【正文】 ⑤ 在市場需求確立的前提下，中低端商務(wù)酒店的引入 能夠 保證 公寓部分最大限度的使用率。 目前招商及運(yùn)營信息： ① 招商信息： 主力店入駐為 約 7000 平米的 卜豐蓮花 超市（ 起初為易初蓮花） ， 品牌招商部分商業(yè)業(yè)態(tài)組成主要為肯德基、民生銀行自助服務(wù)點(diǎn)、鄉(xiāng)村基、哥弟、恒豐銀行自助點(diǎn)、中國移動(dòng)營業(yè)廳、蜀聯(lián)數(shù)碼超市、好樂迪 KTV、三國烤肉、一代佳人娛樂匯、華城電玩、 電影城等，其余商業(yè)部分招商業(yè)態(tài)混亂、檔次低，且經(jīng)常發(fā)生變動(dòng) ， 超 30%商鋪目前處于閑置狀態(tài) ，負(fù)一樓的下沉式商業(yè)層人流量極小， 幾乎無經(jīng)營商家 。整個(gè)萬通商城 經(jīng) 2021 年后外立面一次裝修，變得稍有金屬質(zhì)感 ，與火車站候車大樓風(fēng)格較為統(tǒng)一 。 目前招商及運(yùn)營信息： ① 招商信息： 商城主樓體超市面積達(dá) 3500 平米 ，提供旅客人群最需要的商品，為離火車北站候車大廳最近的 大型超市。 ④ 按距離火車站出站口由近到遠(yuǎn)的門面業(yè)態(tài)依次是：餐飲、購物、票務(wù)、通信、酒店、服飾，符合旅客主要需求與次要需求的規(guī)律。 目前招商及運(yùn)營信息： 招商信息： ① 百佳主樓： 1 樓為百佳超市， 1 樓 50%區(qū)域?yàn)榘偌殉薪y(tǒng)一招商，入駐品牌除迪斯尼服飾、添色館、紅蜻蜓外，其余服飾、鞋內(nèi)、首飾 、鐘表均為三線品牌，檔次偏低 ，作為百盛購物的一個(gè)低端補(bǔ)充。 值得高攀項(xiàng)目參考之處： ① 內(nèi)外廣場加內(nèi)商業(yè)街模式，制造互通的商業(yè)人流，自由的購物體驗(yàn)。商業(yè)樓臨西大街面寬 70 米，進(jìn)深 16 米，臨街面有階梯及綠化帶過渡到 米的下沉廣場地帶。 ② 設(shè)計(jì)推廣思路： 2021 年前，西大街側(cè)少商業(yè)配套，與騾馬市商圈還有些脫節(jié)，推出商業(yè)體量不到 2 萬平米的小型商業(yè)廣場是一個(gè)極有安全邊際的案例，小體量的商業(yè)能夠很快被消化，對(duì)商業(yè)體的管理和整體運(yùn)營成本也很低廉，投入小，產(chǎn)出令人滿意。 ③ 小體量的商業(yè) +小體量的辦公 +低端商務(wù)酒店的搭配是船小好調(diào)頭的組合，便于管理，運(yùn)營上的成本和壓力也較小。 ④ 除了主要的地塊 1 之外還有另兩塊不規(guī)整的小地塊。根據(jù)火車站配套住宿的要求，考慮到航空限高 88 米及火車軌道的朝向，我們在主樓體 A 西側(cè)位置與火車軌道線垂直方向設(shè)計(jì) +18 層商務(wù)酒店，房間數(shù)量控制在 200 間以內(nèi)，大堂入口設(shè)置在主樓體 A 南側(cè)靠樓體 C 的位置以及 環(huán)方向臨街廣場位置。 主樓體 B ① 臨 環(huán)廣場面： 1— 3 樓為數(shù)碼產(chǎn)品超市； 4— 5 樓為 KTV、娛樂城等 ② 臨步行商業(yè)街面： 1— 2 樓為服飾、飾品、首飾、甜品一條街 主樓體 C 大品牌餐飲主力店，如大品牌火鍋店，如吳銘、孔亮這一檔次。 A5： +18 層，商務(wù)酒店、公寓設(shè)計(jì)要求，柱距 米， 建筑層高 米，單層通廊 式結(jié)構(gòu)，走廊寬度 2 米，房間面積區(qū)間 40— 100 平米，房間套數(shù)在 400 套以內(nèi)，可供兩家商務(wù)酒店同時(shí)經(jīng)營。 