【正文】 添加時(shí)間： 2020316 11:06:36 地處西北內(nèi)陸的渭水之南，秦嶺以北，一座現(xiàn)代化的中型都市 渭南正悄然崛起。 十幾年間，渭南的房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。全市 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈持續(xù)快速發(fā)展的勢(shì)頭，總體形勢(shì)是：供需兩旺，基本平衡；商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有升，持續(xù)發(fā)展；普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資建房結(jié)構(gòu)合理。 渭南是中小城市 ,商品房?jī)r(jià)格一直是穩(wěn)定的增長(zhǎng)，保持在 2％到 4％之間，但是從 2020 年開(kāi)始，渭南商品房?jī)r(jià)格突然飚升，在那一年里房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到 10％到 15％之間，達(dá)到均價(jià) 1100元左右。 房地產(chǎn)交易部門(mén)提供的數(shù)據(jù)顯示， 04 年商品房交易過(guò)戶(hù) 1120 戶(hù)，面積 ， 05 年商品房交易過(guò)戶(hù) 1754戶(hù)，面積 。從預(yù)售的數(shù)量上看， 05 年的面積大大小于 04年，這樣就知道 06年的商品房供應(yīng)量會(huì)減少，雖然二手房市場(chǎng)開(kāi)放，提供了住房的供應(yīng)量，但需要了解的是二手房交易以前就存在私下交易的現(xiàn)象，放開(kāi)以后體現(xiàn)出來(lái)的只是在過(guò)戶(hù)登記上的量的增加，實(shí)質(zhì)上增加的供應(yīng)量不會(huì)有多大。 中心區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)文化中心，配套完配，交通便捷，是大多渭南人理 想的居住地。 ■ 社區(qū)配套簡(jiǎn)單 渭南在開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目都普遍存在配套設(shè)施不完善的缺點(diǎn)。 1900/平方米 獨(dú)立三棟 金水園 96—155 平方米 多層 ，小高層 外圍商鋪，內(nèi)置多層，小高層住宅樓。 價(jià)格：處于渭南市場(chǎng)價(jià)格高端。 宣傳手段：戶(hù)外，車(chē)體，口碑宣傳等。 綠化；有一定的綠化面積 配套：外圍商鋪，內(nèi)置住宅。 基本結(jié)論及相關(guān)數(shù)據(jù)： 居住面積： 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示 ,渭南居民的居住面積多集中于 70——130 平方米之間。調(diào)查結(jié)果顯示：選擇 60—80 的占總?cè)藬?shù)的 21％，選擇 80—100 的占總?cè)藬?shù)的 18％，選擇 100—120 之間的占 21％。選擇 25—30 或 30 以上的各占 ％。選擇1200—1300 元 /平方米的占總?cè)藬?shù)的 12％。 （ 2 ） 客 車(chē) 除 微 型 客 車(chē) 外 ， 其 他 生 產(chǎn) 廠(chǎng) 家 相 當(dāng) 分 散 且 所 占 比 例 甚 小 。 1998 年 汽 車(chē) 工 業(yè) 企 業(yè) 按 汽 車(chē) 生 產(chǎn) 量 劃 分 ： 產(chǎn) 量 在 1000 ～ 2020 輛 以 下 的 汽 車(chē) 企 業(yè) 有 14 個(gè) ； 2020 ～ 5000 輛 以 下 的 汽 車(chē) 企 業(yè) 有 16 個(gè) ， 5 萬(wàn) 輛 以 上 的 汽 車(chē) 企 業(yè) 有 10 個(gè) 。 近 年 來(lái) ， 隨 著 汽 車(chē) 工 業(yè) 的 迅 猛 發(fā) 展 以 及 國(guó) 家 投 資 力 度 的 加 大 ， 汽 車(chē) 工 業(yè) 固 定 資 產(chǎn) 呈 現(xiàn) 為 逐 年 增 長(zhǎng) 趨 勢(shì) 。 隨 著 汽 車(chē) 工 業(yè) 生 產(chǎn) 能 力 的 不 斷 增 強(qiáng) 及 市 場(chǎng) 需 求 的 變 化 ， 汽 車(chē) 產(chǎn) 品 結(jié) 構(gòu) 不 斷 調(diào) 整 ， 開(kāi) 發(fā) 能 力 不 斷 增 強(qiáng) 。 （ 五 ） 銷(xiāo) 售 和 利 潤(rùn) 隨 著 汽 車(chē) 工 業(yè) 的 持 續(xù) 穩(wěn) 定 發(fā) 展 ， 尤 其 是 近 年 來(lái) 汽 車(chē) 工 業(yè) 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 的 不 斷 調(diào) 整 以 及 人 民 生 活 水 平 的 不 斷 提 高 ， 購(gòu) 買(mǎi) 力 不 斷 增 強(qiáng) ， 形 成 了 潛 力 巨 大 的 消 費(fèi) 市 場(chǎng) ， 使 汽 車(chē) 工 業(yè) 產(chǎn) 品 的 銷(xiāo) 售 量 及 銷(xiāo) 售 總 額 呈 逐 年 上 升 趨 勢(shì) 。 