【正文】 動(dòng)容積比能量調(diào)節(jié) ，油冷卻采用高壓氨液冷卻方式；冷凝器為蒸發(fā)式冷凝器；電氣控制方 面，以庫(kù)溫和設(shè)備調(diào)定值為中心，根據(jù)負(fù)荷自動(dòng)進(jìn)行制冷系統(tǒng)最佳工況 （節(jié)能）運(yùn)行，在壓縮機(jī)房，設(shè)置大屏幕電視對(duì)壓力、溫度、液位、設(shè) 備運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行模擬顯示監(jiān)控、遙測(cè)和打印；庫(kù)房均采用吊頂式 和閣樓式冷風(fēng)機(jī) ,熱氨自動(dòng)（定時(shí)）融霜。 后臺(tái)管理系統(tǒng)：通過(guò)該系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上銷售、 訂單和供應(yīng)鏈的統(tǒng)一 19 管理及批發(fā)市場(chǎng)交易、質(zhì)檢、物業(yè)、客戶等各 方面的綜合管理。 根據(jù)市場(chǎng)的成交情況實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)出每一種商品的行情，如最新成交價(jià) 格、成交總量、當(dāng)日最高價(jià)、最低價(jià)、加權(quán)平均價(jià)等，利用電子顯示屏 進(jìn)行實(shí)時(shí)播放。對(duì)肉類產(chǎn)品和禽蛋類產(chǎn)品進(jìn)行常規(guī)的檢疫、檢驗(yàn)。 五 、 設(shè)計(jì)方案及工程估算 （一） 項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)評(píng)估 ****農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)供銷概況 近年來(lái)， ****農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)總量穩(wěn)中有升。 全國(guó)與 ****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況比較評(píng)估 據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品 年 交易總額 約 8000 億元，其中 約 4519 億元通過(guò) 4682家規(guī)模以上農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行交易，年平均 交易額 1億元 左右 ，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)成為農(nóng)產(chǎn)品流通主渠道。這種批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng) 產(chǎn)品生產(chǎn)基地和唯一地跨兩湖區(qū)域中心城市的地位極不相稱，但同時(shí) 也為農(nóng)產(chǎn)品交易物流行業(yè)的企業(yè)提供了商機(jī)和發(fā)展空間。 ****65 家農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)存在著缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，布局 不夠合理，發(fā)展空間受阻，經(jīng)營(yíng)設(shè)施簡(jiǎn)陋，交易手段落后， 市場(chǎng)主體組織化程度低，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)存 在盲目性，信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)滯后，信息傳播渠道 不暢，市場(chǎng)輻射能力不強(qiáng)，社會(huì)知名度不高等弊端。 22 （二） 項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃評(píng)估 市場(chǎng)導(dǎo)入期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)導(dǎo)入期，是指市場(chǎng)的建設(shè)期和建設(shè) 完成后 12 年內(nèi)。此外，每年還將舉辦全國(guó)性 “ 油料節(jié) ” 、 “ 糧食展 ” 、 “ 棉花交易會(huì) ” 、“ 淡水產(chǎn)品節(jié) ” 、 “ 糖 酒會(huì) ” 等，擴(kuò)大市場(chǎng)知名度。產(chǎn)品策略的重點(diǎn)在 增加服務(wù)的附加值上。二是渠道策略。 市場(chǎng)成熟期經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 項(xiàng)目的市場(chǎng)成熟期，是指項(xiàng)目營(yíng)運(yùn) 35 年后，項(xiàng)目發(fā)展成為全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品物流行業(yè)具有引導(dǎo)性和重大影響力的企業(yè) ，重點(diǎn)實(shí)施四大業(yè)務(wù)綜合素質(zhì)的全面提高策略。 