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成都市金都苑市調(diào)報告(存儲版)

2025-04-05 04:12上一頁面

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【正文】 地 畝、鐵路公路防護(hù)林地 畝 約 萬㎡ 萬㎡ 萬 ㎡ 綠地面積: 園區(qū) 萬㎡,小區(qū)周邊 萬㎡ 綠化率 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 房屋組合 樓間距 大于 30% 高層電梯公寓 總棟數(shù) 層數(shù) 總套數(shù) 結(jié)構(gòu)形式 層高 物管收費(fèi) 一期 棟 二期 棟 共 7 棟 22+ 1 層 18 層 1988 戶 元 /㎡錦官城地產(chǎn)營銷機(jī)構(gòu) 物業(yè)管理 預(yù)售證號 成房預(yù)售字第 428 4446 號 按揭銀行 售樓電話 83513666( 6 線) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 總用地面積 總建筑面積 容積率 住宅面積 商業(yè)面積 公建配套面積 合計 131 余畝 約 40 萬平米 綠化率 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 房屋組合 樓間距 25% 小高層電梯公寓 總棟數(shù) 層數(shù) 總套數(shù) 結(jié)構(gòu)形式 層高 物管收費(fèi) 一期 1- 5 棟 二期 6- 9 棟 三期 10- 13棟 共 13 棟 元 /㎡ 配套設(shè)施 (支撐的元素) 醫(yī)療:成都軍區(qū)總醫(yī)院、老年干部療養(yǎng)院、地質(zhì)醫(yī)院; 教育:成都醫(yī)學(xué)院雙水碾小學(xué)、青龍場小學(xué)、成都市第 36 中學(xué)、成都三原外國語學(xué)校等; 游樂:沙河 其規(guī)模、效益均居我國西 部集貿(mào)市場之首,在全國“百強(qiáng)”集貿(mào)市場中位列第七 。近 20 個專業(yè)市的全年成交總額 億元,占城區(qū)市場總額的一半多。 ④ 設(shè)施配套中停車場,農(nóng)貿(mào)市場,交通便利,治安巡邏點(diǎn),物業(yè)服務(wù)檔次和學(xué)校要求最多,比例 72%。這群客戶不是不重視配套和社區(qū)環(huán)境,而是由于要兼顧生意,所以為這些商旅人士打 造高品質(zhì)的居家樓盤還是很有市場的。 7) 鄉(xiāng)土氛圍濃厚,大部分經(jīng)營者都與同行業(yè)伙伴,或者同地區(qū)老鄉(xiāng)群居在一起 ,可能形成小集團(tuán)購買人群。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 第 二 部分 xxx二期銷售建議 一、 銷售道具的準(zhǔn)備 1. 銷售中心內(nèi)部的的包裝和整改 (會在以后的報告中詳細(xì)闡述) 2. 銷售中心外部的包裝和整改 (會在以后的報告中詳細(xì)闡述) 3. 樣板房設(shè)立 設(shè)立樣板房的理由: a) 設(shè)立樣板房方便客戶對產(chǎn)品有更加直觀認(rèn)識。星園的樣板房已經(jīng)投入使用當(dāng)中,并取得了不錯的效果。我隨便問了他們對樣板房的看法:他們說自己對圖紙上的尺寸沒有什么概 念,并不知道開間 具體有多寬,但是他們結(jié)合了樣板房,知道了 開間的客廳具體有多寬。對銷售人員在拜訪專業(yè)市場時需要有一個考核標(biāo)準(zhǔn)(例如:公司對銷售人員的工作任務(wù)有一個明確要求,比如每天要找至少 5個商家的電話,并 在銷售人員拜訪每個專業(yè)市場后,將客戶電話及資料反饋在工作報表上,公司由專人負(fù)責(zé)進(jìn)行定期抽查) 取消團(tuán)購或者加大團(tuán)購認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。 另外 ,我們一期累積得客戶當(dāng)中,有相當(dāng)大一部分客戶是鐵路系統(tǒng)的。 在 銷售細(xì)節(jié)的把握上,公司應(yīng)當(dāng)把對老業(yè)主帶新客戶成交應(yīng)該享受如何優(yōu)惠考慮進(jìn)去,讓老業(yè)主帶新客戶有了真正的動力。