【正文】 設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預(yù)計 年內(nèi)完成。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 （二）項目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計算 以項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準(zhǔn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價的又一個措施。 總之，從全國范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對來自成本和房價的雙重擠壓，必須注意投資風(fēng)險。其中，商品住宅空置面積增長 9%，占全部空置面積的 %，比去年降低 個百分點；辦公樓空置面積比去年減少 %，占全部空置面積的 4%，比上年降低 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長 %，占全部空置面積的 %，比去年提高 個百分點。南寧商圈的共同點就是 商場類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。因此，該項目總體可行。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。針對本項目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進駐是取得銷售成功的有力保證。目前我市空置高品房的主要特點是住宅、辦公樓空置進一步消化而商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)增加。 對未來的形勢而言，將可能出現(xiàn)兩個大的趨勢：一個是對房地產(chǎn)投資過熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場風(fēng)險會進一步增加，如果目前的政策沒有明顯奏效的話，未來出臺更為嚴(yán)厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國人代表大會代表國務(wù)院做的報告中明確說了，“抑制房價過快上漲是重點”，也就是調(diào)控 房價已經(jīng)成為 2021 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。這是繼 2021 年 10 月 29日房貸加息以來的第二次加息。項目的內(nèi)部收益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率（ Ic）比較來評價方案的可行性。 在基準(zhǔn)收益率 I=12%的條件下本項目累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 萬元 ,大于零。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。《 時代廣場 大廈 》商住綜合樓位于民族大道旁，交通便利，且其市場前景廣闊，商機無限，周邊城市配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美景色怡人，是商賈投資興業(yè)的寶地。從整個南寧市來看，南寧的房子還基本能滿足現(xiàn)在的市場需求，但是今年起在南寧舉辦的“中國 — 東盟博覽會”將會拉大房子的需求，而且，民族大道作為南寧最繁華的街道之一，商住樓的需求空間遠遠沒有滿足，由于該地段人口密集，商賈云集，流動人員多，商住樓供應(yīng)緊張已初露端倪。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。投資產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理化，為全市三個產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展作出了積極的貢獻。 （三）經(jīng)濟環(huán)境 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理部門對開發(fā)項目實施全過程跟蹤管理 ，同時積極引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)確立全新的開發(fā)理念，以市場為中心，實施精品戰(zhàn)略，創(chuàng)建名牌樓盤，帶動和促進房地產(chǎn)開發(fā)項目向高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)邁進。目前，微波、光纖、衛(wèi)星等現(xiàn)代通信技術(shù)的運用已形成了以南寧為中心，直通全國各地及世界近 200 個國家和地區(qū)通訊網(wǎng)絡(luò)。市民和外地旅客出門乘坐的士可招手即停，出租車行業(yè)的文明經(jīng)營讓外地來客乘興而來，滿意而歸。 （ 3）公路 公路運輸縱橫交錯，通達廣西各地、縣、市和全國的公路共 161 條。 深圳、梧州等 8 條內(nèi)河航線已開通，待西江航道二期整治工程完工，一千噸級內(nèi)河船舶可從南寧直達廣州和港澳地區(qū)。這一地區(qū)將成為廣西乃至中國大西南經(jīng)濟發(fā)展最活躍的地帶，成為中國沿海地區(qū)發(fā)展的新熱點。 1998 年作為精神文明建設(shè)的典型在全國廣泛宣傳。 地理環(huán)境 南寧位于東經(jīng) 107176。 