【正文】 次 /日 2 次 /日 1 次 /日 隨時(shí) 衛(wèi)生間 0 地面用掃帚掃過之后，用水沖擦，玷污嚴(yán)重時(shí)，使用中性洗滌劑擦拭干凈。 2 次 /日 2 次 /日 2 次 /日 2 次 /日 隨時(shí) 2 次 /日 隨時(shí) 1 次 /日 電梯 0 用吸塵器清除地面灰塵，并清理掉在地面上的 碎紙屑等物。（排運(yùn)由環(huán)衛(wèi)站負(fù)責(zé)） 1 次 /日 外圍地面 日常性清掃 0 用掃帚清掃。（前面的道路及步行道，必要時(shí)也要進(jìn)行清掃） 隨時(shí) 定期清掃 屋頂 陽臺(tái) 樓面 0 地面要清掃，玷污嚴(yán)重時(shí)用水沖洗。 0 天花、管道用干、濕毛巾擦拭。 必要時(shí)派保安人員疏導(dǎo)過路人。 0 各層電梯溝槽用清洗劑擦拭。 2 次 /半年 2 次 /半年 按需進(jìn)行 ※ 特別要求事項(xiàng) 0 樓內(nèi)產(chǎn)生的廢紙、廢棄材料、含水分垃圾、廚房垃圾等廢棄物品，要在保持衛(wèi)生條件下迅速處理掉，以免散發(fā)臭氣，發(fā)生 火災(zāi)。 0 雨天即時(shí)清潔。 抽查 電梯內(nèi) 干凈、無污跡、無積塵、無臟雜物。 抽查 地面、墻面 光潔、無污跡、無臟雜物，無積水、無積塵，無蜘蛛網(wǎng)。 一、 綠化管理流程： （六）金地國際花園設(shè)施、設(shè)備的維修與維護(hù) 高層物業(yè)對(duì)機(jī)電設(shè)備維護(hù)管理要求很高，為保障金地國際花園的設(shè)備運(yùn)行的安全、高效，我們將結(jié)合金地國際花園的實(shí)際情況，建立一套有效而完善設(shè)備管理模式。 C、實(shí)施高效的設(shè)備維修規(guī)程。 F、 對(duì)供配電、給排水 系統(tǒng)繪制相應(yīng)系統(tǒng)平面圖并懸貼于機(jī)房。資料部門掌握所有的一手資料，工程部對(duì)于需要的技術(shù)資料以復(fù)印件（或原有兩套則可留一套）存檔于本工程部資料柜中，這將有效防止因失誤及人員流動(dòng)使資料遺失。并作好詳細(xì)的維修養(yǎng)護(hù)記錄。 B、金地國際花園內(nèi)外路燈、停車場照明采取控光措施，節(jié)約用電，減少公用電費(fèi)支出。 G、成立訓(xùn)練有素的專業(yè)技術(shù)應(yīng)急小組，以處理緊急情況下的設(shè)備故障。 國際花園大堂助理 具備中專以上學(xué)歷，形象氣質(zhì)良好，性格溫和，語言表達(dá)能力強(qiáng)，思維敏捷，觀察力強(qiáng)；了解計(jì)算機(jī)基本操作， 具有一定從事服務(wù)性工作經(jīng)驗(yàn)。 保衛(wèi)部長 具備大專以上學(xué)歷，從事物業(yè)管理治安保衛(wèi)工作至少 3 年，熟悉并掌握安全管理的知識(shí)及有關(guān)條例、法規(guī)等。 工程部經(jīng)理 具備大專學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；從事水、電運(yùn)行管理和設(shè)備管理五年以上，有較強(qiáng)的組織和協(xié)調(diào)能力。 國際花園管理處行政助理 具備大專以上學(xué)歷，有在大型企事業(yè)單位從事行政管理兩年以上經(jīng)驗(yàn)，具備良好的中英文寫作功底，熟悉國家相關(guān)法律法規(guī)及北京地方性法規(guī)， 熟悉 ISO9001 質(zhì)量體系運(yùn)作；具備良好的組織協(xié)調(diào)能力。 E、建立激勵(lì)機(jī)制，每季度、年度評(píng)選優(yōu)秀員工，并給予精神和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提高員工的積極性。根據(jù)工程部內(nèi)部管理有關(guān)制度，設(shè)施、設(shè)備的各項(xiàng)管理規(guī)定和設(shè)施、設(shè)備的作業(yè)指導(dǎo)書要求，認(rèn)真細(xì)致地做好各種記錄，任何工作均做到有據(jù)可查，有制度可依。 A、 設(shè)備的日常運(yùn)行和使用由服務(wù)使用部門負(fù)責(zé)，消防中心、監(jiān)控中心、停車場及停車收費(fèi)系統(tǒng)由保安負(fù)責(zé)，其余功能性設(shè)施、設(shè)備由工程部負(fù)責(zé)日常的運(yùn)行管理，并嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度和規(guī)程。