【正文】 局對(duì)于臺(tái)獨(dú)的言行有很大的收斂 ,至于戰(zhàn)爭(zhēng)的可能性則不大可能出現(xiàn) ,所以與臺(tái)灣隔海相望的溫州不可能受到戰(zhàn)爭(zhēng)的威脅。 這個(gè)《通知》對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生了一定的影響， 因?yàn)楸卷?xiàng)目地塊在 04 年 11月 7 日由溫州神力集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司（中瑞一員）以 億元中標(biāo)。 對(duì)本項(xiàng)目而言，為炒房軍團(tuán)設(shè)置了一道門檻，規(guī)范了市場(chǎng)。同時(shí)預(yù)測(cè)新政策實(shí)施后，從市場(chǎng)操作的慣列來(lái)看，市場(chǎng)上即將有房產(chǎn)證與即將交付的準(zhǔn)現(xiàn)房很可能走俏，這些樓盤包括本項(xiàng)目的所在地江濱路一帶。 ③設(shè)計(jì)院有關(guān)專家認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)不合理，嚴(yán)重浪費(fèi)資源，例如 4 梯 2 戶（主人電梯、傭人電梯、貨梯，光觀 電梯）， 30 平方米的入戶花園等實(shí)屬多余，而這些都無(wú)形之中會(huì)加高價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020年市民的支出地位居全省前列，其中，花在“吃”上面的花費(fèi)仍占支出的榜首，人均為5320 元。房地產(chǎn)業(yè)是此次加息調(diào)空的首要對(duì)象之一?？深A(yù)留一部分資金作為不時(shí)之需。本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全率達(dá)到 。南鄰即將竣工的歐洲城，也與東門步行街相鄰。 曼哈頓 “ 空中別墅 ” 尊貴完善的配套令生活成為一種至高的藝術(shù)。在定價(jià)過(guò)程中，既要預(yù)測(cè)溫州樓市的發(fā)展未來(lái)，又要符合當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。且可以遠(yuǎn)眺江心雙塔。而本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣過(guò)程中以一種“打造溫州首個(gè)高檔城市花園生活特區(qū)”的形象定位來(lái)進(jìn)行貫穿項(xiàng)目推廣始終。 人脈傳銷 利用公司強(qiáng)大的客戶資源優(yōu)勢(shì)，制定中心客戶獎(jiǎng)勵(lì)措施，加快項(xiàng)目的銷售去化速度，同時(shí)形成項(xiàng)目良好的社會(huì)形象和宣傳口碑。 從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，作為高檔住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化做出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，作好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤營(yíng)銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。 報(bào)紙廣告 以效果圖和項(xiàng)目具體情況（ 內(nèi)容類似于樓書、單張）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。 銷售策略 促銷原則 A: 促銷時(shí)機(jī)和促銷 方式組合，均應(yīng)遵循以下“四個(gè)有利于”標(biāo)準(zhǔn) 1)有利于項(xiàng)目的推出和銷售 經(jīng)濟(jì)效益 2)有利于建立目標(biāo)客戶對(duì)發(fā)展商的信任感 社會(huì)效益 3)有利于商務(wù)中心的品牌建設(shè) 品牌效益 4）有利于加速開發(fā)商的資金回籠 — 時(shí)間效益 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 促銷思路 利用房展聚集人氣 —— 開盤優(yōu)惠促銷引爆人氣 —— 順利銷售清盤 銷售策略 整合營(yíng)銷推廣方式 “整合營(yíng)銷“模式是近年來(lái)在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中提出的新概念，它是指項(xiàng)目在推廣過(guò)程中以統(tǒng)一風(fēng)格、統(tǒng)一形象來(lái)進(jìn)行宣傳推廣。是溫州未來(lái)的主要商業(yè)區(qū)，是甌江以北人民的主要風(fēng)景線； ◆交通：交通便捷，江濱路寬闊整齊，是市區(qū)主干道之一。房地產(chǎn)開發(fā)是屬于資金投入量非常大的投資過(guò)程，開發(fā)商為了緩解資金壓力，需要達(dá)到快速回籠資金的目的。中瑞 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第五章 營(yíng)銷策劃 該項(xiàng)目發(fā)展商為中瑞財(cái)團(tuán)控股有限公司，由中瑞溫州房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 備注：該圖總成本包括固定成本和流動(dòng)成本 圖 盈虧平衡圖 經(jīng) 營(yíng) 安 全 率 MSR = （ BEP ） /Q 100%= （ ）/ 100%=% 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 41%59%盈虧平衡點(diǎn)銷量剩余銷量 圖 經(jīng)營(yíng)安全利率圖 經(jīng)營(yíng)安全率越大，表明該公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況越良好，擬建項(xiàng)目越安全可靠。不過(guò)由于本項(xiàng)目臨近江邊，一旦臺(tái)風(fēng)過(guò)猛江水上涌對(duì)項(xiàng)目有一定的影響。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào) 個(gè)百分 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 點(diǎn)，由現(xiàn)行的 %上調(diào)到 %，一年期貸款基準(zhǔn)利率上 調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的%上調(diào)到 %。 