【正文】 戶 維護(hù)，挖掘 ○ ○ ○ ○ 炒作計(jì)劃 炒作主題： 開(kāi)盤(pán)熱銷切入產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) 炒作目標(biāo)： 產(chǎn)品稀缺差異化訴求，制造項(xiàng)目緊張氣氛。 活動(dòng)目的： 在小桃園旁的護(hù)城河旁，針對(duì)第一批的蓄水客戶，舉辦一個(gè)大型的音樂(lè)晚會(huì)。 第一期開(kāi)盤(pán)戶型配比 5 凱鴻花苑戶型配比 樓號(hào) 面積 各幢面積占總面積比例 2室 /2廳 /1衛(wèi) 2室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /1衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 3室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳/2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 4室 /2廳 /2衛(wèi) 合計(jì) A A1 B B1 C C1 C2 D D1 D2 E 凱鴻花苑項(xiàng)目各房型總套數(shù) 85 5 53 3 31 3 32 11 11 1 11 246 2號(hào)樓 9108 ㎡ % 63 3 0 11 11 0 0 0 88 3號(hào)樓 4574 ㎡ % 11 1 0 10 2 6 6 0 0 36 5號(hào)樓 3470 ㎡ % 11 1 0 11 0 1 0 24 合計(jì) 17152㎡ % 74 4 11 1 21 2 17 11 6 1 0 148 階段銷售戶型配比建議 銷售策略 第二期開(kāi)盤(pán)戶型配比 二期開(kāi)盤(pán)面積 12803㎡占總面積 % 三室兩廳一衛(wèi)（ B、 B )占總面積 %，在二期起到價(jià)格調(diào)節(jié)作用，其體戶型可根據(jù)前期銷售進(jìn)度，價(jià)格作適當(dāng)調(diào)整，以帶勱整個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。 車位銷售范圍： 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售策略 謝謝觀賞！ 。 「 銷售策略 」 09年度營(yíng)銷目標(biāo)和仸務(wù)方案 階段銷售區(qū)域建議 一期房源定價(jià) 推案量?jī)r(jià)格策略建議 階段銷售戶型配比建議 一期銷售策略建議 大客戶優(yōu)惠建議 凱鴻花苑地下車位銷售建議 銷售計(jì)量表 ?246套 正式開(kāi)盤(pán)六個(gè)月完成目標(biāo) 80%， 197套 ?住宅面積 3萬(wàn)平方米， 6個(gè)月銷售 80%， 24000㎡ ?毛坯均價(jià) 12020元 /㎡ ，實(shí)現(xiàn)銷售 09年度營(yíng)銷目標(biāo)和任務(wù)方案 銷售策略 2 1 4 5 3 波次 計(jì)劃推盤(pán) 面積 推量 戰(zhàn)略 第一階段 推 2樓， 3樓， 5樓 17152㎡ 148套 首波房源面積從 92~169㎡ ，產(chǎn)品線完整，全面截殺，去化位置較差戶型 第二階段 推 1樓， 4樓 12803㎡ 98套 主打中心景觀 4樓，提升項(xiàng)目后期價(jià)格 在 09年 3—5月充分蓄水條件下， 從 09年 5月底 ——9月的 5個(gè)月內(nèi)進(jìn)行 2次階段開(kāi)盤(pán) 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 2 5 3 第一階段開(kāi)盤(pán)： 2(小高層）位于地塊西南角，南面有一棟六層住宅，西側(cè)為三層商業(yè)配套，南向視野受到影響， 2樓兩居室面積比例占項(xiàng)目面積約 23%，一期開(kāi)盤(pán)快速去化兩居，加快銷售速度 3（多層）位于地塊東北角，處于項(xiàng)目較好位置；具備較好的園林景觀，戶型全面，可滿足對(duì)園林環(huán)境有要求的客戶 5（多層）位于地塊東南角，南側(cè)有一棟六層住宅，視野影響最大， 5樓戶型以三居室和四居室為主，戶型面積較大，在一期建議以較低價(jià)格銷售，去化大面積戶型 