【正文】 優(yōu)化，而且有利于 引導(dǎo)農(nóng)民按市場需求進(jìn)行生產(chǎn)，緩解農(nóng)副產(chǎn)品區(qū)域性、季節(jié)性和結(jié)構(gòu)性 過剩的矛盾，在全國農(nóng)產(chǎn)品市場供需中起到調(diào)節(jié)作用。項目緊鄰 **、 ***高速公路 ****出入口，距 ****中心城區(qū)僅 3 公里，距長江碼頭約 5 公里，距新建的 ****火車站僅 公里，是 ****市整體城市規(guī)劃中的 “ 物流商務(wù)區(qū) ” 。目前， 市電力局已承諾保證該項目的電力供應(yīng)。通過采取上述措施， 可使作業(yè)部位空氣含塵濃度低于 10MG/M3，排入大氣的氣體含塵濃度低于 120MG/M3。 本項目位于 ****市荊沙大道兩側(cè)，遠(yuǎn)離住宅區(qū)，對周圍環(huán)境影 響較小。倉庫消防 電源為二級負(fù)荷，各控制室內(nèi)根據(jù)消防要求設(shè) 置消防泵緊急啟動按鈕。 項目工藝技術(shù)評估 建筑工程 本項目可分為會展中心、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、農(nóng) 產(chǎn)品分揀加工、農(nóng)產(chǎn)品物流中心等四大區(qū)域以及生活公用設(shè)施。 IC 交易市場管理系統(tǒng) 是一個集 IC 卡管理、交易及市場綜合管理一體化、模塊化 、開放的信息平臺，既能滿足以市場為中心和以客戶服 務(wù)為目的開放式管理需求，又能滿足市場管理者對市場經(jīng)營狀況的分析與 監(jiān)控。常規(guī)項目的 檢驗將直接在交易物流中心進(jìn)行，檢驗的項目將申請有關(guān)部門和單位在 交易物流中心設(shè)立相應(yīng)機(jī)構(gòu)和實驗室，在現(xiàn)場無法進(jìn)行的項目送相關(guān)專 業(yè)機(jī)構(gòu)檢驗。 然而。目前， ****沒有一家具有強(qiáng)大輻射功能的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，江漢平原最大的 港務(wù)副食批發(fā)市場 年交易額也僅為 16 億元，這種狀況與 ****的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)地位極不相配。 市場發(fā)展期經(jīng)營規(guī)劃 項目的市場發(fā)展期，是指項目營運(yùn) 23 年內(nèi)。貿(mào)易業(yè)務(wù)選擇 “ 基地 +中心 +超市 ” 短渠道模式，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、物流配送業(yè)務(wù)及服務(wù)業(yè) 務(wù)在原有基礎(chǔ)上，進(jìn)行管理規(guī)范和經(jīng)營業(yè)態(tài)提升。而 “ 三農(nóng) ” 問題的關(guān)鍵，是農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)化和市場化，其中又以突破農(nóng)產(chǎn)品流通 環(huán)節(jié)的瓶頸最為關(guān)鍵。 “ ****” 自古以來被稱為 “ 天下糧倉 ” ，有 “ 兩湖熟，天下足 ” 之譽(yù)，是國家確定的重點糧、棉、油和水產(chǎn)品等農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地。全市公路通車?yán)锍踢_(dá) 3954 公 里，內(nèi)河通航里程 1744 公里。 管理優(yōu)勢 公司曾被湖北省委、省政府授予全省 “ 十強(qiáng)民營企業(yè) ” 稱號，是 ****市最大的民營企業(yè)。（ 4）以保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的堡壘為市場環(huán)境建設(shè)目 標(biāo)，針對農(nóng)產(chǎn)品品種多、規(guī)格雜、來源廣的特點，堅持進(jìn)行質(zhì)量和價格 專 項檢查；每年進(jìn)行一次經(jīng)營綜合評比，使市場不僅成為規(guī)模上的大市 場，也成為信譽(yù)和服務(wù)上的大市場。 四是物流配送體系。 ****商貿(mào)城是國家經(jīng)貿(mào)委評定的首批國家級 “ 全國重點商品市場 ” 之一、 “ 全國重點聯(lián) 系商品市場 ” 、中國建材市場協(xié)會理事單位，被湖北省經(jīng)濟(jì)委員 會納入省重點中小企業(yè)范圍。由于實際征地比規(guī)劃用地少 ***畝 ，農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種子三個市場暫不建設(shè)，建筑工程 費(fèi)減少 ***萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi)減少 ***萬元，安裝工程費(fèi)減少 **萬元。 30 流動資金投資估算 按照詳 細(xì)分項法估算，項目需要流動資金 ****萬元。 