【正文】 ..................................................... 53 附表 5：項(xiàng)目輻射周邊區(qū)域的人口統(tǒng)計(jì) .................................................................. 54 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1 第一章 . 項(xiàng)目總論 一、 項(xiàng)目 概況 隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ，航空產(chǎn)業(yè) 經(jīng)濟(jì)成為繼公路經(jīng)濟(jì)、鐵路經(jīng)濟(jì)和臨港經(jīng)濟(jì)之后出現(xiàn)的一種新興的經(jīng)濟(jì)形態(tài)。 表 11：項(xiàng)目建設(shè) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 一、建設(shè)內(nèi)容 建筑面積（㎡） 說(shuō)明 餐飲 8000 總建筑面積 109000 平方米，綜合容積率 。臨港路、川齒路是航空港重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展的 主 路段，市政路網(wǎng)建設(shè)正日益完善，交通四通八達(dá)，加上川大金色校園片區(qū)的現(xiàn)有商圈， 擁有 穩(wěn)定的消費(fèi)人流 ， 將形成一個(gè)具有無(wú)限發(fā)展?jié)摿Φ狞S金商業(yè)圈。 成都市人口及城市化 水平 根據(jù)成都市 2020 年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)全市常住人口為 1405 萬(wàn)人 ， 2020 年成都城鎮(zhèn)化率達(dá)到 67%。 成都在 GDP增速方面居副省級(jí)城市之首，比上年提升 3 位，分別高出第二、三位的廈門(mén)（ %）、西安（ %） 和 個(gè)百分點(diǎn)。 空港高技術(shù)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)作為 “六區(qū) ”之一，將發(fā)展高科技制造業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、高科技航天產(chǎn)品研發(fā)、臨空服務(wù)業(yè)等，且雙流新能源產(chǎn)業(yè)功能區(qū)亦將被納入空港高技術(shù)產(chǎn) 業(yè)功能區(qū)范圍，將成為天府新區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)支撐。目前， 雙流機(jī)場(chǎng)候機(jī)樓總面積達(dá)到 50 萬(wàn)平方米，停機(jī)位總數(shù) 146 個(gè)，可滿足年旅客吞吐量 5000 萬(wàn)人次、貨郵吞吐量 150 萬(wàn)噸、飛機(jī)起降 32 萬(wàn)架次的服務(wù)保障需求。 成都 商業(yè) 市場(chǎng)郊 區(qū) 2020 年第三季度新 增供 應(yīng) 量為 萬(wàn)㎡，環(huán)比上季度大幅度下降 %?？傮w來(lái)說(shuō)成都房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展形式良好，未來(lái)將繼續(xù)健康持續(xù)發(fā)展。 此前的 10 月 12 日、 13 日和15 日，溫家寶在中南海先后召開(kāi)行業(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人、部分地方部門(mén)和企業(yè)負(fù)責(zé)人以及專家學(xué)者三場(chǎng)座談會(huì)。近年來(lái)，各地商業(yè)地產(chǎn)投資普遍過(guò)熱，商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量大、再加上同質(zhì)性高、集中入市，必將導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商招商中與商家的博弈能力下降。 5 平方米。然而，繼萬(wàn)億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后， 2020 年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域。再往北面緊鄰三家酒店的是在建中型住宅項(xiàng)目空港首座，該項(xiàng)目總建戶數(shù)為 936 戶，將于 2020 年年底交房，屆時(shí)該住宅樓盤(pán)將為本案帶來(lái)一定消費(fèi)實(shí)力的消費(fèi)人群。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 校園商業(yè)特征 本項(xiàng)目地塊近按照西南民族大學(xué)和棠湖中學(xué)， 從一般發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，圍繞大學(xué)都會(huì)形成一定規(guī)模的校園生活廣場(chǎng)，而目前校園商業(yè)是空白、缺失的，西南民族大學(xué)背后的農(nóng)民小鎮(zhèn)商業(yè)根本沒(méi)法承載和滿足數(shù)萬(wàn)學(xué)生的生活需求。 