【正文】 配套說明 小區(qū)周邊和外部的配套設(shè)施已比較完善，內(nèi)部配套在設(shè)計規(guī)劃時應(yīng)充分考慮需求、實用、品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、外地、三州及其它地區(qū)人士：收入較高、有一定背景，為改善居住、子女教育、老人 養(yǎng)老的群體，看中都江堰生活環(huán)境的休閑群體。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西御陽光 形象塑立及推廣定位 三、精確提煉本案優(yōu)勢的市場定 位 陽光生活先行者 Sunny Life Style —— 健康生態(tài)社區(qū) 解讀：由于都江堰大的生態(tài)環(huán)境非常好，但是空氣很潮濕，一年很少能見到太陽，所以都江堰的人們對陽光的熱愛是不言而喻的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 西御陽光 形象塑立及推廣定位 八、賣場展示和接待中心包裝 空間設(shè)計 ： 要氣派，空間感覺強烈，面積在 100 平米左右； 視覺包裝： 給人以清爽、高雅、溫馨的感覺，結(jié)合本安案的形象特點，選用淡黃、淺咖啡、橘紅、翠綠搭配，在標準色調(diào)的基礎(chǔ)上調(diào)配。 在項目門前有 9 路公交車站臺，背后有荷花池市場、農(nóng)貿(mào)市場、水果批發(fā)市場、超市等。 可提升價值方法： A、 引進大型品牌餐飲連鎖 B、 引進大型休閑洗浴中心 C、 陽光廣場的規(guī)劃設(shè) 計時多考慮利于商業(yè)的配套，如：休息條凳、推廣活動廣場、 D、 在廣場上設(shè)立白鴿喂養(yǎng)區(qū) 投資者行為分析 （略） 項目規(guī)劃建議： A、 底層商業(yè)層高加高到 米或 米，利于做夾層 B、 底層商業(yè)采用大面積玻璃裝飾 C、 規(guī)劃充足的機動車、非機動車位 財務(wù)分析 （略） 1 投資成本分析 （略） 。 商業(yè)部分規(guī)劃方案 地塊基本情況 本項目地塊位于都江堰市都江堰大道中上段南側(cè)，新城區(qū)行政中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套設(shè) 施 由于現(xiàn)在人們的生活水平提高，生活節(jié)奏加快，對生活的便捷程度更為關(guān)注、生活的質(zhì)量非常在意，結(jié)合本案的定位“陽光、健康、品位”來滿足人們生活。 西御陽光 形象塑立及推廣定位 五、形象體系 市場定位 陽光 ● 健康生態(tài)社區(qū) 形象塑立 形象定位 都江堰全國十佳魅力城市 一個魅力十足的地方 —— 都江堰 來了就不想離開的地方 —— 西御陽光 品牌定位 引領(lǐng)時尚的先行者 核心競爭力 高檔住宅區(qū)、“先行者”的形象 核心關(guān)鍵詞 陽光生活先行者 \Sunny Life Style 關(guān)鍵詞 區(qū)位關(guān)鍵詞 未來新城區(qū)中心 高檔住宅片區(qū) 行政中心 硬件關(guān)鍵詞 智能 +建筑 +環(huán)境 =最佳人居 配套設(shè)施 方便生活、利于居家 品質(zhì)認同 物業(yè)管理 先進、規(guī)范的管理服務(wù) 品 級 提倡健康生活的社區(qū) 相對論 后工業(yè)時代、技術(shù)決定未來 認同的延伸 價值觀 成功人士之所以成功，在于先走一步 關(guān)鍵就在于比別人多走一步 硬 件 原創(chuàng)的建筑設(shè)計、綠色環(huán)境、健身器械、智 主力塑求 能監(jiān)控、紅外線報警 軟 件 陽光的生活理念、先進、規(guī)范的管理服務(wù) 品 牌 智匯繼 2021“都江森鄰”后 2021 又一力作 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其經(jīng)濟實力強、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、 質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的是享受型的居住環(huán)境，要求生活空間功能分區(qū)明顯，三室兩廳雙衛(wèi)的戶型設(shè)計較受歡迎，對區(qū)域盤的升值與保值潛力較看重，社區(qū)文化也是此類客戶考慮范圍。 