前期介入時(shí)將考慮特定設(shè)備零部件的供應(yīng)商事項(xiàng)。 D、 將導(dǎo)入金地視覺標(biāo)識(shí)系統(tǒng)。設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)分為日常保養(yǎng)和三級(jí)定期維修保養(yǎng)，設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)則均由工程部負(fù)責(zé)。 檢查 樓外衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 地面和道路 路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡、污漬等，無臟物，無積水（指臟、臭水）、青苔。 抽查 衛(wèi) 生 間 大小便池 內(nèi)外光潔，無污垢、無積塵、無異味； 適當(dāng)?shù)胤椒胖眯l(wèi)生球，噴灑空氣清新劑。 腳踢線、消防排煙口、警鈴、安全指示燈、各種標(biāo)牌表面干凈，無灰塵、無水跡、無污跡、無斑點(diǎn)。 0 樓宇外部、招牌、揭示板等要用濕抹布抹試，對(duì)有必要的物件要擦亮 ，消防連接送水口要用適當(dāng)?shù)那鍧崉┤ノ邸? 0 清除照明器具的灰塵及擦拭燈泡。 0 電梯廳天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清潔劑去除污漬。 高空作業(yè)要使用安全帶。 0 在上下車地方周邊的柱子，要用濕抹布抹干凈。 迅速處理掉回收的垃圾、落發(fā)、枯草，以免發(fā)生害蟲、火災(zāi)，防范于未然。 0 墻面去污。 0 墻面（含紙簍、洗液盒）擦拭。 0 消火栓和金屬閥要用干毛巾擦拭。 1 次 /日 1 次 /日 隨時(shí) 隨時(shí) 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 80 頁 場所 作業(yè)內(nèi)容 實(shí)施 次數(shù) 1 硬地面用掃帚掃，用去塵拖布清除細(xì)小塵土。 0 踢腳線用干（濕）毛巾去污、中性清潔劑擦拭。 0 雨天應(yīng)鋪上雨天用的擦腳墊子，傘上流下來的雨滴應(yīng)隨時(shí)用拖布擦去。 （ 4）花園區(qū)域內(nèi)定期進(jìn)行噴灑蟲藥、投放滅鼠藥的工作。 垃圾管理 在狠抓環(huán)境管理和 培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識(shí)的基礎(chǔ)上，我們將對(duì)垃圾實(shí)施“三化”管理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實(shí)現(xiàn)有效的垃圾分流。高質(zhì)量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)主或用戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。對(duì)于金地國際花園的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個(gè)方面： （ 1） 金地國際花園防火工作 的各項(xiàng)有關(guān)規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應(yīng)急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應(yīng)懂得以下兩點(diǎn)： （ 1） 遇到緊急情況時(shí)自己的職責(zé)任務(wù)； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉(zhuǎn)移及辦法。 相應(yīng)的治安防 范措施 （ 1）保安部的組織結(jié)構(gòu) 保安部一般的班組設(shè)置如下： 保安部 門衛(wèi)崗 大堂禮賓崗 中控室調(diào)度崗 機(jī)動(dòng)巡邏崗 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 80 頁 （ 2）崗位設(shè)置安排 a、智能監(jiān)控中心三班倒 24 小時(shí)值班 b、地下車庫三班倒 24 小時(shí)值班 c、金地國際花園巡邏崗三班倒 24 小時(shí)值班 d、金地國際花園入口大門崗三班倒 24小時(shí)值班 e、保安部長總體協(xié)調(diào)管理。