方案二，商業(yè)比例降低，提高公寓、住宅部分比例后，商業(yè)部分滿足南站商業(yè)需求，另設(shè)室內(nèi)商業(yè)街、寫字樓、商務(wù)酒店，具體參數(shù)依據(jù)上一方案作調(diào)整。臨 環(huán)處設(shè)面寬超 10米，面積約 100 平米商務(wù)酒店大堂。 ⑤ 西側(cè)二、三樓：中小型電影城、電玩城等。 功能劃分說明： ① 首先從 環(huán)角度， 為了充分利用大面寬臨街面，規(guī)避左右兩側(cè)高架橋帶來的視野限制及更好的聚集人流，在此區(qū)域設(shè)置進(jìn)深 15— 25 米的廣場區(qū)域，為了廣場的立體感、層次感，避免單調(diào)空曠的感覺，分解臨街面商鋪口岸，劃分功能，將主樓體 A 進(jìn)行凹式 C 型設(shè)計(jì)，在中央?yún)^(qū)域獨(dú)立出一棟商業(yè)樓體 B作為小型購物中心，其間隔離出 C 型的步行商業(yè)街 （可考慮做下沉式處理設(shè)計(jì)） ，增加廣場縱深，增加 1 樓臨街面商鋪口岸的均衡性。 ② 火車南站未來出站口的唯一通道經(jīng)過地塊中央。 值得高攀項(xiàng)目參考之處： ① 根據(jù)項(xiàng)目體量和消費(fèi)者消費(fèi)檔次制定合理的整體品牌運(yùn)營策略。兩者間的下沉式步行街配備兩部觀光電梯，可達(dá) 3 樓觀景平臺(tái)。 ⑦ 充分發(fā)揮地下購物中心的優(yōu)勢，提升空間利用率。 ⑤ 電影娛樂主樓：一二樓主要為餐飲，品牌主要有： CICI、蓉香源、 8 季彩家、沁園、味千拉面、鄉(xiāng)村基、吾家湯館等， 3— 5 樓為紫荊 電影城和米羅星 KTV。 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)與設(shè)計(jì) 思路： ① 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)： 承接騾馬市商圈與泛成都西門、北門片區(qū)的商業(yè)過渡帶，抓住此地帶良好的商業(yè)基礎(chǔ)卻缺乏集中的大型商業(yè)廣場的現(xiàn)狀，因地制宜利用西大街、寧夏街廣闊的臨街面打造大體量商業(yè)綜合體，包羅商業(yè)萬象，以此輻射整個(gè)城西、城北，是對(duì)傳統(tǒng) 騾馬市商圈商業(yè)模式的提檔升級(jí)和大膽嘗試。 ② 一站式的商旅服務(wù)體系，滿足旅客可能的全方位需求，餐飲、娛樂、休閑、購物、住宿、票務(wù)及商務(wù)會(huì)展和旅游服務(wù)。 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)與設(shè)計(jì)思路： ① 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)： 項(xiàng)目原籌建方為火車北站商場有限公司，項(xiàng)目建造是針對(duì)火車北站的配套服務(wù)，作為離火車北站最近的綜合商城 ，設(shè)置大型綜合超市、賓館、網(wǎng)吧、茶坊、各式各樣的餐廳、美容美發(fā)、保健浴足功能，并提供商務(wù)會(huì)展、代辦火車票、飛機(jī)票、旅游咨詢等服務(wù)，讓旅客不出火車站區(qū)域就能享受到一站式購物和豐富的餐飲、休閑、娛樂服務(wù) 。 ⑤ 受地理位置的局限，項(xiàng)目輻射面積過小，區(qū)域的消費(fèi)能力的長期低下是影響商業(yè)廣場發(fā)展的致命因素。 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)與設(shè)計(jì)思路： ① 項(xiàng)目市場切入點(diǎn)： 依靠沙灣會(huì)展商圈和西一環(huán)的優(yōu)勢，成為沙灣片區(qū)的購物配套，成為西門片區(qū)第一個(gè)大型的綜合購物中心。 ③ 寫字樓的體量占商業(yè)廣場體量的比例越低，其最終用途越接近公寓。 目前招商及運(yùn)營信息： ① 招商信息： 購物中心的主力店為超 10000 平米營業(yè)面積的樂賓百貨與地下超 6000 平米人人樂超市（前期意向入住超市為沃爾瑪）， 其余獨(dú)立商業(yè)部分為味千拉面、優(yōu)汁良品、奇跡健身、肯德基、必勝客、鹿港新鎮(zhèn)、百度烤肉、啊丫丫等，為新光華廣場統(tǒng)一招商；寫字樓區(qū)域入駐商家有虎都 男裝、 ATT 吸引力歌城、大光明眼鏡、 NIKE、四川大藥房、直通車、九牧王、浮力森林、長江證券等，負(fù)一樓為新引力電玩城和美食城，樓上部分為寫字樓，有大批中小型公司及辦事處入駐，一部分樓層用于做低端商務(wù)酒店；公寓部分的商業(yè)裙樓部分靠大街側(cè)為 45 中低端商務(wù)酒店大堂入口、光大銀行自助服務(wù)點(diǎn) 、中國銀行自助服務(wù)點(diǎn) 、茶樓、汗蒸館特色咖啡、書法繪畫廊、主題餐吧等業(yè)態(tài)，有15%左右閑置商鋪，樓上部分多數(shù)用于商務(wù)酒店及辦公。 ② 內(nèi)部構(gòu)造： 購物中心柱距 8— 9 米， 1F 層高超 5 米，整層拉通經(jīng)營面積約 3500 平米，分區(qū)域設(shè)獨(dú)立防火卷簾門，外圍為臨街面商鋪圍繞，經(jīng)營面積約 1500 平米。 ④ 與項(xiàng)目檔次匹配的主力店 +有號(hào)召力的品牌店入駐是在短時(shí)間內(nèi)盤活10000 平米級(jí)別 體量 商業(yè)廣場最有效的手段，也是最有安全邊際的方式。 另有品牌商業(yè)配套入駐： U+SPA 小鎮(zhèn)、天才寶貝兒童早教、恒宏羽毛球館、金寶貝早教、良木緣、 QS、屈臣氏、先鋒健身、悠悠美食城、歐洲房子、 711 連鎖、 DQ、肯德基等 。 4F 為倉庫、半開放大型商鋪區(qū)域，倉庫為獨(dú)立封閉，占 4F 面積近半，有獨(dú)立貨梯。 市調(diào)要求 對(duì)市內(nèi)各種形態(tài)的商業(yè)廣場展開廣泛的市調(diào)，收集各市調(diào)項(xiàng)目的基礎(chǔ)信息、建筑構(gòu)造、功能設(shè)計(jì)、商業(yè)信息等重要資料，盡量了解項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題和解決的辦法，能與對(duì)方項(xiàng)目部、管理部門人員面談了解更多深層次信息，市調(diào)的項(xiàng)目需拍照記錄。 市調(diào)思路 對(duì)成都區(qū)域內(nèi)各種形態(tài)、不同體量的的商業(yè)廣場作市調(diào)，從擴(kuò)大拓寬商業(yè)廣場的調(diào)查面上對(duì)各類型商業(yè)廣場做分解，獲取其建筑構(gòu)造、設(shè)計(jì)思路、功能劃分、商業(yè)要求、業(yè)態(tài)劃分 、招商考慮等最具參考價(jià)值的信息，為高攀及商貿(mào)園項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供有力的支撐。2— 3F 為超市及小型配套商鋪區(qū)域，大面積開放區(qū)域無隔墻，層高 5— 6 米，柱距分為 米、 米兩種 ，分區(qū)域設(shè)獨(dú)立防火卷簾門 。入駐品牌有 化妝品：資生堂、 SKII、雅詩蘭黛、倩碧、碧歐泉、香奈兒 ； 女裝：歐時(shí)力、淑女屋、 Tennie weenie、寶 姿、哥弟、阿瑪施、 、 CK、 La pargay、藝之卉、 SCOFIELD、 Cocoon、Mind brige、竹詩雨等； 男裝：馬克