【正文】 市價格高端。 綠化及盡管景觀：有一定的綠化覆蓋，園區(qū)不舉證精巧，設(shè)有噴泉水景。中心區(qū)與老城區(qū)交匯口。 隨著開發(fā)區(qū)的建設(shè)，渭南房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，許多城市綠地已被征用，新一輪的地產(chǎn)開發(fā)熱潮即將來臨。 三大區(qū)域在渭南人心目中的排序： 中心區(qū) 》 開發(fā)區(qū) 》 老城區(qū) 基本結(jié)論： 結(jié)論一：渭南城市發(fā)展總趨向是城市由東向西的橫向發(fā)展為主，南北縱向發(fā)展為輔，城市的總發(fā)展趨向是：西進。 渭南市房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 Sample Text 渭南市房地產(chǎn)調(diào)查報告 第一章 地段分析 對于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。在今年國家連續(xù)出臺一系列政策的情況下，渭南的房價的增幅并沒有大幅度的下降，而是和去年持平，說明了渭南的房產(chǎn)市場并沒有大城市那樣的泡沫，渭南現(xiàn)在的市場可以說是求大于供，大部分的樓盤在預(yù)售階段就銷售已空，剩下的都是樓層和朝向不佳的房間。四是受渭南 03年洪災(zāi)的影響，引起磚和水泥建筑材料以及整個國家范圍的鋼材和煤炭的漲價。經(jīng)過幾年的發(fā)展，市區(qū)已有物業(yè)企業(yè) 27 家，物業(yè)管理已達 133萬平方米，管理覆蓋率約 33％。第三階段（ 2020年－－ 2020 年）隨著國務(wù)院《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》文件下發(fā)以后，我市相繼出臺了相關(guān)配套政策，使房地產(chǎn)企業(yè)全面健康發(fā)展，商品房成為主要形式，市區(qū)雨后春筍般的涌現(xiàn)出 35家開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。在市委、市政府、各職能部門和全社會的共同努力下，經(jīng)過短短四、五年的引導(dǎo)和培育發(fā)展，初步形成了以行政企事業(yè)單位職工集資自建房為主，逐步發(fā)展到集資、經(jīng)濟適用房、商品住宅多層次的建設(shè)供應(yīng)體系，共同發(fā)展的產(chǎn)業(yè)框架。 三 、是要提升綜合品質(zhì)。為此，今后我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)注意把握好以下幾點： 一 、是將責(zé)任納入開發(fā)理念。 二、我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 渭南在我省屬經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)之一，就房地產(chǎn)市場而言， 可以說是覺醒晚、起步慢。新的 市場最大的創(chuàng)新在于市場管理委員會的構(gòu)成和運作模式以及市場管理機制，新的市場管理架構(gòu)中行業(yè)商會擔任了一個重要的角色，政府職能部門的集中辦公、全面支持；以技術(shù)專家（博士導(dǎo)師、院士）、經(jīng)濟專家、學(xué)者型領(lǐng)導(dǎo)和職 能部門領(lǐng)導(dǎo)參加的市場常設(shè)智囊機構(gòu) —— 高級顧問團為市場的高水平發(fā)展提供重要的智力支持，細致、全面、完備的服務(wù)功能設(shè)計為市場經(jīng)營戶的經(jīng)營提供的不僅是便捷，更是經(jīng)營能 力和經(jīng)營績效全面升級的推動力。長沙機電五金的集中經(jīng)營場地有過多個地方，不少經(jīng)營戶都有過因為城區(qū)規(guī)劃而搬遷、游擊的經(jīng)歷，買斷產(chǎn)權(quán)可以幫助經(jīng)營戶解決多年以來因為這一方面原因造成的干擾，安居才能樂業(yè)，真正實現(xiàn)經(jīng)營戶的安居樂業(yè)。 區(qū)位優(yōu)勢 市場位于汽車南站以南、 107 國道（老韶山路）以東，身處我省經(jīng)濟政治中心的南大門，與汽車南站、省政府新址、中國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)博覽交易中心、鋼材大市場、洞井環(huán)?？