廊坊安居房地產(chǎn)公司融資條件分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 潤(rùn)水平下降等問題 按照市場(chǎng)規(guī)律 做充分的思考 和較大讓利的思想準(zhǔn)備。 寫字樓去化速度慢且售價(jià)并未大幅高出住宅，因此 目前在本地區(qū)開發(fā)住宅與開發(fā)寫字樓相比較自有資金利用率的水平而言，仍然是住宅最理想，如果做公寓開發(fā)應(yīng)充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，確保找準(zhǔn)消費(fèi) 群體， 執(zhí)行市場(chǎng)差異化的定位，方可獲取較高的利潤(rùn)水平。 寫字樓建安成本 3000 元 /㎡。 地下 2 層單層面積 ㎡。 4. 可操作的土地成本： 萬(wàn)元 （含稅） 條件限定： 參照近期商業(yè)土地?cái)?shù)據(jù)，設(shè)定土地取得成本 1200 元 /㎡ 5. 估算其他成本： 萬(wàn)元 其中： 前期費(fèi)用： 萬(wàn)元 （取值： 45 元 /㎡ ） 大市政費(fèi)用： 萬(wàn)元 （取值： 350 元 /㎡ ） 銷售稅金： 萬(wàn)元 （取值： %） 管理費(fèi)： 萬(wàn)元 （取值： 2%） 不可預(yù)見費(fèi)： 萬(wàn)元 （取值： 42%） 土地增值稅： 萬(wàn)元 （取值： %） 銷售費(fèi)用 ： 萬(wàn)元 （取值： 3%） 6. 估算利潤(rùn)： 萬(wàn)元 7. 成本利潤(rùn)率： % 8. 銷售利潤(rùn)率： % (二 ) 一 中項(xiàng)目 指標(biāo)： 項(xiàng)目 規(guī)劃 占地 25488 平方米，規(guī)劃 總 建筑面積 101955 平方米，其中 ： 公寓 60135 平方米， 寫字樓 21070 平方米， 商業(yè) 20749 平方米。 容積率 。 2 匯督 由于北部地區(qū)是近 些年政府規(guī)劃發(fā)展的主要方向加以開發(fā)商對(duì)住宅品質(zhì)的重視成為目前高端小區(qū)較為集中地區(qū)域。 基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善。獅子城 安次廊坊市銀河 CBD 5 宏泰 3. 綜合用地價(jià)格 在網(wǎng)上未查到土地用途為“綜合用地”的出讓信息，除商業(yè)用地外，僅有倉(cāng)儲(chǔ)用地、教育用地、文體娛樂用地土地使用用途接近“綜合用地” 50 年產(chǎn)權(quán)。 b、面積： ㎡（ 畝） c、土地用途：商業(yè)（批發(fā)零售用地） d、容積率： e、最大建筑面積： ㎡ f、成交價(jià)格： 萬(wàn)元（安最大容積率計(jì)算，樓面價(jià) 元 /㎡） g、成交日期： 2021/1/5 h、取得單位： 廊坊市中投置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 市區(qū) 西 部（ 高鐵站以南 ）： A、商業(yè)土地參考 4： (詳見：商業(yè)土地價(jià)格項(xiàng)目 10) a、位置： 育才路東側(cè)、光明西道北側(cè) 。 廣陽(yáng)區(qū)：面積 313 平方千米，人口 41 萬(wàn)人 一、 廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況簡(jiǎn)介 (一 ) 土地價(jià)格 1. 住宅土地價(jià)格 （略） 1) 市中心 （略） 2) 城市周邊 （略） 2. 商業(yè)土地價(jià)格 參考下圖 1) 市中心 區(qū)域 ： A、 商業(yè)土地 參考 1： (詳見：商業(yè)土地價(jià)格項(xiàng)目 1) a、 位置： 金光道和新華路道路紅線范圍內(nèi)、北至康寧街，南至現(xiàn)狀新華路人防工程，西至文明路，東至明珠影劇院北側(cè)。