1999 年 ， 汽 車(chē) 需 求 增 長(zhǎng) 持 續(xù) 回 升 ， 汽 車(chē) 產(chǎn) 量 呈 現(xiàn) 同 比 增 長(zhǎng) 趨 勢(shì) 。 近 幾 年 汽 車(chē) 工 業(yè) 取 得 了 迅 速 發(fā) 展 ， 生 產(chǎn) 能 力 不 斷 增 強(qiáng) ， 產(chǎn) 量 逐 年 遞 增 ， 產(chǎn) 品 不 斷 增 多 ， 產(chǎn) 業(yè) 結(jié) 構(gòu) 不 斷 調(diào) 整 。 （ 三 ） 固 定 資 產(chǎn) 和 工 業(yè) 總 產(chǎn) 值 近 20 年 來(lái) ， 汽 車(chē) 產(chǎn) 品 在 中 國(guó) 從 緊 俏 商 品 、 賣(mài) 方 市 場(chǎng) 、 高 額 利 潤(rùn) 逐 步 轉(zhuǎn) 向 買(mǎi) 方 市 場(chǎng) 、 以 銷(xiāo) 定 產(chǎn) 、 微 利 經(jīng) 營(yíng) 。 據(jù) 1999 年 國(guó) 家 統(tǒng) 計(jì) 局 關(guān) 于 汽 車(chē) 工 業(yè) 的 統(tǒng) 計(jì) 資 料 顯 示 ： 截 止 到 1998 年 底 ， 汽 車(chē) 行 業(yè) 汽 車(chē) 生 產(chǎn) 企 業(yè) 總 計(jì) 為 2426 個(gè) ， 比 上 年 減 少 48 個(gè) 。 在 這 種 過(guò) 度 分 散 的 布 局 形 態(tài) 中 依 然 存 在 一 定 的 空 間 集 聚 性 ， 上 海 、 北 京 、 天 津 、 四 川 、 吉 林 、 湖 北 和 江 蘇 等 省 市 汽 車(chē) 工 業(yè) 的 地 域 集 中 程 度 和 專(zhuān) 業(yè) 化 程 度 較 高 ， 是 中 國(guó) 汽 車(chē) 工 業(yè) 的 主 要 力 量 所 在 ， 其 汽 車(chē) 總 產(chǎn) 量 占 全 國(guó) 的 3/4 。這略低于渭南中高檔樓盤(pán)的均價(jià)。 住宅朝向 顯然，渭南居民喜歡面朝南或南北通透的住宅，占調(diào)查總?cè)藬?shù)的 66％， 18％的居民選擇朝北， 16％的居民選擇東西方向。 戶(hù)型： 選擇兩房和三房的共占總?cè)藬?shù)的 72%，選擇四房的占 25％，渭南居民顯然復(fù)式結(jié)構(gòu)的住宅過(guò)于陌生或不感興趣，選擇復(fù)式的僅占 1％。如何在規(guī)劃上超越綠景園，將成為下一個(gè)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所必須面對(duì)的問(wèn)題。 宣傳手段：戶(hù)外。 價(jià)格：處于渭南市價(jià)格中高端。 綠化： 園區(qū)與大片的城市綠化帶接壤，并通過(guò)將售樓處建于城市綠化代外側(cè)，形成了事實(shí)上對(duì)整個(gè)綠化帶的納入。 樂(lè)天大街與前進(jìn)路交叉口，屬于渭南的城市新區(qū)。 結(jié)論三：一般而言，隨著產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)區(qū)必然會(huì)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，土地價(jià)格隨之升值，精品大盤(pán)和高檔住宅將不斷出現(xiàn)。 明清時(shí)代的渭南城區(qū)圖 建國(guó)初期的渭南 80 年代初期的渭南市 區(qū) 2020——2020 年渭南市區(qū)規(guī)劃 房地產(chǎn)的發(fā)展總是以城市的改造，擴(kuò)建，重心偏移為發(fā)展契機(jī)，根據(jù)以上資料我們可以看出，渭南市城市發(fā)展的總趨勢(shì)是城市重心一再西移，這說(shuō)明將渭南房地產(chǎn)發(fā)展的總趨向也將是不斷西移 .。 預(yù)計(jì) 2020 年國(guó)家政策還是以調(diào)整為主，而渭南的房?jī)r(jià)應(yīng)該還前兩年一樣，漲幅不會(huì)有很大的變化，不會(huì)出現(xiàn)人們所期待的大幅下降 。就是在上述地區(qū)也可以發(fā)現(xiàn)，在 05年國(guó)家眾多政策的調(diào)控下，房?jī)r(jià)也沒(méi)有像人們期待的那樣下降，只是增幅比例有所降低。 輝煌的業(yè)績(jī)來(lái)自于房地產(chǎn)人的求實(shí)創(chuàng)新和埋頭苦干及無(wú)私奉獻(xiàn)的精神。從初期的樂(lè)天小區(qū)，龍?jiān)葱^(qū)、西潼路市直機(jī)關(guān)住宅小區(qū)、惠園小區(qū)、西五路商務(wù)住宅小區(qū)；開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的光運(yùn)綠景圓小區(qū)、恒昌小區(qū)。 隨著住房制度的深化和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展，渭南房地產(chǎn)市場(chǎng)體系逐步建立。