萍脊I(yè)園、暮云工業(yè)園以及占地 5000 畝的長沙花卉大世界 相鄰，目前長株潭地區(qū)已經(jīng)是我省經(jīng)濟發(fā)展的橋頭堡， 2020 年三市 GDP 總量達 億元，增長 %，比全省快 個百分點；總量占全省的比重為 %，比上年提高 個百分點，成為全省區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展核心重點。市場通過在運輸管理、組貨管理、倉儲管理、包裝管理等方面提供的服務(wù)組合，通過提高包括車輛組貨能力、降低車輛空駛率、推動專業(yè)化倉儲等等一系列服務(wù)，降低經(jīng)營戶的倉儲成本、配送成本、運輸成本，使經(jīng)營戶在物流方面的成 本逐步下降，提高經(jīng)營戶整體的競爭優(yōu)勢。 大市場是我省優(yōu)秀機電五金成果、特色機電五金產(chǎn)品的集中展示平臺，是我省工業(yè)化、制造業(yè)及其優(yōu)質(zhì)企業(yè)（如湘潭電機、三一重工、中聯(lián)重科、浦沅、遠大等）的一張精心打造的精美名片，是全省機電五金產(chǎn)業(yè)全面、適用、便捷的索引庫。 這一點也是湖南（國際）機電五金博覽交易中心最根本的設(shè)計和建設(shè)立足點。 市場管理人員和交易人員素質(zhì)低。 雖然整體水平不高，但在某些機電產(chǎn)業(yè)的局部領(lǐng)域近年出現(xiàn)了一些十分可喜的亮點。近年參加美國芝加哥、德國科隆五金博覽交易會的國內(nèi)省份和企業(yè)增加明顯。事實上，目前一大批臺灣的傳統(tǒng)機電產(chǎn)品制造產(chǎn)業(yè)已轉(zhuǎn)移大陸，最先拔得頭籌的是廈門、福州、東莞、上海和蘇州等地，大批臺資企業(yè)投資于計算機硬件、通信設(shè)備、芯片、家電、汽車、摩托車、機械制造、化工等行業(yè)，形成規(guī)模優(yōu)勢明顯的產(chǎn)業(yè)集 群。 “做強做大 ”成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵理念。在未來 5 年內(nèi)，中國五金產(chǎn)品進口的增長將高于出口的增長，進出口之間的順差將縮小，從而給全世界的五金企業(yè)一個巨大的市場機會。其中，交通運輸工具、醫(yī)療儀器及器械、環(huán)保設(shè)備等進口增長較快，高新技術(shù)機電產(chǎn)品達到 626 億美元，增長了 %。 2020 機械行業(yè)企業(yè)的增長點將表現(xiàn)為以下幾個方面：內(nèi)需拉動增長西部開發(fā)和國債項目拉動了機械產(chǎn)品的內(nèi)需增長。 第二部分 我國 機電五金產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 機電五金產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 我國五金行業(yè)的產(chǎn)品門類繁多，它包括日用五金、工具五金、建筑五金、鎖具、燃氣用具、細油煙機、廚房設(shè)備及不銹鋼制品、炊具及鋁制品、拉鏈等 9 大門類近 2020 種產(chǎn)品。 2020 年，我省民間投資占全社會投資的比重為 34%，比 2020 年又回落 個百分點。而且湖南擁有較高比較優(yōu)勢的那些行業(yè)是目前發(fā)展相對停滯、甚至相對萎縮的產(chǎn)業(yè)；相反，湖南工業(yè)最不具比較優(yōu)勢的那些行業(yè)，則是目前市場銷售份額正迅速上升的產(chǎn)業(yè)，如機電產(chǎn)業(yè)中的儀器儀表電器制造業(yè)、電子通信設(shè)備制造業(yè)等。 通過對比分析， 1990 年以來，湖南工業(yè)除傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的飲料煙草業(yè)、石油加工及煉焦業(yè)、黑色及有色金屬冶煉壓延加工業(yè)保持了相對較穩(wěn)定的市場占有率外，主要工業(yè)行業(yè)在國內(nèi)市場的占有率均呈不同程度的下降。經(jīng)我省知名學(xué)者專家測算，目前我省尚處于工業(yè)化中期的初始階段；工業(yè)競爭力成為經(jīng)濟運行質(zhì)量不高的重要標志。 而且考察 19902020 年全國主要工業(yè)行業(yè)所占銷售份額的變化趨勢可以看出：在湖南工業(yè)具有比較優(yōu)勢的 7 個行業(yè)中（ RCA 指數(shù)大于 1），有 6 個行業(yè)的市場銷售份額是下降的。