【正文】 ?。?、世紀(jì)果嶺海（企業(yè)會所）為主 深圳頂級 豪 宅客戶置業(yè) 特征 ： 日常休閑方式05101520253035朋友聚會旅游 美食 美容 藝術(shù) 時尚 看書看電視 看電影上網(wǎng)卡拉O K 逛公園 逛商場喝茶吃早茶 打麻將桑拿 按摩 游泳古董鑒賞高爾夫游艇 爬山中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 33 8582567234510 10 20 30 40 50 60 70 80 90區(qū)位產(chǎn)品發(fā)展商品牌和物管景觀、環(huán)境價格升值潛力購房驅(qū)動因素了解渠道廣告路牌38%報紙13% 電視1%親友介紹45%網(wǎng)絡(luò)1%直郵2%親友介紹 廣告路牌報紙 直郵網(wǎng)絡(luò) 電視 區(qū)位、產(chǎn)品以及社區(qū)的環(huán)境成為客戶關(guān)注的重要顯性因素，同時物業(yè)的升值潛力以及物管、安防成為客戶關(guān)注的隱性敏感因素； 豪宅 客戶置業(yè)體現(xiàn)出較強的圈層現(xiàn)象，對家人以及同層級的朋友有較高的信任度， 豪宅客戶對豪宅的稀缺保值性、增值性普遍看好，認(rèn)為房地產(chǎn)投資是目前抗通漲不錯的選擇。家庭以 3 口之家偏多。 4口之家。從事房地產(chǎn)開發(fā)。 根據(jù)世聯(lián)豪宅客戶平臺，抽樣調(diào)查與分析： 客戶姓名 基本特征 所購物業(yè)狀況 柯先生 35 歲， 3口之家，小孩在上幼兒園。 ? 從幸福里的成交情況看，盡管香港客戶的比例達(dá)到了 31%，但是大部分客戶為港籍大陸人士，其香港本地客戶比例較小。 ? 深圳大企業(yè)基礎(chǔ)較好，有大量中高端企業(yè)管理人員： 深圳目前擁有大型企業(yè)13980家，高新技術(shù)企業(yè) 3086家 羅湖豪宅客戶分析 羅湖豪宅客戶特征： 以羅湖高端豪宅為例，分析羅湖豪宅客戶的特征與需求 ： 成交客戶年齡，集中在 3545 歲之間； 事業(yè)有成，家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定， 以高級公務(wù)員、企業(yè)中高管及生意人為主。別墅 350 ㎡ 波托菲諾香山里一期 小高層、 TH、多層 9 2021 年下 500 150180 ㎡ 后海 寶能太古城北區(qū) 高層 —— 2021 年 剩余約847 套 主力戶型 100180 ㎡ 鴻威海怡灣畔 別墅 +小高層+高層 2021 年 剩余 約690 套 主力戶型 150170 ㎡ 君匯新天 高層 10 2021 年 剩余約300 套 主力戶型 140170 ㎡ 三湘海尚 別墅 +高層 2021 年 剩余291 套 主力戶型 140170 ㎡ 灣廈海境界 高層 +小高層 35 2021 年以后 1 期1168 戶 —— 后海漢森項目 高層 10 20212021 年 —— 1 期以 85145 的 2 房、 3 房和 4房為主， 2 期定位中 名居項目 高層 10 2 2021 年 540 套 主力戶型 110130 的 3 房，140160 的 4 房 澳城 2 期 高層 2021 —— 110140 的 3 房， 140160 的 4房 前海 香格名苑項目 高層 2021 年 368 套 130160 的 3 房和 4 房 大南山 19個城市住宅更新改造項目 ： 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 19 區(qū)域 項目 占地 公頃 建面 萬平 住宅 萬平 配建 關(guān)內(nèi) 石廈村改造 配建體育活動場地、 社會停車場、公共廁所 新洲村改造 預(yù)計面積 90180 平 南光村改造二期 配建酒店一座，文化活動站，社區(qū)健康服務(wù)中心，社區(qū)服務(wù)用房，垃圾站、公共廁所 寶城 22 區(qū)改造一期 提供 30 班小學(xué)用地，配建 12 班幼兒園一所 水灣村改造 配建社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)級文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居 委會、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所 田廈新村改造 配建垃圾收集站一處 灣廈村改造 配建 9 班幼兒園一所、社區(qū)健康服務(wù)中心、居住小區(qū)及文化室、社區(qū)活動場地、社區(qū)居委會、社區(qū)警務(wù)室、社區(qū)服務(wù)站、環(huán)衛(wèi)工人作息站、公共廁所 關(guān)外 龍華郭嚇舊村改造 配建 6 班幼兒園一所，社區(qū)健康服務(wù)中心、社區(qū)居委會、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 西鄉(xiāng)莊邊舊村改造一期 社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所 民治牛欄前舊村改造 配建社區(qū)服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室、郵電所、垃圾收集站、公共廁所。 根據(jù)計劃中有關(guān)商品住房建設(shè)結(jié)構(gòu)的安排，在深圳 2021 年度計劃建設(shè)的商品住房中，本年度住房用地 (不含存量用地 )建設(shè) 萬套，建筑面積 萬平方米 。 資源型二手房整體價格 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 11 典型項目： 淘金山 典型項目： 百仕達(dá)樂湖 典型項目： 幸福里 基本情況 總用地： 總建面： 容積率： 主力戶型 150 平米三房， 170190 平米四房 資源 北靠無名山，南臨東湖、遙望梧桐山風(fēng)景區(qū)及仙湖植物園，依山傍水、群山環(huán)繞，風(fēng)水寶地； 價格 （二手） 整體均價： 萬 /平 樓王均價： 萬 /平 客戶情況 私企業(yè)主 /公務(wù)員及泛公務(wù)員 /金融行業(yè)從業(yè)人 員成為大面積 /高總價單位重要客戶群 銷售情況 （ 06 年） 150m2 三房 /170190m2 四房走量較好，220240m2 大面積四房量少開盤迅速消化 當(dāng)前二手房成交主力面積為 170 平單位 基本信息 占地面積 : 平方米 總建筑面積 :317784 平方米 容 積率 : 資源 享受深圳水庫資源 主力戶型 115121m2/140m2 三房， 180194m2 四房 價格 均價 萬 /m2 銷售情況 開盤銷售一般 相對走量產(chǎn)品為 115121m2 小三房 /140143m2 中三房及樓王 180192m2 大四房 基本信息 占地面 積 :14277 平方米 總建筑面積 :110000 平方米 容積率 : 核心價值 配套 最完善的高品質(zhì)都市綜合體配套；產(chǎn)品 最高品質(zhì)的建筑和裝修配置；服務(wù) 最高水準(zhǔn)的住宅物業(yè)服務(wù)體系 戶型 經(jīng)濟(jì)型 90 95 ㎡ 舒適型 140145 ㎡ 豪華型 180 ㎡以上 價格 均價 4 萬 /m2 銷售情況 10 個月實現(xiàn) 40 億 5 個月 762 套， 150 天，平面單位全面售罄，每棟 推出近 100%解 籌率，周均消化速度 2030 套 中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 12 羅湖市場小結(jié)： ，城市土地緊缺，整體供應(yīng)稀缺；新增供應(yīng)以點狀、中小規(guī)模為主，市場均價為 /平， 09年幸福里入市，整體拉升羅湖市場 均價，當(dāng)前均價回落到 23221元 /平米 ； ， 08 年至今部分城市豪宅入市，拉升140200平大戶型產(chǎn)品供應(yīng)放大； ，但價格低洼，為 萬 /平，為關(guān)內(nèi)價格低點； 、蓮塘等資源區(qū)域，以自然山景為主要依托，資源 普通且供應(yīng)年限較早， 逐步 淡出深圳豪宅市場 ，早期淘金山花園，當(dāng)前實現(xiàn)二手均價 萬 /平，樓王實現(xiàn) 3 萬 /平，輻射羅湖客戶為主；當(dāng)前僅有百仕達(dá)樂湖，依托稀缺水庫資源，實現(xiàn)均價 /平，進(jìn)入全市高端豪宅層級； ，存在一定的價格箱體，整體價格在 /平 ，中大戶型成交活躍 。中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 1 謹(jǐn)呈： 中信 深圳 （集團(tuán)）有限公司 中信大望村舊改 項目 項目 前期 報告 世聯(lián)地產(chǎn) 2021年 2月中信大望村舊改項目 前期市調(diào) 報告 2 目 錄 第一部分 項目本體分析及初步研判 .............................................................................. 4 一、項目分析 ...................................................................................................................... 4 項目所在區(qū)域 .............................................................................................................. 4 項目用地范圍與地塊現(xiàn)狀 ......................................................................................... 5 項目四至 ...................................................................................................................... 6 項目交通 ...................................................................................................................... 7 限制情況 ...................................................................................................................... 7 項目地塊優(yōu)劣勢小結(jié) ................................................................................................... 7 第二部分 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與供應(yīng)趨勢研究 .................................................................. 8 一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 ................................................................................................. 8 羅湖房地產(chǎn)現(xiàn)狀與資源型項目現(xiàn)狀分析 ................................................................ 8 羅湖市場宏觀分析 ................................................................................................ 8 羅湖資源型項目分析 .......................................................................................... 10 深圳高端資源型市場現(xiàn)狀分析 ............................................................................... 12 高端資源型典型項目分析 ........................................................................................ 15 深圳豪宅市場現(xiàn)狀小結(jié) ............................................................................................ 16 二、房地產(chǎn)未來供應(yīng)與發(fā)展趨勢 ................................................................................... 16 深圳房地產(chǎn)未來供應(yīng)與發(fā) 展趨勢 ............................................................................ 16 深圳住房用地供應(yīng) ...............................................................................