結(jié)論：上述三棟處于項(xiàng)目較差位置，戶型全面，兩居室為主力戶型，在開(kāi)盤(pán)時(shí)加快銷售速度，去化大戶型，滿足丌同需求客戶，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷局面 階段銷售區(qū)域建議 銷售策略 1 4 第二階段開(kāi)盤(pán)： 1（小高層）位于地塊西北角，西側(cè)有三層商業(yè)配套；處于地塊較好位置，戶型以三居、四居為主，為二期價(jià)格調(diào)整提供平臺(tái) 4(多層）在地塊核心區(qū)域，位于項(xiàng)目中心景觀區(qū)；戶型配比全面，作為樓王二期推出，以實(shí)現(xiàn)價(jià)格利潤(rùn)最大化 結(jié)論： 4區(qū)域較好，二期推出時(shí)為提升價(jià)格提供有力依據(jù)。 實(shí)戰(zhàn)稿建議： 找尋類似場(chǎng)景實(shí)拍圖片，用真實(shí)感凸顯價(jià)值感。 [推廣時(shí)間 ] ： 2020年 6月－ 9月中（ 3個(gè)月） [推廣目標(biāo) ] ：持續(xù)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及熱點(diǎn)，實(shí)效鎖客 [推廣主題 ] ： “ 小桃園畔，低密多層電梯洋房 ” [階段策略 ] ： 本階段對(duì)外仍以媒體組合攻勢(shì)強(qiáng)化項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)及熱點(diǎn)，對(duì)內(nèi)加強(qiáng)客戶梳理，老客維護(hù)與新客儲(chǔ)備兩手抓。 X月 X日凱鴻雋府售樓處正式開(kāi)放，北城低密電梯洋房走入視線 訴求：售樓處開(kāi)放預(yù)告，項(xiàng)目淺層剖析，強(qiáng)調(diào)樓盤(pán)定位和產(chǎn)品差異 365看房報(bào)告 訴求：項(xiàng)目全面剖析，售樓處實(shí)地探訪 探訪北城低密電梯洋房 —— 凱鴻雋府樣板示范區(qū) 訴求：圖片說(shuō)話，強(qiáng)調(diào)空間及品質(zhì) 北城低密電梯洋房 —— 凱鴻雋府，開(kāi)盤(pán)在即，客戶卡片火熱申領(lǐng) 訴求：信息披露，案場(chǎng)人氣 網(wǎng)絡(luò)論壇 蓄水期 ?持續(xù)發(fā)帖炒熱論壇 ?項(xiàng)目熱點(diǎn)信息釋放、評(píng)論 ?擊沉不利新聞信息帖 大客戶計(jì)劃 蓄水期 本階段目標(biāo)： 釋放項(xiàng)目信息，準(zhǔn)備客戶推介，企業(yè)客戶梳理 本階段手段： 大客戶關(guān)鍵人物維護(hù)，安排項(xiàng)目考察（售樓處開(kāi)放日） 項(xiàng)目信息釋放 —— 4月 30日前 （食堂展板、信息欄、網(wǎng)站等） 組織客戶看房（樣板房開(kāi)放日） 進(jìn)場(chǎng)推介（ 5月 10日前） 團(tuán)購(gòu)報(bào)名 團(tuán)購(gòu)組織 開(kāi)盤(pán)階段主要目標(biāo)：實(shí)戰(zhàn)落地，差異化訴求，以促進(jìn)銷售為最終目的 開(kāi)盤(pán)階段主要訴求：多層，低密度，電梯洋房等產(chǎn)品特質(zhì) 蓄水期 開(kāi)盤(pán)階段平面目標(biāo)及訴求 形象主題： 細(xì)文： 昔日桃源故里，今日榮耀門(mén)庭 北城低密度 當(dāng)價(jià)值在感性判斷過(guò)程中被認(rèn)為 “低” 的時(shí)候，我們需要在這個(gè)感性判斷中添加更多理性認(rèn)知，以此來(lái)打破感性的執(zhí)迷。 城北與龍江快速通道，輻射世貿(mào)濱江等具有購(gòu)買(mǎi)力的客戶，同時(shí)區(qū)域改善型客戶較多。 主城區(qū) ——便利性 明城墻 \小桃園 ——榮耀感 低密多層電梯洋房 ——品質(zhì)感 創(chuàng)作核心 作為主城物業(yè)，本項(xiàng)目對(duì)于地段、交通、配套、人文、景觀及稀缺的物業(yè)形態(tài)等多重利好資源的綜合占有是項(xiàng)目包裝的主打方向 主城區(qū)、挹江門(mén)、小桃園 —— 區(qū)域價(jià)值 多層低密度電梯洋房 —— 產(chǎn)品價(jià)值 價(jià)值訴求 策略思考 推廣主訴求思考 形象不文字相比，形象更易在人腦中形成記憶識(shí)別，推廣中如佒以形象固化受眾的思維？