其投資回收期的計算公式如下： 投資回收期 =累計凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計凈 現(xiàn)金流量的絕對值 /當(dāng)年凈現(xiàn)金流量 依據(jù)附表 12：財務(wù)現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)可得： 該項目投資回收期 = （ 2）動態(tài)全部投資回收期 該項目動態(tài)全部投資回收期是按照現(xiàn)值法計算的投資回收期 ,在計算過程中，動態(tài)投資回收期可以直接從全部投資現(xiàn)金流量表中求得，其計算公式如下： 動態(tài)全部投資回收期 =累計財務(wù)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年份數(shù) 1+上年累計財務(wù)凈現(xiàn)值的絕對值 /當(dāng)年財務(wù)凈現(xiàn)值 34 在現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)上加上折現(xiàn)系數(shù)，得到凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值，可列出表如下（根據(jù)折現(xiàn)率 5%，計算） 該項目動態(tài)全部投資回收期 =****（年） 與靜態(tài)投資回收期相比，動態(tài)投資回收期比靜態(tài)投資時間長 *年的原因是動態(tài)投資回收期考慮了現(xiàn)金收支及其營業(yè)周期 15 年的時間因素，反映了投資期限 15 年的時間價值，時間雖長，比靜態(tài)投資回收期能夠更科學(xué)反映其投資的回收情況，余下經(jīng)營期限更能體現(xiàn)該公司所創(chuàng)造的價值。 自營業(yè)務(wù)收入 自營業(yè)務(wù)以貿(mào)易為主，生產(chǎn)運(yùn)營期第 1 年經(jīng)營量 ****萬噸，第 2～ 5年每年增加 ****萬噸，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****萬噸 ，單價 ***元 /噸。 商務(wù)中心經(jīng)營收入 商務(wù)中心建筑面積 ****M2，其中經(jīng)營面積 ****M2，有效使用率 **%，生產(chǎn)運(yùn)營期第 1 年 ***元 /M2, 第 2～ 5 年每年增加 ****元 /M2，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ***元 /M2。 綜上，正常年營業(yè)收入 ****萬元，其中：自營業(yè)務(wù)收入 ***萬元，交易手續(xù)費(fèi)收入 ***萬元，配送中心服務(wù)收入 ****萬元，門面租金收入 ****萬元，倉儲經(jīng)營收入 ***萬元，冷庫經(jīng)營收入 ***萬元，整理、分揀收入***萬元，包裝收入 ***萬元，商務(wù)中心經(jīng)營收入 ***萬元，會展中心經(jīng)營收入 ***萬元。 正常年外購燃料及動力費(fèi) ***萬元。 攤銷費(fèi) 無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)采用直線法攤銷。 項目投資回收期（所得稅前）＝ * 項目投資回收期（所得稅后）＝ * 40 項目資本金現(xiàn)金流量分析 項目資本金財務(wù)內(nèi)部收益率 =***% 從計算結(jié)果看，項目在財務(wù)上是可行的。 該項目評估數(shù)據(jù)主要結(jié)合當(dāng)前客觀實際價格參考了部分資料，在實施中具有可變性，對數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性有一定的影響。 承貸社應(yīng)針對 42 該項目制定出行之有效的管理方案，并督促項目承建單位擬定用、還款計劃，確保該項目的順利實施 。 本次評估各項數(shù)據(jù)主要依據(jù)其提供的效果圖（無多方案比選），如設(shè)計方案的變動將影 響本次評估的有關(guān)數(shù)據(jù)。 綜上，正常年經(jīng)營成本 ***萬元，總成本 ****萬元；生產(chǎn)運(yùn)營期年平均經(jīng)營成本 ****萬元，年平均總成本 ****萬元。房屋、建（構(gòu)）筑物原值 **** 39 萬元，按 30 年折舊，年折舊額 ****萬元；機(jī)器設(shè)備原值 ****萬元，按13 年折舊，年折舊額 ****萬元。 外購燃料及動力費(fèi) 電每年 1500 萬度，單價 ****元 /度（含稅）。本項目自營 業(yè)務(wù)收入需繳納增值稅，其他經(jīng)營服務(wù)收入需繳納營業(yè)稅，同時繳 納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。 整理分揀經(jīng)營收入 生產(chǎn)運(yùn)營期第 1 年整理分揀量 ****萬噸，服務(wù)收 入 ***元 /噸，第 2～5 年整理分揀量每年增加 ****萬噸，服務(wù)收入每年增加 ***元 /噸，第 6～13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平。