【正文】 b銷售單價根據(jù)同類項目、同類地區(qū)的項目平均價格估算。我集團的發(fā)展向來以穩(wěn)健著稱，合理的規(guī)避風險既是財務上的需要，同時也是對公司廣大客戶的負責。 流動性風險 本行業(yè)是一個較高風險和資金密集型的行業(yè)，除自有資金外，可能根據(jù)項目的進展情況向金融機構或非金融機構融入資金周轉，如果本公司所開發(fā)的樓盤不能順利實現(xiàn)銷售或實現(xiàn)有效的資金滾動開發(fā)，本公司的房地產(chǎn)開發(fā)成本將會上升，短期償債能力有可能下降。國務院 18 號文件是今后一段時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的綱領性文件，許多政策對未來房地產(chǎn)發(fā)展也將產(chǎn)生非常重要的作用。堅持用發(fā)展的觀點解決前進中出現(xiàn)的問題。 從全國看，在房地產(chǎn)投資高速增長過程中，繼續(xù)保持了供求兩旺，供求總量基本平衡，供應結構漸趨合理，價格走勢平穩(wěn)的良好發(fā)展勢頭，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟，與相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比較協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)市場總體是健康的。天泰集團已建立了一系列行之有效的質量管理體系，在招投標上探索許多有益的經(jīng)驗和操作流程，在材料的采購、質量的監(jiān)控方面有著豐富經(jīng)驗。主要存在以下幾類風險： 由于商品房預售標準的提高，相對縮短了銷售周期，加大了銷售風險； 隨著大量新的財團以及海外發(fā)展商的進入，以及行業(yè)水平的普遍提高，競爭日趨激烈，市場對 新產(chǎn)品模仿能力加強，產(chǎn)品的差異性越來越小，公司面臨產(chǎn)品同類、同質競爭的局面，增加了銷售允諾和銷售風險； 山東天泓置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 22 隨著客戶需求個性化需求不斷提高，對產(chǎn)品細分和客戶群體細分的要求越來越高，如果公司的產(chǎn)品在項目定位、規(guī)劃設計、銷售策略等方面不能前瞻性地預測客戶個性化的需求并快速應對可能產(chǎn)生的變化，可能存在產(chǎn)品滯銷的風險； 其他不確定因素變化引發(fā)的銷售風險，如：宏觀經(jīng)濟形勢變化、政府政策變化、建筑成本增加等因素變化引發(fā)的銷售風險。 公司清算結束后，清算組應當制作清算報告，報股東會確認，并報送公司登記機關，申請注銷公司登記，公告公司終止。 清算組在清算期間行使下列職權： 清理公司財產(chǎn)，分別編制資產(chǎn)負債表和財產(chǎn)清單； 通知或者公告?zhèn)鶛嗳耍? 處理與清算有關的公司未了結的業(yè)務； 清繳所欠稅款； 清理債權、債務； 處理公司清償債務后的剩余財產(chǎn)； 代表公司參與民事訴訟活動。 第七章 投資報酬及退出 本公司的股利分配采取同股同利的原則。但本次增資擴股未采用溢價方式，基于此，對本次債權融資采取無息的方式。 ④認購程序 a、有意投資入股本公司之投資者向本公司提供經(jīng)審計的近三年財務報表、《法人營業(yè)執(zhí)照》（復印件加蓋公章）、公司簡介及法人代表簡歷、公司章程等資料， 并填寫企業(yè)基本情況表和投資意向書； b、本公司根據(jù)國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，對投資者的資格進行確認； c、與確認的股東簽訂《投資入股協(xié)議書》，投資者按《投資入股協(xié)議書》將投資款在指定的時間內(nèi)劃入本公司指定的銀行帳戶。 單位：人民幣元 單位 面值 認購 價 募集資金 每股 合計 30,000, 30,000, 30,000, 債權融資： 擬向新、老股東以債權方式融資 35,000 萬元，債權融資額與股權投資額的比例為 7： 1。銀苑 樂源大街與民生大街交界 占地 ，建筑面積 7萬多平方米，采取 分散設計，統(tǒng)一裝修 ，適合 SOHO一族 起價 6280元 /平米 ：中創(chuàng)開元山莊、永大（如，北園大街準備改造成商業(yè)街） （當然，作為中國房地產(chǎn)的老大萬科和新貴天津順馳也正在全力競爭北部重汽廠地一塊500 畝的開發(fā)權。從濟南市場發(fā)展趨勢看，南部地段屬于泉城最適宜人居住的地方，具有很高的升值潛力，同時由于濟南著意保護南部環(huán)境，不再推出新地塊，這是公司項目更具有了獨占性。 （ 3） 北跨，即創(chuàng)造條件跨 過 黃河向北發(fā)展 黃河以北用地寬敞，地勢開闊，是城市進一步拓展空間的選擇。因為在省城市場，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素占主流，它們也必然會支撐住房價曲線。截至４月底，當年到位資金 億元，比上年同期增長 ％，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來源大幅增長，占資金來源的 ％；到位金額分別為 ，分別比上年同期增長 ％和 ％；銀行貸款 億元，下降 ％。