【正文】 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真。 根據(jù)本次調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果的顯示，我們認(rèn)為該城市在近五年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展總體態(tài)勢良好，市場開發(fā)環(huán)境的改變給房地產(chǎn)帶來的機(jī)遇會越加明顯。 ? 市場分析結(jié)論 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 41 頁 共 197 頁 41 自貴港市的商品房開發(fā)步入快速發(fā)展的軌道 以來，不斷更新?lián)Q代的產(chǎn)品及強(qiáng)大的宣傳攻勢帶給貴港市人們的沖擊是巨大的。 地址：貴港市吉田大廈 10 樓 1216室 電話： 07755909866 傳真： 07755909866 網(wǎng)址： 第 39 頁 共 197 頁 39 隨著市場集中度的不斷提高，大中型房地產(chǎn)企業(yè)的競爭將越來越激烈，加上消費(fèi)者的選擇標(biāo)準(zhǔn)越來越嚴(yán)格， 消費(fèi)越來越理性化， 單一的價(jià)格、區(qū)位、配套已不能滿足其多方面需求，因此商品住宅要有效占領(lǐng)市場，就要具備較全面的綜 合品質(zhì) 才能滿足消費(fèi)者 。價(jià)格呈現(xiàn)市中心抗跌性強(qiáng)，動遷需求成“強(qiáng)市亮點(diǎn)”。商品房新開工面積成倍增長，竣工面積增幅回落較快。 但是貴港產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展剛剛起步，對寫字樓的需 求有所加大，從目前市面寫字樓推貨銷量看，供求 還是相對穩(wěn)定 。 ③ 小結(jié)：商業(yè)物業(yè)借勢上位，供求雙方同看全 在調(diào)控持續(xù)的背景下 ，轉(zhuǎn)“住”為“商”的現(xiàn)象明顯， 受調(diào)控影響 ，住宅 已失去了投資的“進(jìn)場卷” 。 而在政策較為平穩(wěn)的背景下 ， 商品房銷售 和價(jià)格基本保持穩(wěn)定 。 ? 新城區(qū)規(guī)劃 根據(jù) 《 貴港市（ 20212030）城市規(guī)劃》， 以同濟(jì)大道為界，形成兩片（ “ 西部綜合片區(qū) ” 和 “ 東部臨港工業(yè)片區(qū) ” ）三軸（沿郁江城市發(fā)展軸、綜合片區(qū)發(fā)展軸、臨港工業(yè)發(fā)展軸）發(fā)展空間結(jié)構(gòu)。近年來在政府的積極推動下，港北區(qū)已成為貴港城市中心，配套也越來越完善： 根據(jù) 20212030 年規(guī)劃，港北區(qū)區(qū)域功能結(jié)構(gòu)將更趨于合理，功能設(shè)施將得到更加的完善。 以下對 2021 年的各類政策進(jìn)行簡要預(yù)測： ? 嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，支持以自住型為主的需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)、投資性購房，合理引導(dǎo)住房需求 ； ? 加大中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房建設(shè)力度，調(diào)整住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，完善住房供應(yīng)體系，保持房價(jià)基本穩(wěn)定 ； ? 加大對房地產(chǎn)市場信息的披露，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，引導(dǎo)房 地產(chǎn)企業(yè)參與縣域城鎮(zhèn)建設(shè) 。 分類 經(jīng)濟(jì)實(shí)力 調(diào)控后至今購住宅名額 調(diào)控 后 至今 客群總量 調(diào)控 前主流需求物業(yè)類別 調(diào)控后至今 主流需求物 業(yè)類別 住宅需求 投資者 強(qiáng) 多數(shù)無 很小 各類住宅物業(yè) 對住宅從短炒獲利轉(zhuǎn)向長線投資；或轉(zhuǎn)向其他投資品：商鋪、寫字樓等 過渡型自住客 弱 多數(shù)有 小 公寓、兩房 轉(zhuǎn)向小面積兩房或2+1房 剛需自住客 較弱 多數(shù)有 大 2+1房、三房 追求一步到位購房，對兩房需求量小，需求轉(zhuǎn)向 2+三房 改善型剛需客 較強(qiáng) 多數(shù)有 小 三房、四房、3+1房 追求一步到位購房，對小面積三房需求少，多需求中大面積戶型 改善型客戶 強(qiáng) 多數(shù)無 很小 四房、 3+1房、樓中樓 、別墅 對產(chǎn)品需求變化小 享受型 最強(qiáng) 多數(shù)無 非常小 大四房、五房、 樓中樓、別墅 對產(chǎn)品需求變化小 （ 注：未有政策對商業(yè)及辦公物業(yè)進(jìn)行限制，在此不對商業(yè)、寫字樓客戶進(jìn)行影響分析 ） 對 供應(yīng)方： 對于商品房供應(yīng)商來講，在 2021 年的一季度 成交 較為 低迷，庫存 持續(xù) 的積壓， 資金 日益 吃緊 等各種困難后， 終于 在二季度 迎來了剛需釋放潮， 樓市將 “ 止跌回穩(wěn) ” ，加上 地方樓市“微調(diào)”、 貸款優(yōu)惠、利率下調(diào)等多重利好因素， 從二季度 開始 樓市 逐漸轉(zhuǎn)好 ，許多開發(fā)商也開始趁勢暖春，推出不少新盤， 到了 10月份后相當(dāng)部分的項(xiàng)目已完成全年任務(wù)，使得四季度后期出現(xiàn)了“保價(jià)縮量”的情 況出現(xiàn)。 ? 全國政策 2021年宏觀調(diào)控政策剖析 2021 年 出臺的政策相對不多，其中 包括差別化住房信貸 和降息等金融方面的 政策 和對閑置土地處理的新規(guī)定 等 。 