六、 項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)評(píng)估 政策優(yōu)勢(shì) 自 2020 年以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院連續(xù)五年下發(fā) “ 一號(hào)文件 ” ，提出了一系列發(fā)展 “ 三農(nóng) ” 的政策措施。項(xiàng)目在取 得項(xiàng)目申報(bào)和建設(shè)所必備各種前置性審批文件的基礎(chǔ)上，被列入 ****市 “ 十一五 ” 規(guī)劃的重點(diǎn)流通發(fā)展項(xiàng)目。本項(xiàng)目兼有產(chǎn)地市場(chǎng)和銷地市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)條件。其農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況和農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)交易情況如表 表 2 所示： 25 表 1 ****與湖北湖南兩省及全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)情況對(duì)比一 覽表 單位：萬(wàn)噸 主要農(nóng)產(chǎn)品 **** 湖北湖南 全國(guó) 占兩省比（ %） 占全國(guó)比（ %） 糧食 4910 46947 棉花 60 632 油料 454 3057 肉類 922 7260 禽蛋 205 2700 水產(chǎn)品 469 4855 蔬菜 5446 54927 水果 752 15243 合計(jì) 13218 135621 表 2 ****、 ****和全國(guó)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)交易情況一覽表 對(duì)比區(qū)域 情況 總交易額 （億元） 規(guī) 模 以 上農(nóng) 批 市 場(chǎng)數(shù)量（家） 規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易總額（億元） 規(guī)模以上農(nóng)批市場(chǎng)交易額占比（％） “兩湖 ”項(xiàng)目在總交 易 額 中 占 比（ %） 全 國(guó) 8000 4682 4519 **** 1200 65 220 **** 300 12 40 從表 1表 17 可以看出， ****乃至 ****農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后的現(xiàn)實(shí)與全國(guó)重點(diǎn)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地的地位極不 相稱，這也為從事農(nóng)產(chǎn)品交易物流的企業(yè)提供了資源基礎(chǔ)。 ****市集鐵路、水路、公路、管道四種運(yùn)輸方式于一體。 **鐵路與焦枝線接軌，年貨運(yùn)量超百萬(wàn)噸。 ****市水源充足，城區(qū)現(xiàn)有水廠 5 個(gè)，日綜合生產(chǎn)能力 200 多萬(wàn)噸； ****市的電網(wǎng)是華中電網(wǎng)的重要組成部分，全市現(xiàn)有 220 千 伏變電站 12 座，容量為 183 萬(wàn)千伏安，水電供應(yīng)有可靠的保證。現(xiàn)有員工中，具有大專文化程度者占 員工總數(shù)的 45%，持有中、高技術(shù)職稱者占員工總數(shù)的 33%。（ 3）組建由本公司、工商稅務(wù)部門(mén)和商戶幾方代表組成的 “ ****農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心管理委員會(huì) ” ，成立行業(yè)商會(huì)，加強(qiáng)行業(yè)自律，按照國(guó)家雙百市場(chǎng)的要 求建立系列制度。同時(shí)，要統(tǒng)一標(biāo)簽形式，要求商 家明碼標(biāo)價(jià)，規(guī)范填寫(xiě)，杜絕價(jià)格欺詐。堅(jiān)持實(shí)行 “ 商戶評(píng)議 ” 、 “ 顧客評(píng)議 ”和 “ 部門(mén)評(píng)議 ” 三結(jié)合的服務(wù)質(zhì)量評(píng)議制度。 五是信息技術(shù)體系。公司通過(guò)多年堅(jiān)持不懈地探索和頑強(qiáng)艱苦地創(chuàng)業(yè)，不 斷壯大，不斷完善，成為湖北省具有重大影響力的民營(yíng)企業(yè)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)與農(nóng)產(chǎn)品 “ 合縱 ” —— 采取 “ 基地（農(nóng)戶）＋加工企業(yè)＋中心 ”方式，形成上接基地（農(nóng)戶）和初加工企業(yè)， 下連超市、深加工企業(yè)、經(jīng)銷商和消費(fèi)者，產(chǎn)、供、存、銷鏈接相扣的 現(xiàn)代交易物流格局來(lái)實(shí)現(xiàn)品牌農(nóng)產(chǎn)品的安全保障。與可行性研究報(bào)告相比，減少 ****萬(wàn)元，原因?yàn)椋? 一是工程費(fèi)用減少 ****萬(wàn)元。第二，由于土地增值，從當(dāng)前實(shí)際支出情況看， 土地使用權(quán)取得成本增加2337 萬(wàn)元。