【正文】 其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)三部分組成。 15 該地塊開發(fā)后，可建住宅建筑面積 84070 ㎡；公建建筑面積 10045 ㎡，其中商業(yè) 4586 ㎡，；不計(jì)入容積率部分的建筑面積： 98986 平方米，其中層高小于 車庫 6800 ㎡，半地下室2021 ㎡，人防地下室 2021 ㎡。 項(xiàng)目建設(shè)期利息 本項(xiàng)目計(jì)劃利用銀行貸款額為 萬元，貸款期 4年，貸款年利率為 %，按等額還貸， 2021 年底開始還貸，貸款利息按復(fù)利計(jì)算： 17 各年應(yīng)計(jì)利息 =（年初借款本息累計(jì) +本年借款 /2）有效年利率 2021 年借款利息 = %=270 萬元； 2021 年借款利息 =（ +270） %= 萬元； 2021 年借款利息 =(8000+270+) %= 萬元； 2021 年借款利息 =(8000+270++) %= 萬元 借款利息共計(jì) 萬元 流動資金 流動資金按項(xiàng)目開發(fā)資金周轉(zhuǎn)需求估算，流動資金需求量 =項(xiàng)目開發(fā)資金收入開發(fā)投入資金率。固定資產(chǎn)投資擬采用滾動式開發(fā)，預(yù)計(jì)前期土地及工程前期投入為 萬元。經(jīng)濟(jì)評價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的核心內(nèi)容，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的主要依據(jù)。銷售收入具體計(jì)算見下表 6： 表 6 項(xiàng)目開發(fā)銷售收入計(jì)算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目收入名稱 建筑面積 平均價(jià)格 銷售收入 備注 （ m2） （元 /m2） （萬元） 1 住宅 84070 綜合單價(jià) 2 商鋪 4586 3 配套公建面積 10045 4 地上車庫 6800 不計(jì)建筑面積 5 地下車庫 2021 不計(jì)建筑面積 6 合計(jì) 107501 為總建筑面積 項(xiàng)目營業(yè)稅及附加估算 19 (1)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)以及教育費(fèi)附加，取其綜合費(fèi)率 %： 其中營業(yè)稅以銷售收入為基數(shù)計(jì)算、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)和教育費(fèi)附加以營業(yè)稅為基數(shù)計(jì)算。 總成本 20 總成本費(fèi)用 =建 設(shè)成本 +銷售費(fèi)用 +管理費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用 =++= 萬元。 ic— 該行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取 12% n— 項(xiàng)目建設(shè)期取 3 年 NPV=*(1+12%)*(1+12%)2+*(1+12%)3 = (萬元 )0 凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。 (3） .技術(shù)進(jìn)步。 投資收益 EA =銷售總收入 總成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 =銷售總收入 工程建設(shè)成本（投資部分） 銷售成本 營業(yè)稅及附加和增值稅 考察的因素有：營業(yè)收入分別增減 10%、 20%，靜態(tài)投資分別增減 10%、 20%，經(jīng)營成本分別增減 10%、 20%等。 通過對該項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)與不確定性分析，從各方面綜合考慮，該項(xiàng)目有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 項(xiàng)目投資凈現(xiàn)值為 萬元，凈現(xiàn)值大于零，說明項(xiàng)目可行。 項(xiàng)目敏感性分析 僅分析 該項(xiàng)目的敏感性，主要通過敏感度分析，考察該項(xiàng)目投資不確定參數(shù)對投資效果 23 的影響，從中找出敏感的因素，并確定其影響程度，采取措施限制敏感因素的變動范圍，以達(dá)到降低投資風(fēng)險(xiǎn)的目的。 （ 2） .通貨膨脹。第二年銷售收入為項(xiàng)目開發(fā)預(yù)收售房款的 30%，為 萬元；第三年平均收入為 萬元。利息支出的估算包括長期借款利息支出、流動資金借款利息支出和短期借款利息支出。 項(xiàng)目銷售收入分析 依據(jù)比較定價(jià)和市場定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：住宅 3300 元 /㎡；商鋪 4500 元 /㎡；配套面積 1500 元 /㎡；汽車庫 2250 元 /㎡。 18 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評價(jià)包括三個層次 :財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和社會評價(jià)。 項(xiàng)目開發(fā)資金籌集計(jì)劃 資金籌措 該項(xiàng)目開發(fā)總投資為 萬元，流動資金為 萬元。 （ 2）項(xiàng)目工程其他費(fèi)用 工程建設(shè)其他費(fèi)用是指建設(shè)投資中除建筑、安裝工程費(fèi)、工程配套費(fèi)用以外所必須花費(fèi) 16 的其他費(fèi)用，工程建設(shè)其他費(fèi)用按國家有關(guān)規(guī)定或行業(yè)規(guī)定的內(nèi)容、計(jì)算方法和費(fèi)率或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)分項(xiàng)估算，具體見表 5。詳細(xì)計(jì)算見下表 3. 表 3 工程前期費(fèi)用估算表 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 單價(jià) 數(shù)量 單位 合價(jià) 1 場地整理 66600 m2 2 場內(nèi)臨時排水 66600 m2 3 施工臨時水 66600 m2 4 施工臨時電 66600 m2 5 合計(jì) 2)建筑工程建設(shè)費(fèi)用 總占地面積： 100 畝，規(guī)劃總建筑面積為 98700 ㎡，多層住宅及小高層為框架結(jié)構(gòu)，沿街商業(yè)用房為底框結(jié)構(gòu)。 