貴港房地產(chǎn)市場目前處于初級短板發(fā)展階段。 今年部分樓盤的最高價(jià) 達(dá)到 了 6000 元的貨量難以通過市場，消費(fèi)者產(chǎn)生了抗拒心理。目前在售產(chǎn)品建筑類型多為兩梯四戶的高層住宅為主，客戶對電梯房的接受度正在逐漸改善；多客戶還是喜歡樓梯房 ，由于土地資源較少，總價(jià)高，樓梯房逐漸被電梯房取代。目前的均價(jià)區(qū)間為 39004380 元 /㎡，該價(jià)格區(qū)間對于港南區(qū)的居民還在其承受范圍內(nèi) ， 對銷售的阻力相對不大 。 轄 6 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng) 1 個辦事處，總面積 1089 平方公里，人口 萬人。 ⑤西江產(chǎn)業(yè)園西組團(tuán)：生態(tài)型工業(yè)組團(tuán)，重視生態(tài)環(huán)境建設(shè)，提升發(fā)展質(zhì)量和土地利用效率。 “三區(qū)”：即西部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)、中部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)和東部城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)區(qū)。近年來貴港市房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在港北、港南區(qū)，接下來我們著重對這兩個區(qū)域進(jìn)行研究。 貴港市固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)發(fā)展 社會固定資產(chǎn)投資額1 8 6 . 4 92 9 0 . 1 83 4 6 . 8 44 2 9 . 9 75 2 8 . 8 61 2 . 9 4 2 0 . 4 53 9 . 0 3 5 1 . 7 66 8 . 3 21 5 5 . 95 8 . 6 11 2 9 . 4 31 5 0 . 5 21 6 . 8 4 1 9 . 6 83 3 . 5 62 3 . 7 801002003004005006002021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年固定資產(chǎn)投資 ( 億元 ) 房地產(chǎn)投資額（億元） 數(shù)據(jù)來源：貴港市統(tǒng)計(jì)局 20212021 年以來，貴港市固定資產(chǎn)投資保持較快增長勢頭，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。預(yù)計(jì) 2021 年全區(qū)房地產(chǎn)市場將保持平穩(wěn)增長，但受 調(diào)控政策 的 持續(xù) 影響，未來樓市 發(fā)生重大變動的可能性不大 ， 而隨著調(diào)控政策的逐步細(xì)致化，房價(jià)仍會以正常的速度向前發(fā)展 。 11月份工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價(jià)格下降 %，降幅比 10 月份擴(kuò)大 個百分點(diǎn)， 111 月下降 %。目 錄 第一部分 項(xiàng)目市場環(huán)境研究 ?????????????????? 2 一、總體市場研究 ………………………………………………………………………… 2 二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析 …………………………………………………………… ..27 三、 競爭項(xiàng)目市場研究 ………………………………………………………………… 42 第二部分 項(xiàng)目消費(fèi)市場需求分析 ?? ???????????? ???? 87 一、區(qū)域客戶群體分析 …………………………………………………………………… 87 二、區(qū)域客戶群和特征 …………………………………………………………………… 88 三、區(qū)域市場消費(fèi)需求分析 ………………………………………………………… … ..… 91 四、目標(biāo)消費(fèi)者分析 ………………………………………………………… ………… ..… 93 第三部分 項(xiàng)目綜合態(tài)勢分析 ?? ??????? ????????? ????? 112 一、項(xiàng)目理解 ………………………………………………………… ………………… .… 112 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 …………………………………………………………… ………… 114 三、項(xiàng)目資源整合和利用 ………………………………………………………… …… .… 121 四、項(xiàng)目核心競爭力分析 ………………………………………………………… …… … 123 第四部分 項(xiàng)目 綜合發(fā)展定位分析 ?? ?? ???????????? 125 一、項(xiàng)目定位發(fā)展方向 …………………………………………………………… …… .. 125 二、項(xiàng)目整體市場定位 …………………………………………………………………… 126 三、項(xiàng)目主題形象定位 …………………………………………………………………… 127 四、產(chǎn)品定位 …………………………………………………………………… ………… 127 五、 項(xiàng)目推廣語 ………………………………………………………………… ……… … 128 六、案名建議 …………………………………………………………………… ……… .. 130 七、項(xiàng)目客戶群體定位 …………………………………………………………………… 132 八、 項(xiàng)目價(jià)格定位分析 …………………………………………………………………… 133 第五部分 項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃部分 ?? ?? ????????????? 