建設(shè)期第一 年，集團(tuán)公司借款 ****萬(wàn)元以合同利率 ****%計(jì)算， 農(nóng)村信用社 ****萬(wàn)元 以合同利率 ****％計(jì)算，共產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬(wàn)元，建設(shè)期第二年，集團(tuán)公司追加 ****萬(wàn)元借款以合同利率 ****%、 ***貸款 ****萬(wàn)元按目前利率 ****%，假設(shè)均衡投入估算為 ****萬(wàn)元，合計(jì)產(chǎn)生建設(shè)期利息 ****萬(wàn)元。 項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)如表 4 所示 : 表 4 項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)表 單位 :萬(wàn)元 項(xiàng) 目 金額 占比（ %） 一、項(xiàng)目資本金 公司近三年實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn) 31 二、債務(wù)資金 （一）銀行貸款 （二） 信用社借款 （三）集團(tuán)公司借款 三、其他資金來(lái)源 新市場(chǎng)門(mén)面保證金 四、總籌資 八、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益指標(biāo)分析 （一）靜態(tài)盈利能力指標(biāo) 投資利潤(rùn)率 =年利潤(rùn)總額 /總投資 100% 其中年利潤(rùn)總額 =年?duì)I業(yè)收入 年?duì)I業(yè)成本費(fèi)用 營(yíng)業(yè)收入稅金及附加 投資利潤(rùn)率 =*** 投資利稅率 =年利稅總額 /項(xiàng)目總投資 100% 其中年利稅總額 =年銷售利潤(rùn) +年銷售稅金及附加 投資利稅率 =**** 資本金凈利潤(rùn)率 =年凈利潤(rùn)總額 /資本金 100% =**** （二）動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo) 凈現(xiàn)值 項(xiàng)目在建成后用設(shè)定折現(xiàn)率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi) 各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和 其計(jì)算公式如下： n t t PNPV=∑（ CICO） (1+I) t=1 t 32 式中： CI 為現(xiàn)金流入量； CO 為現(xiàn)金流出量；（ CICO）為第 t年的凈現(xiàn)金流量； n 為 項(xiàng)目 計(jì)算期 該項(xiàng)目的全部投資稅前現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 建設(shè)期 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 1 現(xiàn)金流入 營(yíng)業(yè)收入 補(bǔ)貼收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收流動(dòng)資金 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 流動(dòng)資金 經(jīng)營(yíng)成本 營(yíng)業(yè)稅金及附加 維持運(yùn)營(yíng)投資 10483 10483 10483 10483 12202 3 所得稅前凈現(xiàn)金流量 該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期限為 15 年，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目 15 年后固定資產(chǎn)殘值及流動(dòng)資金回收額為 ****萬(wàn)。 （四）項(xiàng)目清償能力分析 （ 1）靜態(tài)投資回收期（ P） 投資回收期是項(xiàng)目的凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。與可行性研究報(bào)告相比，剔除了農(nóng)資、農(nóng)機(jī)及種 子三個(gè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)收入；同時(shí)對(duì)估算方式進(jìn)行了必要的調(diào)整。各市場(chǎng)收入情況如表 6 所示： 表 6 ****市主要批發(fā)市場(chǎng)收入情況簡(jiǎn)表 市場(chǎng)名稱 年交易額（億元） 月租金（元 /m2） 交易費(fèi) **副食批發(fā)市場(chǎng) 16 3595 ***蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 8 交易額的 ％ ***水果批發(fā)市場(chǎng) 10 800 元 /車 ****干貨批發(fā)市場(chǎng) 2 4560 交易額的 % ***糧油批發(fā)市場(chǎng) 8 2535 交易額的 1% ****水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng) 3 200 元 /間 交易額的 3% ****批發(fā)市場(chǎng) 4 45 交易額的 % ****農(nóng)資批發(fā)市場(chǎng) 7 2555 通過(guò)比較省外及 ****市同類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)育和建設(shè)情況，結(jié)合公司營(yíng) 運(yùn)管理、市場(chǎng)定位等實(shí)際情況，并考慮到建設(shè)期內(nèi) 價(jià)格上漲因素，我們對(duì)本項(xiàng)目的主要價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)做出如下規(guī)劃：蔬菜、水果兩 個(gè)市場(chǎng)按照交易額的 ***%收取手續(xù)費(fèi)，其他市場(chǎng)按面積收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 期第 1年 500 元 /M2。 