三、 區(qū)域 商業(yè)現(xiàn)狀及需求分析 商業(yè)發(fā)展水平 通過(guò)對(duì)該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研、分析發(fā)現(xiàn)，區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 整體發(fā)展水平較低，檔次偏低，屬于滿足基本生活需求的商業(yè)業(yè)態(tài)。重點(diǎn)研究街道有川大街、西航港大道、臨港四段街道 表 41： 項(xiàng)目周邊區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 區(qū)段 業(yè)態(tài) 物業(yè)情況 檔次 供應(yīng)量(㎡ ) 西航港大道 (百港酒店 旁的小巷 ) 酒店 酒店底商 高 \中 \低檔 67000 餐飲 酒店底商 中檔 3500 休閑 酒店底商 中檔 3200 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 24 便民服務(wù) 酒店底商 中檔 500 其它 酒店底商 中檔 300 合計(jì) 74500 圣寺 農(nóng) 民小鎮(zhèn) (西南民族大學(xué)片區(qū) ) 餐飲 社區(qū)商鋪 低檔 5000 服飾 社區(qū)商鋪 低檔 1200 酒店 社區(qū)商鋪 低檔 1800 便民服務(wù) 社區(qū)商鋪 低檔 1200 超市 社區(qū)商鋪 低檔 1500 其它 社區(qū)商鋪 低檔 650 合計(jì) 11350 臨港路三段 (棠中外語(yǔ)學(xué)校片區(qū) ) 酒店 住宅底商、臨 街商鋪 中低檔 4000 餐飲 住宅底商、臨街商鋪 中檔 9000 服飾 住宅底商、臨街商鋪 中檔 2020 休閑 住宅底商、臨街商鋪 中檔 5000 便民服務(wù) 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2200 超市 住宅底商、臨街商鋪 中 \低檔 2020 其它 住宅底商、臨街商鋪 \ 1500 合計(jì) 25700 臨港路四段 (和貴 五、商業(yè)未來(lái)需求預(yù)測(cè) 區(qū)域人口預(yù)測(cè) 目前項(xiàng)目所處區(qū)域常住居民 人口 約 萬(wàn)人，商業(yè)消費(fèi)人群達(dá)到 9 萬(wàn)人，以2%的增速計(jì)算， 預(yù)計(jì)未來(lái) 10 年該區(qū) 常住 人口容量（含居住區(qū)人口、在校學(xué)院師生、企業(yè)商務(wù)人士） 將達(dá)到 12 萬(wàn)人。隨著天府新區(qū)的改造，政府經(jīng)濟(jì)政策的扶持，本區(qū)域的將成為廣大消費(fèi)者和投資者關(guān)注的熱點(diǎn)。 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 第五章 . 項(xiàng)目 定位和 建設(shè)內(nèi)容 一、項(xiàng)目總體 定位 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目依托交通和地理優(yōu)勢(shì)， 立足日常生活商業(yè)和航空產(chǎn)業(yè)定向商務(wù)需求，體現(xiàn)東航公司品牌和形象，打造集辦公、商務(wù)、購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)等功能于一體的 航空港 門(mén)戶區(qū)的 商業(yè)綜合體，成為區(qū)域標(biāo)桿性商業(yè)中心 。 其中：餐飲、商場(chǎng)超市、購(gòu)物業(yè)態(tài)主要為沿街底商，休閑娛樂(lè)（ KTV、網(wǎng)吧、臺(tái)球室）、商務(wù)酒店、教育培訓(xùn)等位于 34 樓。JONES、歌莉婭、凡客誠(chéng)品、 adidas、李寧、 CONVERSE 等 飲品類 3060 ㎡ FRESH(鮮榨水果 )、時(shí)代面包、菇糧菌飲、 9%站甜品、茶苑子等 其它配套 200500 ㎡ 靚麗數(shù)碼攝影、米婭印象、 MIC 攝影、 天天干洗、布蘭奇洗衣連鎖、天樂(lè)便利藥店、杏林藥房、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等 （ 3） 休閑娛樂(lè)業(yè) 浴足保健、美容 SPA、健身、酒吧、 KTV 量販、網(wǎng)吧、電玩等； 品牌建議：浩沙健身、溫莎健身、阿杰發(fā)藝、瑪花纖體、月亮村 KTV、 ATT KTV、盛世樂(lè)園電玩、 Tom 熊電玩等； （ 4） 其它 業(yè)態(tài) 單體面積 選址要求 品牌建議 商超 5000 ㎡以上 居住集中區(qū)，城市人口 6萬(wàn)人以上，交通便捷 歐尚、優(yōu)馬特、家樂(lè)福、易初蓮 花等 酒店 4000 ㎡以上 公路交叉口，交通便利 7 天連鎖、漢庭酒店、萊克快捷酒店等經(jīng)濟(jì)型酒店 培訓(xùn)機(jī)構(gòu) 2020 ㎡以上 學(xué)校附近、人口密集 韋博英語(yǔ)、雅思培訓(xùn)、哲思教育 中心等 招商方式建議 建議實(shí)行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 購(gòu)物 10000 商超 4000 休閑娛樂(lè) 8000 商務(wù)酒店 4000 4 星級(jí)酒店 14000 教育培訓(xùn) 6000 服務(wù)式公寓 45000 東航總部 10000 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 38 二、總建筑面積 131890 車(chē)位個(gè)數(shù)：每 100 ㎡建筑面積 配置 個(gè)車(chē)位 。 