而相對應(yīng)的民間投資仍處于低速徘徊的局面。 因此，無論從產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，還是從社會投資來看，該項目都是一個具有很明顯放大效應(yīng)、輻射力強的項目。 2020年第一季度全國工業(yè)總產(chǎn)值同比增長 %，機械工業(yè)總產(chǎn)值和產(chǎn)品銷售收入分別同比增長 %和 %。 2020 年我國機電產(chǎn) 品進出口貿(mào)易在嚴峻的國際形勢下，達到 2391 億美元，占全國外貿(mào)進出口總額的 %，比上年增長 15%，高出全國外貿(mào)進出口增幅一倍。 加入 WTO 以后，中國五金產(chǎn)品進出口關(guān)稅，特別是進口關(guān)稅將大幅度降低，非關(guān)稅保護措施也將減少，預(yù)計 加入 WTO 后，我國五金產(chǎn)品的進口額將有一個顯著的增長，超過 30% 。 通過整合相關(guān)優(yōu)勢，把我國建成 “世界工廠 ” 從全國范圍總的來看， “小而全 ”、 “小而散 ”、 “小而弱 ”、 “小而多 ”的企業(yè)組成是目前我國機電五金產(chǎn)業(yè)的基本特點。借助祖國大陸極賦競爭力的產(chǎn)業(yè)制造能力和生產(chǎn)成本，結(jié)合臺灣的研發(fā)技術(shù)和行銷網(wǎng)絡(luò)，打造大中華經(jīng)濟圈 “世界工廠 ”的品牌應(yīng)該指日可待。 各地政府也積極引導(dǎo)當?shù)仄髽I(yè)走出國門，參加國際頂級專業(yè)博覽會。正如張云川省長在 “731”會議上指出： “我們第一 個要考慮的是機械制造業(yè)的凈產(chǎn)值占整個工業(yè)凈產(chǎn)值中的比重 ”；鄭茂清副省長《在全省機械工業(yè)工作會上的講話》中也明確指出：我省機電產(chǎn)業(yè)的水平不高， “已經(jīng)成為工業(yè)化進程中一個至關(guān)重要的問題 ”。市場管理機制缺乏創(chuàng)新，在激烈市場競爭中仍采用過去老一套管理辦法和營銷方式，市場間低水平競爭、價格戰(zhàn)競爭激烈。 規(guī)模優(yōu)勢明顯 ?專業(yè)性、綜合性強， “一站式購齊 ”，經(jīng)營品牌檔次較高，市場服務(wù)水平高、的高水平現(xiàn)代化機電五金大市場需求已經(jīng)十分強烈，特別是從整體規(guī)劃到外在建 筑形式；從內(nèi)在管理方式到現(xiàn)代物流組織；從一 般產(chǎn)品交易到高科技新產(chǎn)品展示、演示與人員培訓(xùn)及信息發(fā)布都集中于一體；交易與展示相互協(xié)同相互促進的真正規(guī)范、有序、高效的專業(yè)市場，對于機電五金產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)迫在眉睫。因此我們認為大市場是全省工業(yè)化進程現(xiàn)實、顯著和強有力的推進器。 物流服務(wù)： 物流服務(wù)是實現(xiàn)成本降低目標的一個重要手段，因為在商品從生產(chǎn)到消費的整個流通過程中，物流成本占總成本比例可達到 30%以上，通過加強物流管理來降低成本的空間很大。 第五部分 博覽交易中心在我市其他機電五金市場中的核心比較優(yōu)勢 與我市其他機電五金專業(yè)市場相比，湖南（國際）機電五金博覽交易中心的核心比較優(yōu)勢在于以下幾個方面：區(qū)位優(yōu)勢、政策優(yōu)勢、規(guī)模協(xié)同優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢。 買斷產(chǎn)權(quán)方式 市場為經(jīng)營戶提供了永久買斷產(chǎn)權(quán)的方式，無論是從投資還是置業(yè)的角度，這一方式具有明顯的優(yōu)勢。 服務(wù)優(yōu)勢 最后一個核心優(yōu)勢是大市場的服務(wù)優(yōu)勢。 