其中除小北門農(nóng)資市場規(guī)劃合理，在城鄉(xiāng)結(jié)合部 外，其他均建設(shè)在市區(qū)中心地帶，交易擾民、交通堵滯現(xiàn)象嚴(yán)重，腐爛農(nóng)產(chǎn)品對環(huán) 境影響極壞。 （三）項目盈虧平衡指標(biāo) 根據(jù)項目年營業(yè)成本費(fèi)用估算可以看出，在正常的營業(yè)年份，項目的盈虧平衡式為： 固定成本 /（營業(yè)收入 可變成本 稅金） 100% = 即該項目達(dá)到正常年營業(yè)收入的 %，即 ***萬元時，即為盈虧平衡點。與可行性研究報告相比，減少 ***萬元，原因為貸款結(jié)構(gòu)、進(jìn)度以及利率發(fā)生變化。 建設(shè)投資估算 項目建設(shè)投資 ****萬元，其中：建筑工程費(fèi) ****萬元，設(shè)備及工器具購置費(fèi) ****萬元，安裝工程費(fèi) ****萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 ****萬元，預(yù)備費(fèi) ****萬元。 品牌優(yōu)勢 本項目公司是湖北省委、省政府首批成立的現(xiàn) 代物流企業(yè)。建立統(tǒng)一、規(guī)范化的服務(wù) ，包括規(guī)范化服務(wù)、親情化服務(wù)、無障化服務(wù)、系列化服務(wù)、免費(fèi) 化服務(wù)、信息化服務(wù)等六項服務(wù)內(nèi)容 ，并制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。（ 2）從源頭上把好商戶經(jīng)營的產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，包括建商品數(shù)據(jù)庫等內(nèi)容、規(guī)定無質(zhì)量許可證 、質(zhì)量等級、生產(chǎn)日期、 27 生產(chǎn)地址等商品不能進(jìn)場銷售。電信和網(wǎng) 絡(luò)通訊農(nóng)村普及率居全國領(lǐng)先水平。糧、棉、油、水產(chǎn)總產(chǎn)量均居 湖北省第一位，城市商品 26 貿(mào)易額長期居湖北省第二位（僅次于 ***），也是湖北省第二大信息樞紐節(jié)點和信息傳輸中心。 資源優(yōu)勢 當(dāng)前，我國億元以上交易規(guī)模的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市 場交易額占農(nóng)產(chǎn)品交易總額 56%以上，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場已成為農(nóng)產(chǎn)品流通的主 渠道。同時籌備行業(yè)技術(shù)規(guī)范，引導(dǎo)農(nóng) 產(chǎn)品物流企業(yè)與外資企業(yè)進(jìn)行競爭合作，向期貨交易市場發(fā)展。具體包括五大管理體系： 一是產(chǎn)品的質(zhì)量管理體系，建立和完善市 場準(zhǔn)入、質(zhì)檢、行業(yè)自律、先行賠付、無憂退 貨等制度；二是價格管理體系，包括構(gòu)建各類農(nóng)產(chǎn)品價格 信息數(shù)據(jù)庫、推行競價拍賣交易、杜絕價格欺詐、實行價格指導(dǎo)檢查制 等；三是優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，包括服務(wù)流程標(biāo)準(zhǔn)、崗位管理標(biāo)準(zhǔn)、建立服務(wù) 投訴體系；四是物流配送體系，包括統(tǒng)一標(biāo)識、統(tǒng)一運(yùn)載工具、統(tǒng)一服 務(wù)流程等；五是信息技術(shù) 23 體系，通過電子商務(wù)平臺，對外提供商戶訂單 管理、銷售管理、庫存管理、賬務(wù)管理等功能，為商戶提供充分的信息 ，對內(nèi)實現(xiàn)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)交換。主要工作是接納或聯(lián)合 ****區(qū)域內(nèi)有實力的市場和商戶入場經(jīng)營，同時規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù) 和物流配送業(yè)務(wù)管理。市場大多場地窄小，秩序混亂，并且絕大部分沒有完備的檢驗檢測設(shè) 施。據(jù)統(tǒng)計，每年 ****農(nóng)產(chǎn)品流通總量達(dá)到 3800 多萬噸、年流通總額超過 1200 億元，大大高于全國其他地區(qū)的水平，展現(xiàn)出 良好的市場建設(shè)前景。本項目的檢測，重點解決糧油、蔬菜、水果、水 產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等流通中質(zhì)量安全，本市場需對國家目前糧油產(chǎn)品 99 種產(chǎn) 品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項共計 93 項； 蔬菜、水果、水產(chǎn)、肉禽蛋和土特產(chǎn)等產(chǎn)品質(zhì)量檢測及農(nóng)藥殘留檢測項中的主要常規(guī)項目進(jìn) 行檢測。 