備，三木塔掛導(dǎo)鏈或滑輪拆下?！窈侠泶_定場(chǎng)地標(biāo)高，減少土石方工程量豎向布置形式將根據(jù)自然地形坡度，所需場(chǎng)地寬度，建筑物基礎(chǔ)埋設(shè)深度的不同方式、運(yùn)輸技術(shù)條件等因素進(jìn)行選擇。帶狀綠地系統(tǒng)與步行系統(tǒng)合二為一，相互依托，相互融合，形成一個(gè)統(tǒng)一的整體。②材料與質(zhì)感主體建筑外墻采用外墻防磁涂料，質(zhì)感應(yīng)細(xì)膩，富有親和性；公建在保持規(guī)劃區(qū)整體風(fēng)格的前提下，同時(shí)提倡新型建材在滿足整體風(fēng)格構(gòu)成的范圍內(nèi)合理使用。⑺合理性原則。充分利用社會(huì)契機(jī)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、環(huán)境品質(zhì)與地緣條件，優(yōu)化土地資源利用，保障規(guī)劃在市場(chǎng)條件下順利實(shí)施。社區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，社區(qū)內(nèi)保安二十四小時(shí)巡邏，遇緊急情況還可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助?？紤]本項(xiàng)目為舊城改造項(xiàng)目，除拆遷安置房以外，利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)，目標(biāo)客戶群細(xì)分如下：來(lái)南樂(lè)投資的企業(yè)主、從事服務(wù)行業(yè)的個(gè)體工商主、政府、學(xué)校等事業(yè)單位的官員、本地工商業(yè)個(gè)體戶、外省公司駐本地高級(jí)代表、外資和合資公司中方高階經(jīng)理、其他各行各業(yè)的高收入階層。其中：規(guī)劃道路占用面積：（合221畝）。3. 舊城改造項(xiàng)目需配套建設(shè)的城市道路、供排水、供電、供氣、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)等市政公用設(shè)施，統(tǒng)一納入城市市政公用設(shè)施建設(shè)規(guī)劃，由政府負(fù)責(zé)統(tǒng)一實(shí)施；4. 舊城改造項(xiàng)目的土地使用權(quán)出讓收入，按照規(guī)定提取相關(guān)費(fèi)用，余額經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后按照50%的比例撥付用于該舊城改造項(xiàng)目。境內(nèi)有海河水系的衛(wèi)河、馬頰河、徒駭河3條河流通過(guò)。水文地質(zhì)地下水為******的主要水資源，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主要依靠地下水，全縣多年平均地下水補(bǔ)給量為8770萬(wàn)m3，%，是地下水最重要的補(bǔ)給來(lái)源，%，%。，其中：、商業(yè)設(shè)施建筑面積12萬(wàn)平方米、。項(xiàng)目位于中心商業(yè)片區(qū)和老城片區(qū)，建筑物老舊，已不能城市發(fā)展的需要，需要更新改造。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。******房地產(chǎn)市場(chǎng)分析近幾年，******房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，有計(jì)劃地實(shí)施了普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本保持健康平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。項(xiàng)目主要客戶群包括：城區(qū)客戶和高端收入階層，包括各行業(yè)的經(jīng)商人士，這些人相對(duì)事業(yè)比較成功，也都有追求生活享受的愿望，他們希望能夠居住在高檔的住宅里，希望能夠得到別人的尊重，能夠在都市里有自己的一席之地；政府機(jī)構(gòu)官員和公務(wù)員是每個(gè)城市的中產(chǎn)階級(jí)，他們工作穩(wěn)定，收入豐厚、購(gòu)買(mǎi)實(shí)力強(qiáng)。房產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)升高。隨著城市建設(shè)的擴(kuò)大，縣鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城及外地務(wù)工人員的涌進(jìn)，是新一輪的購(gòu)房主力。四是近期的銀行貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，將在一定程度上增加開(kāi)發(fā)商的資金成本。