定時(shí)和不定時(shí)地對(duì)金地國際花園內(nèi)外各個(gè)部位進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時(shí)報(bào)告或處理；并隨時(shí)為小區(qū)業(yè)戶提供幫助，如提送行李等。一個(gè)小區(qū)的安全狀況是整個(gè)社會(huì)治安工作的一部分，因此物業(yè)的保安工作離不開社會(huì)，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個(gè)特點(diǎn)。 1. 房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)； 2. 區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備場 所（場地）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：消防設(shè)施、電梯及機(jī)電設(shè)備、道路、照相、連廊，單車（摩托車）房、園林綠化帶、溝、渠、井、池、管道、停車場等； 3. 公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾收集、清運(yùn)； 4. 公共生活、治安秩序； 5. 住宅內(nèi)所有文化娛樂場所、體育活動(dòng)場所等公共場地進(jìn)行管理、維護(hù)養(yǎng)護(hù)； 6. 區(qū)內(nèi)車輛行駛及消防安全管理； 7. 社區(qū)文化活動(dòng)； 8. 住宅區(qū)檔案資料的管理； 法律政策及合同規(guī)定的其事他項(xiàng)。 2）管理處對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)。保 證小區(qū)管理機(jī)構(gòu)及其工作人員依法辦事。 —— 以行政職務(wù)權(quán)利為依托，以行政命令為基本形式，以獎(jiǎng)罰為后盾的強(qiáng)制性促動(dòng)力。 在金地國際花園，業(yè)戶的滿意度將成為檢驗(yàn)金地物業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。 二、管理設(shè)想及目標(biāo) 作為北京 CBD 規(guī)劃社區(qū)的一個(gè)重要組成部分，金地國際花園以其優(yōu)越的地理位置，獨(dú)具匠心的園區(qū)環(huán)境建設(shè)，特殊的業(yè)戶群體組成，具有國際一流水準(zhǔn)的卓越品質(zhì)，和諧的融入整個(gè)大社區(qū)，又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風(fēng)格；繼而對(duì)后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。 借鑒酒店業(yè)所獨(dú)具的高水準(zhǔn)服務(wù)模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)在金地國際花園推行以“業(yè)戶為中心”的酒店管理服務(wù)模式，主動(dòng)、適時(shí)了解業(yè)戶的表象需求及實(shí)質(zhì)需求；最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求，將是金地國際花園管理處整體工作核心。 金地國際花園管理目標(biāo)承諾： 在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國際花園達(dá)到北京市物業(yè) 管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn)，二年達(dá)到國家優(yōu)秀物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。 5. 督導(dǎo)管理 管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導(dǎo)管理方式，對(duì)各能職部門實(shí)施指揮和指導(dǎo)管理。 （ 3）流暢嚴(yán)密的運(yùn)作流程，一環(huán)緊扣一環(huán)的，一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。 2）運(yùn)用公司《員工手冊(cè)》，規(guī)范管理處員工的行為，提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。