二、 項(xiàng)目的投資估算 土地價(jià)格預(yù)測(cè) 參考項(xiàng)目臨近地塊的出讓價(jià)格，粗估預(yù)計(jì)本商業(yè)用地出讓價(jià)格為： 250 萬(wàn)元/畝 ，地塊面積共 畝，土地價(jià)格共 13044 萬(wàn)元 。 根據(jù)項(xiàng)目租售情況，項(xiàng)目 收益主要分成 3 大來(lái)源：商業(yè)租金收益 、 酒店的 經(jīng)營(yíng) 經(jīng)營(yíng)收益 和服務(wù)式公寓的銷(xiāo)售收益 。 酒店 經(jīng)營(yíng)收益 根據(jù)項(xiàng)目 2 個(gè)酒店的定位和檔次，參考周邊的酒店標(biāo)間價(jià)格，我們預(yù)測(cè)本項(xiàng)目的 2 個(gè)酒店標(biāo)間執(zhí)行價(jià)格如下表 66。 表 65：項(xiàng)目近 12 年的商業(yè)租金凈收益統(tǒng)計(jì) （萬(wàn)元） 說(shuō)明 215年 2020年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 一、總租金收益 2289 2695 2830 3113 3424 3766 4143 4557 5013 5514 二、各項(xiàng)稅費(fèi) 營(yíng)業(yè)稅 5% 房產(chǎn)稅 12% 印花稅 % 其他各種稅費(fèi) 1% 三、宣傳、管理費(fèi)用 5% 四、租金凈收入 1760 2072 2176 2394 2633 2896 3186 3505 3855 4240 說(shuō)明：營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅的稅費(fèi)分別按照營(yíng)業(yè)額的 5%、 12%、 %收取。 說(shuō)明：此投資僅為土地成本和項(xiàng)目建設(shè)成本，不包括項(xiàng)目融資成本。 ? 業(yè)態(tài)合理：由于項(xiàng)目的特色地理位置，項(xiàng)目具有空港商業(yè)和校園商業(yè)的雙重屬性，既有適合學(xué)生人群的中低檔校園生活商業(yè)，又有適合商務(wù)人士、 城市精英的航空產(chǎn)業(yè)特質(zhì)的中高端商業(yè)。（航空限高 538 米，地塊海拔 489 米，因此建筑限高 49 米，目前周邊住宅最高 12 層） ? 車(chē)位： 輛 /100 ㎡ 項(xiàng)目建設(shè)指標(biāo) 項(xiàng)目總用地面積 畝，總地上建筑面積 109000 平方米，地下建筑面積22890 平方米，容積率為 。M、 Camp。 服務(wù)式公園示意圖 雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 32 航空 商務(wù)廣場(chǎng) 定向性的航空產(chǎn)業(yè)商務(wù)廣場(chǎng)，主要針對(duì)空港區(qū)和航空物流園區(qū)的客群，屬于中高端商務(wù)型的精品商業(yè)，屬于集中式的商業(yè)中心，主要業(yè)態(tài)為 ：餐飲、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、酒店、咖啡廳、健身中心等。 初步估計(jì)，由于航空產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的定向商務(wù)需求大約在 10 萬(wàn)左右，包括商務(wù)辦公、商務(wù)餐飲、商務(wù)接待、商務(wù)購(gòu)物、商務(wù)住宿等。本項(xiàng)目的建成，將加速航空港商圈的形成，彌補(bǔ)新區(qū)商業(yè)的不足，與南門(mén)商圈遙相呼應(yīng)，形成有效的商業(yè)聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大成都南邊的商業(yè)整體影響力。金港中心） 商業(yè)綜合體 8 預(yù)計(jì)明年 5 月中旬 ，包括 北京華聯(lián)、公寓、寫(xiě)字樓 、住宅等共 20萬(wàn)方 西航港大道一段 —— 6 規(guī)劃中，面市未定 總計(jì) 22 四、項(xiàng)目商業(yè)租售價(jià)格預(yù)測(cè) 由于商業(yè)市場(chǎng)受多方面因素影響，因此在制定租金水平時(shí)應(yīng)側(cè)重考慮區(qū)域市場(chǎng)周邊項(xiàng)目的平均租金水平情況，區(qū)域發(fā)展不平衡導(dǎo)致的租金差異，及在未來(lái)區(qū)域內(nèi)規(guī)劃改造，對(duì)未來(lái)的升值。 區(qū)域 現(xiàn)有 商業(yè)概況 此次商業(yè)調(diào)查范圍為西至川藏路，東至錦華路，北至機(jī)場(chǎng)高速通道，南至星月花園居住區(qū)。