【正文】 市景觀、綠化設(shè)計(jì)、消防、交通等規(guī)范的要求。供電采用功率因素自動(dòng)補(bǔ) 償裝置提高功率因素，減少電能損耗。 節(jié)水措施 （ 1）采用節(jié)水型施工設(shè)備，提高水資源利用率，降低水資源無效消耗。 三、社會(huì)環(huán)境 本項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃內(nèi) 無 化學(xué)污染源工業(yè)企業(yè)，項(xiàng)目附近無化學(xué)污染源，無易燃易爆物品倉(cāng)庫(kù)，無軍事設(shè)施。 環(huán)境空氣影響 分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目會(huì)排放哪些有害人體的 氣體 ， （ 2）項(xiàng)目排放的氣體污染物對(duì)周圍 環(huán)境 的影響， 環(huán)境噪聲影響 分析內(nèi)容 （ 1）項(xiàng)目工程施工中是否引起噪聲強(qiáng)度的增大， （ 2）項(xiàng)目所增加的汽車等交通工具產(chǎn)生的噪聲對(duì)項(xiàng)目區(qū)的影響， （ 3）項(xiàng)目噪聲強(qiáng)度、轟鳴聲對(duì)周圍地區(qū)日常生活秩序的影響。 （ 4）施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染； （ 5）建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。 （ 3）室外采用雨、污水分 流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 30 第 八 章 質(zhì)量保證體系及工程招投標(biāo)方案 第一節(jié) 質(zhì)量保證體系 該項(xiàng)目 工程難度大 ，任務(wù)重，應(yīng)建立 “ 政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理、企業(yè)自檢 ” 三級(jí)質(zhì)量保證體系。 建筑材料、電氣設(shè)備等采購(gòu)實(shí)行采購(gòu)招標(biāo)方式，確保設(shè)備質(zhì)優(yōu)、 價(jià)格合理。 潛在投標(biāo)人的要求 （ 1）邀請(qǐng)招標(biāo) 在我國(guó)范圍內(nèi)邀請(qǐng)有 甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)資質(zhì)、有乙級(jí) 監(jiān)理資質(zhì)的單位參加投標(biāo)。 （ 2） 《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程預(yù)算定額》（江西省單位估價(jià)表）上、下冊(cè)（ 2021版）。 37 二、 銷售收入預(yù)測(cè) 項(xiàng)目銷售收入 表 序號(hào) 項(xiàng)目 建筑面積（ ㎡ ） 銷售單價(jià) （元 /㎡ ） 總價(jià)（萬元） 一 銷售收入 231,244 1 住宅 260,868 4,500 117,390 2 辦公 75,467 6,500 49,054 3 商業(yè) 45,000 8,000 36,000 4 旅館業(yè) 20,000 5 車庫(kù) 3,600個(gè) 8萬元 /個(gè) 28,800 二 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 按銷售收入的 11%計(jì)收 25,437 三 銷售凈收入 銷售收入 稅費(fèi) 205,807 根據(jù) 項(xiàng)目 的進(jìn)展情況，結(jié)合 南昌市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，我們?cè)O(shè)定 銷售期為 2 年， 假設(shè) 2年后全部銷售完畢。若 FNPV 大于或等于 0，說明項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益 率的要求，在財(cái)務(wù)上是可以接受的；若 FNPV 小于 0，則項(xiàng)目不可接受。 本項(xiàng)目的動(dòng) 態(tài)投資回收期 Pb=（ ） +|45,311|/52,551 = 年 43 競(jìng)標(biāo) 指引 因素變化情況 項(xiàng)目指標(biāo) 敏感性分析結(jié)果 價(jià)格區(qū)間 開發(fā)價(jià)值（萬元） 總地價(jià)（萬元） 總投資（萬元） 稅前利潤(rùn) 稅后利潤(rùn)（萬元） 稅后成本利潤(rùn)率 基本方案 231244 22,360 143,134 62,673 47,005 % 地價(jià)變化 （萬元 /畝） 110 231,244 24,596 145,370 60,437 45,328 % 保守叫價(jià)區(qū)間 120 231,244 26,832 147,606 58,201 43,651 % 130 231,244 29,068 149,842 55,965 41,974 % 140 231,244 31,304 152,078 53,729 40,297 % 150 231,244 33,540 154,314 51,493 38,620 % 160 231,244 35,776 156,550 49,257 36,943 % 競(jìng)爭(zhēng)叫價(jià)區(qū)間 170 231,244 38,012 158,786 47,021 35,266 % 180 231,244 40,248 161,022 44,785 33,589 % 190 231,244 42,484 163,258 42,549 31,912 % 200 231,244 44,720 165,494 40,313 30,235 % 210 231,244 46,956 167,730 38,077 28,558 % 風(fēng)險(xiǎn)叫價(jià)區(qū)間 220 231,244 49,192 169,966 35,841 26,881 % 230 231,244 51,428 172,202 33,605 25,204 % 240 231,244 53,664 174,438 31,369 23,527 % 250 231,244 55,900 176,674 29,133 21,850 % 44 可行性研究結(jié)論 （ 1）項(xiàng)目地理位置優(yōu) 越，有一定的規(guī)模，利于開發(fā)，并樹立公司品牌。 （ 5） 建議土 地競(jìng)標(biāo) 160～ 200 萬元 /畝為合理競(jìng)價(jià)區(qū)間，若遇強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，不宜超過 250 萬元 /畝。 動(dòng)態(tài)投資回收期（ Pb） 42 是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需時(shí)間，是反映開發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。 項(xiàng)目總投資） 100% =（ 47,005247。 行業(yè)基準(zhǔn)收益率取 10%（ Ic=10%） 。 二、估算依據(jù) 建設(shè)單位提供的資料。 公告發(fā)布 根據(jù)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《招標(biāo)公告發(fā)布暫行辦法》，該項(xiàng)目將在國(guó)家公開發(fā)行的報(bào)刊上刊登資格預(yù)審公告，初步擬定在 南昌 日?qǐng)?bào) 刊登。施工單位要接受質(zhì)監(jiān)對(duì)其資質(zhì)和質(zhì)量保證體系的監(jiān)督檢查，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程 進(jìn)行施工，對(duì)每道工序都要按質(zhì)量要求，確定施工工序，并對(duì)施工的工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。一切單位和個(gè)人，必須根據(jù)水土保持的要求，加強(qiáng)管理，采取水土保持措施，防止水土流失和生態(tài)環(huán)境惡化。 29 使用中的環(huán)保 （ 1）排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。 （ 3）地塊周圍樹立高于 2m 的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。 項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)期間對(duì)周邊環(huán)境的影響主要是生活中產(chǎn)生的廢棄垃圾和污水、廢水、糞便，以及廚房洗涮水、油污和排放的油煙等。大氣環(huán)境符合二級(jí)大氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，水環(huán)境質(zhì)量符合國(guó)家地表水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)中三類水體指標(biāo)。 （ 7）氣體放電燈加電容補(bǔ)償，使功率因數(shù)不小于 ； （ 8）有條件地區(qū)鼓勵(lì)采用可再生能源，如被動(dòng)或主動(dòng)太陽(yáng)熱能等環(huán)保新型能源，減少能耗。 二、節(jié)能、節(jié)水措施 節(jié)能措施 （ 1）采用節(jié)能型新技術(shù)、新工藝機(jī)電設(shè)備，不選用已公布淘汰的機(jī)電產(chǎn)品。 南昌 五十年一遇的洪水水位是 ，本項(xiàng)目處于 南昌 城市防洪堤保護(hù)范圍內(nèi) 。據(jù)此，測(cè)算項(xiàng)目銷售價(jià)格如下表： 項(xiàng)目銷售價(jià)格一覽表 物業(yè)類型 均價(jià) 商業(yè) 8,000元 /㎡ 住宅 4,500元 /㎡ 辦公 6,500元 /㎡ 車庫(kù) 80,000元 /個(gè) 這里的價(jià)格，是一種展望預(yù)估價(jià)格，是對(duì)地塊價(jià)值未來競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)及本項(xiàng)目樓盤供應(yīng)量等諸多因素綜合權(quán)衡而初定 價(jià)格 ，由于諸多因素的不確定性，因此本處給出的僅為項(xiàng)目整個(gè)銷售過程中的 均價(jià) 。 單位開發(fā)成本測(cè)算表 序號(hào) 成本名 稱 住宅 （元 /㎡） 辦公 （元 /㎡） 商業(yè) （元 /㎡） 1 土地成本 535 535 535 2 契稅 21 21 21 3 建筑安裝工程費(fèi) 1500 1600 1500 4 前期工程費(fèi)用 83 83 83 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 380 380 380 6 管理費(fèi)用 70 70 70 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 146 146 146 8 銷售費(fèi)用 70 70 70 9 開發(fā)期規(guī)費(fèi) 80 80 80 10 不可預(yù)見費(fèi) 70 70 70 11 其它費(fèi)用 70 70 70 12 銷售稅費(fèi) 495 715 1880 13 成本合計(jì) 3,520 3,840 4,905 開發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值 類別 分項(xiàng) 住宅 （元 /㎡） 辦公 （元 /㎡） 商業(yè) （元 /㎡） 成本合計(jì) 3,520 3,840 4,905 預(yù) 期利 潤(rùn) 率 25% 45% 45% 利潤(rùn) 880 1728 2207 成本 +利潤(rùn)價(jià)格 （元 /㎡） 4400 5568 7112 預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)期望值： 住宅為 25%， 商業(yè)、 辦公 均 為 45%。 17 第 四 章 價(jià) 格定位 一 、定價(jià)方法 “ 成本 ＋利潤(rùn)” 定價(jià)法 將產(chǎn)品的成本加上預(yù)期利潤(rùn)，具體額度由開發(fā)商調(diào)控，即為最基本的定價(jià)方法。