因而安全管理也是物 業(yè)管理的一切基礎(chǔ)性工作。作為保安人員，要樹立“服務(wù)第一、用戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務(wù)人員的和顏悅色；既要堅(jiān)持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 D、案件處理。 （二）車輛管理 車輛管理的重點(diǎn)是防 止車輛亂放及車輛丟失，要做好這項(xiàng)工作，必須要加強(qiáng)停車場的制度建設(shè)。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 環(huán)境部主要任務(wù)和組織結(jié)構(gòu) （ 1）環(huán)境部主要任務(wù)： 負(fù)責(zé)金地國際花園各個(gè)樓面和各部位公用用具，使其達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的清潔要求； 負(fù)責(zé)制定清潔設(shè)備和清潔用具的采購、使用意見，合理掌握清潔費(fèi)用的支出； 負(fù)責(zé)對(duì)清潔員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使他們不斷提高業(yè)務(wù)素質(zhì)； 負(fù)責(zé)接受客戶的委托清潔業(yè)務(wù)。 （ 3）設(shè)置生活垃圾清運(yùn)處理站。 0 正門大廳的大理石地面打磨拋光。 0 關(guān)于報(bào)紙箱、郵件箱、樓內(nèi)指南、金屬部件、內(nèi)部電話、公用電話，應(yīng)干抹。 隨時(shí) 隨時(shí) 2 次 /日 隨時(shí) 隨時(shí) 2 次 /日 1 次 /日 2 次 /日 2 次 /日 隨時(shí) 隨時(shí) 隨時(shí) 隨時(shí) 【各樓層】 電 梯 間 走 廊 附屬房間 樓 梯 1 方格地毯要用吸塵器吸除粘在絨毛上的灰塵。 0 花崗巖或大理石地面、墻面用涂油地推或毛巾保養(yǎng)。 0 補(bǔ)充手紙及液體香皂。 0 雨天 3M膠墊的清洗。（泥沙、垃圾、樹葉等） 0 臟污嚴(yán)重地方用水沖洗。 0 清除排水溝之雜物泥沙，防止堵塞。 0 燈具用干、濕毛巾擦拭。 移動(dòng)作業(yè)地點(diǎn)時(shí)，必須確認(rèn)安全之后才能行動(dòng)。 0 天花、燈具用干（濕）毛巾結(jié)合清洗劑去污。要充分注意做到防患于未然。 0 室外綠地澆水。 抽查 垃圾桶 外表干凈，無積垢、無臭味。 抽查 廁紙簍、垃圾桶 無陳積物，無臭味，外表干凈。 環(huán)境部部長、園藝師巡視檢查 發(fā)現(xiàn)問題，填寫綠化問題統(tǒng)計(jì)表，提出施工方案，安排人員施工、整改 病蟲害防治 更換長勢不良的花草 盆栽花草修剪澆水造型清潔雕塑小品 檢查考核工作績效填寫統(tǒng)計(jì)表 整理歸檔 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 80 頁 此外，我們將在金地國際花園的設(shè)備管理中導(dǎo)入環(huán)保、節(jié)能的管理理念，在降低運(yùn)作成本的同時(shí)，盡可能為用戶創(chuàng)造一個(gè)舒適的綠色居住環(huán)境。建立完善的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范是管好設(shè)備的基礎(chǔ)，我 們對(duì)主要設(shè)備均將建立《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》作為履歷性質(zhì)一直保留。 (3)、 主要設(shè)施設(shè)備將建賬冊(cè)、建立設(shè)備臺(tái)賬 A、 設(shè)備臺(tái)賬內(nèi)設(shè)備均需建立相應(yīng)的《設(shè)備修理保養(yǎng)情況記錄卡》，這 些表為履歷形式，將跟蹤設(shè)備至報(bào)廢。 B、 工程部資料柜鑰匙管理，納入部門鑰匙管理體系中。 中國最大管理資源中心 第 28 頁 共 80 頁 C、 對(duì)電梯管理將聘請(qǐng)專 業(yè)公司進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)。 （ 2）、提高公共設(shè)施，機(jī)電設(shè)備管理水平的新設(shè)想。 H、建立三級(jí)巡視檢查制度，并實(shí)施工程人員 24 小時(shí)值班，以保障設(shè)備完好率達(dá) 97%以上。