【正文】 會(huì)的規(guī)劃面積為 400 公頃 ,上海世博會(huì)將充分發(fā)揮濱水特點(diǎn)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，建造一批大型文化、會(huì)議、展覽、居住、休閑娛樂和商業(yè)服務(wù)設(shè)施 ,這些設(shè)施連同綠色走廊（淀山湖是上海飲用水源地，本項(xiàng)目的沿湖區(qū)域正是此綠色走廊的一小部分）和運(yùn)河 ,都將在世博會(huì)后予以保留，并發(fā)展成為上海重要的文化博覽中心和特色濱江居住區(qū)。 “ 上海如有一份幸運(yùn)，世界將添一片異彩。古今中外，“借勢(shì)”、“造勢(shì)”成功事例很多 ，這里不再贅述。我們應(yīng)當(dāng)利用這些優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出比上海郊區(qū)和深山湖島景區(qū)更好的的高尚社區(qū)。 本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)注意的另一個(gè)問題是水鄉(xiāng)花園區(qū)的建設(shè)規(guī)模問題，目前周邊的大多數(shù)別墅區(qū)幾乎都是僅考慮居住區(qū)和配套的會(huì)館，還有一些品質(zhì)不高的高爾夫球場(chǎng)。與中國和新加坡兩國政府合作建設(shè)的蘇州工業(yè)園區(qū)接壤，可以就近吸收其成功的管理經(jīng)驗(yàn)。菲納、芬蘭耐思迪、瑞士諾華、丹麥丹尼斯克、美國艾利、荷蘭 DSM 等著名跨國公 司；精密機(jī)械行業(yè)中有日本豐田汽配、富士和機(jī)械、高日內(nèi)飾件，臺(tái)灣的正新輪胎、六豐輪箍等企業(yè)；另外，還有芬蘭通力電梯、瑞典利樂包裝、日本 NSK微型軸承、牧田電動(dòng)工具、臺(tái)灣捷安特、禧瑪諾 等 世界知名品牌。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì) ,今年 1 至 10月 ,金山出口加工區(qū)進(jìn)出口總值突破 10億美元大關(guān)，達(dá)到 元 ,其中出口 ,進(jìn)口 ,均比去年同期增長400%以上。文昌閣、蓮池禪院、古磚瓦博物館以及金龍花園等人文景觀，輔以古橋、小巷的清幽，是旅游、休養(yǎng)的極佳去處。 C、 二大意識(shí) 與 一站式 服務(wù) 區(qū)內(nèi)服務(wù)機(jī)構(gòu) 管委會(huì) ，奉行 強(qiáng)烈的親商意識(shí) 和 熱忱為納稅人服務(wù)的服務(wù)意識(shí) 為投資者投資提供 一站式 全程服務(wù)。 二、地理位置 8 該項(xiàng)目位于金山市蓮湖鎮(zhèn)，南臨淀山湖汪洋蕩 ,東至南北公路，北至國家農(nóng)業(yè)綜合示范區(qū)，西鄰周家浜村南部耕地。蓮湖鎮(zhèn)承諾在 年內(nèi)在建設(shè)將 上述市政管線引到項(xiàng)目地塊東邊。本地區(qū)的成功人士、外商投資企業(yè)高層人員和其他高收入人群，正在逐步推動(dòng)這一地區(qū)別墅項(xiàng)目建設(shè)的升溫。所以，一些地理位置得天獨(dú)厚、經(jīng)營開發(fā)正規(guī)可信的別墅項(xiàng)目（如九溪十八島）是有較大的升值空間。在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，為了家家戶戶靠水，人造運(yùn)河，沿河兩側(cè)擺設(shè)別墅，形成 單調(diào)的一字長蛇陣的設(shè)計(jì)比比皆是 。 二、區(qū)域分析 蓮湖富有傳統(tǒng)的文化底蘊(yùn)，在海內(nèi)外有大批的蓮湖名人，平時(shí)常有國內(nèi)外名人和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常光顧，僅在“十六大”前后，中科院院長路甬祥、文化部副部長 等許多人士 10 到蓮湖游玩視察。 