從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看， 2021 年南昌市國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速 16 穩(wěn)定發(fā)展，上半年南昌市 GDP 同比增長(zhǎng) %，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長(zhǎng) %，全年二項(xiàng)指標(biāo)預(yù)計(jì)將分別增長(zhǎng) 13%和 30%以上；從金融信貸政策來看，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)正處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵，因此，積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策仍是年內(nèi)的基本政策，下一階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將以加大對(duì)“新國(guó)十條”等已出臺(tái)的房地產(chǎn)政策落實(shí)為主，而出臺(tái)更為嚴(yán)格的新政可能性不大。 2021 年以來，南昌市商品住房庫(kù)存量一直保持年初水平，變化不大，商品住房銷售周期約 5 個(gè)月左右，有效供應(yīng)量仍顯不足，反映出目前南昌市商品房供求關(guān)系沒有發(fā)生質(zhì)的變化，給穩(wěn)定房?jī)r(jià)帶來不利。 近期土地成交情況顯示，開發(fā)企業(yè)對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)后勢(shì)保持謹(jǐn)慎樂觀態(tài)度，大部分土地以底價(jià)成交。 商品房銷售情況 銷售量環(huán)比增長(zhǎng) 2021 年 11 月份市區(qū)商品房銷售 萬㎡，同比增長(zhǎng) %，與上月環(huán)比增長(zhǎng) %；其中：住宅銷售 3053 套，面積 萬㎡，同比分別增長(zhǎng) %和 %，與上月環(huán)比分別增長(zhǎng) %和 %。 商品房供應(yīng)情況 規(guī)劃報(bào)建量大幅增加。道路交通的改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起了十分積極的推動(dòng)作用，給房地產(chǎn)帶來前所未有的發(fā)展契機(jī)。此外， 南昌 市還大力推廣 “ 一村一品 ” 工程，并通過扶持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技園建設(shè)，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)，以提高農(nóng)產(chǎn)品的科技含量和品質(zhì)，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。按照 “ 戶集、村收、鄉(xiāng)鎮(zhèn)運(yùn)、縣區(qū)處理 ” 的模式和流程，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村垃圾無害化處理。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 2021 年 110 月，全市 50 萬元以上固定資產(chǎn)完成投資 億元，增長(zhǎng)%；其中：第一產(chǎn)業(yè)和 第二產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，累計(jì)完成投資 億元和 億元，分別增長(zhǎng) %和 %，工業(yè)完成投資 億元，增長(zhǎng) %。 據(jù)了解， 2021 年 1 月至 9 月，全市實(shí)現(xiàn) GDP 總量 億元，同比增長(zhǎng)%；財(cái)政總收入 億元，同比增長(zhǎng) %；一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；新批外商投資企業(yè) 197 家，同比增長(zhǎng) %；實(shí)際利用外資 億美元，同比增長(zhǎng) 18%； 7 進(jìn)出口總值 億美元，同比增長(zhǎng) %，增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)良好態(tài)勢(shì) 。西挽西山，北望梅嶺，贛江穿城而過，“城在湖中，湖在城中”。 （ 4）由分析可知，項(xiàng)目銷售價(jià)格的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng) 濟(jì)效益指標(biāo)最為敏感。 項(xiàng)目交通便利，多路公交車直達(dá)老城區(qū)。商業(yè)配套：臨近 “ 楓廬新天地 ” 昌北商業(yè)中心 ； 銀行：南昌銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄、洪都農(nóng)村商業(yè)銀行；通訊：中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)電信、聯(lián)通 ； 餐飲：紅寶石酒店、菜肴故事、金玉滿堂酒店、新金福緣大酒店 ； 醫(yī)院：南昌經(jīng)開區(qū)醫(yī)院、蛟橋醫(yī)院、南昌 同濟(jì)醫(yī)院昌北分院 。 （ 3）本項(xiàng)目利潤(rùn)指標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要依靠居住部分的價(jià)值實(shí)現(xiàn)。 南昌的自然環(huán)境優(yōu)美，山環(huán)水繞，風(fēng)光綺麗。地方財(cái)政一般 預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 南昌 市稅收收入占財(cái)政總收入比重由去年一季度的 %，提高到去年全年的 %，在全省 11 個(gè)設(shè)區(qū)市中位居第一。 2021 年，南昌市財(cái)政列支專項(xiàng)資金，在南昌、新建、進(jìn)賢、安義四縣興建了污水處理廠，并當(dāng)年投入運(yùn)營(yíng)。南昌、新建等縣瀕臨鄱陽(yáng)湖，素有 “ 江南糧 倉(cāng) ” 之稱，南昌市通過大興農(nóng)田水利建設(shè)，提高耕地的持續(xù)增產(chǎn)能力，預(yù)計(jì)全年糧食總產(chǎn)達(dá) 億公斤，連續(xù) 6 年實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增收目標(biāo)。