南寧不僅在廣西發(fā)揮著區(qū)域中心城市的作用，而且已發(fā)展成為中國大西南出海通道的樞紐城市。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施和從 2021 年起中國－東盟博覽會會址永久性落戶南寧，南寧社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設(shè)步伐加快，城市輻射功能增強。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 一、項目概況 （一）項目名稱 《 南寧市 時代廣場 大廈 》商住綜合樓 （二）項目地址 廣西南寧市 民族 大道與 古城 路交匯處 （三）項目性質(zhì) 合作開發(fā) （四）項目規(guī)模 擬建二十 一 層高的商住樓，其中：五層商場、兩棟塔樓（每棟塔樓高十 六 層）、一層地下車庫。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。其優(yōu)越的經(jīng)濟地理位置，不僅是廣西各地先富起來的許多人首選的定居地，也吸引了國內(nèi)外各地商賈云集南寧投資置業(yè)，更引起了國際上許多著名的大公司進駐南寧設(shè)立公司及代表處或分支機構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。如今南 寧是廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育、金融、信息中心，是廣西壯族自治區(qū)黨政軍首腦機關(guān)的所在地。年平均氣溫 度，年平均降雨量達 1300毫米，全年無霜期 345－ 360 天，有“草經(jīng)冬而不枯，花非春仍奔放”之說。 城市榮譽 南寧市 1991 年以來先后榮獲“中國城市綜合實力 50 強”、“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”、“全國雙擁模范城市”、“國家園林城市”等稱號。廣西已確立了“南 (寧 )北 (海 )欽 (州 )防 (城港 )”沿海發(fā)展戰(zhàn)略，充分發(fā)揮南寧市對廣西沿海地區(qū)的大城市依托作用和輻射作用。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。目前，西南地區(qū)最大的鐵路編組站正在南寧建設(shè)。 市 內(nèi)公共交通十分便利，公共汽車全部實行了無人售票， 1998 年空調(diào)公共汽車開始投入運營。 1997 年市內(nèi)電話總?cè)萘窟_ 萬門，市話用戶達到 萬戶，電話普及率達到每百人 35 部，躍入全國城市先進行列；移動電話、無線尋呼用戶逐年增多；公用電話 3704 部，普及率名列全國省會城市前 10名。幾年來，頒布了《南寧市城市建設(shè)綜合開發(fā)項目管理暫行辦法》、《南寧市住宅小區(qū)建設(shè)管理的若干規(guī)定》、《南寧市房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收暫行辦法》、《南寧市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》、《南寧市城市房地產(chǎn)交易管理條例》等一系列法規(guī)規(guī)章，加強了對全市房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀控制和規(guī)范化管理。外商來南寧投資興辦企業(yè)，可以享受沿海開放城市和國家西部開發(fā)的有關(guān)優(yōu)惠政策，外商在南寧投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的 13 個項目，均可享受外商投資的鼓勵類項目的各項優(yōu)惠政策。“九五”時期第一產(chǎn)業(yè)只占 %，第二產(chǎn)業(yè)占 %，第三產(chǎn)業(yè)占%，第三產(chǎn)業(yè)完成的投資總量和所占比重均遠遠高于第一、第二產(chǎn)業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2021 年一季度，南寧市房地產(chǎn)施工面積為 萬㎡，竣工面積為 萬㎡，銷 售面積為 萬㎡，銷售成交數(shù)量與竣工交付面積基本同步。隨著開發(fā)商的觀念更新和購房者的日趨理性，“以人為本”的設(shè)計開發(fā)理念開始成為南 寧房地產(chǎn)業(yè)界的共識，樓盤的熱銷帶動了南寧市房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 監(jiān)理費 建安工程費 *% 9 工程保險費 建安工程費 *2% 七 預(yù)備費 萬元 1 基本預(yù)備費 (一 +二 +三 +四 +五 +六 )*2% 2 漲價預(yù)備費 B 開發(fā)費用 八 +九 +十 萬元 八 管理費用 A*3% 萬元 九 銷售費用 銷售額 *% 萬元 十 財務(wù)費用 P=5500 萬元 i=% 2 年 萬元 C 總投資 A+B 萬元 表二：經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建安工程、項目利潤估算表 序號 項目 計算依據(jù) 數(shù)量 單位 備注 D 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 一 總用地面積 ㎡ 二 建筑密度 26% 三 容積率 四 綠地率 30% 五 地上總建筑面 積 ㎡ 1 住宅建筑面積 ㎡ 2 商業(yè)建筑面積 ㎡