在舉行的活動的挑選上,要考慮到 xxx 老業(yè)主的消費(fèi)特點(diǎn),多組織一些實物發(fā)放的活動,比如:在年底給客戶準(zhǔn)備春聯(lián)、臺歷、年歷,并向業(yè)主贈送大米、食用油的年貨的活動。 星園,在對外宣傳上,除了常規(guī)的發(fā)卡優(yōu)惠 1%外,還強(qiáng)調(diào):只 要是城北經(jīng)商的客戶,憑借商鋪(鋪位)的租賃合同(合同為購房者本人或者其家人)均可享受額外 1%的購房優(yōu)惠,這一招對市場上的客戶很有效。 根據(jù)項目一期銷售統(tǒng)計及多次的市 場 調(diào) 查 研究,明確本項目的目標(biāo)客戶為五塊石及城北 的 商家、 鐵路局員工,商戶工作場所多在城北各個專業(yè)市場,所以要堅持走市場發(fā)單的宣傳道路。星園一共有三套樣板房,一套 3 房的樣板房,兩套 2 房樣板房。據(jù)我司踩盤了解, xxx 直接競爭對手當(dāng)中,恒業(yè) 13) 不同年齡段的目標(biāo)消費(fèi)群購房目的不同 .購房實力差距較大。 5) 首次置業(yè)者眾多,即便是二次置業(yè)者都有目的性較強(qiáng)的投資計劃。城北有很多的富裕群體:一個是鐵路群體,這部分客戶的購買力較強(qiáng)。 ② 客戶對社區(qū)規(guī)模大小選擇不是購房考慮重點(diǎn),選擇比例為 55%和 45%。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 五塊石商圈共有 20 個專業(yè)市場,依托于金牛區(qū)大商圈的市場品牌發(fā)展規(guī)劃。而據(jù)不完全統(tǒng)計,城北的 40 多個大中型專業(yè)市場經(jīng)營者已經(jīng)構(gòu)成城北樓市巨大的購房群體,按照每個市場 1000 個攤 位,其中 1/3 的經(jīng)營者要在區(qū)域內(nèi)置業(yè)來計算,需住宅 ,再按 100㎡每套計算,住宅面積將達(dá) 130萬㎡,相當(dāng)于 2021年城北樓盤供應(yīng)量的 ( 2021年城北樓盤供應(yīng)面積 ㎡),再加上鐵路系統(tǒng)職工、沙河沿線及北新干線拆遷戶的需求,城北的購買力將有一個強(qiáng)勢的拉升?,F(xiàn)代時尚的立面,三個主題社區(qū),以水、植物、雕塑小品為主題,各具風(fēng)格。項目將與沙河源公園之間將以下穿隧道相連,這樣使得項目與沙河源公園結(jié)合得更加緊密,真正營造出“公園里的家”的居家氛圍。通過樣板房,可以將原有戶型的缺點(diǎn)進(jìn)一步縮小甚至規(guī)避,將優(yōu)點(diǎn)進(jìn)一步放大,對銷售有一定的促進(jìn)作用。 2021 年城北主要樓盤展示圖 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 附件(我司于 2021 年 10 月 7 日踩盤表) 競爭樓盤調(diào)查表 ? 物業(yè)名稱:第一園 踩盤日期 /時間: 2021 年 10 月 7 日 登記人: 王靜 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 取回資料: DM 單 項目地址 成都市金府路與蓉北大道交匯處(沙河公園) 開發(fā)商 成都市慶輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 規(guī)劃設(shè)計 投資商 園林設(shè)計 施工單位 整合推廣 深圳毅華廣告(成都)公司 物業(yè)管理 預(yù)售證號 成房預(yù)售字第 428 4446 號 按揭銀行 售樓電話 8312822 83120222 總用地面積 總建筑面積 容積率 住宅面積 商業(yè)面積 公建配套面積 合計: 畝 ㎡ ㎡ ㎡ 綠化率 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 房屋組合 樓間距 25% 小高層電梯公寓 總棟數(shù) 層數(shù) 總套數(shù) 結(jié)構(gòu)形式 層高 物管收費(fèi) 一期 棟 二期 棟 共 7 棟 18 層 505 戶 剪力墻結(jié)構(gòu),七度搞震標(biāo)準(zhǔn) 3 米(鋪面為 米) 戶型面積區(qū)間 