為此，我們考慮從精神不物質(zhì)兩方面尋找一個(gè)符合樓盤(pán)特性的載佑，塑造項(xiàng)目性格的同時(shí)，也具化項(xiàng)目的形象，但該載佑需要具備以下功能： 調(diào)性符合本案形象（便利性、榮譽(yù)感、品質(zhì)感）； 在南京人心中具有情節(jié)因子。 案名創(chuàng)作 LOGO演繹 主選 LOGO： 案名創(chuàng)作 LOGO演繹延展 案名創(chuàng)作 LOGO演繹延展 案名創(chuàng)作 LOGO演繹延展 案名創(chuàng)作 LOGO演繹延展 案名創(chuàng)作 LOGO演繹延展 策略思考 「策略實(shí)施方案」 計(jì)劃總綱 執(zhí)行計(jì)劃 在綜合了解市場(chǎng)、客戶的基礎(chǔ)上， 結(jié)合自身的特點(diǎn)制定營(yíng)銷策略。 挹江門(mén)旁 〃 小桃園畔 〃 靜巷洋房 總精神詮釋： 強(qiáng)調(diào)“昔日”與“今日”的對(duì)比，是一種老城新貌的感慨，不僅清晰的表達(dá)了項(xiàng)目所擁有資源的榮耀感和歸屬感，也體現(xiàn)出中國(guó)人對(duì)家的一種固守情節(jié)，喚起區(qū)域客對(duì)于自己舊日成長(zhǎng)的私家記憶。大發(fā) “挹江門(mén)旁，小桃園畔，靜巷洋房”直接點(diǎn)明項(xiàng)目所擁有的稀缺地段資源，同時(shí)強(qiáng)調(diào)該地段的文化價(jià)值和區(qū)域內(nèi)所稀缺的產(chǎn)品特征，直截訴求產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)。 開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱，標(biāo)注項(xiàng)目血統(tǒng)族系。 策略思考 推廣原則：借勢(shì)、隔市、聚焦、聚力 通過(guò)歸納梳理，“ 便利性 、 榮譽(yù)感 和 品質(zhì)感 ”，是本案的三大核心亮點(diǎn)；同時(shí)由于客戶初步鎖定為區(qū)域客群，而該部分人群對(duì)于項(xiàng)目周邊的人文景觀資源相對(duì)比較漠視，因此，強(qiáng)調(diào)資源的稀缺性及資源擁有者的榮耀感是包裝推廣的主要調(diào)性。 連接山西路、新街口兩大市級(jí)商業(yè)中心的必經(jīng)通道，同為北城交通要道。 策略思考 線下定向營(yíng)銷 —— 大客戶拓展 我們認(rèn)為：體驗(yàn)有兩種 理性體驗(yàn) —— 價(jià)格 感性體驗(yàn) —— 價(jià)值 對(duì)比區(qū)域內(nèi)的成熟在售項(xiàng)目“盧龍山莊”、“林景嘉園”，當(dāng)本案價(jià)格在理性判斷過(guò)程中被認(rèn)為 “高” 的時(shí)候，我們需要在這個(gè)理性判斷中添加更多感性認(rèn)知，以此來(lái)打破理性的固式思維，從而給與產(chǎn)品以新的價(jià)值內(nèi)涵。門(mén)下 開(kāi)始 ○ 結(jié)束 大客戶 推介、團(tuán)購(gòu)組織 ○ ○ ○ ○ 炒作計(jì)劃 蓄水期 炒作主題： 北城獨(dú)此，挹江門(mén)下，低密多層，電梯洋房 炒作目標(biāo)： 產(chǎn)品稀缺差異化訴求，為開(kāi)盤(pán)制造關(guān)注和人氣 炒作計(jì)劃： 線上載體： house365網(wǎng)站、金陵、快報(bào)、日?qǐng)?bào)等 軟文計(jì)劃： 城北多層，等了很久 —— 電梯洋房，小桃園低密度住宅 訴求：產(chǎn)品稀缺性訴求 凱鴻雋府入主小桃園，桃園三杰氣勢(shì)已成 訴求：借助鋒尚、世茂的現(xiàn)有熱度，合成 “ 三杰 ” 形象，從不同方向釋義三杰特點(diǎn)，拉升項(xiàng)目知名度和調(diào)性。最后預(yù)留一部分展示面，宣傳大發(fā)的凱鴻項(xiàng)目，增加項(xiàng)目美譽(yù)度。 看得見(jiàn)小桃園，父母覺(jué)得很幸福 細(xì)文： 賣(mài)點(diǎn)主題： 強(qiáng)銷期 強(qiáng)銷期目標(biāo)及訴求 持續(xù)期主要目標(biāo)：實(shí)戰(zhàn)落地，差異化訴求，促進(jìn)銷售 持續(xù)期主要訴求：開(kāi)盤(pán)熱銷，資源榮譽(yù)感，產(chǎn)品品質(zhì)感 低密度 〃 多層電梯洋房，北城熱銷！ 釋義： “ 看得見(jiàn)小桃園，父母覺(jué)得很幸福 ” ： 在家里看到的風(fēng)景，才是真正屬于自己的風(fēng)景，小桃園，不僅成為城北高端版塊的代名，亦是城市中稀缺的