如果開(kāi)發(fā)商把利益放到了最大化，而對(duì)安全、采光、環(huán)境、適用、耐久、物業(yè)服務(wù)等不顧，那么你就不能贏(yíng)得消費(fèi)都的信任；另一方面是提升產(chǎn)品的品質(zhì)，房子是特殊產(chǎn)品，在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，消費(fèi)者買(mǎi)走的是一套房子，而在消費(fèi)者看來(lái)，他們買(mǎi)走的是在城市生活的一個(gè)平臺(tái)，他們要通過(guò)這個(gè)平臺(tái)去感受生命，包括度過(guò)人生命每一個(gè)幸福的階段。比如建設(shè)節(jié)約型住宅、安全型住宅、智能化住宅、適用型住宅、親情化住宅等； 二 、是開(kāi)發(fā)企業(yè)有責(zé)任引導(dǎo)消費(fèi)觀(guān)念。 三、總體發(fā)展形勢(shì)及我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思考 從去年的兩個(gè) “國(guó)八條 ”到今年的 “國(guó)六條 ”以及 9 月六日三部委召開(kāi)的國(guó)房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓會(huì)議，其宗旨都是整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)走向持續(xù)、健康、規(guī)范發(fā)展的道路，但字里行間絲毫沒(méi)有改變中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)地位，這充分說(shuō)明三個(gè)因素仍不可改變。 渭南市經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 省份 陜西 城市 渭南 綜合分值 城市等級(jí) 九級(jí) 市總?cè)丝?(萬(wàn)人 ) 非農(nóng)人口（萬(wàn)人） GDP（萬(wàn)元） 283548 社消零售（萬(wàn)元） 70814 居民儲(chǔ)蓄（萬(wàn)169170 人均GDP 元） （元） 職工工資（元） 6023 人均儲(chǔ)蓄（元） 人均零售（元） 非農(nóng)比重（ %） .25 第二比重（ %） 第三比重（ %） 淺談當(dāng)前 渭南 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì) 作者：王 耀 利 添加時(shí)間： 20201016 8:44:56 在房地產(chǎn)業(yè)新政來(lái)臨和市場(chǎng)出現(xiàn)變局的時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，有人在為自己下地獄的命運(yùn)而傷心失落，有人在為自己上天堂的結(jié)局而充滿(mǎn)信心，但更多的人則站在廬山迷霧的山巔上慌恐迷惑。經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地的長(zhǎng)期化也有利于維護(hù)市場(chǎng)秩序，減少偽劣商品。 根據(jù)長(zhǎng)沙市建設(shè)規(guī)劃，機(jī)動(dòng)車(chē)輛不進(jìn)入城區(qū)，但目前我市幾乎所有機(jī)電五金集中經(jīng)營(yíng)地區(qū)都在二環(huán)之內(nèi)，發(fā)展起來(lái)對(duì)于城市交通的壓力會(huì)越來(lái)越大，而且高度分散，不便于企業(yè)集中采購(gòu)并形成輻射力，也不便于市場(chǎng)管 理。 資金流與金融服務(wù)： 主要包含兩個(gè)方面的內(nèi)容：結(jié)算支付和融資支持。應(yīng)該把市場(chǎng)建設(shè)成為我市經(jīng)濟(jì)工作中的一個(gè)標(biāo)志工程和核心項(xiàng)目、重點(diǎn)工程。 我們認(rèn)為湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心的整體定位為： 國(guó)際、國(guó)內(nèi)機(jī)電五金一流產(chǎn)品和先進(jìn)技術(shù)的集中展示窗口和匯集通道 湖南（國(guó)際）機(jī)電五金博覽交易中心是國(guó)際機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)鏈條中的重 要一環(huán)，是中國(guó)機(jī)電五金發(fā)展特別是中南省份機(jī)電五金發(fā)展的核心市場(chǎng)。市場(chǎng)交易人員素質(zhì)更是參差不齊，只注重眼前利益，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展眼光。 小五金是我省的一個(gè)傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，但是由于處于長(zhǎng)期自我發(fā)展的狀態(tài)，產(chǎn)業(yè)的規(guī)范化和發(fā)展層次比較低，以邵東等地為代表的五金產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度明顯有所滯緩，與東部省份的快速發(fā)展呈現(xiàn)鮮明對(duì)比。 