現(xiàn)在的很多小區(qū)都有物業(yè)管理，但品質(zhì)高低不一；本案在物業(yè)管理方面要引進先進理念、規(guī)范管理，敢于提出新的服務(wù)概念 “管家似的服務(wù)” 理念，全面關(guān)注業(yè)主的生活、需求，給予更高效、更安全、更周到、更細致的服務(wù)。 ①綠色植物在搭配時注意層次和視覺感受，可以選用高大喬木配一定的灌木再種植一定的草皮，部分區(qū)域可以用翠竹修飾，體現(xiàn)人文的生態(tài)和協(xié)調(diào)的空間，不僅可以與建筑物有機的協(xié)調(diào)、修飾、遮擋還可以做到對建筑物的過度、平衡、彌補功能；②現(xiàn)在很多園林綠化都采用仿自然的手法，充分發(fā)揮綠色植物防塵、防風、隔音、吸音、保溫、改善小氣候的 作用，利用綠色植物對生態(tài)環(huán)境改善的綜合功效；③在綠色植物的選配時應(yīng)充分考慮到個體差異、色彩變化、季節(jié)變更，才能更好的營造接近自然的生態(tài)景觀。所以我們在營造小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境時要充分體現(xiàn)生機、活力和情感；還要認真 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 打造小區(qū)的三個主題廣場： 西御陽光廣場 （楊光銀座廣場） 以小品雕塑（突出陽光、健康）為主，配水景、長條凳、和平鴿等 ，規(guī)劃一定數(shù)量的機動車停車位和非機動車、摩托車停放點； 陽光健身花園 （陽光情趣廣場） （半地下車庫上）以健身器械和健身設(shè)施為主，設(shè)棋牌桌椅和休息長廊，外圍鋪設(shè)健康步道，周邊配綠色植物，充分體現(xiàn)健康運動主題； 陽光生態(tài)廣場 （大門口）以生態(tài)環(huán)境為主，打造坡地景觀或大面積動態(tài)水景。 戶型設(shè)計及配比及建議： 為滿足目標客戶群的需求，設(shè)計舒適、合理、好用的經(jīng)典戶型。 景觀綜述： （區(qū)域優(yōu)勢）本項目周圍中高檔居住社區(qū)林立、市政、生活配套齊全； （地段優(yōu)勢）地段位于新城核心區(qū)，新老城區(qū)過度地帶，集中發(fā)展，交通便捷、生活方便，具有絕對地段優(yōu)勢； ? 地塊優(yōu)劣勢分析 地理條件分析：該地塊的地理位置和環(huán)境條件，按照前述列舉的要素，簡要分析結(jié)論，列在 SWOT 坐標圖如下： S（優(yōu)勢） W（劣勢） 地段 + 新城中心 + 高品質(zhì)居住區(qū)域 規(guī)模不大，品牌效應(yīng)不突出 + + 完善的生活、市政配套 + 便捷的交通 村民安置房 + 三面臨街吵 + 安全的生活環(huán)境 +健康的生活方式 O（機會） T（威脅） 小區(qū)陽光主題的園林景觀設(shè)計 + 以健康生態(tài) 同檔期的樓盤多 + 客源增長減緩 + 形象的生活方式推廣 + 該片區(qū)樓盤推廣間歇 政策優(yōu)勢不明顯 + 外來有實力公司進入 +人民醫(yī)院新址的啟動 + 易初蓮花購物中心 + 客戶對品質(zhì)的要求 的進駐 環(huán)鄰競爭樓盤對比 從項目區(qū)域地塊的位置和樓盤性質(zhì)比較，該區(qū)域住宅價格 1800— 2500 元 /m2 之間。 → 項目周邊配套： 東面：高檔住宅片區(qū)、大型購物中心、二環(huán)路 ； 南面：迎賓大道、客運中心、李冰廣場、李冰中學； 西面：老城區(qū)、百貨大樓、水文化廣場； 北面：公安局、地稅局、人民醫(yī)院、麗水青城； 綜述：本區(qū)域內(nèi)周圍中高檔居住社區(qū)林立、周邊景觀較好；地段位于新老城區(qū)過度地帶、都江堰未來新城核心區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，交通方便、具有絕對的優(yōu) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。因此在規(guī)劃設(shè)計中要充分體現(xiàn)“以人為本”的人文關(guān)懷，即要把大處、明處的做好，更要把細枝末節(jié)、容易被忽略的方面體現(xiàn)出來，盡量做到細致、全面，被感溫馨、用心感受。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、社會角色 ：社會中、上層人士。其經(jīng)濟實力強、收入較高，追求舒適生活享受，注重身份與品質(zhì)，對樓盤區(qū)域或檔次、品牌、質(zhì)素、環(huán)境比較重視，非常注重生活質(zhì)素，他們追求的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 考慮把兩棟 A 型同時向西面（人民醫(yī)院家屬區(qū)）移動一定距離，使其與 C C2 之間的間距擴大，提升視野局部被擋住的價值。以 喬木、灌木低矮植物、草坪相結(jié)合，有層次的生態(tài)景觀和生物鏈 ，既還原生態(tài)環(huán)境又能營造人與自然、建筑與自然的和諧統(tǒng)一，還能豐富小區(qū)綠化景觀，突出陽光、健康、生態(tài)主題。 營銷模式、全程營銷（含包裝、推廣等）、物業(yè)管理等；工程管理合作、樓盤文化建設(shè)提升，根據(jù)市場法則，可以使本項目的價值提升 100 元 /m2左右。 配套設(shè)施： 學校、商場、超市、菜市、銀行、餐飲娛樂近在咫尺，完善的生活配套讓工作、生活、學習更加方便。 四、項目土地價值判斷及項目地塊優(yōu)劣勢分析 一、土地價值 項目土地價值是多種因素綜合作用的結(jié)果，項目的地理位置、環(huán)境、污染情況、建設(shè)條件、市政配套、周邊景觀以及相鄰樓盤品質(zhì)等，共同決定了該項目的土地價值， 本項目土地價值如下： 土地性質(zhì)綜述： 項目總占地面積約 28 畝，地勢平坦，施工條件好；該地塊相 鄰公安局、地稅局、人民醫(yī)院、成都荷花池市場、麗水青城、都江森鄰、蘭花村、上尚春天等市政配套和高品質(zhì)社區(qū)；未來的城市中心。 本項目總結(jié) ： 區(qū)域特點：區(qū)域內(nèi)住宅非常集中，開發(fā)規(guī)模大都在中檔以上，地段價值高，周邊的市政配套和行政機關(guān)單位集中 產(chǎn)品特點：該片區(qū)是中高檔物業(yè)聚集地，引領(lǐng)著當前都江堰房地產(chǎn)潮流，樓盤品質(zhì)都比較高 價格特點：該區(qū)域物業(yè)價格同比時區(qū)內(nèi)其他區(qū)域整體水平都要高，幸福大道片區(qū)的房價目前基本上以突破 2021 元 /m2，也有 部分在 1800 元 /m2左右，從目前已消化的量上來看，購買群體已逐漸接受和認同。而房地產(chǎn)業(yè)對當?shù)?GDP 的影響也是非常重要的，如果房地產(chǎn)業(yè)增長速度大幅度超過 GDP 增長，就會帶來房地產(chǎn)泡沫，從而影響整個金融市場；如果比例過大還有可能形成金融危機，所以國家是不 能任其發(fā)展，國家會采取相應(yīng)的宏觀調(diào)控，房價會在一個合理的軌道里上漲；目前國家面臨的是：一方面要讓更多老百姓能買的起房子，就要盡量讓房價 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快