從增幅來看是逐月下降的，但從凈完成投資來看是逐月遞增的，前兩個月完成投資為 億元，三月份凈完成投資為 億元，四月份凈完成投資為 8 億元。從這個意義上說，適合普通居民改善居住條件的戶型也基本滿足了市場需求。 （ 1） 2021 年全市房地產(chǎn)轉讓持續(xù)快速增長并再創(chuàng)佳績 。 山東天泓置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 9 經(jīng)濟發(fā)展指標 據(jù)初步核算， 2021年 全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 ，比上年增長 ％ 。 . 寬闊的景觀大陽臺，客廳、臥室落地的景觀玻璃窗，開敞的主臥 室衛(wèi)生間，讓業(yè)主在洗浴、休息中感受窗外千佛山以及泉城濟南的無盡美景，開窗面積盡量大，但還要考慮濟南當?shù)氐臍夂蛱卣鳌? ，要留有大面積綠化用地，提高檔次的同時，使業(yè)主更有機會和山東天泓置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 8 自然親近。 。室 內(nèi)裝修將采用高標準、人性化的設計。自 2021年 4 月首批省直機關住宅交付使用、 1000 余戶居民入住起，截至 2021 年年底，入住人數(shù)已逾萬人。最近，天泰集團又探索性地在企業(yè)管理中實施以 “ 團隊 CEO” 為執(zhí) 行主體的 “ 三會 ” 管理模式。青島奧林匹克花園、天泰 總之，從總體上看，該項目在定位、設計、市場、經(jīng)營預測等方面都是可行的。公司將注冊資本從目前的 2021 萬元增加到 5000 萬元，擬通過股權方式融資 3000 萬元，與股權方式相匹配，投資人應同時以 1： 7（股權：債權）的比例向公司提供無息借款，借款期限暫定為 4 年。主要有陽光海岸、天泰青島奧林匹克花園、陽光地帶等。與上海天雄有限公司、青島國雄投資公司有緊密股權關系的天泰集團將對該公司提供全方位的支持。同時隨著濟南經(jīng)濟的發(fā)展，形成了一批高收入人群，從市場調(diào)查看，濟南 市缺少頂級樓盤，使高收入人群很難找到適合自己身份地位的房產(chǎn)。 項目開發(fā)方式采用分期開發(fā)，滾動進行的方式，預計開發(fā)總工期為 4年，項目占地面積為 172畝，目前容積率為 ，建筑面積為 ，主要由小高層、高層組成。 第二章 青島天泰集團股份有限公司簡介 公司目前的股東――上海天雄有限公司和青島國雄投資發(fā)展有限公司與天泰集團具有緊密的股權投資關系，天泰集團將在管理線、品牌線 、業(yè)務線及企業(yè)文化方面給予全方位的支持，尤其是在項目開發(fā)過程中，將完全貫徹天泰集團精細化、專業(yè)化的開發(fā)管理模式，精雕成濟南地區(qū)最具影響力、盈利能力高的項目。天泰集團 提出 自己的發(fā)展方向為 “ 致力于成為世界卓越的房地產(chǎn)發(fā)展商，致力于成為令人尊敬的企業(yè) ” 。樹”（暫定，以下均稱為天泰濟南項目） 項目位置及周邊環(huán)境： 天泰濟南項目 土地位置極佳，位于濟南市的東南面，屬于山東省府濟南上風上水之寶地，位于千佛山腳下，周圍冬暖夏涼的小環(huán)境在濟南這一火爐中實屬難得，因此該地區(qū)屬于濟南的高級居住區(qū)，是眾多商家必爭之地。 由于該項目原為陽光舜城大開發(fā)的一個重要組成部分，建設用地已明確為出讓地“熟地”，且項目產(chǎn)權十分清晰。達到生活方便與居住舒適的雙重目 的。 ，結合周圍自然景觀山、水的綜合利用。 高層住宅建議大戶型，并且布置平層、錯層形式，平面功能布局參考別墅的功能布局。東西最大橫距 138公里，南北最大縱距 166公里，總面積 8154平方公里 ，其中市區(qū)面積 2119平方公里。全部房屋銷售額 億元，比上年增長 ％，其中個人購買 ，增長 ％。 自實行住房制度改革以來，人們已經(jīng)逐步摒棄了靠單位解決住房的依賴思想，轉而把目光投向欣欣向榮的住房市場。 山東天泓置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 12 2021 濟南房地產(chǎn)市場交易情況 2021 年４月份，濟南市房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長，商品房銷售面積快速上升，施工規(guī)模溫和放大。由于上年結轉項目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫和放大，全部房屋施工面積為 萬平方米，比上年同期增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 %。 專家指出，從經(jīng)濟學角度來講，價格曲線出現(xiàn)拐點的時候，也就是價格增長的幅度逐漸縮小為零，并且未來的趨勢是價格在該點保持平穩(wěn)或者出現(xiàn)下降。 