該類別墅的弊端表現(xiàn)為： ① 由于綠化率高，容積率較低，設(shè)計(jì)上占用許多隔斷，配套設(shè)施增多，公攤加大，使得使用率較其他物業(yè)而言少了 5 至 8 個(gè)百分點(diǎn)，再加上地價(jià)昂貴，所以單 位面積價(jià)格高，外加裝修費(fèi)，使得在同類物業(yè)中價(jià)位偏高 ② 物業(yè)管理費(fèi)較高。 需求與購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn) 通 過(guò)我們的市場(chǎng)問卷調(diào)查以及專家拜訪得出以下結(jié)論： ①通過(guò)調(diào)查問卷我們了解到有 60%的有錢人對(duì)本項(xiàng)目感興趣，同時(shí)他們一般選擇一次性付款，但是對(duì)于目前的價(jià)位來(lái)說(shuō)，他們認(rèn)為不能接受，會(huì)選擇降價(jià)后再考慮是否要購(gòu)買本產(chǎn)品。對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買第一套住房的，首付款比例仍按 20%的規(guī)定執(zhí)行；對(duì)購(gòu)買第二套以上（含第二套）住房 的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例 等等 。同時(shí)貸款審批從嚴(yán)，加強(qiáng)信用審查。由此開始靠關(guān)系拿地的好日子一去不回頭。 目的一是為了融土地款，二是為了提高購(gòu)房門檻，限制炒作，提高后續(xù)入住率。曼哈頓”項(xiàng)目投資估算表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 開發(fā)產(chǎn) 品成本 分期用款計(jì)劃進(jìn)度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 1 土地價(jià)格 153333 153333 2 前期工程費(fèi) 3 建筑安裝工程費(fèi) 10000 32500 4 地下室以及架空 17000 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 1800 6 精裝修費(fèi)用 （也有可能在第三年過(guò)后） 7 銷售稅和附加稅 23973 4893 8 開發(fā)間接費(fèi)用 350 70 150 130 9 管理費(fèi)用 500 140 200 160 10 其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)用 3000 800 1700 500 合 計(jì) 資金籌措 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 本項(xiàng)目建設(shè)資金主要由中瑞財(cái)團(tuán) 9 位股東自籌以及由戰(zhàn)略聯(lián)盟，合作伙伴提供基金投資。雖然目前市場(chǎng)還未發(fā)育成熟，但是由于歐洲 城的即將投入運(yùn)營(yíng)，也給該街注入了無(wú)限的商機(jī) 。為此以下調(diào)查的內(nèi)容是業(yè)主 15 分鐘內(nèi)駕車或者是步行即可到達(dá)的 地方。溫州正在實(shí)施“一港三城”戰(zhàn)略，目前海陸空交通設(shè)施齊全，將成為浙南閩北的經(jīng)濟(jì)中心。并且這一帶各類銀行，郵局，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等主要生活設(shè)施齊全，東門步行街的即將使用以及江心嶼的獨(dú)特魅力，為這一地區(qū)增添了許多活力。同時(shí)該類物業(yè)管理水平較高，客戶定位在高收入者，而他們資金來(lái)源又比較穩(wěn)定，一般可以在規(guī)定的年限內(nèi)付清房款。 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格，以中心為花園的周邊綠化 中式現(xiàn)代化水景 歐式建筑別墅 中式與歐式結(jié)合 中式與歐式結(jié)合的城市花園 錦繡比較單一，很純樸，本項(xiàng)目真正采取哪種方式意見很大 綠化率 45% 48% 58% 38% 55% 屬錦繡與本項(xiàng)目最高 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 精裝修 本項(xiàng)目是唯一帶精裝修的 目標(biāo)客戶 華僑，商人，高收入者 高收入者，成功人士 高收入者，成功人士 私企業(yè)主、經(jīng)商人士、投資者、二次置業(yè) 私營(yíng)企業(yè)老板，從事金融，證券、保險(xiǎn)業(yè)的高收入者，華僑等 目標(biāo)群體類似，而但本項(xiàng)目更期望吸引高涵養(yǎng)的客戶群體入住形成寧?kù)o和諧的人文氛圍。 （調(diào)查問卷見附頁(yè)） 存在的問題 產(chǎn)品層次不明晰，國(guó)外高檔社區(qū)基本是高檔別墅群，而我國(guó)別墅常是公寓，小戶型聯(lián)排別墅，獨(dú)體別墅與豪華的混在一起，缺乏層次， 難以形成同質(zhì)社區(qū)。 需求與購(gòu)買力情況 消費(fèi)客戶格局由外向內(nèi)，由上至下，由外籍轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)，由高端向中低端發(fā)展已經(jīng)成 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 為趨勢(shì)。溫州目前已有別墅（高檔住宅）面積約 45 萬(wàn)平方米（甚至更少 ），大約 2020 來(lái)套左右，市場(chǎng)新開發(fā)的項(xiàng)目占總供應(yīng)總量的 1∕ 8 左右，由于政府對(duì)別墅施行打壓政策，新開發(fā)的“別墅”其實(shí)只能說(shuō)是高檔住宅，目前在開發(fā)的約 30 萬(wàn)平方米，加上本案也不過(guò) 50 來(lái)萬(wàn)。 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ⑴中瑞財(cái)團(tuán)與溫州市東方造船廠簽定的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓造成房屋拆遷，停產(chǎn)損失的補(bǔ)償合同》以及《國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) ⑵溫州市規(guī)劃局《溫州市東方造船廠改建工程出讓地塊設(shè)計(jì)條件及詳細(xì)規(guī)劃》 ⑶江濱路片區(qū)地質(zhì)勘察資料 ⑷省計(jì)委計(jì)投和市建設(shè)局《關(guān)于“中瑞 近幾年來(lái) 溫州房地產(chǎn) 市場(chǎng)飛速發(fā)展，隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)也節(jié)節(jié)攀升，但是突顯出來(lái)的問題仍然還是很嚴(yán)峻，辟如房子 高價(jià)不高質(zhì)，尤其最近幾年房產(chǎn)質(zhì)量都不理想， 在 溫州這樣一個(gè)民營(yíng)企業(yè)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)卻沒有適合企業(yè)家等成功人士居住的高檔住宅，這無(wú)疑是市場(chǎng)留下的一段空白。