【正文】 城鄉(xiāng)統(tǒng)一的 用地市場 也具有深遠(yuǎn)的借鑒意義 。” 然而， 中國南海模式的發(fā)展 仍面臨各種問題 的約束和內(nèi)部各個(gè)領(lǐng)域的發(fā)展難題。南海和珠三角的許多村莊 ，有了 一個(gè)新的概念 —— “股紅 ”，即農(nóng)戶可以按股分配村莊出租土地所得的 收益 。工業(yè)基礎(chǔ)和經(jīng)濟(jì)條件較好的一二線城市， 地方政府 受影響可能稍小；經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差，主要依賴房地產(chǎn)與土地財(cái)政的三四線城市和中西部地區(qū)， 地方財(cái)政可能會(huì)面臨崩盤的風(fēng)險(xiǎn)。 在 原有的農(nóng)地間接入市模式下 ， 農(nóng)村集體組織被政府的影響和控制 ，按人頭來 平均分配 土地。 土地流轉(zhuǎn)帶來的大量農(nóng)民離土離鄉(xiāng)進(jìn)城。 但現(xiàn)實(shí)中，盡管 中國 房地產(chǎn) 存在全局性泡沫，但各城市之間，支撐房地產(chǎn)的供 求關(guān)系卻并不相同。 首先，城市化進(jìn)行到中后期，城市各種資源要素價(jià)格和生活成本 上升，帶動(dòng)勞動(dòng)力成本不斷上漲，原先集中于 在東部沿海地區(qū)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸失去了成本優(yōu)勢， 面臨 越來越多的經(jīng)營壓力 。金融資本市場受實(shí)體經(jīng)濟(jì)拖累， 大量資本無路可 去，目前主要 解決的 路徑是通 過金融手段進(jìn)入政府保經(jīng)濟(jì)增長的基建項(xiàng)目，附著到地方財(cái)政身上。 農(nóng)地入市，將有助于引導(dǎo)城 市 的 剩余資本下鄉(xiāng)， 有利于 解決中國的“新農(nóng)村建設(shè)” 中輸血長期 依賴中央 財(cái)政 和地方財(cái)政 的現(xiàn)狀 。目前我國許多地方出現(xiàn) 了濫占土地 ，占而不用的現(xiàn)象。 另外，現(xiàn)存文獻(xiàn)大多作于十八大之前，其時(shí)效性不足，缺少對(duì)于現(xiàn)今我國土地改革處于十字路口的分析，本文將立足當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀與十八大相關(guān)政策對(duì)“農(nóng)地入市”問題做進(jìn)一步的分析研究。劉衛(wèi)柏（ 2020）認(rèn)為必須盡快修改完善相關(guān)的法律法規(guī)如《土地管理法》，并出臺(tái)明確相關(guān)規(guī)定與政策，嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃控制與用途管制原則，促進(jìn)農(nóng)地規(guī)范、有序、健康流轉(zhuǎn)，形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的市場。 2.“農(nóng)地入市”的優(yōu)勢 仍有 不少 學(xué)者對(duì)于我國實(shí)行的“農(nóng)地入市”必要性持肯定態(tài)度。近十年來，農(nóng)地問題 引起了學(xué)術(shù)界的大量 關(guān)注， 產(chǎn)生了許多有價(jià)值 的學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，豐富了 “ 農(nóng)地 入市 ” 的知識(shí)圖景。但是，“農(nóng)地入市”機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。 本科 優(yōu)秀畢業(yè)論文 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對(duì)策分析 廣東財(cái)經(jīng)大學(xué) 2020JX16 內(nèi)容摘要 農(nóng)村土地問題是關(guān)乎我國“三農(nóng)問題”的重要問題之一。這是破除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的重大突破 ，也是農(nóng)村土地制度改革的核心。土改的目的是讓農(nóng)村土地能夠流轉(zhuǎn)入市，盤活農(nóng)村土地要素，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)運(yùn)作資本化，農(nóng)民也因此獲得利益 ，增加農(nóng)村的消費(fèi)水平。