【正文】 —— 與國(guó)際接軌的節(jié)日活動(dòng) 目的： 深化項(xiàng)目“比肩全球”的國(guó)際化形象 時(shí)間： 根據(jù)國(guó)際上流行的一些節(jié)日的時(shí)間制定活動(dòng) 形式： 配合國(guó)際節(jié)日（如感恩節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)等），舉辦化妝舞會(huì)、品鑒酒會(huì)等不同形式的高品質(zhì)活動(dòng)，同時(shí)為提高大人的參與度，可考慮設(shè)計(jì)一些虛擬場(chǎng)景，如賭場(chǎng)等 關(guān)鍵條件： 與相關(guān)專業(yè)公司提前溝通，判斷可操作性； 提前確認(rèn)可執(zhí)行性，及時(shí)根據(jù)時(shí)間制定方案和做好準(zhǔn)備工作； 會(huì)所完工，并裝修展示到位，確保場(chǎng)地足夠 客戶經(jīng)營(yíng)攻略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 目的： 預(yù)告中信紅樹灣北區(qū)的到來(lái)，引起市場(chǎng)新一輪關(guān)注 時(shí)間： 形式： 將項(xiàng)目的新聞發(fā)布會(huì)與 ARMANI的服裝 、 Cartier的珠寶 、Prada的手袋 新品發(fā)布展示會(huì)結(jié)合在一起舉行，創(chuàng)新新聞發(fā)布會(huì)形式同時(shí)兩者的客戶群互惠； 結(jié)合項(xiàng)目 新書的發(fā)行 ，逐漸深化中信地產(chǎn)品牌 選擇美術(shù)館等藝術(shù)性的場(chǎng)所做發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，做成真正的奢侈品鑒賞形式。 ?（ 2）、會(huì)員推介會(huì)：組織尊貴會(huì)專場(chǎng)產(chǎn)品推介會(huì)，可以酒會(huì)、 Party等形式進(jìn)行，在輕松的氣氛中讓客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目，并建立其對(duì)項(xiàng)目的信心。廣告牌＋地塊包裝＋網(wǎng)絡(luò) +灣區(qū)報(bào)導(dǎo) 第二階段（ ）：中信品牌深化期。 《 紅樹灣國(guó)際公寓入住指南 》 ： ?目的：闡述公寓賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)規(guī)范的管理的服務(wù) ?內(nèi)容： 城區(qū)地理位臵及交通圖 紅樹灣片區(qū)生活配套示意圖 休閑娛樂購(gòu)物一覽 中信紅樹灣會(huì)所消費(fèi)內(nèi)容及收費(fèi)一覽 相關(guān)服務(wù)及收費(fèi)（叫車、洗衣、叫醒、送餐、托兒 …… ） 租房須知 合同范本 稅費(fèi)清單標(biāo)準(zhǔn)范本 —— 關(guān)鍵物料 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 觸動(dòng)開關(guān) 門牌號(hào)碼 提升公共部分用材的品質(zhì)和制作工藝水平 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。左右的1房及 65M178。的單身公寓 是 1000元/M178。 售樓處 /前廣場(chǎng)： ?結(jié)合設(shè)計(jì)師的方案，徹底整改售樓處及前廣場(chǎng)的綠化、家私、配飾、小品及 VI系統(tǒng)，增加聲、光、電等時(shí)尚科技元素，給客戶一個(gè)全新而現(xiàn)代的感覺，同時(shí)，有效與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相抗衡 ?充分利用售樓處的展示功能，在正門入口圓形展廳內(nèi) 放臵頂級(jí)時(shí)尚的展品或設(shè)計(jì)優(yōu) 雅的花藝作品 —— 硬件全面更新 詳見售樓處整改建議 完成時(shí)間： 2020年 4月 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 品牌案例 時(shí)間 開發(fā)產(chǎn)品 發(fā)展階段 目標(biāo)客戶 202001年 2020 2020 2020 ?高層住宅 品牌契機(jī) ?品牌鋪墊期 ?華僑城周邊客戶 ?TH+多層 +高層住宅的多產(chǎn)品組合 ?純水岸的成功銷售，提出旅游地產(chǎn)論壇 ?品牌啟動(dòng)期 ?企業(yè)家階層 ?商業(yè) +高層住宅 ?發(fā)展期 ?富人圈雛形 ?高層住宅 +酒店公寓 +Loft ?突出華僑城生活方式，劃分階層 ?發(fā)展期 2020 ?獨(dú)棟 +小高層 +高層 ?強(qiáng)化體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)，品牌商家引入為項(xiàng)目增值 ?深圳最高價(jià)格別墅的銷售，開始全國(guó)戰(zhàn)略 ?改變爛尾樓形象 ?成熟期 ?華僑城系客戶開始積累 ?華僑城品牌忠誠(chéng)客戶 價(jià)格實(shí)現(xiàn) ?72008500 ?980016500 ?9800 ?10000 ?2500053000 成為深圳豪宅品牌領(lǐng)袖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。阿瑪尼通過他的連貫性和他對(duì)自己風(fēng)格的堅(jiān)持，為消費(fèi)者創(chuàng)造了一個(gè)富有吸引力的平臺(tái)。 Action7：提高客戶可以享受的權(quán)益或附加值。 