轄兩個(gè)區(qū)，縣和廊坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，代管三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市。 b、面積： ㎡（ 畝） c、土地用途：商業(yè)（批發(fā)零售用地） d、容積率： e、最大建筑面積： ㎡ f、成交價(jià)格： 萬(wàn)元（安最大容積率計(jì)算，樓面價(jià) 元 /㎡） g、成交日期： 2021/3/20 h、取得單位： 中太富利達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司 D、商業(yè)土地參考 4： (詳見：商業(yè)土地價(jià)格項(xiàng)目 15) a、位置： 金光道以南，建國(guó)道以北，文明路以東，新華路以西 。市區(qū)南部（高鐵站以南）僅有一塊商業(yè)項(xiàng)目成交。 ， 40 年產(chǎn)權(quán) B、教育用地 a、北環(huán)附近，用地面積 24198 ㎡，容積率小于等于 ，成交價(jià)格 3560 萬(wàn)元，樓面價(jià) 980 元 /㎡。帝景 安次廊坊市銀河南路龍河 南岸 10 宏程華庭 安次廊坊市安次區(qū)銀河南 路與廊霸路交口 300 米 11 新城林灣 安次安次區(qū)銀河南路大家 新城小區(qū)西南 12 尚德佳苑 安次于常甫廊霸路北側(cè)（廊坊十五中對(duì)面，緊鄰安大道） 小 結(jié)： 在售項(xiàng)目總占地面積： ㎡ 在售項(xiàng)目總建筑規(guī)模： ㎡ 在售項(xiàng)目平均售價(jià)： 6173 元 /㎡ 在售項(xiàng)目共計(jì) 12 個(gè) 市區(qū)匯總 ： 全市區(qū) 在售項(xiàng)目總占地面積： ㎡ 全市區(qū) 在售項(xiàng)目總建筑規(guī)模： ㎡ 全市區(qū) 在售項(xiàng)目平均售價(jià)： 元 /㎡ 全市區(qū) 在售項(xiàng)目共計(jì) 31 個(gè) 總結(jié)： 從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前開發(fā)量最大地區(qū)在南部，應(yīng)該是未來重點(diǎn)發(fā)展地區(qū)。 大型生活配套項(xiàng)目的引進(jìn)。 2. 公寓價(jià)格 3. 網(wǎng)上調(diào)研廊坊市 公寓 項(xiàng)目資料較少。 1 至 3 層規(guī)劃為大型超市， 4 至 16 層為辦公區(qū)；地下兩層為車位，地下車位數(shù)量為 260 個(gè)。 公寓平均單戶建筑面積 60 ㎡（含公攤）計(jì)算。 全盤建安成本： 萬(wàn)元 其中： 公寓建安成本： 萬(wàn)元 商業(yè)建安成本： 萬(wàn)元 寫字樓建安成本： 萬(wàn)元 地下面積： 萬(wàn)元 紅線內(nèi)市政： 萬(wàn)元 條件限定： 公寓車位按照 2 戶 1個(gè)車位配置 ， 商業(yè) 及寫字樓車位 按照萬(wàn)平米 50 輛 車計(jì)算。 可操作的土地成本： 萬(wàn)元（含稅） 條件限定： 參照近期商業(yè)土地?cái)?shù)據(jù)，設(shè)定土地取得成本 1400 元 /㎡ 估算其他成本： 萬(wàn)元 其中： 前期費(fèi)用： 萬(wàn)元 （取值： 45 元 /㎡ ） 大市政費(fèi)用： 萬(wàn)元 （取值： 350 元 /㎡ ） 銷售稅金： 萬(wàn)元 （取值： %） 管理費(fèi)： 萬(wàn)元 （取值： 2%） 不可預(yù)見費(fèi)： 萬(wàn)元
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