【正文】 路、 22 路、 28 路、 60 路等 10 余條線路 區(qū)域特征：早期產(chǎn)品以別墅和多層住宅為主，現(xiàn)轉(zhuǎn)向以小高層和高層為主，兼有少量別墅和多層住宅。木瀆 是著名的江南林園古鎮(zhèn)，歷史悠久，多年來(lái)吸引眾多游客前來(lái)觀光。而且區(qū)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格上漲 速度和大量外來(lái)人口的導(dǎo)入，住宅面積漸漸遞減。 越溪區(qū)住宅市場(chǎng)分析 （ 1） 地理位置 越溪副中心用地位于吳中區(qū)城區(qū)西南，蘇州市吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)旺山高科技工業(yè)園內(nèi)。而且教 育園區(qū)和越溪行政中心的規(guī)劃，對(duì)于未來(lái)業(yè)主的居住提供了很大的方便?！笆崱倍?位于蘇州市高新區(qū)石湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，行政區(qū)域上隸屬吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，風(fēng)景優(yōu)美，人文內(nèi)涵豐富。在細(xì)節(jié)的處理中，運(yùn)用「一灣三島」的社區(qū)布局 把整個(gè)狹長(zhǎng)地塊的景觀串聯(lián)起來(lái)。 ② 環(huán)境 優(yōu)勢(shì) 石湖板塊是除太湖之外，唯一同時(shí)具備山、水兩大生態(tài)元素的板塊，作為連接滄浪新城和太湖的生態(tài)走廊，石湖風(fēng)景區(qū)的未來(lái)規(guī)劃 日已由政府敲定，它的居住價(jià)值尤其是高端別墅產(chǎn)品的居住價(jià)值將進(jìn)一步顯現(xiàn)。 隨著生活水平的提高，蘇州人改變居住條件的愿望非常強(qiáng)烈，而用在市區(qū)和園區(qū)中購(gòu)買普通公寓住宅的錢，能夠在“石湖之韻”二期項(xiàng)目中購(gòu)買別墅住宅，從中可見其價(jià)格優(yōu)勢(shì)。越溪城市副中心地理區(qū)位獨(dú)特，受吳中城區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、滄浪新城輻射，又連接吳中西南片區(qū)、臨近吳江市區(qū)。 從石湖之韻出發(fā)，友新高架向北 15 分鐘車程快速對(duì)接城區(qū)，向南連接吳江蘇震桃一級(jí)公路 ，繞城高速實(shí)現(xiàn)了板塊與城市外的快速交通，經(jīng)由東太湖大道，向西連接太湖風(fēng)景度假區(qū)。 由于吳中區(qū)主要發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)，越溪“衛(wèi)星城”也定位于服務(wù)工業(yè)。 ② 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)原則： 高綠化低 密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適應(yīng)“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格。本方案在具有環(huán)境優(yōu)美、交通便利、公共設(shè)施逐步完善的基礎(chǔ)上還有私密性好、面積不過(guò)大、帶花園的特點(diǎn)。 ② 公用建筑 鄰里中心和幼兒園在小區(qū)西面，物業(yè)管理會(huì)所、配電間等建于地上。 a. 設(shè) 300— 500 立方米消防水池，安裝通用消防水泵 2 臺(tái)，自動(dòng)消防水泵 2臺(tái)。 a. 室內(nèi)污水排放量按供水量的 85％ — 90％估算，約 173 立方米。 A。 c. 電力設(shè)計(jì)：消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制；生活水泵和潛水泵按水位自動(dòng)控制。安裝機(jī)械排煙系統(tǒng)，排風(fēng)量按每小時(shí)換 6 次氣計(jì)算。 27 （ 6）消防 a. 建筑物周圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑四周城市道路系統(tǒng)，為消防補(bǔ)救提供有利的交通應(yīng)急條件。 四、建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃在一年的時(shí)間內(nèi)建成。 ② 固體垃圾：采用袋裝方式收集處理，防止二次污染。 d. 小區(qū) CATV 電視系統(tǒng)有蘇州市有線電視網(wǎng)引入，每用戶有三個(gè)電視用戶盒。 ② 通氣及防排煙設(shè)計(jì)。