【正文】 1 車道、人行道 有無松脫，有無凹坑。 4 溝、渠、池、 井 渠道是否通暢無阻塞，溝隴是否完好 ,蓋板是否齊全。 地面及設(shè)施完好。 每天檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理。 3 欄桿、圍欄 有無損壞，有無銹蝕。 確保圍墻、安全可靠。 每年進(jìn)行系統(tǒng)維修檢查。 － 每周清洗院內(nèi)燈罩、院內(nèi)花壇、路燈桿兩次。對衛(wèi)生方面的臨時突發(fā)性任務(wù)要及時、認(rèn)真的完成。 整形、修剪 整形修剪是一項重要的養(yǎng)護(hù)措施，樹木的形態(tài)、觀賞效果、生長開花結(jié)果等方面，都需整形修剪來解決或調(diào)節(jié)。 5. 清潔綠化服務(wù)要求及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 類別 項 目 服 務(wù) 要 求 檢 查 頻 率 服 務(wù) 標(biāo) 準(zhǔn) 清 潔 外圍路面 每天清掃二次 每天檢查一次 無垃圾、樹葉、泥土 綠化帶 每天清掃二次 每天檢查一次 無垃圾、樹葉 電子對講門 每周擦一次 每周檢查一次 無污跡 垃圾箱 每天擦一次 每天檢查一次 無污跡 樓梯通道 每天打掃一次 每周抽查一次 無垃圾、雜物 通道天花 每周清掃一次 每月抽查一次 無蜘蛛網(wǎng) 燈柱 每周擦一次 每周檢查一次 無污跡、無亂張貼 崗?fù)? 每天擦一次 每周檢查一次 無污跡、無亂張貼 入口鐵門 每天二次 每半月檢查一次 無污跡 綠 化 垃圾及清運 每天二次 每天抽查一次 日產(chǎn)日清 修剪 去枯枝、黃葉 每周檢查一次 視綠化情況，調(diào)整整齊美觀 澆水 保證花木的需要 無缺水旱死現(xiàn)象 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 46 噴藥 每月不少于一次 工作 無病蟲害 施肥 主要在春季進(jìn)行 花木生長茂盛 補(bǔ)植 發(fā)現(xiàn)死苗及時補(bǔ)植 無黃土裸露骨 松土 每季對喬木、灌木松土一次 無枯萎現(xiàn)象 除四害 每月二次 每周檢查一次 達(dá)到深圳市愛衛(wèi)會除四害標(biāo)準(zhǔn) 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 47 第四章 “ 圣莫麗斯 ” 物業(yè)管理綜合服務(wù) 費用測算 一、 原則 1. 物業(yè)管理公司通過“精確預(yù)算、嚴(yán)格控制、杜絕浪費”作為物業(yè)管理中財務(wù)制原則，力爭使業(yè)主每一分錢都物有所值。否則，業(yè)主將有權(quán)向發(fā)展商追討綜合驗收前所繳納的管理費； 盡快辦理車庫 /停車場的經(jīng)營許可證，以便今后的管理工作和經(jīng)營的合法性；在深圳 政府部門有關(guān)停車場產(chǎn)權(quán)規(guī)定沒有出臺前，建議由業(yè)主免費停車，但業(yè)主須提供車輛保險證明給管理處。 從整個 小 區(qū)定位要求，必須考慮管理公司的管理 用房，方便日后為業(yè)主提供服務(wù)；管理公司辦公地點可在選在方便為業(yè)主服務(wù)并且出入比較方便的地方較為合適；但管理人員不能住在住宅區(qū)內(nèi) 。 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 52 2. 物業(yè)管理經(jīng)營用房建議 除會所外，可考慮 在小區(qū)入口 處建造一個綜合性的商務(wù)中心，包括有：超市、醫(yī)務(wù)室、儲蓄所、郵電所、圖書館、美容美發(fā)、 迷你小型影院 等經(jīng)營場館，方便業(yè)主及客人，以供物業(yè)管理公司經(jīng)營，增加管理營運收入。 。 5 設(shè)立主任醫(yī)師健康保健專檔服務(wù)： 為尊貴的業(yè)主及住戶建立專項的健康檔案，由管理處定期聯(lián)系具有權(quán)威性的醫(yī)師定期預(yù)約上門診斷、跟蹤檢查及心理保健咨詢服務(wù)等；使住戶入住圣莫麗斯別墅后真正心情開朗、身心健康。 為保證工程質(zhì)量達(dá)到高標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該建立由管理公司簽字才能發(fā)放工程尾款制度。 三、 圣莫麗斯 物業(yè)管理綜合服務(wù)費用測算（見附件） 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 48 第五章 發(fā)展商需配合的工作 為便于日后的銷售和管理， 物業(yè)管理公司 、 深圳市第一太平戴維斯物業(yè) 顧問公司將會在簽 訂 顧問 委托合同后，提供各方面相關(guān)的專業(yè)建議，希望貴司能給予重視，并加以相應(yīng)的改善； 在住宅區(qū)交接前，盡快辦理提交“一證三書”，即住宅區(qū)竣工綜合驗收證、交樓書、質(zhì)量保證書、使用說明書。 3. 