【正文】 人消費觀念的影響。 連租約賣鋪 將主力店部分進行返租，建議返租年限為 3— 5 年，返租金額為%，以促進拆零銷售。 （ 2）網(wǎng)絡(luò)銷售：建立（或利用）項目網(wǎng)站、論壇，組織專業(yè)人員，網(wǎng)上銷售。 （ 4）引入網(wǎng)絡(luò)平 臺加強溝通，擴大影響。 （二）整體營銷策略 商業(yè)項目的開發(fā)一般要涉及到開發(fā)商、業(yè)主、經(jīng)營者、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司、消費者等六方利益主體，因此我們認為只有實現(xiàn)了“六方共贏”，商業(yè)才能算是真正的成功。 至炫組合，魅力演繹。 羅比內(nèi)特提出來了。 建議此方法在面積較大、相對獨立的商鋪的目標客戶引入難度較大的情況下使用。 （二）招商對象 根據(jù)項目經(jīng)營規(guī)劃，招商對象將涉及滿足年輕時尚一族購物、娛樂、休閑、餐飲、展示自我的各行各業(yè)。 三、招商計劃 （一）招商思路 通過以上分 析，我們初步確立了雁塔文化新天地項目以出售為主、租售并舉，以獲取穩(wěn)定、良好的投資回報的目標。作為項目的買家，是一種長期的投資行為；而作為項目的開發(fā)商，則渴望在短期內(nèi)資金快速回籠，以求得利潤最大化。滿足客人在該地區(qū)逗留兩小時的休閑、娛樂、購物需求。 綜合以上分析，在緊扣項目實際和借鑒國外先進商業(yè)模式運作經(jīng)驗基礎(chǔ)上，我們建議項目定位如下： 市場定位： 國內(nèi) 首首 家家 明明 星星 文文 化化 體體 驗驗 廣廣 場場 。 機會： 項目所在區(qū)域目前缺乏“一站式”購物休閑中心，缺 位產(chǎn)品比較容易吸引消費者。 小寨商業(yè)區(qū)的改造，大雁塔旅游休閑區(qū)的建成必將給項目帶來新的生機和活力。 “ 小寨商圈 ” 將換新顏 以小寨十字為中心的 “ 兩橫一縱 ” 商業(yè)街區(qū)改造的啟動，將使這一區(qū)域舊貌換新顏。 “ 到北廣場看音樂噴泉 ” 已成為西安市民休閑和外地游客的必選項目?？陀^地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人 的風采。 據(jù)悉，憑借鐘樓商圈的黃金旺地，騾馬市商業(yè)步行街、時代盛典、宏府大廈等大規(guī)模對外銷售的商鋪都取得了不俗的銷售業(yè)績。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng) 濟、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。東大街的騾馬市正在緊張施工中，改造后的騾馬市商業(yè)步行街將成為西安集旅游、休閑、購物、娛樂等為一體的大型體驗式購物中心，整個項目 2020 年有望投入使用。 陜西師范大學、長安大學、音樂學院、郵 電學院、外語學院等眾多高校都坐落在小寨。今年是西高新商業(yè)配套年，世紀金花挺進西高新即將在天幕闊景 大量管理資料下載 3 底層開店，這填補了西高新高檔購物場所的空白；易初蓮花的開業(yè)，結(jié)束了高新區(qū)缺乏大型超市的歷史，極大地方便了高新區(qū)居民的生活。 曲江新區(qū)高舉 “ 旅游文化 ” 大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機。鑒于小寨地區(qū)人流量較大、交通擁擠，核心地區(qū)小寨十字將建環(huán)形天橋，并向北至興善寺東街修建約 300 米長空中走廊 ，與興善寺天橋相接，同時，大雁塔北廣場修建地下通道，緩解當?shù)亟煌〒頂D。 項目周圍學府林立、科研機構(gòu)眾多，文化氛圍濃厚。 目前國內(nèi)尚無以明星為主題“一站式”商業(yè)項目，既為項目提供了領(lǐng)導市場發(fā)展方向的機會，也為項目面向全國進行缺位招商創(chuàng)造了有利條件。 五、 目標客戶群定位 投資者 經(jīng)營者 消費者 職 業(yè) 各行各業(yè) 與明星的衣、食、住、行相關(guān)的各行業(yè)經(jīng)營者和決策者 追逐求時尚、關(guān)注明星、名品，喜歡實現(xiàn)自我價值和有明星夢的年輕族 年 齡 30— 60歲 25— 55歲 16— 36歲 來自區(qū)域 西安為主，少量省內(nèi)外 外省市、國家占相當比重，本地區(qū)的位居其次 西安為主，陜西省內(nèi)為 輔，少量來自國內(nèi)外 收支狀況 收入≧ 5000元 /月 —— 支出≧ 300元 /月 目的 動機 投資收益 經(jīng)營獲益 追求時尚、展示自我、 實現(xiàn)夢想、體驗休閑 信息來源 戶外、當?shù)刂髁髅襟w、 項目現(xiàn)場、網(wǎng)絡(luò)等 行業(yè)期刊、國內(nèi)主流商 業(yè)報紙、 DM、網(wǎng)絡(luò)等 大眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、口碑 大量管理資料下載 9 第二部分：規(guī)劃招商篇 一、運作模式 二、經(jīng)營策略 （一）經(jīng)營主題 雁塔文化新天地根據(jù)自身的地理位置、周邊配套、商業(yè)資源現(xiàn)狀，并充分結(jié)合西安南郊的商業(yè)、市場環(huán)境，在項目定位為 國內(nèi) 首首 家家 明明 星星文文 化化 演演 藝藝 廣廣 場場 的基礎(chǔ)上確定以下經(jīng)營主題： 提供一個時尚、前衛(wèi)的流行街區(qū)。 地下一層： 西式快餐、咖啡茶語、風情酒吧、 ４Ｄ 電影院、文秀美甲、桌面舞吧、時尚貼吧。以合作經(jīng)營、出售經(jīng)營、出租經(jīng)營相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報投資，實現(xiàn)投入與收益的平衡。 方案二：自主組織招商團隊進行招商，具體執(zhí)行方案 如下： 地下二層：是本項目招商的重點，其主力店、品牌店的引進是關(guān)乎項目成敗的關(guān)鍵。 純租金 發(fā)展商直接將商鋪租給目標商戶使用，收取 固定的租金，商戶自主經(jīng)營、自擔風險。 建議招商工作中廣泛采用此法。 ” 情景式購物是體驗營銷的表現(xiàn)形式，他最大的目的就是為商業(yè)服務(wù)。 借助整合營銷傳播（ IMC）手段，營造鮮明主題 通過項目 CIS 的廣泛應(yīng)用，借助整合營銷傳播手段鎖定目標客戶集中轟炸，圍繞項目定 位塑造一個鮮明的主題。 商業(yè)項目前景如何關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營商家來捧場，而經(jīng)營商家進 駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶、知名商家對該商業(yè)的態(tài)度。在前面工作作好的基礎(chǔ)上，進入銷售后期我們要拿出“挖地三尺”的功夫，千方百計的擴大客戶群，吸引可能被忽略的客戶。 （ 5）體驗式銷售：提前讓客戶切身感受到商業(yè)的特色。 理想銷售周期： 9 個月。 目的：一對一的溝通可以拉動投資者即時購買行為。 主要形式：軟文 ? 輔助推廣措施 大量管理資料下載