同時(shí)我國(guó)機(jī)電五金產(chǎn)業(yè)在未來(lái)國(guó)際中的地位也越來(lái)越受到發(fā)達(dá)國(guó)家行業(yè)協(xié)會(huì)和跨國(guó)企業(yè)的重視，中國(guó)五金制品協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)張東立當(dāng)選 國(guó)際五金聯(lián)合會(huì)（ IHA）執(zhí)委會(huì)委員。由于勞動(dòng)力價(jià)格優(yōu)勢(shì)和入世后政策的穩(wěn)定，發(fā)達(dá)國(guó)家的品牌五金企業(yè)紛紛把生產(chǎn)能力轉(zhuǎn)移中國(guó)，或者直接對(duì)中國(guó)產(chǎn)品進(jìn)行 OEM 采購(gòu)，促進(jìn)了中國(guó)五金生產(chǎn)技術(shù)的提高。 而近年整合優(yōu)勢(shì)談得最多的是，整合大中華經(jīng)濟(jì)圈的制造業(yè)優(yōu)勢(shì)。 有研究指出與先進(jìn)國(guó)家相比，我國(guó)機(jī)電五金行業(yè)的差距集中反映在三個(gè)方面： l） 組織結(jié)構(gòu)散、生產(chǎn)集中度低。 發(fā)展前景 我國(guó)五金機(jī)電產(chǎn)品進(jìn)出口工作雖然已經(jīng)取得很大成績(jī)，但增長(zhǎng)的質(zhì)量和效益還需要進(jìn)一步提高 。其中，工程機(jī)械、通用基礎(chǔ)件、機(jī)床工具、農(nóng)業(yè)機(jī)械內(nèi)需增長(zhǎng)分別高出出口增長(zhǎng) 、 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年全行業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值 230 億美圓，出口額達(dá) 80 億美元，進(jìn)口額 30 億美圓。 其中，居民儲(chǔ)蓄存款達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %。正如張?jiān)拼ㄊ￠L(zhǎng)在 “731”會(huì)議上指出： “我們第一個(gè)要考慮的是機(jī)械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個(gè)工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重 ”；鄭茂清副省長(zhǎng)《在全省機(jī)械工業(yè)工作會(huì)上的講話(huà)》中也明確指出：我省機(jī)電產(chǎn)業(yè)的水平不高， “已經(jīng)成為工業(yè)化進(jìn)程中一個(gè)至關(guān)重要的問(wèn)題 ”。如：儀器儀表及電器制造業(yè)， 2020年的產(chǎn)品市場(chǎng)占 有率比 1990 年下降了 %；電子及通信設(shè)備制造業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 60%；機(jī)械工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 %；材料加工業(yè)的產(chǎn)品市場(chǎng)占有率下降了 %。也就是說(shuō)工業(yè)化是欠發(fā)達(dá)地區(qū)現(xiàn)代化的必由之路。 從出口和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)看，湖南出口工業(yè)品雖然在粗加工產(chǎn)品上積累了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，但在最能反映工業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和潛力的機(jī)電產(chǎn)品和高新技術(shù)產(chǎn) 品上則明顯處于劣勢(shì)。 2．投資示范和帶動(dòng)效應(yīng) 當(dāng)前我省工業(yè)化進(jìn)程中的另一個(gè)重要瓶頸就是投資不足，尤其與廣東、江蘇、浙江等發(fā)達(dá)省份相比，民間投資熱情很低成為投資不足的關(guān)鍵問(wèn)題。我省近期確定的吸引外資工作中臺(tái)資是一個(gè)吸納重點(diǎn)，而機(jī)電一直是臺(tái)灣的核心產(chǎn)業(yè)，目前臺(tái)灣最熱門(mén)的 “產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 ”就是指將機(jī)電產(chǎn)業(yè)向人力成本低廉、人員素質(zhì)較高的大陸轉(zhuǎn)移，因此我們認(rèn)為 市場(chǎng)的建立對(duì)于更好地服務(wù)臺(tái)商、進(jìn)一步吸納臺(tái)資也具有重大而積極的作用。隨著我國(guó)政府近年來(lái)采取的積極財(cái)政政策的落實(shí)，各地基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)程加快，對(duì)機(jī)電行業(yè)發(fā)展的拉動(dòng)效應(yīng)顯著。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)， “九五 ”期間我國(guó)機(jī)電產(chǎn)品累計(jì)出口 3564