136 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃 ………………………………………………………………… …… … 137 二、開發(fā)計(jì)劃及開發(fā)時(shí)間建議 …………………………………………………………… 138 三、戶型設(shè)計(jì)建議 …………………………………………………………………… …… 143 四、項(xiàng)目附加值的建議 …………………………………………………………………… 147 第六部分 項(xiàng)目整體營銷推廣部署策略 ?? ?? ?????????? 156 一、整體營銷戰(zhàn)略目標(biāo) …………………………………………………………………… 156 二、整體營銷思路 …………………………………………………………………… …… 156 三、整體營銷策略 ………………………………………………………………… … … … 158 四、整體推售部署 ………………………………………………………………… …… … 165 五、入市時(shí)機(jī)分析 ………………………………………………………………… …… … 169 六、銷售手段建議 ………………………………………………………………… …… … 172 七、銷售接待中心現(xiàn)場 …………………………………………………………………… 174 八、項(xiàng)目媒體包裝策略 ………………………………………… ………………………… 178 第七部分 臨江地產(chǎn)地塊的經(jīng)濟(jì)效益分析 ?? ?? ?????????? 180 一、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ……………………………………………………………… 180 二、預(yù)計(jì)銷售收入 ………………………………………………………………… …… … 181 三、項(xiàng)目投資估算 ………………………………………………………………… …… … 181 四、項(xiàng)目開發(fā)利潤分析 ……………………… …………………………………………… 186 五、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 …………………………………………………………………… 187 六、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 ………………………………………………………………… 187 七、利潤及利潤率、收益率測算 …………………………………………………………… 189 第八 部分 項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)評估與控制 ?? ?? ??????????? 191 一、項(xiàng)目實(shí)施的主要風(fēng)險(xiǎn)因素 分析 ……………………………………………………… 191 二、敏感性分析 …………………………………………………………………… … … ..193 第 九 部分 綜合評價(jià) ??? ?? ?? ?????????????? 196 第一部分 項(xiàng)目市場環(huán)境研究 一、 總體市場研究 2021年 111 月廣西經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 情況 111 月，全區(qū)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)定增長，固定資產(chǎn)投資較快增長，對外貿(mào)易繼續(xù)回升，財(cái)政金融保持增長，居民消費(fèi)價(jià)格平穩(wěn)。 六、 工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格降幅繼續(xù)收窄 11 月份全區(qū)工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格（ PPI）同比下降 %，降幅比 10月份收窄 個百分點(diǎn)，連續(xù) 2個月收窄， 111 月下降 %。 2021年廣西房地產(chǎn)市場簡析 2021 年，隨 著國家宏觀調(diào)控政策的作用逐漸凸顯，廣西房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整之后出現(xiàn)快速反彈：房地產(chǎn)開發(fā)投資逐月加快，房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模逐步恢復(fù)，商品房銷售市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)信貸的快速增長以及銷售的迅速回暖為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長提供了充裕的資金的來源。以貴港市目前 GDP 的增速來看，貴港市房地產(chǎn)仍有投資增長的空間。 城市傳統(tǒng)行政片區(qū)分析 在行政區(qū)劃分方面，貴港市共有 3 個 區(qū)，一個縣， 1 個市（縣級），即港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘區(qū)、平南縣、桂平市。 發(fā)展空間結(jié)構(gòu)。 ④城北組團(tuán)：市級行政辦公中心、商務(wù)中 心、文化中心和綜合型居住社區(qū)。港南區(qū)是地級貴港市成立后設(shè)立的縣級建制區(qū)，并于 1996 年 6 月 28 日正式掛牌成立。港南區(qū)的房地產(chǎn)市場 已經(jīng)進(jìn)入初步發(fā)展期 ， 雖然 土地需求不及港北區(qū)緊張，土地的價(jià)格相對較低， 但是隨著開發(fā)的不斷推進(jìn)，價(jià)格也在逐年上漲； 港南樓盤的物業(yè)類型以多層和小高層為主，適應(yīng)貴港人的需求。