該工程項(xiàng)目緊靠城市主道路，可根據(jù)需要向有關(guān)部門申辦有關(guān)用電、用水、用氣等使用手續(xù)。連云港市地區(qū)地質(zhì)構(gòu)造屬華北地帶，連云 — 嘉山隆起帶，基底為前震旦系中深度變質(zhì)巖系，上部直接覆蓋第四松散土層，厚度 0— 50m。 為確保建筑工程全面完工，除要求土建承包單位必需按總進(jìn)度要求完成外，更需要項(xiàng)目發(fā)包單位按期撥付投資，方可保證在規(guī)定時間內(nèi)完成本工程項(xiàng)目的施工任務(wù)?；I備工作應(yīng)在開工之前完成。 從居民的角度出發(fā)，降低居民的居住成本以增加居住小區(qū)生活的經(jīng)濟(jì)吸引力，是規(guī)劃設(shè)計(jì)中著重考慮的內(nèi)容。 項(xiàng)目地形及尺寸 地塊呈長方形布置，總面積 100 畝，其中建設(shè)基地 畝。 9 隨著外地開發(fā)企業(yè)的進(jìn)駐，戶型設(shè)計(jì)也不斷創(chuàng)新，更加人性化、舒適性更強(qiáng)。對于一般家庭，兩口之家或者三口之家， 90 平方米左右的兩房可適用，但超過三口人的家庭，三房就較為合適。從以前的開 發(fā)大戶型謀求高利潤開始轉(zhuǎn)向追求一般利潤，逐漸開發(fā)中等戶型和小戶型，縮短開發(fā)周期、盡快回籠資金。好在 11 月下旬，我市一系列地產(chǎn)新政也相繼“落地”。盡管 2021 年港城樓市需求依然旺盛，但面對大量的房源上市和潛在房源即將上市的狀況，購房者的選擇空間增大，這也為我市樓市進(jìn)入調(diào)整期埋下了伏筆， 2021 年諸多樓盤 7 一再延遲上市，少數(shù)樓盤開盤頻次高但單次放量小，也成為了樓市調(diào)整期內(nèi)開發(fā)商自我調(diào)整房源上市節(jié)奏的直觀印證。 和外地大多數(shù)城市由于價(jià)格非理性上漲而在 2021 年集體“疲軟”并進(jìn)入價(jià)格盤整期不同，連云港樓市深度調(diào)整的根源并非價(jià)格因素。而我市與 11 月下旬正式發(fā)布的 12 條地產(chǎn)新政，也著眼于大的經(jīng)濟(jì) 形勢，立足于降稅、擴(kuò)需、緩費(fèi)等多個方面。特別是 1月至 6 月期間多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，其后還上調(diào)過存貸款利率。 2021 年底前市區(qū)將實(shí)現(xiàn)城市低保住房困難家庭應(yīng)保盡保，并將廉租住房制度保障范圍擴(kuò)大到 15 平方米以下的城市低收入住房困難家庭；明年底廉租住房保障制度擴(kuò)大到 15 平方米以下的城市低收入家庭；到 2021 年，所有人均 15 平方米以下城市低保家庭全部通過實(shí)物配租的方式 予以保障， 15平方米以下城市低收入家庭將實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保。 5 月下旬，連云港市對于 2021 年經(jīng)濟(jì)適用房保障對象也進(jìn)行了重新定位，決定將供應(yīng)對象從中低收入家庭調(diào)整為低收入家庭，與廉租房保障對象銜接。 （ 1） 政策頻出 樓市積極調(diào)整 先是出現(xiàn)一個個案，這個個案為人們所津津樂道，最后或因市場 推動、或因各樓盤互相仿效，慢慢演變成一種港城樓市的普遍現(xiàn)象，并繼而成為一種主流，對未來樓市影響深遠(yuǎn)?? 2021 年的港城樓市，這樣的現(xiàn)象，很多。 10 月 15 日和 10 月 30 日，央行再兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各 個百分點(diǎn)。前 3 季度，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11865 元，同比增長 %，扣除價(jià)格因素 ，實(shí)際增長 %，增幅減少 個百分點(diǎn)；農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入 3971 元，增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %，增幅減少 個百分點(diǎn)。前三季度，貨幣凈投放 1350 億元，同比少投放608 億元。 出口增速有所回落，外商直接投資大幅增加。 固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)較快增長，投資結(jié)構(gòu)有所改善。房地產(chǎn)公司為新成立公司，注冊資金 2021 萬元人名幣。其中，第一產(chǎn) 業(yè)增加值 21800 億元，增長 %，加快 個百分點(diǎn)；第二產(chǎn)業(yè)增加值 101117 億元，增長 %，回落 個百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)增加值 78714億元，增長 %，回落 個百分點(diǎn)。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中，三次產(chǎn)業(yè)投資分別增長 %、 %和 %，其中第一產(chǎn)業(yè)投資增長同比加快 個百分點(diǎn)。貿(mào)易順差 1810 億美元，同比減少 47 億美元。其中，城市上漲 %，農(nóng)村上漲 %。會議強(qiáng)調(diào) ，要深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，把保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)，把抑制通貨膨脹放在突出位置。 銀行規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 8 月 27 日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。而正是這些“印象”，它們或開拓了一個全新的領(lǐng)域，或重新調(diào)整了樓市格局。據(jù)悉，該《規(guī)劃》對連云港市 2021 年至 2021 年市區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各項(xiàng)保障性住房建設(shè)、分配和管理活動進(jìn)行了具體詳細(xì)的規(guī)劃。其中，既有進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的“緊箍咒”，又有拉動需求和投資的“強(qiáng)心針”?？v然少數(shù)開發(fā)商迫于競爭壓