消殺管理 為有效控制“ 圣莫麗斯 ”的“四害”密度，營造良好的生活居住環(huán)境，以“預(yù)防為主、全面達(dá)標(biāo)”為原則，根據(jù)季節(jié)而變化，制定相應(yīng)的消殺工作計劃。觀花觀果植物，花前施氮肥為主，促進(jìn)枝葉生長，為開花打基礎(chǔ)。保證供水水質(zhì)無污染及隱患，符合國家飲用水的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)對保潔員的管理，便于住戶監(jiān)督，特采取如下措施： 2． 負(fù)責(zé)住宅公 共 區(qū)域 的清潔、保潔工作 － 每天清掃地面、道路、公共停車位、綠化帶兩次以上并隨時保持 區(qū)域內(nèi)各公共場所無紙皮、煙頭、污跡、堆積物。 標(biāo)志完好無缺，字跡清晰，指示方向正確無誤，標(biāo)志牌干凈衛(wèi)生。 5 圍墻 有無裂縫，有無凹陷損壞，有無脫落、隱患。 每季進(jìn)行維修檢查，對系統(tǒng)進(jìn)行安全測試，燈桿每年刷漆一次。 系統(tǒng)暢通，無滲漏。 6 自行車房（棚） 地面是否平整，設(shè)施是否完好無缺。 每周檢查，及時維修。在住戶日常使用過程中，物業(yè)管理員至少每天巡視一次。其財務(wù)管理具有以下特點： 公平：具體體現(xiàn)在“誰使用，誰付費，誰受益，誰付費”，物業(yè)管理公司向全體住戶收取物業(yè)管理費，并對所有住戶實行公平收費 ； 公正：物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)制定，不但符合相關(guān)法規(guī)的要求，而且還符合業(yè) 主及用戶的實際需要 ； 合理：物業(yè)管理公司收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)管理水平相適應(yīng)，根據(jù)服務(wù)項目、服務(wù)質(zhì)量和管理水平，制定收費標(biāo)準(zhǔn)，合理收取管理服務(wù)費用 ； 公開：物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼實價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)以 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 36 及收費辦法，在經(jīng)營場所或收費地點公布，物業(yè)公司每 六 個月 向住戶公布物業(yè)管理費用的收入和支出賬目，讓每位住戶清楚了解管理費用的收支情況。 (1)公益活動 聯(lián)系醫(yī)療單位建立“ 圣莫麗斯 ”醫(yī)療中心，開展預(yù)防接種和普及醫(yī)療教育等工作。 獎懲嚴(yán)明，重獎重罰。 堅持查崗制度， 建立崗位登記檔案，保安巡邏交接班制度。 在別墅區(qū)內(nèi)設(shè)立 區(qū)域巡邏崗 ，對責(zé)任區(qū)內(nèi)的安全進(jìn)行檢查監(jiān)控，每棟別墅的防盜報警系統(tǒng)與監(jiān)控中心聯(lián)動，安全員對前幾環(huán)的預(yù)警信號，總控的預(yù)警信號進(jìn)行識別、判斷。對來人來訪人員進(jìn)行登記，同時通過對講系統(tǒng)或內(nèi)線電話與業(yè)主或物業(yè)內(nèi)部工作人員進(jìn)行溝通后，決定是否放行來訪人員，并及時通知監(jiān) 控中心、有關(guān)崗位安全員，了解來訪人員的動向，對可疑人員進(jìn)行跟蹤。以安全、有序為原則 ， 對物業(yè)內(nèi)每一點、每一區(qū)域進(jìn)行有效的控制，形成全方位、全天候、多視角、立體網(wǎng)狀安全防范體系。 外來人員控制 外來工作人員及訪客嚴(yán)格執(zhí)行出入登記制，限制人員活動區(qū)域；工作人員、來訪人員、裝修人員、施工人員上下班進(jìn)出由專車接送至目的地。 二、 擬采用的保安硬件設(shè)備 1. 巡更警備系統(tǒng) 2. 閉路監(jiān)控系統(tǒng) 3. 紅外線探測系統(tǒng) 4. 無線式家庭防盜系統(tǒng) 5. 電子墻－周界防越系統(tǒng) 6. 雙向控制汽車定位報警系統(tǒng) 7. 車輛有源啟動卡（讀感器） 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 26 三、 以技防為主 ，人防為輔的方式加強(qiáng)治安防范 1. 建立健全物業(yè)安全保衛(wèi)組織機(jī)構(gòu) 2. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛(wèi)目標(biāo)，做到點、面結(jié)合 3. 制定完善各項治安保衛(wèi)崗位職責(zé)； 4. 加強(qiáng)對保安員進(jìn)行職業(yè)道德教育與業(yè)務(wù)培訓(xùn)； 5. 建立正常的巡視制度，實行 24 小時值班制度； 6. 加強(qiáng)對 小 區(qū)內(nèi)機(jī)動車和非機(jī)動車的安全管理； 7. 完善“ 圣莫麗斯 ”內(nèi)各項安全防范設(shè)施； 8. 