據(jù)濟南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，山東省基本確定了省政府東遷，在東西大動脈 —— 經(jīng)十路的帶動下全 面提升東部的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Γ夷壳皷|部較高的房價也體現(xiàn)了這一區(qū)域的未來升值價值。 （ 5） 中疏，即疏解主城區(qū)職能和壓力 中疏 的核心任務是建設泉城特色風貌帶。 項目 地理位置 建 筑 概 況 價 格 陽光 100 原水泥廠路 （經(jīng)十路附近） 多層、小高層為主，占地 1500 畝，建筑面積 178萬平米，一期 20多萬平米已經(jīng)售罄 2600元起價，現(xiàn)價 3500元 新世界城市花園 經(jīng)七路與緯十二路交界 多層、小高層，占地 ，建筑面積48萬平米 均價 4380元 /平米 外海西子 興濟河與幸福路交界 多層普通住宅 現(xiàn)價 2900元 /平米 其 他 ：魯能銀苑列入了競爭性的中部板塊，這只是從價位上 考慮，實際上從目標消費人群分析，中部區(qū)域的競爭對手就是正準備正式對外銷售的魯信花園，這個項目地理位置突出（比鄰經(jīng)十路，斜對植物園），工作、生活都非常方便，而且其 6500元 — 7500 元的價位剛好處于我們的競爭價位上。 偉東新都、陽光舜城都是盤大地熟，但是因為其為舊城拆遷，在目前市場定位明確的基山東天泓置業(yè)有限公司濟南項目商業(yè)計劃書 17 礎上很難樹立起高檔房的形象，對天泰項目沒有本質上的競爭性威脅。本公司將按照認購量優(yōu)先和認購時間優(yōu)先，同等條件下老股東優(yōu)先認購的原則，與投資者協(xié)商確定認購出資額。 ②方式 凡有意對本公司增資的現(xiàn)有股東和社會特定法人機構及自然人，在向本公司提交股權投資意向書的同時，承諾按其股權投資額的 7倍借款給公司。公司為項目的前期工作及第一筆土地款已支付約 11,000 萬元 。本公司在分配股利時 ， 將按照法律規(guī)定代扣代繳各股東所獲股利收入應繳的稅金。公司財產(chǎn)在未按第二款的規(guī)定清償前，不得分配給股東。 針對項目開發(fā)的風險，公司將依托在房地產(chǎn)開發(fā)方面具有十多年經(jīng)驗的天泰集團，通過周密調(diào)查、科學決策、精心規(guī)劃設計、準確的市場定位，開發(fā)出適合市場需要的項目，降低項目開發(fā)的風險，比如采取包括滾動開發(fā)，使項目及時根據(jù)市場的需求作調(diào)整；在項目的銷售中采取預售的方式，以降低項目中的資金風險；同時公司將進一步完善項目管理體系，加大成本控制力度，優(yōu)化項目施工方案，通過科學嚴密的施工組織，降低施工材料的周轉庫存和損耗，進一步降低項目的成本。公司將周密地進行項目前期周密的市場研究和競爭對手分析，針對不同客戶群體的市場細分，針對目標市場的項目定位和總體規(guī)劃，針對不同客戶需求設計的主體風格和戶型結構；公司將根據(jù)項目地理位置、競爭對手相關物業(yè)的銷售情況、競爭樓盤供應情況等因素，制定相應的營銷策略并根據(jù)市場銷售情況進行銷售價格的動態(tài)調(diào)整；公司還將根據(jù)公司經(jīng)營計劃制定嚴格的項目計劃，保證項目的如期竣工，避免項目延期對銷售造成的不利影響。當國民經(jīng)濟面臨 通貨膨脹的情況時，房地產(chǎn)行業(yè)可能成為限制發(fā)展的行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求，是促進消費、擴大內(nèi)需、拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施；充分發(fā)揮了人力資源優(yōu)勢，是擴大社會就業(yè)的有效途徑。十六屆三中全會決定提出的許多政策，對未來市場需求均有較大的影響。為購房者提供銀行按揭貸款擔保事宜，是目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行作法，是保證公司正常經(jīng)營所必要的措施，有異于一般的擔保。選擇帶土建施工的總包－指定分包－業(yè)主分包模式。 a財務費用測算依據(jù)：按對外借款本金 15,000 萬元，年利率為 7%估算，貸款期限為三年 9 個月。 序號 項目 合計 第一年 第二年 第三年 第四年 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 一季 二季 三季 四季 1 資金來源 230,440 55,000 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 11 銷售收入 175,440 13,770 9,425 9,670 14,872 20,318 13,872 14,198 21,787 16,708 11,383 11,628 17,809 12 自有資金 40,000 40,000 13 銀行借貸 15,000 15,000 2 資金運用 151,295 51,110 2,313 6,066 4,972 5,657 6,158 8,220 6,666 6,324 7,658 6,485 5,250 4,524 4,079 10,812 15,000 21 建設投資 107