門(mén)面租金收入 除蔬菜、水果兩個(gè)市場(chǎng)外，其他市場(chǎng)按經(jīng)營(yíng)面 積（合計(jì) 42722M2）收取租金，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***元 /M2，第 2～ 5 年每年增加 25 元 /M2，第6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平 ，即 ****元 /M2。 包裝收入 37 生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年包裝量 ****萬(wàn)噸，服務(wù)收入 ***元 /噸，第 2～ 5 年包裝量每年增加 ****萬(wàn)噸，服務(wù)收入每年增加 ****元 /噸，第 6～ 13 年均穩(wěn)定在第 5 年的水平 。 天，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平，即***元 / M2營(yíng)業(yè)稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi) 附加分別按增值稅額和營(yíng)業(yè)稅額之和的 7%和 3%計(jì)算。 低值易耗品生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第 1 年 ***萬(wàn)元，第 2～ 5 年每年增加 **萬(wàn)元，第 6～ 13 年穩(wěn)定在第 5 年的水平。 水每年 40 萬(wàn)噸，單價(jià) ***元 /噸（含稅）。 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用按營(yíng)業(yè)收入的 **%計(jì)算。 正常 年折舊費(fèi) ****萬(wàn)元。 修理費(fèi) 修理費(fèi)按年折舊額的 ***%計(jì)算。 融資前分析 項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量分析 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前） =***%； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后） =***%； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）（ IC=8%） =***萬(wàn)元； 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（ IC=8%） =***萬(wàn)元。該集團(tuán)在我市金融機(jī)構(gòu)籌資額度 達(dá) ***多萬(wàn)元，其債務(wù)的陸續(xù)到期，勢(shì)必會(huì)影響該項(xiàng)目貸款的償還。 本次評(píng)估未考慮該項(xiàng)目用途變更所帶來(lái)的自用、自營(yíng)所需的流動(dòng)資金變動(dòng)，以及帶來(lái)的對(duì)收支等數(shù)據(jù)差異的影響。 該項(xiàng)目投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率數(shù)據(jù)適中，償債能力較強(qiáng)，還款資金來(lái)源較為可靠，項(xiàng)目可行。 43 附件 湖北 ****物流股份有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、組織機(jī) 構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、貸款卡 湖北 ****物流股份有限公司章程 關(guān)于公布湖北省 2020 年度農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化省級(jí)重點(diǎn)龍頭企業(yè)名單的通知及證書(shū) 湖北 ****物流股份有限公司糧食收購(gòu)許可證、農(nóng)藥經(jīng)營(yíng) 許可證、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)許可證、質(zhì)量體系認(rèn)證書(shū) ****市分行關(guān)于客戶信用等級(jí)評(píng)定結(jié)果的通知 ****市政府關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)的會(huì)議紀(jì)要、項(xiàng)目備案證 項(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、 建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證 ****市環(huán)境保護(hù)局關(guān)于項(xiàng)目的環(huán)評(píng)批 復(fù)及項(xiàng)目選址變更意見(jiàn)的函 消防證明 水電落實(shí)證明