當(dāng)前征地制度只會(huì)加速、 更嚴(yán)重則會(huì)激化城鄉(xiāng)矛盾，促使鄉(xiāng)村財(cái)富向少數(shù)人 集中 ，造成社會(huì)分配不公 。只有權(quán)利通過登記、發(fā)證等物化形式固定下來，其后的流轉(zhuǎn)和市場交易才能進(jìn)行。 本文綜合運(yùn)用政策分析法和文獻(xiàn)資料法，從農(nóng)地入市的內(nèi)涵與國情背景著手，對(duì)農(nóng)地入市的必要性與風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析，深入探討農(nóng)地入市現(xiàn)行模式的利弊， 進(jìn)而提出農(nóng)地入市的可行措施，旨在為中國土地制度 改革探索出一條可行之道。農(nóng)地是非農(nóng)建設(shè)用地的重要來源，在我國， 農(nóng)村 集體建設(shè)用地的利用率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市建設(shè)用地。進(jìn)而節(jié)約 用地，增加 土地的 使用價(jià)值，緩和農(nóng)民 與地方政府 由于 土地征用 不公形 成的緊張關(guān)系。大量資本從實(shí)體經(jīng)濟(jì)溢出，只 能 在房地產(chǎn)和金融資本市場 中徘徊 ， 從而使住房價(jià)格持續(xù)推高 ，增加了整體的房地產(chǎn)泡沫，迫使 中央 只好使出限購限貸等行政手段 來 抑制房地產(chǎn) 愈演愈烈的 投機(jī) 行為； 另一方面，“農(nóng)地入市”有利于穩(wěn)定中國經(jīng)濟(jì)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。 同時(shí)，當(dāng)前的中國正處于一個(gè)極其重要的拐點(diǎn)期和瓶頸期。 理論上說，集體土地入市和小產(chǎn)權(quán)房合法后，會(huì)增加房地產(chǎn)供給，降低房地產(chǎn)開發(fā) 的 成本，從而導(dǎo)致房價(jià) 下降，消解房地產(chǎn)泡沫。由于中國 擁有 大量 的 土地面積，在市場驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)利益和經(jīng)濟(jì)利益 下 ，中央 對(duì)地方的經(jīng)濟(jì)行為難以實(shí)現(xiàn)真正有效的監(jiān)督和約束，所以經(jīng)?？吹浇?jīng)濟(jì)過熱的“一放就亂” 的現(xiàn)象，最后導(dǎo)致 是大量的耕地 被 占用，中國的耕地紅線和糧食安全 都 受到威脅。因此，農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的收益分配受土地出讓的土地產(chǎn)權(quán)制度設(shè)計(jì) 。而在 不同城市地區(qū)，情況可能不同。 由此，承包農(nóng)戶成為該公司的股票在村里的股東，村集體的土地租金收入所得，按照集體和農(nóng)民之間的股息的股份。允許農(nóng)村集體建設(shè)用地在市場上可以通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出 租、轉(zhuǎn)租和抵押。 所以 這項(xiàng)交 易被定義為輿論定義為“首宗入市”的農(nóng)地 ，其意義在于 ：深圳 第一次 使村集體工業(yè)用地 轉(zhuǎn)換 直接繞過了須征 用 轉(zhuǎn) 化為 國有用地的傳統(tǒng)流程， 而且 只需 要繼受單位（土地實(shí)際使用方）和國土部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議便可以實(shí)現(xiàn)土地的轉(zhuǎn)讓。 重慶市則 采用“地票模式”： 先 打包整合 好 驗(yàn)收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo) ，再加以形成地票，最后面向全社會(huì) 進(jìn)行公開 透明 的交易。 而只有做到這些，試點(diǎn)工 作才能扎實(shí)推進(jìn)。 在另一方面，對(duì)于地方政府， 土地收入規(guī)模物理多少，錢永遠(yuǎn)是稀缺的， 無論測量還是劃分，都 需要 用 到 錢， 但是 測量和劃分土地 又是確權(quán)必須的程序。 （三） 引導(dǎo)地方政府向公共治理者的角色轉(zhuǎn)變 如果我們有完善 的土地 流轉(zhuǎn)出讓市場，土地價(jià)格由市場博弈后確定，之后推出 “農(nóng)地入市”的政策，土地價(jià)格上漲 可能性小 于下降的可能性， 。政府還需轉(zhuǎn)變 職能，深化制度建設(shè)，完善法律法規(guī)，加強(qiáng)監(jiān)督控制。 （四）發(fā)展市場中介組織，完善土地市場 土地市場的發(fā)展和中介機(jī)構(gòu)的 水平將影響土地供需雙方來獲取信息的難易程度，在一定程度上會(huì)影響土地的價(jià)格。在現(xiàn) 代強(qiáng)調(diào)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、促進(jìn)城鄉(xiāng)一化的背景下， 城市和農(nóng)村土地管理制度的分區(qū)已經(jīng)過時(shí) 。 國有化是 較為現(xiàn)實(shí)的選擇，但不易得到人們認(rèn)同，阻力大且成本 高。在另一方面，一些試點(diǎn)地區(qū)，農(nóng)村土地管理權(quán)過度集中在村 委會(huì)手中，村干部和農(nóng)民嚴(yán)重的信息不對(duì)稱使 農(nóng)民缺乏話語 和 作出決定的權(quán)利?！?5】 為此，安徽省將建立土地交易平臺(tái)，土地交易機(jī)構(gòu) 將 提供場地，信息，交易和其他服務(wù)。第 三，監(jiān)管不足，在集體建設(shè)用地 流轉(zhuǎn) 后沒有現(xiàn)成有效的監(jiān)管機(jī)制 ， 有可能發(fā)展成為 “小產(chǎn)權(quán) 房 ”的現(xiàn)象。 時(shí)至今日，南海 已經(jīng)探索出了 一條亦 集體建設(shè) 用地 的使用來 推進(jìn)工業(yè)化，城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化 的“三化”新 方式來建立市場體系， 其中包括確權(quán) 登記，基礎(chǔ)地價(jià)體系 、 流轉(zhuǎn)交易平臺(tái) 等在內(nèi)的集體土地的入市系統(tǒng)。與依靠征地和土地國有化推動(dòng)的工業(yè)廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政稅務(wù)學(xué)院 我國“農(nóng)地入市”的模式探索與對(duì)策分析 第 8頁 化、城鎮(zhèn)化不同，廣東省佛山市南海區(qū)的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化主要 都 是在集體建設(shè)用地上展開的。而區(qū)位因素帶來的土地價(jià)值的差異，如果沒有一個(gè)相對(duì)均衡的利益分配機(jī)制 ，將 使原本被政府所有的 巨大的 經(jīng)濟(jì)利益，成為 對(duì)于少數(shù)人民的“定向利益輸送 ”。 農(nóng)地入市流轉(zhuǎn)堅(jiān)持以土地集體所有的前提下， 增加了 集體農(nóng)戶的獲利能力，但 也不能由 此認(rèn)定農(nóng)民的利益 可以最大限度的保護(hù) 得到。 在這種情況下，農(nóng)業(yè)土地 直接進(jìn)入市場，會(huì)給各大主要城市的房地產(chǎn)市場造成的沖擊和影響將會(huì) 難以準(zhǔn)確衡量。 這 便 是以富士康為代表的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)逐漸向中國 的 中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移， 東部地區(qū) 開始 推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要原因。按照國家征地制度，農(nóng)地入市的唯一途徑必須是國家或政府 ，國家和政府是土地的唯一 供給主體 。 另一方面， “農(nóng)地入市”還可以吸引在城市發(fā)家致富的農(nóng)民 們回農(nóng)村創(chuàng)業(yè)，比如開發(fā) 觀光農(nóng)業(yè)和旅游經(jīng)濟(jì)等 項(xiàng)目 ， 同 時(shí) ，一些 農(nóng)村在城市化進(jìn)程 中 被忽視 的自然 環(huán)境資源也能 夠 重新得到 開發(fā) 和使用 ， 從而推進(jìn) 城市資源向農(nóng)村反哺 作用 ，最終 有利于推動(dòng)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的 平衡 發(fā)展 。 農(nóng)地入市體現(xiàn)“同地、同價(jià) 、同權(quán)”原則，能有效改變以往 征地制度 過程中農(nóng)村土地大部分收益 被地方政府和開發(fā)商占有的 不公局面，確保農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán) 益能 得到較為 充分 的實(shí)現(xiàn)。 農(nóng)地入市，全稱 為 農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，核心是將 宅基地