除此外更擁有 公里外雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)每年往返的 6000 萬(wàn)機(jī)場(chǎng)旅客。在一些中型機(jī)場(chǎng) ， 空港區(qū)還存在一些為機(jī)場(chǎng)或航空公司工作人員提供社區(qū)服務(wù)的機(jī)構(gòu) ， 如醫(yī)療中心、幼兒園等。 區(qū)位概覽 項(xiàng)目地塊處于空港片區(qū)，目前項(xiàng)目西面及南面房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)密度較低，大片的土地屬于物流園區(qū)、工業(yè)研發(fā)園區(qū)等工業(yè)用地，目前常住人口較少，但是臨近西南民族大學(xué)和成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)，校園經(jīng)濟(jì)和空港 服務(wù)經(jīng)濟(jì)將是本案發(fā)展的重要依托；項(xiàng)目東面臨近區(qū)域的在建住宅項(xiàng)目在近四年內(nèi)如雨后春筍般建立，在半徑 公里內(nèi)有和貴久居福、銀泰花園別墅、翰林上島、翰林南城、溫哥華南苑、康橋品上、書(shū)香尚品、川大河畔、文星花園、瑞升明院、星月花園等已經(jīng)交房的雙流東航總部基地項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 15 住宅樓盤(pán)，并且在建的住宅項(xiàng)目有潤(rùn)揚(yáng)時(shí)代音符、金隅大成住宅項(xiàng)目、弗客水岸、空港首座、溫資金源中心等，隨著這些住宅項(xiàng)目的建成交房及陸續(xù)入住，該片區(qū)的常住人口將大幅度提成，為本案的商業(yè)發(fā)展帶來(lái)良好的消費(fèi)基礎(chǔ)。自住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。目前，上海、廣州等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界發(fā)達(dá)國(guó)家人均 1。早期商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還停留在前期圈地、銷(xiāo)售甚至招商上，而今已開(kāi)始轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)管理 的競(jìng)爭(zhēng)。 四、 房地產(chǎn)最新相關(guān)政策 堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖 ， 逐步完善調(diào)控手段 10 月 17 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi) 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作。 2020 年三季度，由于多宗住宅用地因故中止，成交土地中多為商業(yè)用地，導(dǎo)致商住比例失衡嚴(yán)重加劇，比例大致為 9:1。主城 區(qū)區(qū)域 供 應(yīng) 量前三的是城 南 、城東和城西，供 應(yīng) 量分別為 萬(wàn)㎡、 萬(wàn)㎡和 萬(wàn)㎡。 旅客吞吐量全年超深圳機(jī)場(chǎng) 萬(wàn)人次，成都成為繼北京、上海、廣州之后，名副其實(shí)的中國(guó) “ 航空第四城 ” 。 天府新區(qū)規(guī)劃格局： 一帶兩翼一城六區(qū) 。 2020 年前三季度 成都市城市人均可支配收入 20545 元，同比增長(zhǎng) %。中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極為國(guó)家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略的一部分具有重大意義。 項(xiàng)目所在是成都天府新區(qū)向南發(fā)展的航空港核心區(qū)域，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的居住、購(gòu)物、商務(wù)等，無(wú)論是經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，還是區(qū)位交通以及環(huán)境配套，都將成為推進(jìn)和加速天府新區(qū)城市化的強(qiáng)大動(dòng)力，中央財(cái)富聚集點(diǎn)是不可替代。地塊交通便捷，大約 20 分鐘就可到達(dá)市中心， 規(guī)劃中 的 地鐵 6 號(hào)線，地鐵 10 號(hào)線 直達(dá)項(xiàng)目地塊。機(jī)場(chǎng)由單一的交通運(yùn)輸功能轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂芯C合功能特征 ， 發(fā)展了大量高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等與 航空 存在直接或間接相關(guān)的 航空 產(chǎn)業(yè)。 購(gòu)物 10000 商超 4000 休閑娛樂(lè) 8000 商務(wù)酒店 40