基本原理是對(duì)土地的所有投資，即土地取得費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)費(fèi)用兩大部分作為“基本成本”，運(yùn)用等量資本獲取等量利潤(rùn)的投資原理，加上“基本成本”所應(yīng)產(chǎn)生的合理利潤(rùn)、利息，作為地價(jià)的基礎(chǔ)部分，同時(shí)根據(jù)國(guó)家對(duì)土地的所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要，加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益（其實(shí)質(zhì)來(lái)源于土地增值），從而求得土地價(jià)格。行政辦公用地：（），容積率：—，建筑密度：20%—30%，綠化率大于35%。本項(xiàng)目采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、成本逼近法分別評(píng)估土地使用權(quán)出讓價(jià)格，并參考鄰近地塊土地價(jià)格，賦予兩個(gè)價(jià)格相應(yīng)的權(quán)重，計(jì)算出綜合價(jià)格?！拔迤瑓^(qū)”指的是中心組團(tuán)區(qū)的“中心商業(yè)片區(qū)、老城片區(qū)、東北部工業(yè)片區(qū)（產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)）、西，北部行政文教生活片區(qū)和南部商住綜合片區(qū)”。另外公共停車場(chǎng)地嚴(yán)重不足，對(duì)交通影響較大，老城區(qū)的有些街道根本無(wú)法滿足消防車輛的通行。主要因?yàn)樗椒拷ㄔO(shè)比較嚴(yán)重，居住形式以23層獨(dú)院為主，容積率低，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)、城區(qū)內(nèi)缺少統(tǒng)一建設(shè)管理的配套設(shè)施齊全、人居環(huán)境優(yōu)美的城市居住區(qū)。近幾年加強(qiáng)了馬頰河的沿河綠化，使城市整體景觀有了較大改善。 ******城區(qū)總體規(guī)劃2010年底，中心城區(qū)建成區(qū)面積達(dá)到 ?！顿Y消費(fèi)增勢(shì)強(qiáng)勁。以出讓方式供應(yīng)的土地出讓金，應(yīng)全額納入地方基金預(yù)算管理，收入全部繳入地方國(guó)庫(kù)，支出通過(guò)地方基金預(yù)算予以安排，實(shí)行“收支兩條線”管理。****************************　《****市城中村建設(shè)改造管理辦法》（********號(hào)）規(guī)定：第十一條 城中村現(xiàn)有集體土地的使用為了促進(jìn)我市城中村建設(shè)改造工作，凡按照本辦法進(jìn)行規(guī)劃編制和建設(shè)改造的城中村可享受一定的優(yōu)惠政策。會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)施調(diào)控和管理。貫徹落實(shí)國(guó)家、省、市住房建設(shè)和住房制度改革政策，擬訂適合縣情的住房制度改革相關(guān)政策，制定全縣住房建設(shè)規(guī)劃并指導(dǎo)實(shí)施。對(duì)于城市的發(fā)展具有重大的意義，舊城和城中村改造有利于改善居民居住環(huán)境，提高居民生活水平，改變城市形象與面貌，增強(qiáng)城市輻射力和帶動(dòng)力，不斷提高城市知名度和競(jìng)爭(zhēng)力；解決城鄉(xiāng)并存的二元結(jié)構(gòu)，集約、節(jié)約利用土地，盤(pán)活土地使用效益，拓寬經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，提高居民經(jīng)濟(jì)收入；完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問(wèn)題?！逗幽鲜∈逡?guī)劃》提出：城鎮(zhèn)居民居住條件明顯改善，五年新建保障性住房28萬(wàn)套，完成棚戶區(qū)改造937萬(wàn)平方米。啟動(dòng)本項(xiàng)目建設(shè)，一方面能盤(pán)活片區(qū)存量土地，提升容積率，實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約集約利用。再是經(jīng)濟(jì)力量達(dá)不到，認(rèn)為二層小樓建成沒(méi)有幾年，拆了可惜，大拆大建阻力很大。二是土地資源粗放經(jīng)營(yíng)，浪費(fèi)嚴(yán)重。 所謂城鄉(xiāng)二元管理體制，是指“城市”和“農(nóng)村”分屬不同的管理模式，二元所有制結(jié)構(gòu)是指城市的土地屬于國(guó)家所有，而農(nóng)村的土地屬于農(nóng)村集體所有的制度?！俺侵写濉庇捎诖罅康耐鈦?lái)人口居住和頻繁的經(jīng)濟(jì)交往，加上城鄉(xiāng)管理的混治，形成一些社會(huì)不安定因素。