聯(lián)系區(qū)內(nèi)群眾，做好群防群治工作 9. 與周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒘己玫墓ぷ麝P(guān)系 ISO9000 質(zhì)量保證體系擬制定的管理規(guī)程； 四、 交通及停車場的管理 將充分利用停車場智能系統(tǒng)、電 視、紅外線監(jiān)控系統(tǒng)以及訓(xùn)練有素的專業(yè)管理人員，對停車場及交通場所進(jìn)行下 24 小時監(jiān)控管理，確保進(jìn)出車輛安全有序。 套餐內(nèi)容： 1. 室內(nèi)植物美好設(shè)計； 2. 盤景造型； 3. 時花選配； 4. 常綠、蔭生植物選配； 5. 兩月更換一次； 6. 定期上門維修； 7. 租用名貴花木； 8. 運送上門。 價格：根據(jù)客戶需求的項目、面積和數(shù)量等，視具體工作難度和工時進(jìn)行定價目，按照經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般家庭清潔價格在（人民幣）： 1520 元 /小時 之間 ，特殊的按實際情況商定。 提醒服務(wù) —— “秘書”可以按照住戶的預(yù)約登記，提供提醒服務(wù) 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 20 （會議、約會、生日、紀(jì)念日等）。 三、建立“前臺一站式”客戶服務(wù)中心標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容 咨詢服務(wù) 包括： 1） 物業(yè)室內(nèi)的設(shè)施開通使用咨詢 2） 物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施使用咨詢 (停車場、會所、商務(wù)中心等 )； 3） 物業(yè)租售中介信息咨詢； 4） 樓宇設(shè)施的維修受理（水電、空調(diào)、渠道等）； 5） 水電、物業(yè)管理等費用查詢。 投訴處理 —— 所有住戶 /租戶之投訴，必須記錄及妥善處理，同時要作定期分析及檢討業(yè)戶主要投訴項目。 c、 充分發(fā)揮統(tǒng)籌功能，針對一些特殊的問題，由管理處總經(jīng)理直接安排 相 關(guān)部門、人員配合處理； d、 有始有終 ,通過這個窗口跟進(jìn)問題的整個處理過程，負(fù)責(zé)向提出問題的 業(yè) 戶作回訪工作； 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 15 e、 向業(yè)戶提供一些與生活相關(guān)的便民服務(wù)，以贏得業(yè)戶的好感。通過購買合適的保險，可以規(guī)避管理上的風(fēng)險。同時，實行“二證一書”制度（即《裝修許可證》、《施工人員出入證》、《裝修責(zé)任書》）及裝修保證金制度，明確業(yè)主、施工單位、管理處各方參與者的權(quán)利和義務(wù)； b. 廣泛宣傳：在入伙裝修期間，通過案例及法規(guī)的形式，在 社區(qū)公告欄內(nèi)廣泛宣傳依法裝修的必要性和 重要性； 圣莫麗斯物業(yè)管理方案 12 c. 控制要點： 建議管理公司 根據(jù)不同的戶型提前制訂二次裝修控制要點，以文字和圖則的形式發(fā)放給申請裝修的業(yè)主及施工隊伍。 （ 2） 預(yù)防為主，嚴(yán)格管理，減少安全及消防隱患 1） 治安防范 a. 防范體系： 堅持“人防、技防 、物防三結(jié)合”的原則，在確保 24 小時無間斷監(jiān)控和巡邏的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮社區(qū)內(nèi)配置的 IC 卡門禁、攝像監(jiān)控、可視對講、電子巡更、周界報警、家居安防等智能系統(tǒng)的作用，建立立體交叉的安全防范體系； b. 封閉管理： 物業(yè)管理的安全 強(qiáng)調(diào)封閉式管理， 社區(qū)的所有出入口將實施嚴(yán)格管制，所有訪客及外來車輛均 實行“三級識別”制度，即大門崗（或車場崗）識別、大堂崗識別和業(yè)主識別。將通過審閱設(shè)計圖紙，察看施工現(xiàn)場、參加工程例會、組織業(yè)主意見征詢等形式，站在物業(yè)管理人和物業(yè)使用人的角度，就物業(yè)的規(guī)劃和設(shè)計提出建設(shè)性的意見，減少設(shè)計缺 陷； b. 盡早介入施工監(jiān)理。定期就物業(yè)管理工作對 小區(qū)業(yè)主進(jìn)行回訪和工作質(zhì)量調(diào)查，確保溝通渠道暢通，隨時根據(jù)需求對工作計劃進(jìn)行調(diào)整和改善。 推出國際“一站式管家”物業(yè)管理服務(wù)模試， 要求 相關(guān) 人員的文化素質(zhì)高，做事沉穩(wěn)干練、體貼周到 等 良好的個人素養(yǎng)。 我們將在傳統(tǒng)物業(yè)管理基礎(chǔ)上，高起點規(guī)劃 圣莫麗斯 的物業(yè)管理工作，推出國際“一站式管家”物業(yè)管理服務(wù)模試， 突顯 圣莫麗斯 的