對以上政策措施的出臺和實施，主要涉及到房價、投資規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和市場秩序四個方面，筆者認為有三方面的意義：一是充分說明房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重點支柱產(chǎn)業(yè)；二是國家一些量化指標的出臺（比如 90 平方米中小套型和 70％的比率），并非單一是滿足中低收入家庭的需求，而是 站在更高、更宏觀的角度出臺的一項戰(zhàn)略政策，是針對我國土地稀缺、自然資源有限、人口眾多等問題的綜合考慮；三是針對我國當前房地產(chǎn)市場確實存在的一些突出問題，采取集中查處一批群眾意見大、社會反響強烈的典型案例，并公開處理、公開曝光，營造 “有信者榮，失信者恥，無信者憂 ”的市場氛圍，以達到進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，使之持續(xù)、健康、穩(wěn)步發(fā)展。 針對當前國家新政的出臺和 我市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，我們即要堅定不移地貫徹國家方針政策，又要全面認真地領(lǐng)會國家政策的精神實質(zhì)，充分結(jié)合渭南的實際，搞好渭南房地產(chǎn)市場發(fā)展與整頓。作為一企業(yè)有社會責(zé)任感和成就大業(yè)的型發(fā)商，擔負著引導(dǎo)消費觀念的任務(wù)，這需要市場和金錢，更需要智慧和勇氣。 渭南房地產(chǎn)業(yè)起身于上世紀八十年代末，初興于九十年代中期。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)隨之興起，開 發(fā)投資、建設(shè)規(guī)模、標準也隨之有了較大的提高。 在房地產(chǎn)業(yè)的帶動下，物業(yè)管理市場也開始起步發(fā)展， 2020年物業(yè)企業(yè)僅一兩家，規(guī)模較小，尚無管理經(jīng)驗，正處于摸索時。三是銀行加大按揭支持，降低了購房的門檻，使很多年輕人和經(jīng)濟條件不好的人也有可能購房置產(chǎn)。從價格看，渭南市場并沒有受到國家宏觀調(diào)控政策的影響。但作為政府和管理機關(guān)，也要注意各種變化，應(yīng)該力求房地產(chǎn)市場能生產(chǎn)出民眾有支付能力的住房，把房價的增幅控制在人們可以接受的范圍內(nèi)。 老城區(qū)同城市中心地帶被沋河分割成兩個部分，隨著城市的西移，老城區(qū)已越來越發(fā)偏遠。 ■ 市場發(fā)展?jié)摿Υ?，速度快。有一定的綠 化 朝陽大街東段。 （ 2）樂天花園 ——陜西信達房地產(chǎn)開發(fā)公司 地段：樂天大街與前進路交叉口，在東風(fēng)大街以北，離城市中心較遠。 配套： :配套完善。 結(jié)論二：在渭南這樣一個地區(qū)級城市中，城市人口數(shù)量少，由于臨近西安，因此城市的聚集力較弱，市內(nèi)的一些事業(yè)單位的工作人員大多有自己 的集資房，個人買房還沒有成為主流，因而，多數(shù)房產(chǎn)項目都優(yōu)先考慮 團購銷售。居住面積在 70 平方米以下的居民占 22％，居住面積在 110—130 的占 23％， 7190 平方米 的 占 16％， 91110 平方米 占 15％。打算購買小高層的占總?cè)藬?shù)的 30％。 總價 渭南居民對住宅價格較為敏感，最能接受的住宅總價在： 10—20 萬之間。 中 國 汽 車 技 術(shù) 研 究 中 心 、 中 國 汽 車 工 程 咨 詢 公 司 及 中 國 汽 車 報 社 均 隸 屬 于 機 械 工 業(yè) 局 ； 中 國 汽 車 工 程 學(xué) 會 、 中 國 汽 車 工 業(yè) 協(xié) 會 為 機 械 工 業(yè) 局 掛 靠 單 位 ； 原 有 的 中 國 汽 車 工 業(yè) 總 公 司 名 稱 保 持 不 變 ， 仍 在 國 家 計 劃 中 實 行 單 列 。 從 目 前 發(fā) 展 狀 況 來 看 ， 上 海 、 長 春 一 汽 、 天 津 以 及 二 汽 （ 武 漢 ） 將 成 為 中 國 主 要 的 轎 車 生 產(chǎn) 基 地 [2] 。 尤 其 是 “ 八 五 ” 時 期 ， 年 平 均 增 長 率 為 % 。 1999 年 以 來 ， 中 央 實 施 積 極 的 財 政 政 策 對 汽 車 需 求 的 增 長 起 到 了 有 利 的 促 進 作 用 。 據(jù) 國 家 統(tǒng) 計 局 統(tǒng) 計 數(shù) 字 表 明 ， 1998 年 ， 汽 車 行 業(yè) 年 產(chǎn) 汽 車 量 為 萬 輛 ， 比 1997 年 增 長 % ， 汽 車 產(chǎn) 量 居 世 界 第 10 位 ； 轎 車 產(chǎn) 量 萬 輛 ， 居 世 界 第 14 位 [1