主要光源為節(jié)能型熒光 燈，住宅預(yù)留燈位，由用戶裝修選定。 c. 主要電力供 應(yīng)指標(biāo)：設(shè)備容量 2155kW，計(jì)算負(fù)荷 1657kW，變壓器總裝機(jī)容量 。 b. 普通消防供水系統(tǒng)：由上行、下 行、水平供水干管和豎管組成水平和立環(huán)供水系統(tǒng)。 住宅生活用水： 140 公升／人 .日， K=； 初步估算，住宅生活用水及消防用水每天約 231 立方米。 （ 2）平面設(shè)計(jì) ① 住宅 本項(xiàng)目共有三種規(guī)格，分別是： 171200 平方米左右、 200250 平方米左右、250300 平方米左右的小型別墅。 ④ 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道，小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，入口設(shè)于西北面和南面，緊接規(guī)劃道路和塔影路。國(guó)際教育園與周邊的石湖、上方山自然景觀相映成輝，建成一座教育、文化、旅游、生活協(xié)調(diào)發(fā)展的山水綠城。 石湖周邊的越溪副中心規(guī)劃中沒(méi)有任何工業(yè)，所有工業(yè)都只在它的外圍，而且相隔百米的生態(tài)綠化帶。在地圖上我們可以看到，石湖之韻被城區(qū)、吳中經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、越溪城市副中心、小石湖風(fēng)景區(qū)、國(guó)際教育園、石湖風(fēng)景區(qū)所包圍環(huán)繞，友新高架、越湖路、繞城高速、東太湖大道等優(yōu)質(zhì)高效的交通動(dòng)脈，使得石湖這塊尚處于起步階段的板塊已經(jīng)完全具備了作為與城區(qū)相連的城市南部副中心的輸納功能。小區(qū)的地理位置和人文環(huán)境將成為項(xiàng)目的巨大優(yōu)勢(shì)。 ⑤ 戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì) “石湖之韻”二期項(xiàng)目以疊加別墅和連排別墅為主，每戶面積為 210250 平方米，面積適中，而雙拼別墅面積也不到 300 平米，面積控制合理；所有房屋的房型動(dòng)靜分明，功能分區(qū)明顯，私密性強(qiáng)，建筑外形簡(jiǎn)潔現(xiàn)代。 （ 2）“石湖之韻”二期項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 “石湖之韻”二期銷售賣點(diǎn)主要是： ① 地理位置優(yōu)勢(shì)： 該地塊位于蘇州市高新區(qū)石湖風(fēng)景區(qū)內(nèi)，生態(tài)環(huán)境較好，是適合人居的生態(tài)中心。石湖之韻原生態(tài)景觀住宅區(qū)為身處繁忙喧囂都市人們提供一片可居、可觀、可游的“城市山林”。 目前，該區(qū)塊雖尚處起步階段，但優(yōu)勢(shì)已經(jīng)相當(dāng)明顯，可歸納為四點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 （ 2） 交通位置 石湖北部的越溪板塊，該處距離吳中城區(qū)約 8 公里，距離蘇州古城中心和東山西山風(fēng)景區(qū)空間直線距離分別為 11 和 20 公里，周邊交通條件較好，北有越湖路，南有繞城高速路，東有蘇震桃一級(jí)公路，即友新路。 2020 年，下半年土地拍賣會(huì)上，一宗吳中建成區(qū)地塊拍出 了 95%的全場(chǎng)最高增幅。 區(qū)域特征：產(chǎn)品以獨(dú)棟別墅為主 均價(jià)：獨(dú)棟別墅 —— 700015000 元 /平方米 吳中區(qū)居民原習(xí)慣居住在 23 層的鄉(xiāng)間農(nóng)宅，面積一般在 200 多平方米，有 14 天有地，生活費(fèi)用低廉。 區(qū)域特征是：早期產(chǎn)品以別墅和多層住宅為主，現(xiàn)轉(zhuǎn)為別墅、多層、小高層和高層產(chǎn)品一應(yīng)俱全。據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)該區(qū)域內(nèi)常住人口約有 30 萬(wàn)人。 2020 年蘇州市公開拍出讓土地成交面積： 平方米 ,可建面積達(dá)7980394 平方米 ,平均成交價(jià) : 元 /平方米 ,平均上漲幅度約 34%。 ④ 土地招、拍、掛政策對(duì)蘇州房?jī)r(jià)的上漲起到了推波助瀾的作用 為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，蘇州市政府在 2020 年出臺(tái)了土地使用權(quán)出讓招標(biāo)掛牌拍賣的新政策，使蘇州房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作更加透明、公開、規(guī)范，同時(shí)也標(biāo)志著我市房地產(chǎn)業(yè)走向成熟。 (5)投資和投機(jī)性購(gòu)房拉動(dòng)。 近五年 ，是我市房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期，其價(jià)格上漲速度之快，幅度之大，確實(shí)引人注目。在房地產(chǎn)投資開發(fā)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，蘇州商品房市場(chǎng)交易火爆，商品房銷售面積持續(xù)大幅增長(zhǎng)，產(chǎn)銷良好。 圖 2 “九五”、“十五”期間區(qū)域房地產(chǎn)投資情況對(duì)比圖 ② 房地產(chǎn)開發(fā) a. 開發(fā)能力迅速擴(kuò)張。蘇州的房地產(chǎn)開發(fā)投資額在全社會(huì)固定資產(chǎn)投資尤其是服務(wù)業(yè)中所占比重不斷上升。 5 表 1 “石湖之韻”二期 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 指標(biāo) 1 小區(qū)規(guī)劃總用地 平方米 66786 2 總建筑面積 平方米 57950 其中：住宅建筑面積 平方米 50600 公共建筑面積 平方米 7350 3 戶均面積 疊加式 平方米 213 聯(lián)排式 平方米 252 雙拼式 平方米 291 4 停車位 輛 40 5 臨時(shí)停車位 輛 24 6 綠化率 % 7 容積率 % 8 建設(shè)投資 萬(wàn)元 24418 9 每平方米建設(shè)投資 元 4825 10 投資利潤(rùn)率 % 11 全部投資內(nèi)部收益率（稅前） % 12 全部投資凈現(xiàn)值（稅前） 萬(wàn)元 4012 13 全部投資投資回收期（稅前） 期 二、 市場(chǎng)分析和產(chǎn)品定位 蘇州市房地產(chǎn)和住宅市場(chǎng)分析 近五年 ，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮活躍，一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)發(fā)展，開發(fā)力度加大，投資規(guī)模擴(kuò)大，市場(chǎng)房?jī)r(jià)飆升，運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。公司已獲得的主要獎(jiǎng)項(xiàng)如下： 揚(yáng)州“凱運(yùn)天地”項(xiàng)目：“國(guó)家康居示范工程獎(jiǎng)”，“ 2020 年度江蘇省優(yōu)秀住宅金獎(jiǎng)”； 嘉興“江南太陽(yáng)城”項(xiàng)目：“國(guó)家健康住宅” 蘇州“胥香園”項(xiàng)目：蘇州市首個(gè)“健康住宅”小區(qū)，江蘇省首個(gè)“健康住宅”小區(qū)，“國(guó)家健康住宅”，“江蘇省優(yōu)秀 住宅金獎(jiǎng)”； “金澄明珠”項(xiàng)目：“江蘇省優(yōu)秀住宅銀獎(jiǎng)”。 小區(qū)總戶數(shù) 205 戶 其中：疊加別墅： 86 戶 聯(lián)排別墅： 63 戶 雙拼別墅： 56 戶。由于其優(yōu)勢(shì)的區(qū)位和優(yōu)秀的品質(zhì)，成為廣大教職員工的置業(yè)的首選，受到一致好評(píng)，目前 該項(xiàng)目一期多層住宅的預(yù)定人群多數(shù)由教師構(gòu)成 ，在教師優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)之后，剩余房源面向社會(huì)推出 。根據(jù)蘇州市政府所作的石湖景區(qū)規(guī)劃，未來(lái)景區(qū)建設(shè)將充分發(fā)揮石湖景區(qū)的特色和優(yōu)勢(shì)，以自然山水為主體，以吳越史跡等人文景觀為導(dǎo)線，強(qiáng)調(diào)“人和自然的和諧共存”營(yíng)造的自然生態(tài)環(huán)境、濃郁的江南水鄉(xiāng)田園風(fēng)光，使景區(qū)具備多種游憩功能的山水風(fēng)景名勝區(qū)?！笆崱倍谀厦婢o鄰越溪路，東面是小石湖，位置優(yōu)越，出行方便。 該項(xiàng)目的住宅小區(qū)屬于中高檔次。 可行性研究報(bào)告研究?jī)?nèi)容 根據(jù)“石湖之韻”二期項(xiàng)目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程 建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 “在國(guó)家宏觀政策