單價均價 主力總價 周邊交通 85- 160㎡ 3888 元 /㎡(預(yù)計) 34 萬~ 50 萬(預(yù)計) 87 路、 70、 4010 3 69 44 路公交車 車位數(shù) 車位比例 車位價格 開盤時間 交樓時間 地上停車位: 56個 地下停車位:270 個 : 1 本月底, 11 初 工程進(jìn)度 開發(fā)周期 分期開發(fā) 電梯品牌 付款方式及折扣 二期 一次性 1%,按揭無折扣 室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn) 公共裝 修標(biāo)準(zhǔn) 會所設(shè)施 智能化配套 物業(yè)管理服務(wù) 廣告語 一生之園 客源特征 面向五塊石及城北商家、鐵路職工 環(huán)境點(diǎn)評 背靠沙占地 2021 畝的河源公園,擁有一定的自然資源。 受城北傳統(tǒng)的交通樞紐和物流中心地位的影響,其住宅發(fā)展是成都市各區(qū)域中起步較晚的區(qū)域,但隨著政府的大力引導(dǎo) 以及地鐵等各種利好消息的發(fā)布,使城北住宅開發(fā)將成為繼城東后的又一開發(fā)熱點(diǎn),其各板塊具體情況如下: 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) (信息來源于:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)) 2021 年 1- 9 月城北 取得預(yù)售許可證的 項目統(tǒng)計 預(yù)售證號 項目名稱 開發(fā)公司 環(huán)域 用途 總面積 (㎡) 取證時間 4446 芙華 經(jīng)過三年整治,沙河已被打造成為人居環(huán)境最佳的居住區(qū)域之一。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 城北樓市近年均價走勢圖20212500332540000100020213000400050002021年 2021年 2021年 2021年均價(元/㎡)均價 34994405 417133254750010002021300040005000城東 城南 城西 城北 城中區(qū)域2 0 0 5 年成都房價調(diào)查表均價(元/㎡) 城北近年供應(yīng)量統(tǒng)計 面積供應(yīng)量 2021年 17月城北住宅物業(yè)供應(yīng)量共計 ,同比 03年同期上漲 %;而 05 年由于物業(yè)稅的實施,住宅市場進(jìn)入了短時間內(nèi)的觀望期,使得住宅供應(yīng)有所縮減,同比 04年同期下降 %。資料顯示, 2021 年城北樓盤供應(yīng)面積為 萬㎡,占全市總供應(yīng)量的 %,與往年相比城北供應(yīng)體量已有大幅增加。城東由于“騰籠換鳥”,發(fā)展迅速。 城北土地供給結(jié)構(gòu)以住宅用地為主 從 2021 年到 2021 年 8 月,城北土 地總的供應(yīng)量為 765 畝,實際成交 328 畝。據(jù)他們調(diào)查的資料顯示,大豐有 4000 多畝土地可供開發(fā),鳳凰山有 10000 多畝土地及待建設(shè),沙河沿岸有10000 多畝土地將要上市拍賣,另外,占地 42平方公里的北部新城風(fēng)景區(qū)也將逐漸建設(shè)完成,未來的城北居住環(huán)境絕對不比其它區(qū)域差。雖然在區(qū)位、規(guī)劃限制、現(xiàn)狀和宗地大小上都各不相同,但這一漲幅足以說明近 2 年成都市地價大幅上漲。 金牛區(qū)規(guī)劃的大型商業(yè)和公用設(shè)施用地主要有:沿金府路大件路形成生產(chǎn)資料、機(jī)電批發(fā)市場,五塊石電器批發(fā)市場,荷花池批發(fā)市場,羊西線餐飲文化街區(qū)和奧林體育運(yùn)動中心 。 根據(jù) 2021 年 5月出臺的《四川省“十五”及 2021 年現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》,將成都物流基地規(guī)劃為我省的“一級物流樞紐”。將推動北部新城建設(shè)的發(fā)展,交通堵塞問題將得到極大緩解,住宅郊區(qū)化發(fā)展步伐將進(jìn)一步
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