城中村的經(jīng)濟(jì)一般以房屋出租為主，各種發(fā)廊、餐館、藥鋪、雜貨鋪等充滿了城中村的主要街道。其基本特征如下：①空間形態(tài)和內(nèi)部功能與周圍城市環(huán)境格格不入；② 人口特征極為混雜，既居住著大量從事非農(nóng)職業(yè)的農(nóng)民，又集聚著大量外來(lái)流動(dòng)人口；③ 經(jīng)濟(jì)實(shí)力主要依靠非正規(guī)經(jīng)濟(jì)維系，包括村集體和村民違規(guī)出租土地及房屋，以及村內(nèi)各類非正規(guī)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目；④城中村社會(huì)特征十分復(fù)雜，豐裕的物質(zhì)生活與落后的價(jià)值觀念和管理體制形成強(qiáng)烈的反差。國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，國(guó)外一批企業(yè)紛紛破產(chǎn)，資源和資產(chǎn)價(jià)格大幅縮水，也為我們“走出去”并購(gòu)、參股企業(yè)，以及引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備提供了機(jī)遇。主要是經(jīng)濟(jì)增速緩慢回落與物價(jià)較快上漲交織在一起，使宏觀調(diào)控的難度加大；房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量萎縮、房?jī)r(jià)僵持不下、房屋竣工量增速下降；一些中小企業(yè)受多重因素?cái)D壓經(jīng)營(yíng)困難；節(jié)能減排形勢(shì)十分嚴(yán)峻，部分高耗能行業(yè)生產(chǎn)有所反彈；出口增長(zhǎng)面臨的外部環(huán)境趨于嚴(yán)峻；食品安全等民生領(lǐng)域還存在一些群眾反映強(qiáng)烈的問(wèn)題。四是政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)積聚。該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和******經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展實(shí)際，不僅對(duì)改善城市面貌、完善投資環(huán)境有積極的意義，而且可以顯著改善舊城區(qū)和城中村居民的居住條件，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，并且具有良好的社會(huì)效益，可有力地促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此，項(xiàng)目是建設(shè)是可行的。本項(xiàng)目作為******舊城和城中村改造的一部分，集政治工程、城市新景觀工程、片區(qū)經(jīng)濟(jì)工程于一體，在開(kāi)發(fā)上有必要遵循“三老模式”：“老爺子”滿意：各級(jí)政府關(guān)注度比較高，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提出了一些指導(dǎo)性意見(jiàn)，項(xiàng)目實(shí)施也需要政府的繼續(xù)參與和支持，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功與否，將關(guān)系政府官員的政績(jī)?？傊?，通過(guò)實(shí)施舊城和城中村改造，可使舊城和城中村物質(zhì)形態(tài)融入到城市整體中去，有利于改善城市環(huán)境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展；完善社會(huì)公共管理職能，優(yōu)化社會(huì)公共管理方式，解決居民的居住、出行、醫(yī)療 、教育、社保等保障問(wèn)題。 項(xiàng)目建設(shè)必要性項(xiàng)目建設(shè)是實(shí)現(xiàn)城市物質(zhì)形態(tài)現(xiàn)代化的需要，是節(jié)約用地，提高城市土地利用率的迫切需要，是解決舊城和城中村的居住環(huán)境和城市面貌，改善民生的需要，是加強(qiáng)社會(huì)主義精神文明建設(shè)的迫切需要。；、商業(yè)設(shè)施12萬(wàn)平方米、其中：，；同時(shí)配套建設(shè)誰(shuí)、電、氣、訊、路等公共基礎(chǔ)設(shè)施。經(jīng)測(cè)算，%。國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)、歐元區(qū)和日本的失業(yè)率都明顯上升，%、%%，目前雖有所回落，但仍顯著高于危機(jī)前平均水平。除了一些長(zhǎng)期存在的體制性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題外，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中還出現(xiàn)