【正文】 受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實(shí)的影響，居民收入增長(zhǎng)加快： 在居民年收入方面： 2020 年在崗職工平均工資為 12969 元， 與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。其中，城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %；各縣及縣以下的零售額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %； 近年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進(jìn)一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)，積極推行連鎖經(jīng)營(yíng)、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進(jìn)營(yíng)銷方式，有力地推進(jìn)了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè) 中心區(qū)逐年擴(kuò)大，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手 段，來達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。 從市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性 商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)區(qū)域的繁榮。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 24 ⑵ 城中區(qū) 點(diǎn)評(píng)： 五星商場(chǎng)一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程 度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。 六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)布局總體分布 區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所 說明 城中區(qū) 化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂場(chǎng)所 柳州市 高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點(diǎn) 魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 駕鶴市場(chǎng)、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購(gòu)）、白云交易市場(chǎng) 將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū) 魚峰東區(qū) 摩托車、家具等大件生活用品賣場(chǎng) 潭中東路、東環(huán)路集中賣場(chǎng) 發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū) 柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng) 柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地 柳南新區(qū)（柳邕路段） 機(jī)電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥 機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng) 成熟的專業(yè)批發(fā)街 柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng) 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū) 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 22 總結(jié)： 從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周?！钡奶攸c(diǎn)。 小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征 ⑴ 商住 混合 小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。 大型商廈物業(yè)的主要特征 ⑴ 規(guī)?；? 大型商廈經(jīng)營(yíng)面積過萬(wàn)㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。 6. 優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。 而同時(shí)隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)，而同時(shí)隨著北二環(huán)的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場(chǎng)，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。 同時(shí)由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場(chǎng)，如潭中西路的中華奇石及家具市場(chǎng)、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場(chǎng)等，而去年柳州市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。 多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足 500 米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 10 柳州房?jī)r(jià)一路走高，歸其直接原因主要有： ? 隨著競(jìng)爭(zhēng)加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高； ? 土地拍賣政策導(dǎo)致地價(jià)攀升； ? 新的拆遷政策自 2020 年 11 月 1 日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時(shí)新盤房?jī)r(jià)比照拆遷房?jī)r(jià)； ? 消費(fèi)市場(chǎng)支持。 柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有： ? 得益于國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固； ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求； ? 在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭 。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó) 450 個(gè)城市中 50 強(qiáng)之內(nèi)。 銷售實(shí)施計(jì)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 住宅部分價(jià)格建議 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 四、事件營(yíng)銷策 略 ................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、總體推廣戰(zhàn)略思路 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 人流引導(dǎo) .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 大、小商鋪間隔的對(duì)比分析 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 ........................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 商場(chǎng)的商品定位及功能定位 .................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 商品定位 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 MALL 的概念 ........................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 音樂無限 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 相關(guān)建議 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 交通組織 .................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 二、營(yíng)銷策略 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 五、銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝策略 .................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 七、招商策略 ........................................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 銷售控制計(jì)劃 ............................................................ 錯(cuò)誤 !未定義書簽。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟(jì)取得飛速發(fā)展。 綜合以上所述： 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示， 2020 年柳州市圍繞“工業(yè)立 柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入 WTO 和西部大開發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤 配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析 至 2020 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %。 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 12 ⑵ 柳南區(qū) 柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌澳蠀^(qū)。 由于河西片開發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。 東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近 10 萬(wàn)人口、 上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。 目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。 設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。 ⑵ 多功能性 大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費(fèi)需求。 ⑵ 商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約 小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。說明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。 名稱 路段 概況 價(jià)格 金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地 1000 平米，總建面積 6537 平米 商鋪約 25000 元 /平米，住宅22003000 元 /平米 鴻府 曙光東路183 號(hào) 住宅樓高 26 層，總建筑面積3 萬(wàn)平米，總戶數(shù) 168 戶 住宅均價(jià)約 3600 元 /平米 藍(lán)色港灣 柳新街 66號(hào) 住宅樓高分 1 1 26 層三種，裙樓為商場(chǎng) 住宅均價(jià)超過 3000 元 /平米 建佳商住樓 映山街 1 樓 60 個(gè)鋪面（ 1438 平米），2 樓 1600 平米，住宅 38 樓50 套 1 樓商鋪 26800— 33800 元 /平米，住宅 2880 元 /平米， 振億大廈 五一路 總建筑面積 7000 ㎡ 商鋪 43000 元 /平米 , 住宅3100— 3200 元 /平米 新大地大廈 解放南路 總建筑面積 15514 ㎡ 起價(jià) 23000 元 /平米 ,最高價(jià)42020 元 /平米 金運(yùn)來大廈 解放南路 總建筑面積 1 萬(wàn)平米 商鋪 3500040000 元 /平米 ,住宅 3100— 3600 元 /平米 嘉園商住樓 中山西路 占地 1 畝，總建面積 3000 ㎡ 商鋪 20200 元 /平米 ,住宅2118— 2758 元 /平米 聲福居 斜陽(yáng)路 占地 3 畝，總建面積 5000 ㎡ 住宅起價(jià) 2188 元 /平米 風(fēng)火海工作室合富輝煌經(jīng)典報(bào)告 25 ⑶ 柳北區(qū) 名稱 路段 概況 價(jià)格（元 /平米） 歐雅城市廣場(chǎng) 躍進(jìn)北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街 360米長(zhǎng) 一層 80009000，二層約 4000；住宅折后價(jià)在 16001938 景秀苑 躍進(jìn)北路 商住樓 首層商鋪 8500 怡江園 北雀路 沿街商住（上下連層獨(dú)立鋪面） 商鋪在 35004000；住宅在折后 1700 多 桂景灣 北雀路 居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街 未發(fā)售 美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約 50 平米） 約 4000 點(diǎn)評(píng)： 柳北區(qū)的商 鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在 80009000 元 /㎡之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在 35004000 元 /㎡之間。 如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目