本文站在開發(fā)商的角度，完成對(duì)項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程包括前期市場(chǎng)調(diào)查直至營(yíng)銷策劃的開發(fā)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 目 錄 摘 要 ……………………………………………………………………………………………. .1 目 錄 …………………………………………………………………………………………… ..2 第一章 項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………………… ..3 項(xiàng)目建設(shè)背景 ………………………………………………………………………… … ..3 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ……………………………………………………………………………… ......4 第二章 市場(chǎng)調(diào)查以及分析 ……………………………………………………………………… ...7 調(diào)查目的 ………………………………………………………………………………… ..7 溫州別墅市場(chǎng)供求情況以及存在問題 ………………………………………………… ..7 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 ………………………………………………………………………… 13 該項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ……………………………………………………… …… .……… 15 第三章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ……………………………………………………………………………… ......19 投資估算 ………………………………………………………………………… . ……… 19 資金籌措 ……………………………………………………………………………… .....21 經(jīng)濟(jì)效益分析 ………………………………………………………………… ...……… .23 第四章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ……………………………………………………………………………… ....27 …………………………………………… …………………………… .....… ...27 政策風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………… ...…………… 27 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………… ...…………… 29 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ………………………………………………………………………… .....… ..33 第五章 營(yíng)銷策劃 …………………………………………………………………… ...................37 物業(yè)概述 ……………………………………………………………………….. ..............37 項(xiàng)目定位 ………………………………………………………………… ..…… ..............37 項(xiàng)目 SWOT 分析 ……………………………………………………… ...……………… 38 銷售策略 ………………………………………………………………………………… 40 結(jié)束語(yǔ) …………………………………………………………………… ...…………… 42 第六章 研究結(jié)論以及建議 …………………………………………………………………… ....43 參考文獻(xiàn) …………………………………………………………… …………………… .…… .… 44 附錄（問卷調(diào)查） ……………………………………………………………………………… ..45 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 第一章 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)背景 本項(xiàng)目是中瑞財(cái)團(tuán) 2020 年 6 月 16 日成立以來(lái)運(yùn)行的第一個(gè)項(xiàng)目，也是公司目前唯一成形的項(xiàng)目。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 表 項(xiàng)目基本資料 項(xiàng)目名稱 中瑞 項(xiàng)目效果圖和地理位置 圖 中瑞 （具體詳見競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析表。約 60%的被調(diào)查者對(duì)本項(xiàng)目感興趣（他們大多為私營(yíng)企業(yè)老板），認(rèn)為本項(xiàng)目是別墅市場(chǎng)上的新產(chǎn)品、新形態(tài)、新風(fēng) 格，在推出后會(huì)成為市場(chǎng)的新賣點(diǎn)。容積率過(guò)高，導(dǎo)致左鄰右舍間距過(guò)近，各戶內(nèi)外的過(guò)度空間不足等。但其在樓盤價(jià)位上對(duì)本案的沖擊還是比較大的。更多的選擇機(jī)會(huì)，才有更多的生活滋味； ◆智能化設(shè) 施功能：分戶計(jì)量式空調(diào)、智能化一卡通系統(tǒng)、全區(qū)門禁系統(tǒng)、住宅防護(hù)系統(tǒng)??讓您享受高科技式的生活，解除一些不必要的煩惱； ◆交流功能：在這里擁有社區(qū)名流會(huì)所 —— 商務(wù)會(huì)議廳和五星級(jí)會(huì)所，你可以和處于同一階層的名流人士進(jìn)行高談闊論，暢所欲言； ◆旅游功能： 潺潺水聲，悠悠流水，徜徉在動(dòng)感水景的甌江和江心嶼對(duì)岸，這里猶如詩(shī)意中的風(fēng)景名勝。 表 2020 和