三、周邊地區(qū)別墅項(xiàng)目價(jià)格參考 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 (位置 ) 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 單棟面積 類型 備注 豐澤灣 金山、蓮湖鎮(zhèn)淀山湖 4200 4400 4600 240～ 320 獨(dú)棟 售 16棟、剩 4棟 陽明山莊 金山、張浦鎮(zhèn)雙洋湖 7000 300～ 500 獨(dú)棟 共 80棟、剩 10棟 (租 ) 一墅情園 金山、張浦鎮(zhèn)雙洋湖 4200 4350 4500 240～ 300 獨(dú)棟 金山別館 金山南北公路 5000 6000 7000 獨(dú)棟 淀山湖花園別墅 淀山湖北 4000 200～ 300 獨(dú)棟 16棟 (一期 )、已售完 青陽寶島花園 金山市 4000 4250 4500 獨(dú)棟連排 獨(dú)棟已售完 英郡 金山市長江北路 5000 6000 7000 獨(dú)棟 未開盤、已認(rèn)購 80% 郁金香花苑 金山市 4600 新港灣 金山市 4500 圓緣別墅 金山市 8000 10000 12021 亭林山莊 金山市 5200 6200 7200 水秀藝園 金山市 4300 256 、售出 17套 花園世紀(jì)城 金山市 4200 威尼斯花園 青浦朱家角南 4500 8000 15000 獨(dú)棟 僅剩 2套 太湖之星 蘇州太湖狀元樓島 4200 5200 6200 西郊景園 滬青平、高涇路交界處 4500 5000 5500 192～ 278 獨(dú)棟連排 西郊莊園 閔行區(qū) 12021 13500 15000 250～ 1000 獨(dú)棟 上海 10大特色別墅之一 西郊美林館 滬青平、高涇路 689弄 6800 309～ 558 獨(dú)棟 雙泳池、雙車庫 中海疊翠 滬青平 1481弄 7000 300～ 500 雙拼 湖畔佳苑 滬青平 1517弄 7000 8000 9000 200～ 500 獨(dú)棟 上海 10大特色別墅之一 世貿(mào)湖濱花園 浦東、云閘 路 15000 300～ 400 獨(dú)棟 精裝修 長堤花園 .濕地坡景 青埔徐涇 4500 5000 獨(dú)棟 居禮 青埔徐涇 5000 6000 獨(dú)棟 九溪十八島 青埔徐涇 7000 9000 12021 獨(dú)棟 特色別墅之一 四、項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 ⒈優(yōu)勢(shì)分析 ⑴ . 項(xiàng)目地處古今文化發(fā)達(dá)的蓮湖 ,周邊文化旅游氣氛濃郁。 ⒉項(xiàng)目劣勢(shì) ⑴ . 上海地區(qū)別墅項(xiàng)目眾多，供應(yīng)量大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其擔(dān)心國家政策變化，項(xiàng)目進(jìn)展中如半途而廢是最大的風(fēng)險(xiǎn)。 ⒈目標(biāo)客戶的主要特征 ●自身具有較高的文化素質(zhì)，一般具有大專以上學(xué)歷，重視對(duì)子女文化修養(yǎng)的培養(yǎng)。 ●后期可考慮部分特高檔、特豪華型的別墅滿足少數(shù)希望能表現(xiàn)自己的特別實(shí)力的特殊客戶需求。 按 200萬平方米土地 ,建設(shè) 60 萬平方米別墅及及公建 (容積率 ） 二、單位面積投資概算 ●每建筑平方米折合地價(jià) (含土地出讓金 )； ●每建筑 平方米建安費(fèi) （依照 97年標(biāo)準(zhǔn)磚混結(jié)構(gòu)每平方米 1071元加 10％為1178[1200]元。 六、前景分析： 上海世博會(huì)申辦成功后 ,將給長江三角洲地區(qū)帶來更多的機(jī)遇 ,將會(huì)有更多的成功人士在此地區(qū)聚集 ,必將產(chǎn)生 更多的別墅居住區(qū)的需求 ,根據(jù)上述形勢(shì)分析和數(shù)據(jù)分析 ,本項(xiàng)目的前景應(yīng)當(dāng)是樂觀的。 ＊成本 核算見第八章 投資概算。 ●對(duì)環(huán)境，綠化和會(huì)所有較高的要求。項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)幽靜，區(qū)外稍感繁華，有助于對(duì)后代文化的熏陶。 ⑸ . 在蓮湖地區(qū)同類型項(xiàng)目無強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有利于市場(chǎng)價(jià)格定位。 如果單純降低價(jià)格來吸引白領(lǐng)階層 ,不一定有效 ,不如索性提高標(biāo)準(zhǔn) ,創(chuàng)造精品、珍藏品別墅 ,為成功人士居住、投資服務(wù) 。我們應(yīng)當(dāng)抓緊大好時(shí)機(jī)，辦好項(xiàng)目立項(xiàng)、土地轉(zhuǎn)讓手續(xù)。 ⒋項(xiàng)目之間日趨雷同、競(jìng)爭(zhēng)激烈 隨著市場(chǎng)上別墅項(xiàng)目增多，尤其是許多項(xiàng)目集中在一個(gè)地區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，發(fā)展商使用的策略也日趨雷同，在買點(diǎn)上的選擇也趨于實(shí)際，下一輪競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)將是誰能推陳出新。而且許多地段好、規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)精良的優(yōu)秀項(xiàng)目入市價(jià)格相對(duì)較高。 第四章 市場(chǎng)分析 一、別墅項(xiàng)目市場(chǎng)概況 隨著長江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，具有較高收入和追求較高生活品位的成功人士正在迅速涌現(xiàn)。 第二章 項(xiàng)目規(guī)劃及市政條件 ⒈項(xiàng)目規(guī)劃（待定） ⒉市政條件 項(xiàng)目現(xiàn)狀為農(nóng)田，市政需從南北公路上接。 外資企業(yè)用分得的利潤在中國境內(nèi)再投資且經(jīng)營期不少于 5年的，則退還已納所得稅的 40%，如再投資于出口型或先進(jìn)型企業(yè)則全額退還。 B、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 該區(qū)東距上海 45 公里， 50 分鐘車程抵 達(dá)上海虹橋機(jī)場(chǎng)；西至蘇州 30 公里（其中距 蘇州新加坡工業(yè)園區(qū) 東側(cè)僅 18 公里）；南接 318國道和金山南北一級(jí)公路，北接滬寧高速公路（北至國批金山開發(fā)區(qū)僅需 20 分鐘車程）。蓮湖鎮(zhèn) 1999 年未在籍人口為 45560 人。開發(fā)區(qū)國批使大批外資涌入金山，出口加工區(qū)的建立讓金山外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)生質(zhì)的飛躍。 電子信息、精細(xì)化工、精密機(jī)械行業(yè)已發(fā)展成為金山的優(yōu)勢(shì)行業(yè)和領(lǐng)先行業(yè)。 第一章 項(xiàng)目概況 一、概況 11 上海概況（略） 12 金山概況 金山地處中國經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長江三角洲，是上海經(jīng)濟(jì)圈中一個(gè)重要的新興工商城市，是國際資本投入的高密度地區(qū)之一，也是外商投資產(chǎn)出的高回報(bào)地區(qū)之一。這是久居都市人們向往自然、回歸自然、親近自然的共同向往。 XX花園別墅區(qū) 西臨古樸典雅的蓮湖老城，南接淀山湖畔，這樣的區(qū)域， 既避開了都市的喧囂，又不會(huì)有身處深山老林、湖海孤島的孤獨(dú)寂寞感。諸葛亮的“行兵（軍）之勢(shì)有三：天、地、人。“事實(shí)上現(xiàn)在國際資本涌入上海，不僅是為了開拓中國市場(chǎng)，更是為了把它作為向世界其他國家和地區(qū)出口的基地。并且上 海申請(qǐng)舉辦“世博會(huì)”的成功，必將為本項(xiàng)目的實(shí)施帶來更加光明的前景。 花園金龍 古城蘇州以私家園林聞名，而蓮湖也有一處私家園林，叫金龍花園，主