信息門戶系統(tǒng)：建立交易中心信息中心，利用 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)設(shè)立交易中心、協(xié)會組織、生產(chǎn)基地、收購企業(yè)、農(nóng)民 大戶及農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)信息采集點，開發(fā)農(nóng)產(chǎn)品行情報導(dǎo)系統(tǒng)及價量數(shù) 據(jù)庫及加工企業(yè)需求數(shù)據(jù)庫，以 WEB 站點形式發(fā)布，進(jìn)而連結(jié)國內(nèi)外相關(guān)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn) 銷電子化組織及電子商務(wù)網(wǎng)站。如：供水、飲水、洗手、廁所、抽排風(fēng)等。各倉庫均按規(guī)范設(shè)防火區(qū)，每個分區(qū)不大 于 2020M2，其出入口不少 17 于 2 個，防火分區(qū)之間用甲級防火門連接。本項目加工廢水只含少量有機(jī)雜質(zhì)，將采用國家對加工廢水處理標(biāo) 準(zhǔn)，采取過濾雜質(zhì)后，利用 350 噸 /天地埋式無動力生活污水凈化裝置處理后達(dá)標(biāo) 排放。凡屬無需操作的部位均采用密閉的方法， 防止粉塵飛揚(yáng)。項目通過與各地農(nóng)產(chǎn)品 市場打造 “ 資源共享、信息互通、調(diào)劑余缺、平抑物價 ” 運(yùn)營平臺，為項目成為我國中部規(guī)模最大、功能最強(qiáng)的農(nóng)產(chǎn)品流通樞紐和物流平臺奠 定了物質(zhì)基礎(chǔ)。將農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場規(guī)劃建設(shè)在北部城 郊結(jié)合部的 ***大道兩側(cè)，擴(kuò)大市場規(guī)模，提升基礎(chǔ)設(shè)施，完善市場功能 ，不僅符合 ****市城市建設(shè)的總體規(guī)劃，對 ****市城市的發(fā)展、環(huán)境的改善、功能的提升都能 起到直接的促進(jìn)作用，也有利于發(fā)展和培育設(shè)施 先進(jìn)、功能完善、帶動力強(qiáng)的大型農(nóng)產(chǎn)品物流龍頭企業(yè)。 項目建設(shè)是 ****及其周邊地區(qū)發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要 農(nóng)業(yè)是我國的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，也是相對弱勢產(chǎn)業(yè)。 長期以來， ****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)量占湖北、湖南兩省生產(chǎn)總量的 40%左右，商品量占湖北、湖南兩省商品總量的 60%以上。 19***年參加工作，曾任湖北 ****會計、會計科長等職， 19***年加盟公司，是公司財務(wù)電算化的倡導(dǎo)者和執(zhí)行者 。 近幾年來，先后獲得 ****。 組織結(jié)構(gòu) 公司具有獨(dú)立的法人資格，按照現(xiàn)代企業(yè)制度 進(jìn)行治理，最高權(quán)力機(jī)構(gòu)為股東大會，股東大會選舉產(chǎn)生董事會和 監(jiān)事會。公司主要投資于 ****項目， 項目產(chǎn)品應(yīng)用廣泛，大至航天工業(yè)、通訊設(shè)備 、汽車工業(yè)、 IT 產(chǎn)業(yè)，小至家電產(chǎn)品、辦公設(shè)備、文具及玩具 等，全球需求量每年增長 ****%以上。 股權(quán)結(jié)構(gòu) 公司 ***年成立時注冊資本 ****元，其中： ****集團(tuán)有限公司 ****萬元，占比 ***%； ****市 ****實業(yè)發(fā)展總公司 *萬元，占比 ***%； **** 7 市 ****有限公司為 5 萬元，占比 %。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號： ****，組織機(jī)構(gòu)代碼證號： ****，貸款卡號： ****，稅務(wù)登記證號： ****，糧食收購許可證號：鄂 ****。 項目建設(shè)進(jìn)度 項目已進(jìn)入施工階段，土地使用權(quán)證、建設(shè)用 地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證全部辦 理到位。 2020 年 3 月，項目完成了可行性研究。 1 關(guān)于新建農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心項目貸款 評 審 報告