實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破的七種辦法 ?對(duì)于產(chǎn)品，已經(jīng)在設(shè)計(jì)上做到目前深圳市場(chǎng)的高端水平，對(duì)于資源，絕版高爾夫景觀是確定的、可見的。左右的戶型 購(gòu)買用途： 大部分是用來(lái) 投資 ，其中有 1個(gè)是計(jì)劃買整棟，用來(lái)開酒店用，還有 1個(gè)用自住、投資結(jié)合的； 在認(rèn)同因素方面： 客戶主要是看重 片區(qū)的價(jià)值 及項(xiàng)目的 升值潛力 對(duì)公寓的預(yù)期價(jià)格： 多數(shù)客戶預(yù)期的價(jià)格是 1300016000 對(duì)裝修的要求： 大部分需要帶裝修，裝修的價(jià)格不要太高，但檔次要上去，以便租出去方便。 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 占地： ㎡ 總建： 2505965㎡ 容積率： 住宅： 241882㎡ 總戶數(shù)： 1385戶 車位： 1466個(gè) 共 7棟高層， 1棟公 寓和 3棟 TH 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2020深圳豪宅市場(chǎng)調(diào)查 樓盤名稱 規(guī)模(m2) 建筑形式 容積 率 主力戶型 戶均面 積 入市時(shí)間 實(shí)現(xiàn) /預(yù)計(jì)均價(jià) 御景東方 23萬(wàn) 高層 190240m2四房 180 15000 紅樹西岸 25萬(wàn)（ 20） 高層為主 95100m2兩房 120165m2三房 170 23000 香蜜湖 1號(hào)高層 8萬(wàn) 高層 240m2260m2 250 20200以上 半島城邦 高層 140m 160m 240m2 190 11500 金域藍(lán)灣 8萬(wàn) 超高層 118m2三房 155m2四房 10000以上 淘金山 49萬(wàn)(27) 高層 140240的三房、四房 174 2期 07年 —— 東方尊峪 33萬(wàn) 高層 125158三房 142204四房 143 —— 本項(xiàng)目 25萬(wàn) 高層 +TH 201255四房 175/ 227 —— B 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 2020年關(guān)內(nèi)高層大平面產(chǎn)品剩余和新增供應(yīng)量在 6000多套左右，主力戶型集中在三房、四房，戶均面積基本都在 170以上 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。速度目標(biāo)每次開盤確保 50％的銷售率， 07年底實(shí)現(xiàn)整體銷售率 60％，實(shí)現(xiàn)銷售金額 29個(gè)億。 ?此時(shí)，在挖掘地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，人們開始更加關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)的舊價(jià)格體系被打破，新的價(jià)格體系開始形成。 ?有形價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值和服務(wù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。2020/3 版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用 ， 版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問 （ 中國(guó) ） 有限公司所有 ， 未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問 （ 中國(guó) ） 有限公司書面許可 ， 不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱 、引用 、 復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容 。 0%5%10%15%20%25%30%發(fā)展商品牌升值 戶型 環(huán)境建筑規(guī)劃價(jià)格物業(yè)管理位置 交通 景觀一期 二期成交客戶對(duì)比分析 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 二期對(duì)發(fā)展商品牌、物業(yè)管理的關(guān)注度逐漸上升，雖然購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)仍以硬件條件為主，但對(duì)無(wú)形價(jià)值的需求正逐步顯現(xiàn) A一二期總結(jié)分析－客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、紅樹灣是位于城市中心的擁有灣區(qū)生活的富人區(qū)（西部半島城邦、東部鹽田均屬于城市邊緣的濱海社區(qū)）。 戶型對(duì)比分析 —— 半島城邦 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 ?主要特點(diǎn)： 主仆分道； 帶書房的豪華主臥系列； 客廳、臥室共享觀景大露臺(tái) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 2*2*1 210 % 3*2*1 54 482 % % 3*2*2 428 % 4*2*2 100 % 4*2*3 192 19% 5*2*4 28 % 合計(jì) 1012 100％ 一期共 1012套，已全部消化完，二期目前尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì) 07年下半年推出 畫海為疆，定義未來(lái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。比較在意發(fā)展商的品牌。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 Action3：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，領(lǐng)先于市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)標(biāo)桿。 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 品牌聯(lián)想 華僑城 —— 旅游地產(chǎn)品牌 萬(wàn)科 —— 實(shí)用地產(chǎn)品牌 中信 —— ？地產(chǎn)品牌 新鴻基 —— 奢侈地產(chǎn)品牌 Boss：崇尚優(yōu)雅極致的奢華，代表雍容、獨(dú)我和氣定神閑的生活方式 Gucci：時(shí)尚之余不失高雅，“身份與財(cái)富之象征”，高檔、豪華、性感 Armani：強(qiáng)調(diào)舒適、簡(jiǎn)約、典雅，保持含蓄內(nèi)斂的矜持之美，“都市男子在一生中，至少得擁有一件 Armani的西裝” levis：結(jié)實(shí)、耐用，美國(guó)傳統(tǒng)，代表西部的拓荒力量和精神 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌策略： 讓所有人都有機(jī)會(huì)穿上阿瑪尼設(shè)計(jì)的服裝 確保品質(zhì)和有效分銷，服裝的質(zhì)量更甚于款式更新 阿瑪尼始終堅(jiān)持一條原則，那就是自己已擁有最好的品牌，為保持血統(tǒng)的“純潔性”，不需收購(gòu)其他品牌。 會(huì)員制私家中信會(huì)： 目的： 通過頂級(jí)會(huì)員制俱樂部的建立，支撐中信品牌 形式： ?引進(jìn)專業(yè)俱樂部經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行資源整合和經(jīng)營(yíng)方式規(guī)劃； ?整合中信各方面資源，建立尊貴和專享的各種權(quán)益； ?成立類似京城俱樂部式的高檔會(huì)員制會(huì)所，設(shè)臵高入會(huì)門檻，審定會(huì)員資格 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 將中信會(huì)經(jīng)營(yíng)成象征特定人群身份的高端俱樂部，讓各界精英以加入中信會(huì)為榮！ 名會(huì)影響 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12020元/M178。 11000元/M178。 豪華電梯大堂 豪華電梯轎廂 豪華電梯大堂 豪華電梯轎廂 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 按揭服務(wù)專員： ?在算價(jià)、選房及后續(xù)簽約階段，世聯(lián)按揭部介入，為客戶提供專業(yè)的金融相關(guān)服務(wù)； ?每人配臵一臺(tái)電腦和打印機(jī)，全無(wú)紙化辦公服務(wù) 客戶服務(wù)人員： ?售樓處現(xiàn)場(chǎng)客服人員負(fù)責(zé)日常業(yè)內(nèi)參觀人士的接待； ? 物管客服人員負(fù)責(zé)定期與業(yè)主的聯(lián)系和交流，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，聽取客戶意見，改進(jìn)服務(wù)水平 —— 軟件配套完善 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推售節(jié)奏 11月 12月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) …… 銷售率 1 17棟銷售率 50% 1 1 18棟 銷售率 50% 整體累計(jì)銷售 60% 1 17棟獲得預(yù)售證 1 1 119和 T6棟獲得預(yù)售證 房推出 11 18棟 選房（ 410套） 1 15棟選房 1 15和 TT8棟獲得預(yù)售證 公寓 銷售率60% 115棟開始客戶預(yù)定 營(yíng)銷總攻略 ，推出 1 17棟 263套 346套 341套 9月底三期開始認(rèn)籌 公寓展示充分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 —— 針對(duì)都市單元 營(yíng)銷推廣攻略 公寓命名： 紅樹灣國(guó)際公寓 線下推廣，強(qiáng)調(diào)灣區(qū)生活方式演繹 —— ? 高定位，將公寓作為 紅樹灣的時(shí)尚品和奢侈品 ，以 展示充分 為標(biāo)志銷售 ?1+1的生活方式：居住 +休閑 /居住 +商務(wù) ? 灣區(qū)物業(yè)的配套產(chǎn)品，您的第二會(huì)客廳、健身、娛樂 …… 室 ? 針對(duì)一二期業(yè)主和老客戶做公寓的專場(chǎng)推介會(huì)，“在紅樹灣您值得擁有兩套房子” 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 外籍圈層客戶：港客、韓客 ?推廣措施： ?（ 1）、利用華僑城內(nèi)韓國(guó)人聚集的京貞會(huì)館內(nèi)的宣傳欄進(jìn)行項(xiàng)目推廣； ?（ 2）、在韓國(guó)人通行的報(bào)紙上做項(xiàng)目形象廣告； ?（ 3）、選擇香港著名風(fēng)水師的風(fēng)水書刊登項(xiàng)目形象廣